趙某某
貼華（河北石家莊鹿泉區(qū)法律援助中心）
河北金某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
王建芳（河北新業(yè)律師事務(wù)所）
欒鸞（河北新業(yè)律師事務(wù)所）

原告趙某某。
委托代理人貼華，石家莊市鹿泉區(qū)法律援助中心律師。
被告河北金某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地河北省石家莊市鹿泉區(qū)獲鹿鎮(zhèn)高莊村北金某某花園物業(yè)樓。
法定代表人王保山，職務(wù)董事長。
委托代理人王建芳，河北新業(yè)律師事務(wù)所律師。
委托代理人欒鸞，河北新業(yè)律師事務(wù)所律師。
原告趙某某與被告河北金某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱金某某房地產(chǎn)公司）為商品房預(yù)售合同糾紛一案，本院受理后依法由審判員王小平獨(dú)任審判，公開開庭進(jìn)行了審理，原告趙某某及其委托代理人貼華和被告金某某房地產(chǎn)公司的委托代理人王建芳、欒鸞到庭參加訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告趙某某訴稱，原告趙某某、被告金某某房地產(chǎn)公司于2009年8月9日簽訂《商品房買賣合同》，原告趙某某購買被告金某某房地產(chǎn)公司開發(fā)的位于石家莊市鹿泉區(qū)獲鹿鎮(zhèn)高莊村北的D區(qū)1-2-602號商品房。
原告趙某某已按合同約定支付了購房款，被告金某某房地產(chǎn)公司在2010年8月4日交付了原告趙某某房屋，按合同約定被告應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后180個(gè)工作日內(nèi)為原告辦理房屋所有權(quán)證書，否則按戶支付違約金每月200元至房產(chǎn)證辦理完畢止，并約定“水、電、暖設(shè)施入住時(shí)施工完畢，具備使用條件”。
但經(jīng)過原告趙某某多次與被告金某某房地產(chǎn)公司協(xié)商，被告至今未給原告辦理房屋所有權(quán)證，小區(qū)供暖配套設(shè)施不完善，未能達(dá)到使用條件。
請求法院一、依法責(zé)令被告金某某房地產(chǎn)公司協(xié)助辦理房屋所有權(quán)證；二、依法判令被告金某某房地產(chǎn)公司支付原告趙某某逾期辦理房屋所有權(quán)證違約金9800元（自2011年4月9日至2015年5月8日），并自2015年5月9日起至辦理完畢房產(chǎn)證之日止每月支付原告趙某某200元違約金；三、依法責(zé)令被告金某某房地產(chǎn)公司按照合同約定為原告趙某某安裝、完善小區(qū)水暖供熱配套設(shè)施，確保冬季供暖正常使用；四、案件受理費(fèi)由被告金某某房地產(chǎn)公司負(fù)擔(dān)。
被告金某某房地產(chǎn)公司辯稱，一、原告趙某某對于起訴立案之日起倒推兩年之前的違約金請求超過了訴訟時(shí)效，不應(yīng)予以支持。
本案中原告趙某某對于逾期辦理房產(chǎn)證的違約金的請求也應(yīng)當(dāng)受到兩年訴訟時(shí)效的限制，根據(jù)雙方簽定的《商品房買賣合同》第十五條約定，違約金按月計(jì)算，屬于繼續(xù)性債權(quán)，繼續(xù)性債權(quán)作為一個(gè)整體，由每個(gè)個(gè)體債權(quán)構(gòu)成，每個(gè)個(gè)體債權(quán)在法律上具有相對獨(dú)立性，也即每月都產(chǎn)生一個(gè)獨(dú)立的個(gè)體違約金債權(quán)，每月200元的違約金應(yīng)作為獨(dú)立的訴訟請求，適用《民法通則》第一百三十五條、第一百三十七條的關(guān)于兩年訴訟時(shí)效的規(guī)定，即本案原告趙某某起訴立案之日起倒推兩年產(chǎn)生的違約金請求沒有超過訴訟時(shí)效，兩年之前的違約金請求超過了訴訟時(shí)效，應(yīng)當(dāng)不予支持；二、本案《商品房買賣合同》第十五條，關(guān)于每月200元違約金約定過高，兩年的違約金每戶為4800元，本類案件達(dá)100多戶，違約金將近50萬元左右，整體數(shù)額過高，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于當(dāng)前形式下進(jìn)一步做好房地產(chǎn)糾紛案件審判工作的指導(dǎo)意見》文件的精神，對于房地產(chǎn)開發(fā)商確因資金暫時(shí)困難產(chǎn)生糾紛的，要根據(jù)案件的具體情況，依法合理調(diào)整違約金數(shù)額，公平解決違約責(zé)任問題。
在商品房預(yù)售時(shí)，原告明知房地產(chǎn)開發(fā)有周期長、投資大等特殊性，容易產(chǎn)生一定的風(fēng)險(xiǎn)。
本案中，答辯人確因原告等業(yè)主因不交物業(yè)費(fèi)、地處偏僻等問題，造成資金暫時(shí)困難，產(chǎn)生一些問題，但答辯人作為開發(fā)商不應(yīng)承擔(dān)全部的風(fēng)險(xiǎn)和責(zé)任。
請法院根據(jù)案件的實(shí)際情況綜合考慮，從公平合理的角度調(diào)整違約金數(shù)額，依法降低原告所主張的違約金；三、原告趙某某主張要求安裝完善小區(qū)水暖供熱配套設(shè)施的訴訟請求應(yīng)予以駁回。
根據(jù)《商品房買賣合同》附件二，約定為地暖或普通暖氣，答辯人已按照合同約定為原告業(yè)主安裝了地暖，且能正常使用，達(dá)到了供暖的效果，已履行了合同義務(wù)。
原告在合同約定之外沒有理由再要求答辯人安裝完善小區(qū)供熱配套設(shè)施，該訴求應(yīng)駁回。
本院認(rèn)為，依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。
原告趙某某、被告金某某房地產(chǎn)公司簽訂的《商品房買賣合同》系雙方真實(shí)的意思表示，內(nèi)容并無違法之處，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合法有效，雙方應(yīng)當(dāng)按照合同的約定履行各自義務(wù)。
本案中，原告趙某某已按合同約定履行了支付房款的義務(wù)，但被告金某某房地產(chǎn)公司未按照合同約定為原告趙某某辦理房屋所有權(quán)證和安裝水暖供熱配套設(shè)施，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，故對原告趙某某請求法院判令被告金某某房地產(chǎn)公司協(xié)助辦理房屋所有權(quán)證、并支付逾期辦理房屋所有權(quán)證的違約金、安裝完善小區(qū)水暖供熱配套設(shè)施，本院予以支持。
關(guān)于訴訟時(shí)效的問題，房屋交付后，原告趙某某等人多年來一直向被告金某某房地產(chǎn)公司和有關(guān)政府部門主張自己的權(quán)利，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為訴訟時(shí)效的中斷，故對被告金某某房地產(chǎn)公司提出原告訴訟請求已超過訴訟時(shí)效的抗辯，本院不予采納。
依照《中華人民共和國合同法》第六十條 ?、第一百零七條 ?之規(guī)定，判決如下:
一、被告河北金某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效后三日內(nèi)為原告趙某某辦理房屋所有權(quán)證。
二、被告河北金某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效后三日內(nèi)支付原告趙某某逾期辦理房屋所有權(quán)證違約金9800元（計(jì)算期間自2011年4月9日至2015年5月8日），并自2015年5月9日起至辦理房屋所有權(quán)證完畢之日止每月支付原告趙某某違約金200元。
三、被告河北金某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效后一個(gè)月內(nèi)按合同約定為原告趙某某安裝、完善小區(qū)水暖供熱配套設(shè)施，確保冬季供暖正常使用。
案件受理費(fèi)50元減半收取25元，由被告金某某房地產(chǎn)公司負(fù)擔(dān)。
如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于河北省石家莊市中級人民法院。

