原告趙某多，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住趙縣。
委托代理人李俊峰，石家莊市趙縣民生法律服務(wù)所法律工作者。
委托代理人趙存陽(yáng)，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住趙縣，系原告之子。
被告河北永樂(lè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。
住所地：趙縣建設(shè)西路。
法定代表人樊國(guó)強(qiáng)，公司經(jīng)理。
委托代理人李寧，河北冀石律師事務(wù)所律師。
被告劉某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住趙縣。
被告孟建峰，男，1976年3月21日，漢族，住趙縣。
第三人邢平偉，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住趙縣。

原告趙某多與被告河北永樂(lè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、劉某某、孟建峰、第三人邢平偉房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛一案，本院受理后依法重新組成合議庭公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理，趙某多、李俊峰、趙存陽(yáng)、李寧、劉某某、孟建峰、邢平偉到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告訴稱，2009年8月1日被告方給我簽定拆遷協(xié)議，于2009年9月1日將我位于原縣食品廠以東自己的宅院348㎡拆除建單元樓，約定在被告所建南樓東單元置換二樓東門(mén)110㎡，西門(mén)144㎡兩套房，四樓95㎡一套單元樓，交房時(shí)間為2011年3月1日，到期不能交付按每套房每日10元給付違約金。到期后被告沒(méi)有按時(shí)交付，經(jīng)我無(wú)數(shù)次催促，到2012年4月被告讓我看了南樓二樓東單元東門(mén)和西門(mén)兩套房，并當(dāng)場(chǎng)指定這兩套房歸我所有，但沒(méi)有給我房門(mén)鑰匙，后我再三找被告劉某某，到2013年8月5日經(jīng)雙方協(xié)商95㎡房折價(jià)30萬(wàn)元，因被告方資金困難，至今未給。到2013年年底有人告訴我邢平偉住進(jìn)了西門(mén)144㎡房。我一家立即找被告交涉，被告又一拖再拖，直到2014年12月28日被告才將南樓東單元二樓東門(mén)110㎡房交付，為了盡快解決問(wèn)題，我又做了讓步，如果被告能及時(shí)交付西門(mén)144㎡房、95㎡房可按每平米2700元折價(jià)。但被告仍推拖不辦，無(wú)奈我于2015年1月10日具狀起訴，要求法院解決，被告才答應(yīng)解決，并要求延期審理，后被告與第三人協(xié)商，將西門(mén)144㎡房從第三人手中買(mǎi)回交付給我，但時(shí)至2015年12月9日近1年的時(shí)間被告仍沒(méi)有解決?，F(xiàn)無(wú)奈，再次具狀起訴，要求1、依法判決被告及第三人按照拆遷協(xié)議立即給付南樓東單元二樓西門(mén)144㎡單元房；2、依法判決被告給付南樓95㎡單元房及配套兩間小房；3、如不能交付現(xiàn)房，可按每平方米3200元計(jì)算，給付現(xiàn)金共計(jì)764800元；4、責(zé)令被告按協(xié)議規(guī)定，自2011年3月1日起到2015年12月25日違約金（每套房子每日按10元計(jì)算）45840元。本次庭審時(shí)，原告申請(qǐng)銷訴狀中的第三項(xiàng)請(qǐng)求。理由及依據(jù)為1、根據(jù)最高院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋第七條規(guī)定，故要求被告及第三人返還南樓即1號(hào)樓東單元二樓西門(mén)144平方米安置房；2、要求被告給付延期交房違約金，共計(jì)57730元。
