上訴人（原審被告、申請執(zhí)行人）：趙某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，無職業(yè)，住綏濱縣綏濱鎮(zhèn)。
委托訴訟代理人：周春霖（系上訴人之夫），男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，綏濱縣民政局干部，住綏濱縣綏濱鎮(zhèn)。
委托訴訟代理人：王艷麗，女，黑龍江吉相律師事務(wù)所綏濱分所律師。
被上訴人（原審原告、執(zhí)行案外人）：宋某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，無職業(yè)，住綏濱縣綏濱鎮(zhèn)。
委托訴訟代理人：宋健鵬，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，中國人民建設(shè)銀行綏濱縣支行職員，住綏濱縣綏濱鎮(zhèn)。
委托訴訟代理人：邢慧光，黑龍江吉相律師事務(wù)所律師。
原審第三人（被執(zhí)行人）：王某發(fā)，男，佳木斯萬基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司綏濱項目部經(jīng)理，住綏濱縣綏濱鎮(zhèn)。

上訴人趙某某因與被上訴人宋某某及第三人王某發(fā)案外人執(zhí)行異議糾紛一案，不服綏濱縣人民法院（2017）黑0422民初505號民事判決書向本院提起上訴。本院于2017年9月6日立案受理后依法組成合議庭公開開庭進(jìn)行了審理。上訴人李趙某某及其委托訴訟代理人王艷麗、周春霖，被上訴人宋某某及其委托訴訟代理人宋建鵬、邢慧光到庭參加訴訟，原審第三人王某發(fā)經(jīng)本院依法傳票傳喚后，未到庭參加訴訟。本案缺席審理，現(xiàn)已審理終結(jié)。
趙某某上訴請求：依法撤銷（2016）黑0422民初505號民事判決書，駁回宋某某的訴訟請求。事實(shí)與理由：1、一審判決認(rèn)定事實(shí)不清。第一，如果根據(jù)一審法院認(rèn)定的事實(shí)，佳木斯萬基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“萬基公司”）沒有授權(quán)王某發(fā)簽訂合同的話，宋某某與萬基公司簽訂合同應(yīng)為無效；宋某某請求確認(rèn)其與萬基公司簽訂合同的效力，而一審法院卻認(rèn)定其與王某發(fā)簽訂的合同有效，違反了不告不理的原則。第二，宋某某是在法院查封后裝修房屋的，趙某某就該事實(shí)多次向法院提出，法院對此未予調(diào)查核實(shí)，顯失公正。第三，宋某某與開發(fā)商簽訂以房頂債合同時，房產(chǎn)部門是可以辦理房屋預(yù)售登記的，宋某某也應(yīng)該到房產(chǎn)部門去辦理房屋預(yù)售登記，而法院認(rèn)為非因買受人原因不能辦理過戶登記顯然是牽強(qiáng)的。2、一審法院適用法律錯誤。第一，一審法院適用《物權(quán)法》第十五條不準(zhǔn)確，萬基公司并未授權(quán)王某發(fā)簽訂房屋買賣合同，因此宋某某與萬基公司簽訂合同應(yīng)為無效，物權(quán)亦無效。第二，一審適用《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條不正確，第二十八條第一款規(guī)定中提出的條件是在法院查封前已經(jīng)簽訂了合法有效的書面買賣合同，而本案中雙方所簽訂合同為無效合同；第三，宋某某在法院查封后占有該房屋，屬于惡意占有；第四，因雙方之間的買賣合同無效，僅能認(rèn)定雙方之間存在借款關(guān)系，不能認(rèn)定為交付了購房款；第五，第二十八條第四款規(guī)定的是“非因買受人原因未辦理過戶登記”，而本案中宋某某簽訂房屋買賣合同時，是可以進(jìn)行商品房預(yù)售登記的，宋某某什么原因未辦理不得而知，因此宋某某購買房屋的情形并不符合二十八條的規(guī)定，一審適用法律明顯錯誤。
