原告(反訴被告)：賴某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地及住址福建省。
　　委托訴訟代理人：毛建國、陳志高，上海同本律師事務所律師。
　　被告(反訴原告)：趙東某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地及住址浙江省。
　　委托訴訟代理人：高鄭琳，上海市金石律師事務所律師。
　　原告(反訴被告，以下簡稱原告)賴某某與被告(反訴原告，以下簡稱被告)趙東某間房屋租賃合同糾紛一案，本院受理后，依法適用簡易程序，公開開庭進行了審理。原告賴某某及其委托訴訟代理人毛建國、被告趙東某及其委托訴訟代理人高鄭琳到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告向本院提出本訴訴訟請求：一、確認原、被告簽訂的《租賃合同》無效；二、被告賠償原告裝修損失(暫估價為人民幣400萬元，以下幣種均為人民幣，具體以評估為準，被告承擔70%的賠償責任)。庭審中，原告增加一項訴訟請求，要求被告返還押金10萬元。原告變更第二項訴訟請求為：要求被告賠償裝修損失1,717,521.65元(按評估價2,642,341元的65%計算)。
　　事實和理由：2015年7月2日，原、被告簽訂一份《租賃合同》，約定被告將位于上海市嘉定區(qū)江橋鎮(zhèn)海川路175弄四樓的房屋(以下簡稱訟爭房屋)出租給原告。租賃期限自2015年7月2日至2027年11月15日，其中2015年7月2日至2015年11月16日為裝修免租期。第一至三年的年租金為867,240元，此后每三年遞增5%。租金采用先付后用的方式，第一次按半年付款，此后按季度付款。合同另對其他事項作了約定。2018年8月1日，上海市嘉定區(qū)江橋鎮(zhèn)安全生產(chǎn)委員會出具告知書，認定該房屋系違法建筑，要求原告限期騰退房屋。由于被告出租的房屋系違法建筑，無相應房屋產(chǎn)權(quán)證，原告需在租賃期限內(nèi)強制搬出，致使無法實現(xiàn)合同目的，且給原告造成了巨大經(jīng)濟損失，被告因此應承擔相應的賠償責任。
　　被告辯稱，對原告要求確認合同無效的訴訟請求，不表異議，但不同意原告要求賠償損失的訴訟請求。簽約前，被告已將訟爭房屋的狀況告知原告，原告對于該房屋的產(chǎn)權(quán)情況是明知的，因此原告以低價租賃了訟爭房屋。原告的裝修行為并未經(jīng)過被告的同意，且其擅自改變房屋主體結(jié)構(gòu)和承重結(jié)構(gòu)，使房屋受到嚴重損害，故相應裝修損失應由原告自行承擔。關(guān)于押金，在原告恢復原狀后愿意退還。
　　被告向本院提出反訴訴訟請求：一、原告遷出訟爭房屋，將屋內(nèi)裝飾裝修全部拆除，將房屋清理后返還予被告；二、原告支付自2018年8月15日至房屋實際返還之日的房屋使用費，按每天2,494.80元的標準計算。
　　事實和理由：2015年7月2日，原、被告簽訂一份《租賃合同》，約定被告將訟爭房屋出租給原告。除房屋內(nèi)已有裝修和設施外，原告重新裝修或變更原有設施，應事先征得被告同意，按規(guī)定向有關(guān)部門辦理申報手續(xù)，辦妥有關(guān)手續(xù)后，方可進行裝修。裝修結(jié)束后，經(jīng)相關(guān)部門驗收合格后方可使用。2018年7月，上海市嘉定區(qū)江橋鎮(zhèn)人民政府相關(guān)工作人員告知被告，原告擅自將房屋進行違法裝修，將四樓一層樓高的房屋通過地面下挖、加層等方式改建成復式房屋進行出租，且裝修后未經(jīng)公安消防部門竣工驗收，缺乏消防逃生通道、消防設施設備未按照規(guī)定配置。同時，原告還存在無證經(jīng)營及內(nèi)部安全管理混亂等眾多問題。2018年8月1日，上海市嘉定區(qū)江橋鎮(zhèn)安全生產(chǎn)委員會出具告知書，要求原告于8月20日前搬出現(xiàn)有場所。8月20日后，相關(guān)執(zhí)法部門依法采取停水停電、查封等強制措施，導致訟爭房屋至今無法使用。
