上訴人（原審被告、申請(qǐng)執(zhí)行人）：趙某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，無職業(yè)，住綏濱縣綏濱鎮(zhèn)。
委托訴訟代理人：周春霖（系上訴人之夫），男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，綏濱縣民政局干部，住綏濱縣綏濱鎮(zhèn)。
委托訴訟代理人：王艷麗，黑龍江吉相律師事務(wù)所綏濱分所律師。
被上訴人（原審原告、執(zhí)行案外人）：尹某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，鶴崗市龍?jiān)磮?bào)廢汽車回收公司綏濱分公司負(fù)責(zé)人，住綏濱縣綏濱鎮(zhèn)。
委托訴訟代理人：邢慧光，黑龍江吉相律師事務(wù)所律師。
原審第三人：王某發(fā)（被執(zhí)行人），男，佳木斯萬基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司綏濱項(xiàng)目部經(jīng)理，住綏濱縣綏濱鎮(zhèn)。
原審第三人：佳木斯萬基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地佳木斯市中山路109號(hào)。
法定代表人：牟國(guó)有，職務(wù)董事長(zhǎng)。

上訴人趙某某因與被上訴人尹某某、原審第三人王某發(fā)、佳木斯萬基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“萬基公司”）案外人執(zhí)行異議之訴糾紛一案，不服綏濱縣人民法院（2016）黑0422民初498號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2017年8月15日立案后，依法組成合議庭公開開庭進(jìn)行了審理。上訴人趙某某及其委托訴訟代理人周春霖、王艷麗，被上訴人尹某某及其委托訴訟代理人邢慧光到庭參加訴訟。原審第三人王某發(fā)、萬基公司經(jīng)本院依法傳票傳喚無正當(dāng)理由未到庭，本案缺席審理,現(xiàn)已審理終結(jié)。
趙某某上訴請(qǐng)求：一、撤銷一審判決；二、駁回尹某某的訴訟請(qǐng)求。事實(shí)與理由：一、原審認(rèn)定事實(shí)不清。1、如果根據(jù)一審法院認(rèn)定的萬基公司未授權(quán)王某發(fā)簽訂合同的話，那么尹某某與萬基公司簽訂的合同應(yīng)為無效，尹某某一審訴訟請(qǐng)求是請(qǐng)求確認(rèn)其與萬基公司簽訂的兩份房屋買賣合同有效，而一審法院確認(rèn)其與王某發(fā)簽訂的合同有效，根據(jù)民事案件不告不理原則，尹某某未請(qǐng)求的事項(xiàng)，法院作出確認(rèn)無法律依據(jù)。2、關(guān)于兩房屋已裝修并實(shí)際入住的認(rèn)定問題，《民法通則》中占有分為惡意和善意，具體應(yīng)以入住時(shí)的主觀態(tài)度及時(shí)間區(qū)分，尹某某現(xiàn)雖已占有，但其裝修是在法院查封以后，但一審法院對(duì)該事實(shí)并未調(diào)查核實(shí)，而是根據(jù)現(xiàn)在狀態(tài)進(jìn)行認(rèn)定，顯失公平。3、爭(zhēng)議房屋至今未驗(yàn)收，確實(shí)不能辦理房屋過戶登記手續(xù)，但尹某某與開發(fā)商簽訂以房抵債合同時(shí)，是可以辦理房屋預(yù)售登記的，而法院以非因買受人原因不能辦理過戶登記的認(rèn)定與事實(shí)不符。二、本案適用法律錯(cuò)誤。1、適用《物權(quán)法》第十五條不準(zhǔn)確。雖在程序上物權(quán)未經(jīng)登記不影響合同的效力，但萬基公司并未授權(quán)王某發(fā)簽訂買賣合同，因此尹某某與萬基公司簽訂的房屋買賣合同無效，物權(quán)無效。如果王某發(fā)與尹某某之間存在債權(quán)債務(wù)關(guān)系，可以認(rèn)定二人之間存在債務(wù)關(guān)系。