原告：趙某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，現(xiàn)住張某某市赤城縣。
被告：張某某怡園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地張某某市橋西區(qū)工業(yè)西街13號金華怡園小區(qū)第三幢27號。
法定代表人：董軍，總經(jīng)理。
委托代理人：唐全洲，廣東寶威律師事務(wù)所律師。
被告：懷來縣沙城鎮(zhèn)上劉某村民委員會，住所地懷來縣沙城鎮(zhèn)上劉某村。
法定代表人：成建峰，村主任。
被告：呂福，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，農(nóng)民，現(xiàn)住懷來縣。
委托代理人：陳四海，河北博遠(yuǎn)律師事務(wù)所律師。

原告趙某某與被告張某某怡園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、懷來縣沙城鎮(zhèn)上劉某村民委員會、呂福房屋買賣合同糾紛一案，本院于2017年7月13日立案后，依法適用簡易程序，公開開庭進(jìn)行了審理。本案當(dāng)事人原告趙某某、被告張某某怡園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司委托代理人唐全洲、被告呂福及委托代理人陳四海到庭參加訴訟。被告懷來縣沙城鎮(zhèn)上劉某村民委員會經(jīng)本院依法傳喚未到庭。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告趙某某向本院提出訴訟請求：1、請求法院將沙城鎮(zhèn)上劉某村尚品怡園小區(qū)5棟5單元301室樓房依法判決給我居住，并判決與張某某怡園房地產(chǎn)有限公司簽訂的《尚品怡園預(yù)約書》合法有效，剩余所欠購樓款按照國家法律規(guī)定該付多少付多少，樓房標(biāo)的額250560元。
2、請求被告承擔(dān)因被告原因致使我購買的樓房由原先的大產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)在無產(chǎn)權(quán)房的違約責(zé)任，賠償計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)以法律規(guī)定為準(zhǔn)，從所欠購樓款中扣除。
3、認(rèn)可或是立即退還我于2016年12月8日交給張某某怡園房地產(chǎn)有限公司股東、懷來縣沙城鎮(zhèn)上劉某村新民居籌建處負(fù)責(zé)人呂福的100000元購樓款和1500元太陽能款，并由上劉某村委會和張某某恰園房地產(chǎn)有限公司承擔(dān)相應(yīng)的賠付責(zé)任。
4、請求被告承擔(dān)本案的全部訴訟費(fèi)用。
事實(shí)和理由：2010年12月1日我從沙城鎮(zhèn)上劉某村尚品怡園小區(qū)定購樓房一套（有認(rèn)購書一份，收款收據(jù)三張），房屋面積87平米，房號是5棟5單元301室，樓房總價(jià)是250560元。當(dāng)時(shí)投資開發(fā)商怡園房地產(chǎn)有限公司和建設(shè)單位上劉某村委會均承諾該小區(qū)樓房全部都是大產(chǎn)權(quán)，但因投資商張某某怡園房地產(chǎn)有限公司和上劉某村委會未及時(shí)去土地部門辦理相關(guān)手續(xù)，致使尚品怡園小區(qū)未能取得國有土地使用權(quán)，我購買的樓房變成了無產(chǎn)權(quán)樓房。樓房竣工后，投資商向我索要剩余購樓尾款，我以樓房由大產(chǎn)權(quán)變成無產(chǎn)權(quán)為由一直沒交購樓剩余尾款。2016年12月8日，在對方的再三催促下，我向呂福交納了100000元購樓款和1500元太陽能款，呂福給我出具了與前兩張收款收據(jù)一模一樣的懷來縣沙城鎮(zhèn)上劉某村新民居籌建處收款收據(jù)，至此，我已交納購樓款152000元。2016年12月24日，上劉某村委會發(fā)布公告，要求未交清房款的樓戶，所欠房款一律交村委會，我去村委會交納剩余房款時(shí)才發(fā)現(xiàn)怡園房開已將我的樓房違規(guī)賣給了上劉某村委會的劉某，劉某又將我們的樓房轉(zhuǎn)賣給了另一個(gè)買主并偷偷換了樓房的門鎖，且村委會不承認(rèn)我交給呂福的101500元樓款并讓我們到法院起訴。2017年2月20日，怡園房開又發(fā)布公告，樓戶將房款交給公司的才有效，否則公司不承認(rèn)。2013年以前收款收據(jù)上蓋的公章未在工商、公安備案，于2013年底已經(jīng)作廢，并要求購樓戶2017年3月1日帶上認(rèn)購書復(fù)印件及收款收據(jù)辦理變更手續(xù)，此份公告證明我和怡園公司的認(rèn)購書是合法有效的。之后我們也多方打聽此事，懷來縣人民法院（2015）懷民初字第257號民事判決書判決上劉某村委會接收所有債權(quán)、債務(wù)和物業(yè)，并負(fù)責(zé)解決好購樓戶的后續(xù)相關(guān)問題。綜上，現(xiàn)訴至懷來縣人民法院，請求支持原告的訴訟請求。
