趙某某
吳科宇（黑龍江仁元律師事務所）
曹曙光
何極（黑龍江何極律師事務所）
劉某某

原告趙某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，工人，現(xiàn)住五常市。
委托代理人吳科宇，黑龍江仁元律師事務所律師。
被告曹曙光，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，干部，現(xiàn)住五常市。
被告劉某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，干部，現(xiàn)住五常市。
二被告委托代理人何極，黑龍江何極律師事務所律師。
原告趙某某訴被告曹曙光、劉某某所有權確認糾紛一案，本院于2014年7月16日立案受理，依法組成合議庭，于2014年11月20日公開開庭進行了審理。原告趙某某及委托代理人吳科宇，被告曹曙光及二被告委托代理人何極到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告趙某某訴稱，原告在2008年9月15日，以11萬元購買了五常鎮(zhèn)長安小區(qū)4號樓3單元503室樓房。二被告于2010年4月25日伙同原五常市天德雨房地產(chǎn)開發(fā)有限公司會計弄虛作假開出了日期為2008年10月2日的假售樓合同和收款憑證。被告用假售樓合同和假收款憑證騙取了五常市地稅局的銷售不動產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票交款憑證。經(jīng)原五常市天德雨房地產(chǎn)開發(fā)有限公司法定代表人宋戰(zhàn)權，在2010年5月13日的證言中證實曹曙光和劉某某到現(xiàn)在也沒有給樓款。在2010年4月25日由會計開出的票據(jù)寫的是2008年10月2日。二被告用騙得的假售樓合同和假售樓收據(jù)憑證換取了五常地稅局的銷售不動產(chǎn)統(tǒng)一交稅發(fā)票后，開始對原告已取得座落在五常市五常鎮(zhèn)長安小區(qū)的4號樓3單元503室房屋所有權進行侵害，原告得知二被告進行侵害原告的503室后，立即向五常市人民法院進行報告，五常市人民法院指派工作人員到503室進行制止被告的違法行為，被告才停止對503室的侵害。二被告侵害了原告的合法權益，原告訴至法院，要求依法判決座落在五常鎮(zhèn)長安小區(qū)的4號樓3單元503室樓房所有權歸原告所有，并判令二被告恢復座落在五常鎮(zhèn)長安小區(qū)的4號樓3單元503室樓房的原狀，案件受理費由二被告承擔。
被告曹曙光、劉某某辯稱:原告的請求沒有事實和法律根據(jù)，請求法院駁回其訴訟請求。理由是:1、原告與天德雨房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂的長安小區(qū)預售樓合同是無效的。該合同是格式合同，合同手寫注明“如果到期還不上此款，此樓歸乙方（趙某某）所有，還款時間2008年10月10日前?！眰渥谧⒚?押。根據(jù)合同法規(guī)定，應認定該合同是名為買賣實為借款抵押合同，借款的金額是11萬元，借款期限為2008年9月15日至2008年10月10日，抵押物為長安小區(qū)4號樓3單元503室。即使是抵押合同也是無效的，按照擔保法和物權法的有關規(guī)定，建筑物抵押需辦理相關抵押登記手續(xù)，抵押權自登記時設立，該合同沒有登記，因此抵押合同沒有生效。物權法186條規(guī)定:“抵押權人在債務履行期限屆滿前，不得與抵押人約定債務人不履行到期債務時抵押財產(chǎn)歸債權人所有。”原告的購房合同違反了該條規(guī)定，因此該抵押合同無效。該合同只能起到證明欠款的事實。另外2008年9月15日五常市天德雨房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在與原告簽訂預售樓合同時未取得預售許可證，根據(jù)法律規(guī)定該合同同樣是無效的。