2、適用《最高院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條不正確。本案由于萬基公司沒有授權(quán)王某發(fā)簽訂合同，王某發(fā)也不是萬基公司的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，從而導(dǎo)致尹某某的房屋買賣合同無效，不符合第一款查封前已簽訂合法有效的書面買賣合同的規(guī)定。尹某某是在法院查封后占有房屋，屬于惡意占有，不符合第二款規(guī)定的查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)。由于尹某某的房屋買賣合同無效，也只能認(rèn)定雙方存在借款關(guān)系，不能認(rèn)定支付了購(gòu)房款，不符合第三款規(guī)定的已支付了全部?jī)r(jià)款。尹某某簽訂房屋買賣合同時(shí)是可以進(jìn)行商品房預(yù)售登記的，不符合第四款規(guī)定的非因買受人原因未辦理過戶登記。尹某某購(gòu)買房屋的情形不符合第二十八條規(guī)定。
尹某某辯稱：第一、尹某某與萬基公司簽訂的房屋買賣合同有效，2013年萬基公司向尹某某借款400萬余元，后償還一部分，還不上的款項(xiàng)，雙方同意用房屋抵債，簽訂了房屋買賣合同。根據(jù)法律規(guī)定，用房抵債是合法的，房屋買賣合同是雙方真實(shí)意思表示，不違反法律規(guī)定，合法有效，簽合同時(shí)萬基公司交付了房屋。2014年4月6日和5月9日尹某某控制占有了訴爭(zhēng)房屋，這時(shí)趙某某既未申請(qǐng)財(cái)產(chǎn)保全又未提起訴訟，房屋買賣合同上有萬基公司的公章和王某發(fā)的簽字，王某發(fā)是掛靠萬基公司，他個(gè)人投資開發(fā)工程，根據(jù)誰投資誰處分誰受益的原則，王某發(fā)有權(quán)出售涉案兩戶房屋，不需要萬基公司特別授權(quán)，他掛靠的時(shí)候，萬基公司同意王某發(fā)處分他自己開發(fā)的房產(chǎn)，掛靠行為雖然違規(guī)，但是掛靠人出售房產(chǎn)不違法，所以尹某某和萬基公司、王某發(fā)簽訂的合同有效。第二、尹某某購(gòu)買涉案房產(chǎn)是善意，如果交易的時(shí)候知道涉案房產(chǎn)被查封了或者知道出售人有其他的債權(quán)且資不抵債才屬于惡意，本案交易的時(shí)候不存在這種情形，萬基公司按照正常的市場(chǎng)價(jià)格以房抵債，是善意的交易行為，至于房屋交付之后何時(shí)入住、何時(shí)裝修這是買房人的權(quán)利，不存在惡意與善意，即使知道房屋被法院查封而入住，也是維護(hù)自身的權(quán)益，不屬于惡意，更不違法。第三、沒有登記的原因是開發(fā)商的手續(xù)不健全，而非尹某某主觀上不想登記。第四、一審法院適用法律正確，《物權(quán)法》第十五條規(guī)定的是未辦理物權(quán)登記不影響合同效力，這一條不影響本案。一審適用《最高院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條正確。
尹某某向一審法院起訴請(qǐng)求：一、判決立即停止對(duì)尹某某購(gòu)買的位于祝成佳苑3號(hào)樓3單元501室和602室兩套住宅的強(qiáng)制執(zhí)行，并解除對(duì)該住宅的查封；二、判決確認(rèn)尹某某與第三人萬基公司簽訂的兩份《房屋買賣合同》合法有效，并確認(rèn)兩套住宅歸尹某某所有；三、由被告承擔(dān)本案一切訴訟費(fèi)用。