被告張某某怡園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司辯稱，一是原告與本公司簽訂的認(rèn)購書的情況屬實(shí)，但原告是從2010年12月1日交納房款后，再沒有履行付款義務(wù)，原告的事實(shí)和理由里面自認(rèn)2013年12月樓房竣工后，怡園向原告催要過剩余的購樓尾款，原告拒不支付。2016年12月，怡園又向原告發(fā)出催收樓款的通知，但原告仍然未履行付款義務(wù)。原告的行為已經(jīng)完全表明其不履行主要債務(wù)，因此怡園依合同法相關(guān)規(guī)定向原告發(fā)出了解除合同的通知，該通知原告方已經(jīng)收到。二是原告將61390元購樓款交付給另一被告呂福，是屬于惡意串通，損害怡園公司利益的行為，依法律規(guī)定屬于無效行為，應(yīng)由原告自行承擔(dān)責(zé)任。三是本案涉案的房屋已經(jīng)由怡園房開出售，即使是怡園房開與原告的解除無效，但標(biāo)的物已經(jīng)不存在，所以相關(guān)的法律責(zé)任應(yīng)由原告自行承擔(dān)。
被告懷來縣沙城鎮(zhèn)上劉某村民委員會未到庭亦未提交任何書面答辯意見。
被告呂福辯稱，2010年9月30日我與張某某怡園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司法定代表人董軍達(dá)成入股協(xié)議，協(xié)議約定我出資150萬與董軍、案外人李兆明共同以張某某怡園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司名義接受懷來縣沙城鎮(zhèn)上劉某村的委托，代為建設(shè)該村新民居房屋。我占項(xiàng)目10%的股份，并約定甲乙雙方互派人員組成項(xiàng)目部，利益和風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)。協(xié)議簽訂后，我即進(jìn)入項(xiàng)目部參與開發(fā)管理，主要負(fù)責(zé)施工建設(shè)。此后在合作過程中因項(xiàng)目其他股東陸續(xù)收回投資，且李兆明于2013年6月6日將股份轉(zhuǎn)讓給董軍，為此在2013年6月9日我與董軍達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議書，該補(bǔ)充協(xié)議中確定我保底利潤為300萬元。此協(xié)議簽訂后，2015年4月份因項(xiàng)目經(jīng)營出現(xiàn)困難，董軍及其管理人員撤出開發(fā)現(xiàn)場，我因自己投資、應(yīng)得補(bǔ)償和利潤并未全部實(shí)現(xiàn)，無奈只能留守現(xiàn)場進(jìn)行日常事務(wù)管理，后期又進(jìn)行了小區(qū)物業(yè)管理。在此期間有人支付房款時(shí)我就予以收取，用于日常支出和物業(yè)管理，剩余部分用以沖抵自己應(yīng)得的款項(xiàng)。本案中趙某某的101500元房款就是在此情況下收取的，因訴爭房屋小區(qū)系我與董軍合伙且以張某某怡園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司名義共同投資開發(fā)，所以應(yīng)當(dāng)視為開發(fā)新民居開發(fā)主體收取上述款項(xiàng)。人民法院應(yīng)當(dāng)依法保護(hù)作為善意第三方的原告購買樓房，交納房款的合同權(quán)利和義務(wù)，確定原告交納房款有效。我與董軍之間債務(wù)是否清結(jié)不屬于本案審理的范圍。綜上，我認(rèn)可收取了原告房款101500元，且該房款應(yīng)當(dāng)認(rèn)定系房屋的開發(fā)主體收取。原告購買樓房、交付房款應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效。
本院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下：2010年12月1日原告與被告張某某怡園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂《尚品怡園預(yù)約書》，原告購買被告位于懷來縣沙城鎮(zhèn)上劉某尚品怡園小區(qū)5棟5單元301室樓房一套，樓房總價(jià)款250560元。原告于2010年12月1日交納購房款50500元。因樓房產(chǎn)權(quán)問題，原告未交納剩余購房款。到2016年12月8日，原告向懷來縣沙城鎮(zhèn)上劉某新民居籌建處呂福交納100000元購樓款及1500元太陽能款，并領(lǐng)取了樓房鑰匙和水、電卡。2016年12月24日，原告發(fā)現(xiàn)被告張某某怡園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司將涉訴樓房又予以出售。原告訴至本院，要求支持其訴訟請求。
另查明，被告呂福與被告張某某怡園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司系合伙關(guān)系，其分別在2010年9月30日、2013年6月9日簽訂了入股協(xié)議書及補(bǔ)充協(xié)議書。

