原告(反訴被告)：趙某常，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住浙江省杭州市。
　　委托訴訟代理人：何昕亞，上海市福隆律師事務(wù)所律師。
　　被告(反訴原告)：黃某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住江蘇省啟東市。
　　委托訴訟代理人：李雯，上海市尚偉律師事務(wù)所律師。
　　原告(反訴被告)趙某常與被告(反訴原告)黃某某房屋租賃合同糾紛一案，本院于2019年3月6日立案后，依法適用簡(jiǎn)易程序，于2019年5月9日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告(反訴被告)的委托訴訟代理人何昕亞、被告(反訴原告)黃某某及其委托訴訟代理人李雯到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　趙某常向本院提出訴訟請(qǐng)求：1.確認(rèn)原、被告之間的租賃關(guān)系于2018年5月31日解除；2.判令被告立即騰空搬離位于上海市徐匯區(qū)建華路5、7、9號(hào)的租賃房屋，并將上述房屋返還給原告；3.判令被告支付房屋使用費(fèi)，自2018年7月1日起至實(shí)際交付之日止，按1,232.88元/日的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行支付；4.訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。事實(shí)和理由：2017年4月9日,趙某常與黃某某簽訂《房屋租賃合同》，約定趙某常將上海市徐匯區(qū)建華路XXX號(hào)、XXX號(hào)、XXX號(hào)房屋(以下簡(jiǎn)稱“系爭(zhēng)房屋”)租賃給黃某某使用，租賃期自2017年6月1日起至2018年5月31日止，年租金195,000元，先付后用，按季支付。同時(shí)，黃某某向趙某常支付保證金10,000元。趙某常、黃某某的租賃合作始于2008年，考慮到雙方之間一直存在的合作關(guān)系，故趙某常一直以低于市場(chǎng)價(jià)的租金標(biāo)準(zhǔn)將系爭(zhēng)房屋出租給黃某某。2018年5月租賃期屆滿時(shí)，趙某常詢問(wèn)黃某某是否續(xù)租，并告知其將按450,000元/年的標(biāo)準(zhǔn)收取租金，黃某某拒絕續(xù)簽合同。趙某常遂告知黃某某，若不再續(xù)約，到期將不再出租系爭(zhēng)房屋，希望黃某某到期搬離，同時(shí)，趙某常開(kāi)始尋找新的承租人。租賃合同到期后，黃某某拒不搬離系爭(zhēng)房屋，也拒不支付房屋使用費(fèi)，經(jīng)多次協(xié)商后未果，故原告提起上述訴請(qǐng)。
　　黃某某辯稱，黃某某自2005年4月起租賃系爭(zhēng)房屋，作為得華超市經(jīng)營(yíng)使用。起初租賃合同三年一簽，自2012年開(kāi)始租賃合同一年一簽。后因合作時(shí)間較長(zhǎng)，亦存在未簽訂租賃合同的情況。雙方最后一份租賃合同簽訂于2017年4月9日，租賃期自2017年6月1日起至2018年5月31日止，年租金為195,000元，按季支付。租賃期間，趙某常委托汪某某(音譯)收取租金。2015年開(kāi)始，租金存在先用后付的情況。2018年6月，黃某某支付了2018年4月至6月的租金，趙某常出具了收款收據(jù)，雙方對(duì)繼續(xù)履行原租賃合同均無(wú)異議。2018年7月，汪向黃某某收取2018年7月至9月的租金48,750元，但黃某某提出要求續(xù)簽一年的租賃合同并要求提供租金收據(jù)或發(fā)票，汪當(dāng)時(shí)并未收取2018年7月至9月的租金。2018年9月中旬，趙某常至系爭(zhēng)房屋，提出年租金調(diào)整至450,000元。因租金漲幅過(guò)大，黃某某要求繼續(xù)協(xié)商。2018年10月19日下午，趙某常集結(jié)二十余人至系爭(zhēng)房屋門口，用榔頭打砸玻璃門及櫥窗，黃某某遂報(bào)警。