被告永樂(lè)公司辯稱，1、原告與劉某某簽訂的合作建房協(xié)議屬于無(wú)效合同，該協(xié)議名為合作建房協(xié)議但不符合法律關(guān)于合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)協(xié)議構(gòu)成要件的規(guī)定，該協(xié)議的實(shí)質(zhì)為宅基地轉(zhuǎn)讓協(xié)議。根據(jù)憲法及土地管理法的有關(guān)規(guī)定，宅基地不得出租、轉(zhuǎn)讓用于非農(nóng)建設(shè)，該協(xié)議因違法國(guó)家強(qiáng)制性法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效；2、合同無(wú)效后，由于宅基地的現(xiàn)狀已經(jīng)不具備相互返還的條件，雙方應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)原告宅基地及地上房屋進(jìn)行評(píng)估，并根據(jù)雙方的過(guò)錯(cuò)依法承擔(dān)損失；3、合作建房協(xié)議雙方當(dāng)事人為劉某某趙某多，被告永樂(lè)公司未在上加蓋公章不是合同當(dāng)事人，原告要求被告永樂(lè)公司承擔(dān)責(zé)任沒(méi)有合同及法律依據(jù)；4、本案所涉標(biāo)的物并非商品房，原告在補(bǔ)充事實(shí)中主張依據(jù)的司法解釋要求承擔(dān)責(zé)任是沒(méi)有事實(shí)依據(jù)的。綜上因原告起訴所依據(jù)的協(xié)議，是無(wú)效合同，且被告永樂(lè)公司并非合同當(dāng)事人，應(yīng)當(dāng)依法駁回原告對(duì)我公司的起訴。
被告劉某某辯稱，1、當(dāng)時(shí)就是我和被告孟建峰掛靠永樂(lè)公司，有一個(gè)掛靠協(xié)議，本案中債權(quán)債務(wù)，永樂(lè)公司不承擔(dān)責(zé)任，這是我和被告孟建峰合作與原告發(fā)生的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，與永樂(lè)房地產(chǎn)公司沒(méi)有關(guān)系；2、與原告簽訂的合作建房協(xié)議，是我簽訂，簽訂之后孟建峰加入?yún)f(xié)議中，孟建峰和我之間還有一個(gè)內(nèi)部協(xié)議，合作協(xié)議上的原告的土地面積348.7平方米，現(xiàn)在面積有差異，有新的證據(jù)協(xié)議上面積寫(xiě)多了，實(shí)際沒(méi)有那么多，東西35.2米，南北18.2米，但房本上有差異，東西是16.65米加1.3米，南北17.75米，房產(chǎn)本上的面積是304.63平方米，該房西頭少了40平方米，東頭少了19平方米，原告不應(yīng)再按照原來(lái)協(xié)議上的面積索要補(bǔ)償，合同上寫(xiě)的面積有誤，應(yīng)按照房本上的面積301.63平方米計(jì)算；3、合同約定自選一套房，其他安排到頂層，安排到頂層后不足的地方可以按照協(xié)議處理，合同中約定每延期一天10元，超過(guò)一年半未交房后按這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算違約金（協(xié)議第7條），我違約了我承擔(dān)違約責(zé)任，原告已經(jīng)實(shí)際占有的只剩下一套房子沒(méi)有交付，應(yīng)當(dāng)按照一套房子的違約金計(jì)算；4、邢平偉的房子是因?yàn)榈质┕た畹臅r(shí)候給的，我是之前許諾給原告占的房子，但中間因?yàn)榈质┕た?，施工?duì)把房子當(dāng)做施工款要了，原告方也有過(guò)錯(cuò)；5、現(xiàn)有的土地我申請(qǐng)土管部門(mén)重新丈量趙某多和周正的土地。
被告孟建峰辯稱，我都不清楚，我是和劉某某合伙，但我不是這個(gè)合同的簽訂者，也不是這個(gè)合同履行者，要求法庭駁回原告對(duì)我的起訴。
第三人邢平偉辯稱，我不知道這個(gè)房子之前的糾紛，我是花了全款讓周乃山給我買(mǎi)的。原告說(shuō)的房子，我是走的正常的手續(xù)買(mǎi)的房子，花了31.8萬(wàn)元買(mǎi)的。法庭應(yīng)當(dāng)駁回原告對(duì)我的起訴。
經(jīng)審理查明，1、2009年8月1日被告劉某某與原告趙某多簽訂合作建房協(xié)議，約定原告將位于的自家所有的348平方米住宅提供給被告劉某某整體、集中、成片開(kāi)發(fā)，建設(shè)多層住宅樓。被告劉某某全額投資建設(shè)上述住宅樓。交房時(shí)間：自搬遷拆除完之日起一年零六個(gè)月交房。交房標(biāo)準(zhǔn)：毛坯房（參照趙縣龍鳳園交房標(biāo)準(zhǔn)）。原告在被告劉某某所建1號(hào)住宅樓內(nèi)自由選擇1戶，其他由被告在該樓頂樓安排與該地塊同等面積即348平方米單元房或套房的面積組合。被告對(duì)原告在此地段的房屋周邊、圍墻、生活設(shè)施等所有地上、地下附屬物無(wú)不再賠償。被告在本約定時(shí)間之內(nèi)交房給原告，延期則按每日10元給搬遷戶補(bǔ)助，直至交房之日。