2、原告訴請是確認物權歸屬。依據(jù)物權法規(guī)定，原告在沒有房屋產(chǎn)權證的情況下，無從確認物權的歸屬，原告請求是不能成立的。3、二被告所簽訂的購房合同的效力優(yōu)于原告所簽訂的合同。在天德雨房地產(chǎn)開發(fā)有限公司取得預售許可證的前提下，應認定被告所簽訂的合同是依法成立合法有效的。2008年10月20日天德雨房地產(chǎn)開發(fā)有限公司法定代表人宋戰(zhàn)權在曹曙光處借款50萬元，至2010年4月27日無力償還，宋戰(zhàn)權與曹曙光協(xié)商用其投資開發(fā)建設的長安小區(qū)4號樓3單元503室、403室頂?shù)智房?0萬元。雙方為此簽訂了長安小區(qū)預售樓合同兩份，此合同簽訂時間的2008年是早已打印在合同上的，實際時間是2010年4月27日。當日天德雨房地產(chǎn)開發(fā)有限公司到稅務機關代被告開具了銷售不動產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票。被告5月初入住上述房屋，開始裝修，并交了2010年和2011年的物業(yè)管理費。后因原告訴訟停止裝修。4、一物兩賣的情況下確認合同效力及物權歸屬根據(jù)相關法律規(guī)定一般原則是以交付為準。被告已經(jīng)實際受領，取得了本案訴爭的房產(chǎn)，因此長安小區(qū)4號樓3單元503兩套房屋所有權歸被告所有，應駁回原告的訴訟請求。
原告為證實其主張的事實，在開庭審理時向法庭提供以下證據(jù):
證據(jù)一、原告與長春市長安房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂的售樓合同及票據(jù)各一份。證實原告購房時間及過程，合同依法成立并履行付款義務，訴爭產(chǎn)權屬原告。經(jīng)質(zhì)證被告對真實性無異議。但認為此合同是借款抵押合同，不是買賣合同，是格式合同，以手寫的文字為準，此抵押合同也未生效，只能證明開發(fā)公司欠原告錢的事實。經(jīng)合議庭評議認為，該合同實際為借款抵押合同，不能作為證明確認不動產(chǎn)所有權發(fā)生轉(zhuǎn)移的依據(jù)，故對原告所要證明的事實不予采信。
證據(jù)二、法院2010年5月13日對宋戰(zhàn)權的調(diào)查筆錄一份。證實訴爭房屋未賣給二被告；二被告未給付訂金也未給付購樓款，同時由于房產(chǎn)較多，對訴爭房產(chǎn)是否查封以及售出記不清。經(jīng)質(zhì)證二被告有異議，認為只能證實原告與宋戰(zhàn)權存在債權債務關系，而不是買賣合同關系，更能證明宋戰(zhàn)權將兩套房屋賣給了二被告，說沒有給錢是不屬實的。經(jīng)合議庭評議認為，該證據(jù)系單一證據(jù)，沒有其他證據(jù)確認其真實性，故不予采信。
證據(jù)三、公安機關2010年6月7日對孫學英詢問筆錄一份。證實合同未依法成立，二被告未給付訂金也未給付購樓款，簽名系外人所書寫，非雙方當事人親筆書寫，合同未依法成立；合同簽訂時間為地稅票據(jù)日期，不是2008年10月2日。經(jīng)質(zhì)證二被告對真實性無異議，但能證實宋戰(zhàn)權將房屋賣給被告的過程，被告與宋戰(zhàn)權的買賣合同是成立的。經(jīng)合議庭評議認為，該證據(jù)系法院刑事卷宗中的證據(jù)材料，其并未被法院所采信，故不具有真實性和合法性，不予采信。
證據(jù)四，公安機關2010年5月28日及2010年6月7日對宋戰(zhàn)權的詢問筆錄各一份。證實二被告未給過購樓款，合同未依法成立；還能證實不欠被告錢；哪套房產(chǎn)查封及是否售出記不清楚，房屋信息狀況混亂。經(jīng)質(zhì)證二被告對真實性無異議，但能證明房屋已賣給了被告，寫的劉某某的名，說沒給錢不屬實，沒給錢也不能否認房屋買賣關系。經(jīng)合議庭評議認為，此證據(jù)系法院刑事卷宗中的證據(jù)材料，其已被法院所采信，故該證據(jù)具有真實性和合法性，予以采信。
