原告（申請(qǐng)執(zhí)行人）：赤峰建設(shè)建筑（集團(tuán)）有限責(zé)任公司，住所地內(nèi)蒙古自治區(qū)赤峰市新城區(qū)八家組團(tuán)天義路東應(yīng)昌街北綜合辦公樓01五層。
法定代表人：王慶林，該公司董事長(zhǎng)。
委托訴訟代理人：陳志，河北照海律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：張現(xiàn)超，河北照海律師事務(wù)所律師。
被告（案外人）：何某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，現(xiàn)住河北省遵化市。
被告（被執(zhí)行人）：唐某鳳某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地河北省唐某市路北區(qū)西窯電廠工房商業(yè)樓A段。
法定代表人：董慶柱，該公司董事長(zhǎng)。
委托訴訟代理人：董雅君，該公司財(cái)務(wù)總監(jiān)。

原告赤峰建設(shè)建筑（集團(tuán)）有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱赤建公司）與被告何某某、唐某鳳某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱鳳某公司）執(zhí)行異議之訴一案，本院于2018年5月10日立案后，依法適用普通程序，公開開庭進(jìn)行了審理。原告赤建公司的委托訴訟代理人陳志、張現(xiàn)超，被告何某某，被告鳳某公司的委托訴訟代理人董雅君到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告赤建公司向本院提出訴訟請(qǐng)求：1、判令許可對(duì)遵化市13號(hào)樓2單元2502號(hào)房產(chǎn)繼續(xù)執(zhí)行；2、本案訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。事實(shí)和理由：原告就其與被告鳳某公司建設(shè)工程合同糾紛一案依據(jù)（2016）冀8601執(zhí)15號(hào)民事裁定書向石家莊市鐵路運(yùn)輸法院申請(qǐng)了對(duì)位于遵化市13號(hào)樓2單元2502號(hào)房產(chǎn)的拍賣。在石家莊鐵路運(yùn)輸法院拍賣過程中，被告何某某提出執(zhí)行異議，稱拍賣的上述房產(chǎn)系其合法財(cái)產(chǎn)，要求停止對(duì)該房產(chǎn)的執(zhí)行。石家莊鐵路運(yùn)輸法院作出了（2017）冀8601執(zhí)異62號(hào)執(zhí)行裁定書，裁定中止對(duì)遵化市13號(hào)樓2單元2502號(hào)房產(chǎn)的執(zhí)行。原告認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記發(fā)生效力，未經(jīng)登記不發(fā)生效力。原告申請(qǐng)執(zhí)行的房產(chǎn)已經(jīng)被法院查封，說明房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)就登記在被告鳳某公司名下，且二被告采取偽造合同及收據(jù)的惡劣手段，并強(qiáng)行進(jìn)入法院依法已經(jīng)查封、扣押的房產(chǎn)內(nèi)，強(qiáng)占房產(chǎn)，謊稱房產(chǎn)已實(shí)際交付給被告，妄圖以此來抗拒和逃避自己應(yīng)盡的法律義務(wù)。因此，被告何某某不享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的權(quán)益。故對(duì)（2017）冀8601執(zhí)異62號(hào)執(zhí)行裁定書不服，特提起訴訟以維護(hù)原告的合法權(quán)益。