甲方簽字為被告劉某某，乙方簽字為原告趙某多。見(jiàn)證人處無(wú)簽章。原告提交2009年10月8日，由甲方蓋章為被告河北永樂(lè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司第三項(xiàng)目部，乙方為空白的“補(bǔ)充協(xié)議書(shū)”，主要內(nèi)容為：趙某多本人自愿兌換到該院南樓東單元住宅二層，東戶主110平米，西戶主144平米，共計(jì)254平米；其計(jì)算后多出的面積應(yīng)按甲方一期售房?jī)r(jià)每平米2000元，交房后四十天內(nèi)返還款如數(shù)交與趙某多本人；多出面積：95平米×2000元=19萬(wàn)元。原告雖未在該補(bǔ)充協(xié)議書(shū)上簽字，但原告認(rèn)可該補(bǔ)充協(xié)議書(shū)內(nèi)容；甲方處蓋章被告河北永樂(lè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司第三項(xiàng)目部，被告劉某某稱該第三項(xiàng)目部章為自己所刻，不是公司章。2、原告提交2010年8月18日被告河北永樂(lè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司委托書(shū)一份，內(nèi)容為：我公司委托劉某某和孟建峰全權(quán)負(fù)責(zé)盛世佳園工地建設(shè)項(xiàng)目中的一切事宜。原告主張被告永樂(lè)公司應(yīng)對(duì)原告承擔(dān)責(zé)任；3、原告提交河北永樂(lè)公司第三項(xiàng)目部與邢平偉2013年2月25日簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，用于證明原定給予原告的144平米房屋以總價(jià)款31800元賣(mài)給了第三人邢平偉。并提交永樂(lè)公司第三項(xiàng)目部財(cái)務(wù)專用章的收款收據(jù)一份，收款數(shù)與協(xié)議款數(shù)相同。并要求被告和第三人將該房屋返還給原告。
被告永樂(lè)公司質(zhì)證意見(jiàn)：原告提交的除合作建房協(xié)議以外其他所有顯示為永樂(lè)公司或項(xiàng)目部蓋章的協(xié)議，被告均不予認(rèn)可。首先原告未向法庭提供原件，真實(shí)性無(wú)法核實(shí)，其次蓋有永樂(lè)公司項(xiàng)目部章該公章合法性及真實(shí)性均存有問(wèn)題，并非永樂(lè)公司加蓋或者授權(quán)他人加蓋，第三2010年8.月8日的授權(quán)委托書(shū)加蓋的公章與被告公司的公章明顯不一致，關(guān)于原告提供的合作建房協(xié)議被告在答辯中已經(jīng)說(shuō)明屬于無(wú)效協(xié)議。永樂(lè)公司對(duì)2009年11月4日的委托書(shū)沒(méi)有異議。
被告劉某某質(zhì)證意見(jiàn)：補(bǔ)充協(xié)議是原告方?jīng)]有簽字就拿走了，公章不是我蓋的，我也不清楚章是怎么蓋的，我不認(rèn)可這個(gè)事；房屋價(jià)格不能與現(xiàn)在相提并論，原告主張的房子價(jià)格過(guò)高，對(duì)房屋的評(píng)估有異議。2010年8月18日的委托書(shū)我不清楚，章不是永樂(lè)公司給的，章現(xiàn)在也不在我手里，也不是我刻的，我和侯有成和郝新保是一個(gè)股占50%的股份，孟建峰占50%的股份。
被告孟建峰質(zhì)證意見(jiàn)：我不知道這個(gè)合同的事，我一直不知道原告的事。
第三人邢平偉質(zhì)證意見(jiàn)：原、被告之間的事我不清楚，不發(fā)表質(zhì)證意見(jiàn)。
被告劉某某提出：滴水地，吳俊國(guó)9.9米×1米；西頭是周正的，東頭是趙某多的。趙某多房產(chǎn)證上載明的面積小于實(shí)際丈量的面積，應(yīng)按證上記載的面積。
另查明，劉某某與永樂(lè)公司實(shí)為掛靠關(guān)系，雙方當(dāng)事人均認(rèn)可。
另外，關(guān)于永樂(lè)公司對(duì)于劉某某的授權(quán)委托，永樂(lè)公司認(rèn)為：合作建房協(xié)議簽訂的時(shí)間是2009年8月1日，永樂(lè)公司給劉某某出具委托書(shū)的時(shí)間是2009年10月4日，內(nèi)容并不包括授權(quán)其征地和拆遷的權(quán)利，僅授權(quán)其施工和銷售，出具委托書(shū)的前提是劉某某已經(jīng)取得了用于建設(shè)的土地，對(duì)于合作建房協(xié)議永樂(lè)公司不承擔(dān)責(zé)任。1、本庭出現(xiàn)兩份不同的協(xié)議原件，對(duì)于哪份協(xié)議是真無(wú)法核實(shí)，2、有項(xiàng)目部公司的協(xié)議只在協(xié)議簽章處蓋了章，沒(méi)有騎縫章，不能證明該項(xiàng)目部的章認(rèn)可協(xié)議的全部?jī)?nèi)容，3、庭審中劉某某已經(jīng)明確認(rèn)可該項(xiàng)目部章是由其或其合伙人私自刻的，并非永樂(lè)公司交付其使用，永樂(lè)公司對(duì)加蓋項(xiàng)目部公章的協(xié)議不予認(rèn)可。