一審法院認(rèn)定事實(shí)：2014年4月6日，原告尹某某與第三人王某發(fā)簽訂《商品房買賣合同》一份，約定將位于祝成佳苑第三幢三單元602室房屋（建筑面積為97.74平方米）以305,926.00元的價(jià)格銷售給原告，合同上有萬基公司印章，第三人王某發(fā)于同日向原告交付收款憑證、入戶證明及鑰匙。2015年5月13日，原告交付供熱費(fèi)、物業(yè)費(fèi)、下水費(fèi)、有線電視等費(fèi)用6,711.00元；2014年5月19日，原告尹某某與第三人王某發(fā)簽訂《商品房買賣合同》一份，約定將位于祝成佳苑第三幢三單元501室房屋（建筑面積97.74平方米）以296,152.00元的價(jià)格銷售給原告，合同上有萬基公司印章，第三人王某發(fā)于同日向原告交付收款憑證、入戶證明及鑰匙。2015年5月13日，原告交付供熱費(fèi)、物業(yè)費(fèi)、下水費(fèi)、有線電視等費(fèi)用6,711.00元；原、被告雙方庭審過程中，均承認(rèn)原告與第三人王某發(fā)有債權(quán)債務(wù)關(guān)系，該兩處房屋系第三人王某發(fā)因欠原告借款，用房屋抵頂債務(wù)的事實(shí)。
一審法院認(rèn)為，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第十五條的規(guī)定，“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。”《最高人民法院<關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定>》第六十六條規(guī)定，“審判人員對(duì)案件的全部證據(jù)，應(yīng)當(dāng)從各證據(jù)與案件事實(shí)的關(guān)聯(lián)程度、各證據(jù)之間的聯(lián)系等方面進(jìn)行綜合審查判斷?！北景钢?，原告尹某某與第三人王某發(fā)存在真實(shí)的以房抵債法律行為，并提供了房屋買賣合同、入戶手續(xù)，并已經(jīng)裝修實(shí)際入住，證據(jù)能相互印證，形成證據(jù)鏈條，證明的事實(shí)與原告陳述事實(shí)相吻合，故原告與第三人之間的房屋以物抵債協(xié)議真實(shí)、合法、有效。因該房屋未辦理登記非個(gè)人原因，原告對(duì)該房屋已經(jīng)占有和使用，不影響合同效力。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條的規(guī)定，金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；（三）已支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。首先，原告尹某某與第三人王某發(fā)之間存在債權(quán)債務(wù)關(guān)系，雙方分別于2014年4月6日、2014年5月19日簽訂的兩份《房屋買賣合同》系以房抵債協(xié)議，房屋轉(zhuǎn)讓價(jià)款是抵消的方式支付的，意味著簽訂協(xié)議時(shí)，原告已經(jīng)將全部?jī)r(jià)款支付完畢；其次，在簽訂合同當(dāng)日，雙方當(dāng)事人已經(jīng)履行了交付鑰匙、辦理入戶手續(xù)等義務(wù)，現(xiàn)房屋已經(jīng)實(shí)際裝修入住，原告即合法占有該兩處房屋；最后，原告未辦理過戶登記非自身原因造成。綜上，原告對(duì)訴爭(zhēng)房產(chǎn)所具有的民事權(quán)益足以阻卻并排除強(qiáng)制執(zhí)行，故原告要求停止對(duì)訴爭(zhēng)兩處房產(chǎn)的查封、要求確認(rèn)兩份房屋買賣合同合法有效并要求確認(rèn)兩套住宅所有權(quán)歸原告所有的訴訟請(qǐng)求，符合法律規(guī)定，應(yīng)予支持。
一審法院判決：一、停止對(duì)位于綏濱縣綏濱鎮(zhèn)祝成佳苑第三幢三單元602室與501室兩處房屋的執(zhí)行；二、原告尹某某與第三人王某發(fā)簽訂的2014年4月6日、2014年5月19日簽訂的兩份《房屋買賣合同》合法有效，座落于綏濱縣綏濱鎮(zhèn)祝成佳苑第三幢三單元602室（建筑面積為97.74平方米）、綏濱縣綏濱鎮(zhèn)祝成佳苑第三幢三單元501室（建筑面積97.74平方米）的兩處房屋歸原告尹某某所有。
