原告趙某亮，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住所地黑龍江省牡丹江市愛民區(qū)，戶籍地黑龍江省尚志市一面坡鎮(zhèn)。
委托代理人張培軍，黑龍江鑫鼎律師事務(wù)所律師。
委托代理人趙興濤，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，無職業(yè)，住所地黑龍江省牡丹江市愛民區(qū)。
被告牡丹江新世紀房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地黑龍江省牡丹江市東安區(qū)興隆鎮(zhèn)中乜河1號樓北側(cè)，組織機構(gòu)代碼證74443585-9。
委托代理人王占云，男，牡丹江新世紀房地產(chǎn)開發(fā)有限公司法律顧問，住所地黑龍江省牡丹江市陽明區(qū)。

原告趙某亮與被告牡丹江新世紀房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱新世紀房地產(chǎn)公司）商品房銷售合同糾紛一案，本院于2016年4月18日立案受理后，依法由審判員馬瑩獨任審判，于2016年4月25日公開開庭進行了審理。原告趙某亮及其委托代理人張培軍、趙興濤、被告新世紀房地產(chǎn)公司的委托代理人王占云到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認為：因被告對此份證據(jù)的形式要件沒有異議，故本院對此份證據(jù)的形式要件予以確認。該份證據(jù)能夠證明原、被告于2011年8月26日簽訂商品房買賣合同，雙方約定原告以每平米4491元的價格、總價款416765元在被告處購買坐落于牡丹江市東安區(qū)烏蘇里路西、興隆街北的百好花園X幢X單元XXXXXX號、建筑面積92.80平方米的房屋，雙方在合同第八條約定，房屋交付時間為2011年12月31日前，合同第九條第二項約定被告逾期交付房屋超過30日之后買受人要求繼續(xù)履行合同的，自合同約定的最后交付期限的第二天起至實際交付日止，按照已付房款的日萬分之五支付違約金，本院對此事實予以確認。
證據(jù)二，購房發(fā)票一份。意在證明：原告已經(jīng)按照合同規(guī)定向被告一次性交付全部房款416765元，履行了合同的全部付款義務(wù)。
被告新世紀房地產(chǎn)公司對此份證據(jù)沒有異議。
本院認為：此份證據(jù)能夠證明原告向被告交付了全部購房款的事實，本院對此予以確認。
被告新世紀房地產(chǎn)公司為支持其主張，向法庭舉證如下：
證據(jù)一，被告對聚浪公司作出的處罰決定書一份。意在證明：商品房買賣合同中關(guān)于逾期交房違約責任的約定不是被告的真實意思表示，是聚浪公司業(yè)務(wù)人員在制定模板時有誤。
原告趙某亮對此份證據(jù)有異議，認為：聚浪公司和被告有業(yè)務(wù)往來即委托關(guān)系。如果按被告所述違約金萬分之五是聚浪公司的計算錯誤，在各種房產(chǎn)銷售合同中沒有公司能提出萬分之0.5的違約金。被告與聚浪公司有利益往來，罰款是否是真實的無法證實。無法證實被告敘述的商品房銷售合同的萬分之五不是真實的意思表示，萬分之五是原、被告雙方在簽訂合同時的真實意思表示。
本院認為：被告提供的此份證據(jù)只能證明被告與聚浪公司之間的法律關(guān)系，與本案無關(guān)，故本院對被告提供的此份證據(jù)在本案中不予采信。
證據(jù)二，綠地集團牡丹江置業(yè)有限公司商品房銷售合同一份、牡丹江世茂新城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房銷售合同一份、牡丹江市洪達世嘉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房銷售合同一份。意在證明：牡丹江市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)關(guān)于逾期交房的違約責任的標準時日萬分之一，牡丹江市同行業(yè)、同類問題的一般性標準是日萬分之一。原、被告的合同逾期交房的違約標準過高。
原告趙某亮對此份證據(jù)有異議，認為其他開發(fā)單位、建筑單位簽訂的合同對被告本身與買受人簽訂的合同不同，因為雙方在簽訂合同時不能因為被告的計算錯誤而影響原告的判斷，雙方在簽訂合同時是雙方的真實意思表示，不存在誤解和誤差，當時就是這么約定的，而且該約定不違反法律規(guī)定。
本院認為：被告提供的此份證據(jù)能夠證實上述房地產(chǎn)公司約定逾期交付房屋支付違約金的標準為日萬分之一，故本院對此事實予以確認。
證據(jù)三，2012年6月8日牡丹江市價格認證中心出具的牡價鑒字[2012]第008號價格鑒定結(jié)論書一份。意在證明：原告所購買的百好花園小區(qū)同期、同地段、同類型的房屋租金價格為每月每平方米7元。