在派出所處理期間，趙某常方再一次將系爭(zhēng)房屋玻璃門及櫥窗全部砸壞，并剪斷電線，導(dǎo)致近玻璃櫥窗處貨架及商品、立式空調(diào)及電腦等被砸壞，冰箱內(nèi)冷凍貨物受損。此后，因系爭(zhēng)房屋沒(méi)有外墻玻璃保護(hù)，部分商品被盜，為此黃某某聘請(qǐng)三名保安日夜看管，額外支付工資每月15,000元。因趙某常的上述行為致使黃某某無(wú)法在系爭(zhēng)房屋內(nèi)正常經(jīng)營(yíng)，利潤(rùn)受損。雖然租賃期至2018年5月31日，但考慮到雙方長(zhǎng)期的租賃關(guān)系及合作慣例，以及趙某常實(shí)際已經(jīng)收取租金至2018年6月的事實(shí)，雙方已經(jīng)以行為對(duì)建立新一年的租賃關(guān)系進(jìn)行了確認(rèn)，原租賃合同繼續(xù)有效。趙某常在租賃期間提出不合理的租金漲幅要求，構(gòu)成違約。同時(shí)，趙某常的過(guò)激行為，客觀上給黃某某造成了損失，理應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。趙某常賠償后，同意搬離系爭(zhēng)房屋。同意按照每月16,250元的標(biāo)準(zhǔn)支付自2018年7月1日起至2018年10月18日止的租金。
　　基于上述事實(shí)，黃某某向本院提出反訴訴訟請(qǐng)求：1.判令反訴被告返還租房保證金10,000元；2.判令反訴被告賠償反訴原告104,178.7元，其中空調(diào)6,800元、收款機(jī)9,780元、玻璃門及櫥窗12,000元、裝修損失7,000元、廣告牌5,000元、損壞產(chǎn)品金額4,464.8元、冷凍產(chǎn)品貨損16,624.9元、過(guò)期食品損失42,509元；3.判令反訴被告賠償反訴原告聘請(qǐng)保安人員3人工資，從2018年10月19日起，按每月15,000元，要求支付到搬離之日止；4.判令反訴被告賠償反訴原告經(jīng)營(yíng)損失112,000元，從2018年10月19日至2019年4月18日，按照每月18,000元；5.反訴訴訟費(fèi)用由反訴被告承擔(dān)。
　　趙某常辯稱，同意返還租賃保證金，但應(yīng)先抵扣黃某某應(yīng)支付的款項(xiàng)。黃某某主張的損失全部不予認(rèn)可，租賃合同到期后，趙某常即已口頭告知黃某某不再續(xù)租，要求其限期搬離。汪某某亦告知黃某某房屋租金要漲。根據(jù)租賃合同之約定，搬離期限為10天，承租人超過(guò)該期間仍未搬離的視為放棄相應(yīng)物品的所有權(quán)，由出租人處理。趙某常敲玻璃及剪斷電線，是因?yàn)樾碌某凶馊艘惭b卷簾門，重新裝修。若如黃某某所述趙某常集結(jié)二十余人，公安機(jī)關(guān)肯定會(huì)立案?jìng)刹椤，F(xiàn)公安機(jī)關(guān)認(rèn)為本次糾紛系租賃糾紛，讓黃某某支付租金后搬走，但是黃某某不肯搬離，還堅(jiān)持要求趙某常給錢，雙方無(wú)法協(xié)商。趙某常方并未動(dòng)系爭(zhēng)房屋內(nèi)的任何貨物。雙方雖然很早就建立了租賃關(guān)系，租金標(biāo)準(zhǔn)低于市場(chǎng)價(jià)，但不代表趙某常無(wú)權(quán)按照市場(chǎng)價(jià)重新簽訂租賃合同，并將系爭(zhēng)房屋出租給愿意支付相應(yīng)對(duì)價(jià)的主體。黃某某聘請(qǐng)保安人員的支出，與本案無(wú)關(guān)。租賃合同到期后，黃某某自認(rèn)于2018年9月便收到趙某常漲租金的通知，應(yīng)當(dāng)了解相應(yīng)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，但經(jīng)營(yíng)損失中有很多貨物的進(jìn)貨時(shí)間都發(fā)生在2018年9月以后，對(duì)經(jīng)營(yíng)損失不予認(rèn)可。
　　本院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下：趙某常為系爭(zhēng)房屋的所有權(quán)人。