二審中，上訴人趙某某提供自來水公司和供電公司的購(gòu)水和購(gòu)電記錄兩份，證實(shí)被上訴人尹某某第一次購(gòu)水和購(gòu)電的時(shí)間均發(fā)生在趙某某申請(qǐng)財(cái)產(chǎn)保全之后，第一次購(gòu)水時(shí)間是在2016年10月份，第一次購(gòu)電時(shí)間是在2016年1月5日。
被上訴人尹某某對(duì)證據(jù)的真實(shí)性有異議，認(rèn)為這兩份證據(jù)沒有公章也沒有出處，不具有客觀真實(shí)性，上面顯示供電的日期是2015年7月30日，供水的記錄看不清。
本院對(duì)以上證據(jù)經(jīng)審查認(rèn)為，上訴人趙某某提供的購(gòu)水和購(gòu)電記錄均是復(fù)印件，沒有加蓋證明單位的公章，無法證實(shí)該證據(jù)的真實(shí)性及來源的合法性，故不予采信。
二審經(jīng)審理查明的事實(shí)與一審認(rèn)定的事實(shí)一致。

本院認(rèn)為，被上訴人尹某某在一審期間舉示的兩份《商品房買賣合同》首部“合同雙方當(dāng)事人”中，“出賣人”所列均為萬基公司，并注明該公司的注冊(cè)地址、營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)、資質(zhì)證書號(hào)等信息，合同尾部“出賣人”處亦加蓋了萬基公司的公章，由此可知該合同為萬基公司與尹某某之間訂立的商品房買賣合同。該合同尾部“出賣人”處亦有原審第三人王某發(fā)簽名，無論王某發(fā)是作為萬基公司的項(xiàng)目經(jīng)理代表萬基公司出售樓房，還是王某發(fā)掛靠萬基公司開發(fā)該棟樓并以萬基公司的名義出售樓房，萬基公司及王某發(fā)對(duì)于出賣爭(zhēng)議房屋給尹某某均無異議，故該兩份合同符合《中華人民共和國(guó)合同法》關(guān)于合同有效的相關(guān)規(guī)定；雖然沒有辦理物權(quán)登記，但根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第十五條之規(guī)定，并不影響合同效力，該兩份合同應(yīng)為有效合同。雖然尹某某在一審期間請(qǐng)求確認(rèn)的是其與萬基公司簽訂的合同合法有效，而一審判決確認(rèn)的是尹某某與王某發(fā)簽訂的合同合法有效，但因萬基公司、王某發(fā)與尹某某簽訂的是同一份合同，故該判決并無錯(cuò)誤。尹某某在一審期間提供的收據(jù)顯示，尹某某交納了兩戶房屋購(gòu)房款，并交納了兩戶房屋的供熱費(fèi)、物業(yè)費(fèi)、下水費(fèi)、有線電視費(fèi)；說明尹某某已經(jīng)全額交納了購(gòu)房款并辦理了入戶手續(xù)，合法占有了兩戶訴爭(zhēng)房屋，至于尹某某什么時(shí)間對(duì)房屋進(jìn)行裝修，并不能作為確認(rèn)其是否合法占有訴爭(zhēng)房屋的依據(jù)。上訴人趙某某沒有證據(jù)證實(shí)尹某某是在法院查封之后占有爭(zhēng)議房屋的，趙某某的該主張不能成立?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條第一款第四項(xiàng)規(guī)定的是“非因買受人自身原因未辦理過戶登記，”而不是未進(jìn)行預(yù)售登記，故尹某某在簽訂合同時(shí)是否進(jìn)行預(yù)售登記并不影響第二十八條在本案中的適用。一審判決依據(jù)本案中商品房買賣合同的訂立時(shí)間、尹某某交款情況、辦理入戶手續(xù)時(shí)間以及未能辦理過戶登記的原因等情況，判決支持尹某某的訴訟請(qǐng)求正確，適用法律并無不當(dāng)。
綜上所述，趙某某的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)、第一百四十四條規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)9,820.78元，由上訴人趙某某負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審　判　長(zhǎng)　　李德厚 代理審判員　　周長(zhǎng)鑄 代理審判員　　高紅娟

書記員：劉暢