本院認(rèn)為，首先被告劉某某要求按原告宅基地使用證上的面積計(jì)算拆遷安置面積，屬于變更合同，不是本案審理范圍，故不予審理。原告趙某多與被告劉某某簽訂的合作建房協(xié)議，合作意項(xiàng)是合作建房，但從合同內(nèi)容及履行上看是拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。該協(xié)議不違反法律規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定有效。補(bǔ)充協(xié)議雖然內(nèi)容不違法，雙方當(dāng)事人也認(rèn)可，但證據(jù)形式不合法，且被告永樂(lè)公司不予認(rèn)可，故應(yīng)認(rèn)定為被告劉某某的真實(shí)意思表示，原告趙某多接受，亦應(yīng)為有效。被告劉某某與被告永樂(lè)公司系掛靠關(guān)系，原告的房屋已經(jīng)拆除，被告劉某某也已將住宅單元樓蓋好，并且該協(xié)議拆遷已經(jīng)履行，占用了原告的宅基地，建成了單元樓，也已經(jīng)將單元樓出售給住戶使用多年。被告永樂(lè)公司對(duì)于被告劉某某拆遷、建設(shè)、出售房屋的具體情況不知情，也無(wú)權(quán)限管理和負(fù)責(zé)，應(yīng)由被告劉某某負(fù)全部責(zé)任。原告主張應(yīng)以《最高人民法院關(guān)于商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第七條“拆遷與被告拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對(duì)被拆遷人予以補(bǔ)償安置，如果拆遷人將該補(bǔ)償安置房另行出賣(mài)出給第三人，被拆遷人請(qǐng)求優(yōu)先取得補(bǔ)償安置房的，應(yīng)予支持。”為據(jù)要求第三人邢平偉將144平米房返還給原告，不予支持。因?yàn)?，首先該條規(guī)定是“明確約定拆遷人‘以位置、用途特定’房屋”，而本案被告劉某某安置給原告的房屋并非“位置特定”和“用途特定”房屋，故不適用上述法條。另外，第三人邢平偉對(duì)于原告與被告劉某某之間的拆遷安置不知情，且邢平偉是以全款購(gòu)房，并裝修入住多年，屬于善意取得，應(yīng)受法律保護(hù)。故對(duì)于原告要求返還該房屋的主張不予支持。原告要求被告給付南樓95㎡單元房及配套兩間小房無(wú)合同和事實(shí)依據(jù)，本院不予支持。被告給付原告現(xiàn)金20萬(wàn)元，應(yīng)視為協(xié)議約定的多余面積補(bǔ)償款。關(guān)于違約金，按協(xié)議約定，被告的交房時(shí)間應(yīng)為2011年3月1日，原告主張1號(hào)樓東單元2樓東門(mén)110平米自2011年3月1日起計(jì)算，至2014年12月8日交房，共延期1393天，每日10元，共計(jì)13930元；西門(mén)144平米自2011年3月1日起計(jì)算至2017年7月28日，共延期2178天，每日10元，共計(jì)21780元。違約金合計(jì)35710元。
被告劉某某與被告劉建峰的合作關(guān)系及被告劉某某與被告侯有成的合伙關(guān)系與本案無(wú)關(guān)，本案不作審理。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第一百零七條之規(guī)定，判決如下：

一、本判決生效之日起十日內(nèi)，由被告劉某某給付原告趙某多面積為144平方米房屋（參照二樓同樓層標(biāo)準(zhǔn)）及逾期交房違約金35710元。
二、駁回原告其他訴訟請(qǐng)求。
如果未按判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)12066元，由被告劉某某負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于石家莊市中級(jí)人民法院。

審判長(zhǎng) 李翠平
人民陪審員 程曉丹
人民陪審員 王麗霞

書(shū)記員： 白爍