　　2005年4月1日，趙某常與黃某某就系爭(zhēng)房屋簽訂房屋租賃合同，用于開(kāi)設(shè)便利購(gòu)物店。合同簽訂后，黃某某向趙某常支付保證金10,000元。租賃期間屆滿后，雙方多次續(xù)約。2017年4月9日，趙某常(甲方、出租方)與黃某某(乙方、承租方)續(xù)簽《房屋租賃合同》，約定甲方將系爭(zhēng)房屋出租給乙方作營(yíng)業(yè)房使用，租期1年，從2017年6月1日起至2018年5月31日止。年租金195,000元。本合同自簽訂之日起，乙方應(yīng)向甲方交付保證金10,000元整(不計(jì)息)。以后乙方每次向甲方交付租金日，定于3個(gè)月交付甲方48,750元整，先付后用。乙方依約交付租金，甲方如無(wú)正當(dāng)理由拒收，乙方不負(fù)遲延交租的責(zé)任，乙方如果拖欠租金達(dá)五天，甲方有權(quán)解除合同，收回房屋使用權(quán)。租賃期滿，乙方需憑有關(guān)物業(yè)驗(yàn)收及證明和已支付最后一期公用事業(yè)費(fèi)賬單，向甲方領(lǐng)保證金。租賃期滿或合同解除，乙方必須按時(shí)搬出全部物件，搬遷后十日內(nèi)房屋里如有余物，視為乙方放棄所有權(quán)，由甲方處理。租賃期間，系爭(zhēng)房屋租金由趙某常雇傭的員工汪國(guó)成(音譯)代為收取，并出具收據(jù)。租賃期間屆滿后，趙某常與黃某某未簽訂續(xù)租合同。2018年6月，汪某向黃某某收取了2018年4月至6月的租金。審理中，趙某常稱其于租賃期間屆滿后曾口頭告知黃某某到期不再續(xù)租，要求其按期搬離。黃某某則稱2018年9月中旬，趙某常首次提出年租金標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整至450,000元，黃某某提出異議，因雙方就租金標(biāo)準(zhǔn)未能協(xié)商一致，自2018年7月起黃某某未再支付租金。
　　2018年10月19日，趙某常找人將系爭(zhēng)房屋外立面廣告牌砸壞、臨街一側(cè)全部玻璃櫥窗砸碎，并剪斷系爭(zhēng)房屋內(nèi)的電線，致臨窗一側(cè)的貨架及部分物品受損，后冷藏、冷凍貨物變質(zhì)。黃某某遂報(bào)警，雙方至派出所協(xié)商賠償事宜，未果。因系爭(zhēng)房屋玻璃櫥窗全部被砸碎，黃某某以紅白藍(lán)雨篷布臨時(shí)遮檔。
　　2019年1月3日，趙某常曾就黃某某拒不返還系爭(zhēng)房屋及欠付租金等費(fèi)用報(bào)警。
　　2019年3月，趙某常就本案提起訴訟。
　　審理中，2019年5月25日，趙某常收回系爭(zhēng)房屋。
　　以上事實(shí)，除原、被告庭審陳述外，另有上海市房地產(chǎn)權(quán)證、房屋租賃合同、收據(jù)、營(yíng)業(yè)執(zhí)照、照片、上海公安局案(事)件接報(bào)回執(zhí)單、情況說(shuō)明等證據(jù)證實(shí)，本院予以認(rèn)定。
　　審理中，黃某某為證明其受損情況及經(jīng)營(yíng)損失，提供了如下證據(jù)：1.空調(diào)收據(jù)(日期：2015年6月21日)，載明3匹奧克斯KFR-70LW/3P，金額6,800元；2.收銀機(jī)發(fā)票(日期：2005年8月4日)，海信300收款機(jī)金額8,900元，SRAM卡-PCI金額800元，色帶4個(gè)金額80元，共計(jì)9,780元；3.受損及變質(zhì)商品統(tǒng)計(jì)表，包括農(nóng)夫果園(瓶裝)、農(nóng)夫山泉(瓶裝)、王老吉涼茶(瓶裝)、莎娃雞尾酒(瓶裝)、可口可樂(lè)(瓶裝)等，總價(jià)值4,464.8元；4.變質(zhì)冷凍商品統(tǒng)計(jì)表，包括冷飲、雪糕及水餃、湯圓、火腿等冷凍食品，總價(jià)值16,624.9元；5.過(guò)期商品損失統(tǒng)計(jì)表，陳列商品的到期日基本上在2018年11月以后，總價(jià)值42,509元；6.員工身份證復(fù)印件及工資收款收據(jù)，顯示2019年3月，支付宋某1、宋某2、姚某某三名員工5個(gè)月工資共計(jì)75,000元，黃某某稱打砸事件后考慮到系爭(zhēng)房屋的防盜安全問(wèn)題，聘請(qǐng)?jiān)撊麊T工為安保人員；7.