本院認(rèn)為，關(guān)于《尚品怡園預(yù)約書》的性質(zhì),根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條的規(guī)定，商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。因此，該合同名為《尚品怡園預(yù)約書》，實(shí)為商品房買賣合同，系雙方真實(shí)意思表示，合法有效，雙方均應(yīng)按約履行。原告應(yīng)當(dāng)按約定期限給付購房款，但因被告張某某怡園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司原因，房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)出現(xiàn)問題，原告未按期交納剩余購房款不屬違約，被告張某某怡園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司無權(quán)單方解除合同，應(yīng)當(dāng)繼續(xù)依約履行合同。
關(guān)于原告向懷來縣沙城鎮(zhèn)上劉某新民居籌建處呂福交納的101500元，因被告張某某怡園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與被告呂福系合伙關(guān)系，被告張某某怡園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與被告呂福的內(nèi)部約定不能對抗外部第三人，所以原告交納給懷來縣沙城鎮(zhèn)上劉某新民居籌建處呂福的101500元應(yīng)視為向張某某怡園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司交納的購房款。至此，原告尚欠剩余購房款250560元-50500元-100000元-1500元＝98560元。
關(guān)于原告請求被告承擔(dān)因被告原因致使原告購買的樓房由原先的大產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)在無產(chǎn)權(quán)房的違約責(zé)任，賠償計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)以法律規(guī)定為準(zhǔn)，從所欠購樓款中扣除的主張，因雙方未對此事項(xiàng)的違約責(zé)任進(jìn)行約定，對此，原告可另訴主張。
綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條、最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條規(guī)定，判決如下：

一、原告趙某某與被告張某某怡園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂的《尚品怡園預(yù)約書》合法、有效；
二、被告張某某怡園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、懷來縣沙城鎮(zhèn)上劉某村民委員會于判決生效后15日內(nèi)為原告辦理懷來縣沙城鎮(zhèn)上劉某村尚品怡園小區(qū)5棟5單元301室樓房相關(guān)手續(xù)，同時(shí)原告向被告張某某怡園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、懷來縣沙城鎮(zhèn)上劉某村民委員會交納剩余購房款98560元；
三、駁回原告其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)2529元，由三被告共同承擔(dān)。
如不服本判決，可以在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于河北省張某某市中級人民法院。

審判員 王春景

書記員： 郝婷婷