證據(jù)五、宋戰(zhàn)權在押期間寫給法院的信一份。證實宋戰(zhàn)權在五常進行房地產(chǎn)開發(fā)的過程；亦證實由于房產(chǎn)較多，房屋信息狀況混亂記不清，同時證實曹曙光利用職權索賄、索要樓房，不欠曹曙光錢。經(jīng)質(zhì)證被告對證據(jù)的真實性有異議，認為陳述是虛假的，對被告進行人身攻擊和誣陷。經(jīng)合議庭評議認為，該證據(jù)系個人書寫的陳述材料，不能單獨作為認定案件事實的依據(jù)，無法確認其真實性和合法性，故不予采信。
證據(jù)六、地稅局向法院出具的函一份。證實開出的地稅發(fā)票已廢止。經(jīng)質(zhì)證被告對證據(jù)的真實性和關聯(lián)性均有異議，認為是否退給開發(fā)公司不清楚，此事不涉及被告所開的發(fā)票，與本案無關聯(lián)性。經(jīng)合議庭評議認為，該證據(jù)與本案無關聯(lián)性，故不予采信。
證據(jù)七、異議申請書及民事裁定書各一份。證實經(jīng)開發(fā)商通知得知訴爭房產(chǎn)已被法院查封，原告及其他人依法提出異議申請，法院已受理該申請，現(xiàn)已存檔備案。曹曙光在此期間未向法院提過異議，證明查封之前與開發(fā)商之間不存在買賣關系，原告方合同在先。經(jīng)質(zhì)證被告認為在買房時并不了解此事實。經(jīng)合議庭評議認為，該證據(jù)只能證實所爭議的房屋被依法查封，不能作為原告取得房屋所有權的依據(jù)，故不予采信。
證據(jù)八、照片一份。證實2010年3月份被告對原告已入住的房屋強行進入，法院工作人員到現(xiàn)場制止其侵權行為，并將鑰匙交給法院保管。經(jīng)質(zhì)證被告有異議，認為該證據(jù)未在舉證期間內(nèi)提交，不予質(zhì)證。經(jīng)合議庭評議認為，該證據(jù)系原告在舉證期限屆滿后提交的，不符合證據(jù)規(guī)則的相關規(guī)定，故不予采信。
證據(jù)九、二被告以欺詐方式取得的虛假售樓合同及發(fā)票四份。證實該虛假售樓合同非雙方真實意思表示，該合同即未成立被告也未履行付款義務，依法未取得房屋產(chǎn)權，房屋權屬應歸原告所有。經(jīng)質(zhì)證被告有異議，認為此合同能證明用兩套房屋抵頂欠款，此合同是合法有效的，取得稅務機關的認可，不是虛假的。經(jīng)合議庭評議認為，該證據(jù)不能直接證實原告取得房屋的所有權，亦未有其他證據(jù)否認此合同具有欺詐性，故對原告所要證明的事實不予采信。
二被告為自己的辯解，在開庭審理時向法庭提供以下證據(jù):
證據(jù)一、二被告的身份證復印件各一份。證實二被告的身份情況。經(jīng)質(zhì)證原告無異議，為有效證據(jù)予以采納。
證據(jù)二、被告劉某某與天德雨房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂的購房合同和銷售不動產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票各二份。證實2008年10月2日實際是2010年4月27日被告購買了長安小區(qū)4號樓3單元403室、503室住宅兩套，其買賣關系依法成立合法有效。經(jīng)質(zhì)證原告對證據(jù)的真實性及證明的問題均有異議。原告認為該發(fā)票不是取得稅務機關的認可，而是開發(fā)公司自開發(fā)票行為，且發(fā)票顯示的價格明顯低于市場價格:結(jié)合原告提供的證據(jù)2、3、4、5、6、7及被告提供的孫學英詢問筆錄、轉(zhuǎn)讓授權協(xié)議書，完全可以證明合同不是出于當事人雙方的真實意思表示，不是雙方當事人簽字，合同形成時間也是虛假的，也沒有交納訂金，還沒交付房款，該合同即未成立也未履行，合同標的物系原告所有，開發(fā)商已交付原告使用，開發(fā)商無權處分，該合同不具有法律效力。經(jīng)合議庭評議認為，該證據(jù)可以證實爭議的房屋已出賣給二被告的事實，故予以采信。