被告何某某辯稱，石家莊鐵路運(yùn)輸法院執(zhí)行裁定書事實(shí)清楚，適用法律正確，請(qǐng)依法維持原裁定，駁回原告的訴求。
被告鳳某公司同被告何某某的答辯意見。
當(dāng)事人圍繞訴訟請(qǐng)求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對(duì)當(dāng)事人無異議的證據(jù)，本院予以確認(rèn)并在卷佐證。對(duì)有爭(zhēng)議的證據(jù)和事實(shí)，本院認(rèn)定如下：
2012年3月6日和16日，劉艷紅與鳳某公司分別簽訂了貸款協(xié)議，協(xié)議分別約定劉艷紅將170萬元、150萬元借給鳳某公司，借款期限分別至2013年3月5日和2013年3月15日，風(fēng)輝公司以玫瑰園相應(yīng)房產(chǎn)（含本案爭(zhēng)議房產(chǎn)）作為抵押。雙方還約定如果鳳某公司不能到期償還本息，鳳某公司將抵押房產(chǎn)無條件交割給劉艷紅。到達(dá)貸款期限后鳳某公司沒有償還本息。后劉艷紅因借何某某的錢無力償還，雙方協(xié)商一致將劉艷紅所有的玫瑰園一區(qū)13號(hào)樓2單元2502號(hào)房產(chǎn)抵給何某某。2014年7月16日，何某某與鳳某公司簽訂《商品房買賣合同》，該合同載明：出賣人為鳳某公司，買受人為何某某，買受人所購房屋基本情況：河北省遵化市玫瑰園一區(qū)13號(hào)樓2單元2502室，建筑面積87.66平方米，每平方米4300元，總金額376938元，該合同具有出賣人簽章和買受人簽字。何某某已向鳳某公司支付了全部房款及已支付維修基金，燃?xì)赓M(fèi)、房本工本費(fèi)，水電費(fèi)，裝修保證金。鳳某公司因拖欠稅務(wù)局稅款，致使其所售房屋均未能在稅務(wù)局開具國(guó)家正規(guī)稅票，故而未能在房管局辦理統(tǒng)一備案，使得本案爭(zhēng)議房屋未能辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記。
另查明，河北省高級(jí)人民法院在審理赤建公司與鳳某公司建設(shè)工程合同糾紛一案中，根據(jù)赤建公司的財(cái)產(chǎn)保全申請(qǐng)，2013年7月30日作出（2013）冀民一初字第9號(hào)民事裁定，查封了鳳某公司總計(jì)7600余萬元的房產(chǎn)、財(cái)產(chǎn)及銀行存款（含本案爭(zhēng)議房產(chǎn)）；2014年9月9日作出（2013）冀民一初字第9-1號(hào)民事裁定，查封了鳳某公司107套房產(chǎn)。2016年3月21日河北省高級(jí)人民法院作出（2016）冀執(zhí)10號(hào)執(zhí)行裁定，指定本院執(zhí)行。根據(jù)赤建公司的續(xù)封申請(qǐng)，本院于2016年4月5日作出（2016）冀8601執(zhí)15號(hào)執(zhí)行裁定，對(duì)鳳某公司的107套房產(chǎn)進(jìn)行了續(xù)行查封。2016年5月30日，本院裁定拍賣鳳某公司位于遵化市的房產(chǎn)（含本案爭(zhēng)議房產(chǎn)）。在執(zhí)行過程中，案外人何某某提出案外人執(zhí)行異議，何某某稱遵化市13號(hào)樓2單元2502號(hào)房產(chǎn)系其合法財(cái)產(chǎn)，法院裁定對(duì)其拍賣存在錯(cuò)誤，請(qǐng)求停止對(duì)該房產(chǎn)的執(zhí)行，并提交了其與鳳某公司簽訂的《商品房買賣合同》及房款交款收據(jù)等材料。本院于2017年3月28日作出（2017）冀8601執(zhí)異62號(hào)執(zhí)行裁定書，中止對(duì)遵化市13號(hào)樓2單元2502號(hào)房產(chǎn)的執(zhí)行。