原告趙某亮對此份證據(jù)有異議，認為原告主張的價格不能用該鑒定結(jié)論書來認定，因為地段、房屋結(jié)構(gòu)、時間長短等因素都決定房屋的租價，不能以此來證明原告的房屋租金是多少。
本院認為：此份證據(jù)系合法有效的書證，具有客觀真實性，能夠證實百好花園小區(qū)每月每平方米的房屋租金為7元的事實，故本院對此事實予以確認。
證據(jù)四，發(fā)票2張。意在證明：被告在2012年4月21日和4月24日兩次通過郵寄的方式通知原告辦理訴爭房屋的入住手續(xù)，同時通知其在2012年5月5日辦理入戶手續(xù)。
原告趙某亮認為2012年5月5日通知屬實，但是我們?nèi)ト¤€匙要求被告出具驗收合格證，被告沒有，手續(xù)不全，所以我們拒絕接收。
本院認為：此份證據(jù)能夠證明被告通知原告于2012年5月5日到被告處辦理入住手續(xù)的事實，本院對此事實予以確認。
根據(jù)雙方當事人舉證、質(zhì)證、法庭調(diào)查及本院對上述證據(jù)的認證意見，本院確認本案事實如下：
2011年8月26日，原告趙某亮與被告新世紀房地產(chǎn)公司簽訂商品房買賣合同，合同約定：“……第三條：買受人所購商品房的基本情況。買受人購買的商品房為X幢X單元XXXXXX號、建筑面積92.80平方米的房屋……第四條：計價與價款。按建筑面積計算該商品房單價為人民幣4491元，總金額人民幣416765元……第八條：交付期限。出賣人應(yīng)當在2011年12月31日前，將商品房交付買受人使用……第九條：出賣人逾期交房的違約責任……（2）逾期超過30日后，買受人要求繼續(xù)履行合同的，自合同規(guī)定的最后交付期限第二天起至實際交付日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之5的違約金……”原告趙某亮于2011年12月20日向被告新世紀房地產(chǎn)公司共交納購房款416765元。被告通知原告于2012年5月5日接收房屋，原告認為該房屋不符合接收條件故至今未接受房屋。
另查，牡丹江市價格認證中心出具牡價鑒字[2012]第008號鑒定結(jié)論書，結(jié)論為2011年11月至2012年6月，百好花園小區(qū)租金為每月每平方米7元。
再查，牡丹江市洪達世嘉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、牡丹江世茂新城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、上海綠地集團牡丹江置業(yè)有限公司的商品房買賣合同中約定的逾期交房的違約金均為日萬分之一。
本院認為：原、被告雙方簽訂的商品房買賣合同是雙方當事人的真實意思表示，不違反法律規(guī)定，該合同合法有效。原告趙某亮已履行了合同義務(wù)，向被告新世紀房地產(chǎn)公司交納了購房款，被告新世紀房地產(chǎn)公司具有按期交付房屋的合同義務(wù)，被告逾期交付房屋構(gòu)成違約，應(yīng)當承擔給付原告違約金的違約責任。
關(guān)于違約金是否應(yīng)當調(diào)整的問題?！吨腥A人民共和國合同法》第一百一十四條規(guī)定：“當事人可以約定一方違約時應(yīng)當根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以適當減少。……。”《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（二）》第二十七條規(guī)定：“當事人通過反訴或者抗辯的方式，請求人民法院依照合同法第一百一十四條第二款的規(guī)定調(diào)整違約金的，人民法院應(yīng)予支持。”我國合同法中所規(guī)定的違約金的性質(zhì)是以補償性為主、以懲罰性為輔、以擔保性為實際效果。違約金既是對守約方因違約行為造成的損失給予補償，亦是對違約方的違約行為的懲罰，所以違約金的立法初衷是合同當事人誠實守信履行合同，而這里的懲罰不能沒有限度，不能因為違約方的一次過失而承受過于嚴重的懲罰，這也符合《中國人民共和國合同法》鼓勵交易的立法本意，故法律賦予了當事人申請法院調(diào)整違約金的權(quán)利。本案中，原、被告雙方約定，逾期交房違約金的標準為已交付房價款的日萬分之五，原、被告約定的違約金過分高于原告的損失，被告可以請求人民法院對違約金進行調(diào)整。