證據(jù)三、2010年、2011年物業(yè)費、水費收據(jù)兩張。證實被告實際占有使用訴爭的兩套房屋。經(jīng)質(zhì)證原告對真實性和證明問題均有異議。原告認為該證據(jù)能證明被告惡意侵犯原告房屋所有權，結(jié)合原告提供的被告撬門的證據(jù)照片，原告于2009年末取得開發(fā)商交付的鑰匙，并已進戶，已實際占有使用訴爭房產(chǎn)，2010年3月原告等人因?qū)m麗國交通事故在外地住院期間，被告乘機強行撬門進入，原告得知即報告法院，法院工作人員到現(xiàn)場制止被告侵權行為，原告方將房屋鑰匙交給法院保管，原告表示將通過訴訟途徑解決被告侵權，直至4年后才立案審理。經(jīng)合議庭評議認為，該證據(jù)可以證實二被告已實際占有、使用此爭議房屋的事實，故予以采信。
證據(jù)四、2010年5月31日公安機關詢問被告曹曙光的筆錄一份。證實二被告購房過程。經(jīng)質(zhì)證原告對真實性和證明問題均有異議。原告認為證據(jù)內(nèi)容是虛假的。庭審中被告承認合同形成時間為2010年4月27日而非2008年10月2日。土地使用權是開發(fā)商競拍取得的，進行開發(fā)建樓，被告通過什么途徑及方式取得的開發(fā)商部分土地使用權的。被告稱購買開發(fā)商樓房，為何開發(fā)商給出具欠條，開發(fā)商給樓房欠條原件為何不收回，還保存在被告手里，不符合邏輯推理。被告自述兩人認識卻做出以上違背常理的事，該證據(jù)是虛假的。結(jié)合原告提供的證據(jù)五中宋戰(zhàn)權提到被告索賄的事實，被告以上不合邏輯、虛假陳述完全可以得到解釋，即買賣合同是被告索賄而形成的。經(jīng)合議庭評議認為，該證據(jù)系法院刑事卷宗中的證據(jù)材料，其并未被法院所采信，故該證據(jù)不具有真實性和合法性，不予采信。
證據(jù)五、借據(jù)一份。證實2010年5月31日天德雨房地產(chǎn)開發(fā)有限公司法定代表人宋戰(zhàn)權在被告處借款的事實。經(jīng)質(zhì)證原告對真實性及證明問題均有異議。結(jié)合原告提供的證據(jù)一、二、四、五以及原告申請法院調(diào)取的宋戰(zhàn)權合同詐騙罪刑事卷宗筆錄中宋戰(zhàn)權的簽字，僅憑肉眼就能得出該欠條是虛假的，不是本人書寫。經(jīng)合議庭評議認為，該證據(jù)與本案無直接的關聯(lián)性，故不予采信。
證據(jù)六、公安機關詢問會計孫學英的筆錄一份。證實被告購買訴爭房屋的時間和過程。經(jīng)質(zhì)證原告對真實性和證明問題均有異議，其質(zhì)證意見同證據(jù)四。經(jīng)合議庭評議認為，該證據(jù)系法院刑事卷宗中的證據(jù)材料，其并未被法院所采信，故該證據(jù)不具有真實性和合法性，不予采信。
證據(jù)七、轉(zhuǎn)讓授權協(xié)議書及更名的說明。證實天德雨房地產(chǎn)開發(fā)有限公司取得了經(jīng)營權和房屋出售的權利。經(jīng)質(zhì)證原告無異議，為有效證據(jù)予以采納。
證據(jù)八、證人姜某某出庭作證。證實開發(fā)商宋戰(zhàn)權借款的事實。經(jīng)質(zhì)證原告有異議，認為證人從某某的職業(yè)與曹曙光有利害關系，對借款過程描述不清楚，證言是虛假的。經(jīng)合議庭評議認為，該證據(jù)與本案無直接的關聯(lián)性，故不予采信。