本院認(rèn)為，依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。
原告趙某某、被告金某某房地產(chǎn)公司簽訂的《商品房買賣合同》系雙方真實(shí)的意思表示，內(nèi)容并無違法之處，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合法有效，雙方應(yīng)當(dāng)按照合同的約定履行各自義務(wù)。
本案中，原告趙某某已按合同約定履行了支付房款的義務(wù)，但被告金某某房地產(chǎn)公司未按照合同約定為原告趙某某辦理房屋所有權(quán)證和安裝水暖供熱配套設(shè)施，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，故對原告趙某某請求法院判令被告金某某房地產(chǎn)公司協(xié)助辦理房屋所有權(quán)證、并支付逾期辦理房屋所有權(quán)證的違約金、安裝完善小區(qū)水暖供熱配套設(shè)施，本院予以支持。
關(guān)于訴訟時(shí)效的問題，房屋交付后，原告趙某某等人多年來一直向被告金某某房地產(chǎn)公司和有關(guān)政府部門主張自己的權(quán)利，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為訴訟時(shí)效的中斷，故對被告金某某房地產(chǎn)公司提出原告訴訟請求已超過訴訟時(shí)效的抗辯，本院不予采納。

依照《中華人民共和國合同法》第六十條 ?、第一百零七條 ?之規(guī)定，判決如下:
一、被告河北金某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效后三日內(nèi)為原告趙某某辦理房屋所有權(quán)證。
二、被告河北金某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效后三日內(nèi)支付原告趙某某逾期辦理房屋所有權(quán)證違約金9800元（計(jì)算期間自2011年4月9日至2015年5月8日），并自2015年5月9日起至辦理房屋所有權(quán)證完畢之日止每月支付原告趙某某違約金200元。
三、被告河北金某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效后一個(gè)月內(nèi)按合同約定為原告趙某某安裝、完善小區(qū)水暖供熱配套設(shè)施，確保冬季供暖正常使用。
案件受理費(fèi)50元減半收取25元，由被告金某某房地產(chǎn)公司負(fù)擔(dān)。
如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

審判長：王小平

書記員：霍曉翠