宋某某辯稱，1、該爭議房屋房屋開發(fā)手續(xù)都是萬基公司的，是萬基公司出售給宋某某的，不是王某發(fā)個人出售的，也不是以房抵債。2、2015年3月9日在售樓處購買的該房屋，當(dāng)天一次性付清了全部房款及入戶費(fèi)，宋某某就是該房屋的合法產(chǎn)權(quán)人。3、該爭議房屋購買當(dāng)天就交付使用了，是在法院查封之前合法占有的，宋某某并將該房屋發(fā)包給裝潢公司進(jìn)行了裝修。4、該商品房買賣合同是雙方真實(shí)意思表示，內(nèi)容和形式均合法有效，雖然未辦理預(yù)售登記，但不影響合同的效力，未能辦理產(chǎn)權(quán)登記是因?yàn)殚_發(fā)商手續(xù)不全，登記機(jī)關(guān)不給辦理，非因宋某某的原因。
宋某某向一審法院提出訴訟請求:1.請求停止對原告購買的位于祝成佳苑四號樓3單元702室強(qiáng)制執(zhí)行，解除該樓房的查封；2.由被告承擔(dān)本案一切訴訟費(fèi)用。
一審法院查明：2015年3月9日，原告宋某某與第三人王某發(fā)簽訂《商品房買賣合同》一份，約定將位于祝成佳苑第四幢三單元702室（建筑面積為97.68平方米）以310,813.00元的價格銷售給原告，合同上有萬基公司印章，原告于同日交付全部價款及房屋供熱費(fèi)、物業(yè)費(fèi)、下水費(fèi)等費(fèi)用6,511.00元。
2015年5月5日，被告趙某某向綏濱縣人民法院提出訴前保全申請，要求查封第三人王某發(fā)位于祝成佳苑房產(chǎn)，其中包含本案訴爭房產(chǎn)。綏濱縣人民法院作出（2015）綏民保字第29號民事裁定書，裁定查封該處房產(chǎn)。2015年6月1日，綏濱縣人民法院受理趙某某與王某發(fā)民間借貸糾紛一案，并于2015年7月15日作出（2015）綏商初字第231號民事判決書，判決王某發(fā)應(yīng)向趙某某給付借款865,000.00元。判決生效后，根據(jù)趙某某申請，綏濱縣人民法院執(zhí)行局將訴爭房屋查封。綏濱縣人民法院于2016年4月18日受理原告宋某某執(zhí)行異議申請書，并于2016年5月13日作出（2016）黑0422執(zhí)異3-3號執(zhí)行裁定書，查明，王某發(fā)系萬基公司項目部經(jīng)理，于2012年11月27日取得祝成佳苑四號樓的商品房預(yù)售許可，案外人宋某某與王某發(fā)于2015年3月9日簽訂商品房買賣合同，同日全額付清所購祝成佳苑四號樓三單元702室住宅樓款。并作出駁回案外人宋某某的異議的裁定。原告宋某某于2016年5月18日收到該份裁定，并于2016年5月25日向綏濱縣人民法院提出案外人執(zhí)行異議之訴。
另查明，綏濱縣祝成佳苑因未經(jīng)驗(yàn)收，故不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記。
一審法院認(rèn)為，《中華人民共和國物權(quán)法》第十五條規(guī)定，“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。”本案中，原告宋某某與第三人王某發(fā)簽訂了房屋買賣合同，并已經(jīng)裝修實(shí)際入住，證據(jù)能相互印證，形成證據(jù)鏈條，證明的事實(shí)與原告陳述事實(shí)相吻合，故原告與第三人之間的房屋買賣合同關(guān)系真實(shí)、合法、有效。因該房屋未辦理登記非個人原因，原告對該房屋已經(jīng)占有和使用，不影響合同效力。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條的規(guī)定，金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。本案中，原告宋某某與第三人王某發(fā)于2015年3月9日簽訂的《房屋買賣合同》系雙方真實(shí)的意思表示，并不違反法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，且在簽訂合同當(dāng)日，雙方當(dāng)事人已經(jīng)履行了支付全部房款的義務(wù)，原告于2015年3月9日辦理了入住手續(xù)，即合法占有該處房屋，現(xiàn)房屋已經(jīng)裝修并實(shí)際入住，且原告未辦理過戶登記非自身原因造成。綜上，原告對訴爭房產(chǎn)所具有的民事權(quán)益足以阻卻并排除強(qiáng)制執(zhí)行，故原告要求停止對訴爭房產(chǎn)的查封的訴訟請求，符合法律規(guī)定，本院予以支持。