關(guān)于如何確定違約金計算標準的問題?！蹲罡呷嗣穹ㄔ?lt;關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋>》第十六條規(guī)定：“當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應(yīng)當以違約金超過造成的損失30%為標準適當減少；……”據(jù)此，商品房買賣合同糾紛中衡量違約金的標準即違約損失的130%。本案中，被告的違約行為是逾期交付房屋，而給原告造成的損失就是逾期期間的房租損失。原告主張其損失較高但并無有效證據(jù)證實。被告提交的價格認證部門對爭議房屋所處地段房屋租賃費的認證結(jié)論，根據(jù)該結(jié)論雙方當事人約定的購房款日萬之五的違約金，明顯高于原告租金損失的130%，按照被告自愿承擔的日萬分之一的違約金的標準，亦高于原告租金損失的130%，故本院確定以被告自愿承擔的日萬分之一的標準作為逾期交付房屋違約金的計算標準。被告抗辯涉訴房屋已經(jīng)通過了設(shè)計、施工、監(jiān)理、勘測單位的驗收，符合交付條件，通知原告接收房屋，但原告拒絕接收房屋。原告未接收房屋系其擴大損失，對此，本院認為，《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》第四十九條：“建設(shè)單位應(yīng)當自建設(shè)工程竣工驗收合格之日起15日內(nèi)，將建設(shè)工程竣工驗收報告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認可文件或者準許使用文件報建設(shè)行政主管部門或者其他有關(guān)部門備案。建設(shè)行政主管部門或者其他有關(guān)部門發(fā)現(xiàn)建設(shè)單位在竣工驗收過程中有違反國家有關(guān)建設(shè)工程質(zhì)量管理規(guī)定行為的，責令停止使用，重新組織竣工驗收”?！吨腥A人民共和國消防法》第十三條規(guī)定：“按照國家工程建設(shè)消防技術(shù)標準需要進行消防設(shè)計的建設(shè)工程竣工，依照下列規(guī)定進行消防驗收、備案：（一）本法第十一條規(guī)定的建設(shè)工程，建設(shè)單位應(yīng)當向公安機關(guān)消防機構(gòu)申請消防驗收；（二）其他建設(shè)工程，建設(shè)單位在驗收后應(yīng)當報公安機關(guān)消防機構(gòu)備案，公安機關(guān)消防機構(gòu)應(yīng)當進行抽查。依法應(yīng)當進行消防驗收的建設(shè)工程，未經(jīng)消防驗收或者消防驗收不合格的，禁止投入使用；其他建設(shè)工程經(jīng)依法抽查不合格的，應(yīng)當停止使用”。故房屋驗收的范圍，應(yīng)當依照當事人合同約定和法律的強制性規(guī)定。本案中當事人約定，應(yīng)當交付驗收合格的房屋，因此交付的房屋除經(jīng)工程質(zhì)量驗收合格后，還應(yīng)在消防等方面不存在影響使用的障礙。2012年5月5日被告通知原告交房時，消防未經(jīng)過驗收，至今未向本院提供證據(jù)證明消防工程經(jīng)過驗收，故涉訴房屋不具備合同約定的“該商品房經(jīng)驗收合格”的交付條件。原告未接收房屋符合法律規(guī)定。
原告主張自2012年1月31日起至2014年10月31日期間的逾期交房違約金，共計1004天，故本院確定被告按日萬分之一的標準向原告支付逾期交房違約金41843.21元（416765元×1?×1004天），本院對此數(shù)額予以支持，超過部分不予保護。原告主張的租房費用3.6萬元，未向本院提供證據(jù)予以支持，且被告承擔的逾期交房違約金即用于填補原告房屋租金的損失，并本院確認的數(shù)額高于原告實際主張的租金數(shù)額，故對原告主張逾期交房違約金外另行主張房屋租金的費用本院不予支持。綜上，依照《中華人民共和國合同法》第一百一十四條、《中華人民共和國消防法》第十三條、《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（二）》第二十七條、《最高人民法院<關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋>》的第十六條、《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》第四十九條的規(guī)定，判決如下：

一、被告牡丹江新世紀房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效后十日內(nèi)給付原告趙某亮2012年1月31日至2014年10月31日期間的逾期交付房屋違約金人民幣41843.21元；
二、駁回原告趙某亮的其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十九條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費人民幣6107元，減半收取3053.50元，由原告趙某亮負擔人民幣2205.50元，被告牡丹江新世紀房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負擔人民幣848元。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于黑龍江省牡丹江市中級人民法院。

審判員　　馬瑩

書記員：季媛