本院認(rèn)為，對(duì)于原告赤建公司所提申請(qǐng)對(duì)涉案《商品房買賣合同》及收據(jù)形成時(shí)間進(jìn)行鑒定的意見，根據(jù)《最高人民法院司法行政裝備管理局
》：對(duì)外委托文件制成時(shí)間鑒定時(shí)，應(yīng)要求送檢單位提供比對(duì)的樣本，目前只有少數(shù)鑒定機(jī)構(gòu)用多次鑒定法能鑒定三個(gè)月以內(nèi)的制成文件；極個(gè)別公安部門的鑒定機(jī)構(gòu)能鑒定六個(gè)月以內(nèi)的制成文件，由于受各種客觀因素的影響，送檢鑒定的檢出率不高。對(duì)此，人民法院的司法技術(shù)人員應(yīng)對(duì)委托案件的鑒定條件和鑒定機(jī)構(gòu)的資質(zhì)、能力進(jìn)行審查，對(duì)落款時(shí)間和懷疑時(shí)間超過六個(gè)月的，要求送檢單位必須提供比對(duì)的樣本。依據(jù)上述規(guī)定，本院認(rèn)為，由于檢材與樣本在紙張、墨水、油墨、保存環(huán)境等方面的不同都會(huì)對(duì)鑒定結(jié)果產(chǎn)生決定性影響，而本案涉案證據(jù)的記載時(shí)間分別在2012年和2014年，故涉案證據(jù)形成懷疑時(shí)間遠(yuǎn)超于六個(gè)月，不僅相關(guān)樣本難于收集且鑒定難度巨大，結(jié)合上述規(guī)定及案件實(shí)際情況，本院決定對(duì)相關(guān)涉案材料不予鑒定，對(duì)原告的鑒定申請(qǐng)予以駁回。根據(jù)原告的起訴和被告的答辯，本案的主要爭(zhēng)議焦點(diǎn)是何某某對(duì)本案爭(zhēng)議房產(chǎn)是否享有足以排除法院強(qiáng)制執(zhí)行的權(quán)益。依據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條：“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；（三）已支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記”。本案中，首先，被告何某某與被告鳳某公司所簽的《商品房買賣合同》對(duì)具體房號(hào)、總價(jià)、付款方式等均做了明確約定，并有出賣人簽章和買受人簽字。何某某還提供了時(shí)間為2014年7月16日、載明房號(hào)和房款金額并加蓋有鳳某公司發(fā)票專用章的收款收據(jù)，證明鳳某公司已經(jīng)按照約定收受了全部購房款，故該《商品房買賣合同》合法有效。雖然2014年7月16日，何某某才與鳳某公司簽訂書面買賣合同并已支付全部?jī)r(jià)款，但該房產(chǎn)實(shí)于2013年3月因鳳某公司無力償還本息已歸劉艷紅所有，后劉艷紅因欠何某某的錢遂將涉案房產(chǎn)抵給何某某，故此可以認(rèn)定符合“在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同并已支付全部?jī)r(jià)款”的條件。其次，何某某已于2014年7月16日與鳳某公司簽訂書面買賣合同并已支付全部?jī)r(jià)款、交納了維修基金收據(jù)，燃?xì)赓M(fèi)、房本工本費(fèi)收據(jù)，水電費(fèi)收據(jù)，裝修保證金，以上證據(jù)證實(shí)何某某同時(shí)取得了該房產(chǎn)的所有權(quán)并合法實(shí)際占有了該房產(chǎn)，符合“在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)”的條件。第三、本案爭(zhēng)議房產(chǎn)未辦理過戶登記，鳳某公司當(dāng)庭陳述何某某多次催促過鳳某公司，但因鳳某公司拖欠稅務(wù)部門稅款，導(dǎo)致稅務(wù)部門未給鳳某公司開具所售房屋的稅務(wù)局專用發(fā)票，使得鳳某公司不能憑借該發(fā)票到房管部門對(duì)其所售房屋進(jìn)行統(tǒng)一備案和過戶，因此房產(chǎn)未辦理過戶登記非因何某某自身原因所致。綜上所述，何某某對(duì)本案爭(zhēng)議房產(chǎn)在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同且已支付全部?jī)r(jià)款，并在人民法院查封之前已合法占有該處房產(chǎn)，且非因其自身原因未辦理過戶登記，符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定的情形，其對(duì)爭(zhēng)議房產(chǎn)享有能夠排除執(zhí)行的權(quán)利。因此，原告赤建公司請(qǐng)求判令許可對(duì)遵化市13號(hào)樓2單元2502號(hào)房產(chǎn)繼續(xù)執(zhí)行的訴訟請(qǐng)求不符合相關(guān)法律規(guī)定，本院不予支持。依照《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條，《最高人民法院關(guān)于適用
的解釋》第三百一十一條、第三百一十三條的規(guī)定，判決如下：

駁回原告赤峰建設(shè)建筑集團(tuán)）有限責(zé)任公司的訴訟請(qǐng)求。
案件受理費(fèi)100元，由原告赤峰建設(shè)建筑集團(tuán)）有限責(zé)任公司負(fù)擔(dān)（已繳納）。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于河北省石家莊市中級(jí)人民法院。

審判長(zhǎng) 張璐璐
審判員 冉小毅
代理審判員 于浩

書記員： 尹云婷