收銀機(jī)的銷售額截圖，顯示2017年10月1日至2018年9月30日期間銷售金額為2,257,024.8元；8.裝修收據(jù)(日期：2005年6月15日)，收款事由包括外立面廣告牌5,000元、櫥窗玻璃12,000元等；9.進(jìn)貨單據(jù)，時(shí)間跨度從2018年1月至2019年2月。對(duì)此，趙某常不予認(rèn)可，空調(diào)收據(jù)顯示的購(gòu)置時(shí)間與現(xiàn)場(chǎng)照片中顯示的空調(diào)使用后狀態(tài)不符。收銀機(jī)發(fā)票顯示的購(gòu)置時(shí)間系2005年，使用至今已折舊完畢。黃某某自制的統(tǒng)計(jì)表真實(shí)性、合法性、關(guān)聯(lián)性均不予認(rèn)可，受損物品包含塑料瓶、罐包裝制品等，即使傾倒亦不會(huì)損壞；過(guò)期產(chǎn)品的到期日在租賃合同期間屆滿后甚至2019年到期，該損失與趙某常無(wú)關(guān)；安保人員工資亦與趙某常無(wú)關(guān)；經(jīng)營(yíng)損失應(yīng)以稅收繳納相關(guān)憑證為計(jì)算依據(jù)。黃某某裝修玻璃櫥窗、外立面廣告牌等費(fèi)用，根據(jù)租賃合同之約定，由其自行承擔(dān)，與趙某常無(wú)關(guān)。黃某某提供的進(jìn)貨單據(jù)，大部分時(shí)間均在2018年5月租賃期間屆滿之后，相應(yīng)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)由其自行負(fù)擔(dān)。
　　審理中，趙某常申請(qǐng)對(duì)系爭(zhēng)房屋的租金及使用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評(píng)估，后因其認(rèn)為評(píng)估成本過(guò)高、無(wú)評(píng)估必要，撤回了申請(qǐng)。趙某常認(rèn)為，因有新的承租人愿意以年租金450,000元租賃系爭(zhēng)房屋，并簽訂了新的租賃合同，故其按照該租金標(biāo)準(zhǔn)向黃某某主張房屋使用費(fèi)。黃某某對(duì)此不予認(rèn)可，上述租金標(biāo)準(zhǔn)系趙某常的單方陳述，租賃合同無(wú)法體現(xiàn)實(shí)際履行情況。
　　本院認(rèn)為，法律規(guī)定，租賃期間屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒(méi)有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期。不定期租賃，當(dāng)事人可以隨時(shí)解除合同，但出租人解除合同應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知承租人。本案中，趙某常與黃某某的租賃合同于2018年5月31日到期，黃某某繼續(xù)使用系爭(zhēng)房屋，趙某常亦按照原租賃合同租金標(biāo)準(zhǔn)向黃某某收取2018年6月租金，故趙某常與黃某某構(gòu)成不定期租賃關(guān)系。審理中，趙某常稱其在租賃合同到期后便口頭告知黃某某不再續(xù)約，并要求其及時(shí)搬離，但未提供證據(jù)佐證。黃某某自認(rèn)，2018年9月中旬，趙某常提出調(diào)整年租金標(biāo)準(zhǔn)至450,000元，較原年租金標(biāo)準(zhǔn)195,000元大幅上漲。結(jié)合現(xiàn)有證據(jù)，在雙方協(xié)商租金尚未達(dá)成合意，且趙某常并未通知黃某某解除租賃關(guān)系的情況下，趙某常在2018年10月19日找人采取打砸等暴力措施，破壞系爭(zhēng)房屋的廣告牌、玻璃櫥窗，并剪斷電線，致使系爭(zhēng)房屋及屋內(nèi)的財(cái)物受損并存在防盜安全隱患等，該暴力行為明顯違背合同目的，不應(yīng)受到法律保護(hù)。本院認(rèn)為，趙某常以上述行為，中斷了租賃合同繼續(xù)履行的可能性，故雙方的租賃關(guān)系于2018年10月19日解除。