一審法院判決：停止對位于綏濱縣綏濱鎮(zhèn)祝成佳苑第四幢三單元702室房屋的執(zhí)行。
二審?fù)徶?，上訴人趙某某提供該爭議房屋2015年6月12日至2017年7月6日交電費(fèi)的明細(xì)表一份、電腦界面（顯示內(nèi)容為爭議房屋交水費(fèi)的情況）照片復(fù)印件一份，欲證明宋某某實(shí)際入住的時間是2015年12月份。
被上訴人宋某某質(zhì)證認(rèn)為，首先，對證據(jù)的真實(shí)性有異議；其次，明細(xì)表上看不出使用的時間。2015年3月9日辦理入戶時，我交了1,900.00多元的入戶費(fèi)，其中就含有水、電費(fèi)。
對于上訴人所提供的兩份證據(jù)，因上訴人證實(shí)不了證據(jù)的真實(shí)性及來源的合法性，故不予采信。
二審?fù)徶?，雙方當(dāng)事人均對一審認(rèn)定事實(shí)中“宋某某與王某發(fā)簽訂商品房買賣合同”提出異議，上訴人趙某某并對王某發(fā)與萬基公司之間的關(guān)系提出異議，除以上兩點(diǎn)事實(shí)外，二審依據(jù)雙方在一審期間的舉證、質(zhì)證情況并結(jié)合雙方的庭審陳述，對一審查明的其他事實(shí)予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，被上訴人宋某某在一審期間舉示的《商品房買賣合同》首部“合同雙方當(dāng)事人”中，“出賣人”所列為“佳木斯萬基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司”，之后并寫明了該公司的注冊地址、營業(yè)執(zhí)照注冊號、企業(yè)資質(zhì)證書號等信息，合同尾部“出賣人”處亦加蓋了萬基公司的公章，由此可知該合同為萬基公司與宋某某之間訂立的商品房買賣合同。該合同尾部“出賣人”處亦有王某發(fā)簽名，無論王某發(fā)是作為萬基公司的項目經(jīng)理代表萬基公司出售樓房，還是王某發(fā)掛靠萬基公司開發(fā)該棟樓并以萬基公司的名義出售樓房，萬基公司及王某發(fā)對于出賣該爭議房屋給宋某某均無異議，故該合同符合《中華人民共和國合同法》關(guān)于合同有效的相關(guān)規(guī)定；雖然沒有辦理物權(quán)登記，但根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第十五條之規(guī)定，并不影響合同效力，該合同應(yīng)為有效合同。雖然宋某某在一審期間請求確認(rèn)的是其與萬基公司簽訂的合同有效，而一審判決中認(rèn)為宋某某與王某發(fā)簽訂的合同合法有效，但萬基公司、王某發(fā)與宋某某簽訂的是同一份合同，故該“認(rèn)為”并無錯誤。宋某某在一審期間提供的兩張收據(jù)顯示，宋某某于2015年3月9日交“購房款”310,813.00元，并于當(dāng)日交熱費(fèi)1,456.00元、物業(yè)費(fèi)2,100.00元、下水費(fèi)1，955.00元；說明在2015年3月9日宋某某已經(jīng)足額交納了購房款并辦理了入戶手續(xù)。上訴人沒有證據(jù)證實(shí)宋某某是在法院查封之后占有該爭議房屋的，上訴人的該主張不能成立。《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條第一款第四項規(guī)定的是“非因買受人自身原因未辦理過戶登記”，而不是未進(jìn)行預(yù)售登記，故被上訴人宋某某在簽訂合同時是否進(jìn)行預(yù)售登記并不影響第二十八條在本案中的適用。
綜上，上訴人趙某某的上訴請求及理由不能成立。原審判決依據(jù)本案中商品房買賣合同的訂立時間、宋某某交款情況、辦理入戶手續(xù)時間以及未能辦理過戶登記的原因等情況，判決支持宋某某的訴訟請求正確，應(yīng)予維持。依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)5,962.20元，由上訴人趙某某負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審　判　長　　李德厚 代理審判員　　周長鑄 代理審判員　　高紅娟

書記員：馮露露