證據(jù)九、證人張某某出庭作證。證實開發(fā)商宋戰(zhàn)權借款的事實。經(jīng)質(zhì)證原告有異議，其質(zhì)證意見同證據(jù)八。經(jīng)合議庭評議認為，該證據(jù)與本案無直接的關聯(lián)性，故不予采信。
綜上，根據(jù)原、被告陳述及認定的有效證據(jù)，本院認定下列事實:2007年長春市長安房地產(chǎn)開發(fā)公司經(jīng)有關部門同意在五常市二中南側(cè)開發(fā)建設長安小區(qū)，負責人為宋戰(zhàn)權。2009年3月24日簽訂了轉(zhuǎn)讓授權協(xié)議書一份，將長春市長安房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)建設的長安小區(qū)轉(zhuǎn)讓給黑龍江省天德雨房地產(chǎn)開發(fā)有限公司經(jīng)營建設和管理，法定代表人為宋戰(zhàn)權，并經(jīng)有關部門批準同意。2008年9月15日原告與長春市長安房地產(chǎn)開發(fā)公司（現(xiàn)更名為黑龍江省天德雨房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）簽訂了長安小區(qū)預售樓合同，約定將長安小區(qū)4號樓3單元503室以11萬元賣給原告，面積為68.917平方米，合同的下面寫明如果到期還不上此樓歸乙方（指原告）所有，還款時間2008年10月10日前。備注中寫“押”字。2010年4月27日（原始合同日期為2008年10月2日）黑龍江省天德雨房地產(chǎn)開發(fā)有限公司法定代表人宋戰(zhàn)權將長安小區(qū)4號樓3單元503室建筑面積為68.917平方米的住宅以68917.00元賣給二被告夫婦，當天黑龍江省天德雨房地產(chǎn)開發(fā)有限公司為被告開具了銷售不動產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票。
本院認為，原、被告雖然以不同形式分別與長春市長安房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂抵押擔保合同和房屋買賣合同，但雙方所爭議的房屋所有權已被法院依法判決歸案外人所有，并已發(fā)生法律效力，因此對原告的訴訟請求及被告的辯解理由均不予支持。依據(jù)《中華人民共和國物權法》第二十八條 ?:“因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導致物權設立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發(fā)生效力?！钡囊?guī)定及《中華人民共和國民法通則》第五條 ?之規(guī)定，判決如下:
駁回原告趙某某的訴訟請求。
案件受理費200.00元由原告趙某某負擔。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于黑龍江省哈爾濱市中級人民法院。

本院認為，原、被告雖然以不同形式分別與長春市長安房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂抵押擔保合同和房屋買賣合同，但雙方所爭議的房屋所有權已被法院依法判決歸案外人所有，并已發(fā)生法律效力，因此對原告的訴訟請求及被告的辯解理由均不予支持。依據(jù)《中華人民共和國物權法》第二十八條 ?:“因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導致物權設立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發(fā)生效力?！钡囊?guī)定及《中華人民共和國民法通則》第五條 ?之規(guī)定，判決如下:

駁回原告趙某某的訴訟請求。
案件受理費200.00元由原告趙某某負擔。

審判長：陳晶波
審判員：萬景權
審判員：李壯

書記員：夏奎明