　　合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失。訴訟中，趙某常與黃某某已于2019年5月25日就系爭(zhēng)房屋進(jìn)行交接，趙某常確認(rèn)收回系爭(zhēng)房屋，故其要求返還系爭(zhēng)房屋之訴訟請(qǐng)求，本院不再處理。黃某某作為承租人，應(yīng)當(dāng)按照原租金標(biāo)準(zhǔn)向趙某常支付正常使用系爭(zhēng)房屋期間，自2018年7月1日起至2018年10月19日止的租金59,301元。2018年10月19日之后，黃某某原本應(yīng)在合理期限內(nèi)向趙某常返還系爭(zhēng)房屋，但至2019年5月25日，黃某某才返還系爭(zhēng)房屋。結(jié)合黃某某提供的進(jìn)貨單據(jù)顯示2018年10月19日后至2019年2月便利購(gòu)物店存在進(jìn)貨記錄，無(wú)法排除黃某某仍有經(jīng)營(yíng)行為，故該段期間房屋使用費(fèi)支付義務(wù)不能完全免除?？紤]到趙某常的不當(dāng)行為致使黃某某無(wú)法正常使用系爭(zhēng)房屋以及系爭(zhēng)房屋內(nèi)財(cái)物處于不安全狀態(tài)等因素，本院按照原租金標(biāo)準(zhǔn)酌情減少70%計(jì)算房屋使用費(fèi)，黃某某應(yīng)按原租金標(biāo)準(zhǔn)的30%向趙某常支付2018年10月20日起至2019年5月25日止的房屋使用費(fèi)共計(jì)34,940元。另，趙某常應(yīng)當(dāng)就其非法暴力行為給黃某某造成的經(jīng)濟(jì)損失承擔(dān)賠償責(zé)任，但是本院認(rèn)為黃某某能夠提供的各項(xiàng)損失證據(jù)不夠充分，且總金額過(guò)高，本院綜合合同履行情況、過(guò)錯(cuò)責(zé)任、損失及折舊因素，以及黃某某作為經(jīng)營(yíng)者應(yīng)當(dāng)合理預(yù)見(jiàn)租賃合同隨時(shí)解除可能造成的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、突發(fā)情況后應(yīng)及時(shí)采取合理的止損措施等，酌情判處賠償金額。黃某某主張的安保人員工資，并不屬于2018年10月19日事件的直接損失，本院難以支持。黃某某向趙某常支付10,000元保證金，現(xiàn)合同解除，其要求趙某常返還，趙某常同意返還但要求與黃某某應(yīng)支付款項(xiàng)相抵扣，于法不悖，本院予以準(zhǔn)許。
　　綜上，依照《中華人民共和國(guó)民法總則》第一百三十二條、《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條、第九十七條、第二百三十二條、第二百三十六條規(guī)定，判決如下：
　　一、趙某常與黃某某之間就上海市徐匯區(qū)建華路XXX號(hào)、XXX號(hào)、XXX號(hào)的租賃關(guān)系于2018年10月19日解除；
　　二、黃某某于本判決生效之日起十五日內(nèi)向趙某常支付自2018年7月1日起至2018年10月19日止的租金59,301元；
　　三、黃某某于本判決生效之日起十五日內(nèi)向趙某常支付自2018年10月20日起至2019年5月25日止的房屋使用費(fèi)34,940元；
　　四、趙某常于本判決生效之日起十五日內(nèi)向黃某某返還保證金10,000元；
　　五、趙某常于本判決生效之日起十五日內(nèi)賠償黃某某損失30,000元；
　　六、駁回黃某某的其余反訴訴訟請(qǐng)求。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　本訴案件受理費(fèi)減半收取計(jì)2,337.5元，由趙某常負(fù)擔(dān)1,358.5元，黃某某負(fù)擔(dān)979元；反訴案件受理費(fèi)2,773元，由趙某常負(fù)擔(dān)392元，黃某某負(fù)擔(dān)2,381元。
　　如不服本判決，可以在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級(jí)人民法院。
　　

審判員：袁??欣

書記員：卜雯婷