　　原告針對反訴答辯稱，同意將訟爭房屋返還予被告，但不同意拆除屋內(nèi)隔層和裝修。原告進行裝修系經(jīng)過被告同意，拆除義務在被告。原告早在2018年12月15日前即清空房屋并通知被告前來接收，但被告怠于收房，故原告不應承擔相應房屋使用費。
　　本案當事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院組織雙方當事人進行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對當事人無異議的證據(jù)，本院予以確認并在卷佐證。
　　根據(jù)當事人的陳述和經(jīng)審查確認的證據(jù)，本院認定事實如下：
　　2015年7月2日，原、被告簽訂一份《租賃合同》，約定被告將訟爭房屋出租給原告作為配套公寓使用。房屋總建筑面積為2160平方米。租賃期限自2015年7月2日至2027年11月15日，其中2015年7月2日至2015年11月16日為裝修免租期。第一至三年的年租金為867,240元，第四至六年的年租金為910,602元。租金采用先付后用的方式，第一次按半年付款，此后按季度付款，原告應在每個周期結(jié)束前一個月支付下一周期的租金。除房屋內(nèi)已有裝修和設施外，原告重新裝修或變更原有設施，應事先征得被告同意，按規(guī)定向有關(guān)部門辦理申報手續(xù)，辦妥有關(guān)手續(xù)后，方可進行裝修。裝修結(jié)束后，經(jīng)相關(guān)部門驗收合格后，方可使用。合同另對其他事項作了約定。后被告將訟爭房屋交付予原告使用，原告支付使用費至2018年8月13日。同時，原告支付了押金10萬元。2018年8月1日，上海市嘉定區(qū)江橋鎮(zhèn)安全生產(chǎn)委員會出具一份告知書，認定訟爭房屋系違法建筑，并存在未取得合法證照非法經(jīng)營住宿；未經(jīng)公安消防部門消防竣工驗收擅自投入使用；無消防安全檢查合格證擅自開業(yè)；缺少消防逃生通道、消防設施設備未按照規(guī)定配置、內(nèi)部安全管理混亂等安全隱患。要求原告于8月20日前搬出現(xiàn)居住場所。8月20日后，相關(guān)執(zhí)法部門將依法采取停水停電、查封等強制措施，取締非法公寓房。2018年8月20日前，原告將訟爭房屋內(nèi)相關(guān)人員清空，但相關(guān)物品尚未搬離。2018年9月9日、2019年1月21日，被告分別要求原告返還訟爭房屋，均未果。
　　另查，訟爭房屋未取得房地產(chǎn)權(quán)證。
　　2019年3月17日，原、被告簽署一份《交接情況》，載明：1.原告已將該樓層內(nèi)原來由原告購置的木床、柜子等家俱和電視、空調(diào)、電磁爐等電器搬運完畢。但熱水器、脫排油煙機沒有拆運；2.原告承租的該樓層用作公寓出租房，并將其2160平方米的房子隔成166間小房，同時將其中的部分做成了復式層，本次交接時原告沒有拆除清運166間隔墻和夾層樓面。
　　庭審中，原告向本院提出申請，要求對訟爭房屋的裝修進行司法鑒定。2019年1月21日，上海正弘建設工程顧問有限公司向本院出具一份《司法鑒定意見書》，鑒定意見為：1.裝修工程造價為2,403,778元，其中社會保障費為104,031元；2.爭議造價為238,563元(熱水器、脫排油煙機造價為146,120元，室內(nèi)夾層造價為92,443元)，其中社會保障費為2,994元。2019年1月28日，上海正弘建設工程顧問有限公司出具一份《補充司法鑒定意見書》，載明經(jīng)綜合考慮，對現(xiàn)場實物成新率，其建議按65%考慮，如何取舍，由法院裁決。
　　原告表示，對裝修工程造價為2,403,778元無異議；對爭議造價為238,563元，認為應計入裝修總造價中。對成新率無異議。
　　被告表示，對裝修工程造價為2,403,778元，認為價格過高；對爭議造價為238,563元，認為不應計入總造價中。因為熱水器、脫排油煙機可以拆除并利用，不應計入總價。而室內(nèi)夾層部分，原告從未告知被告對此施工過，且該夾層部分會影響整個房屋的承重結(jié)構(gòu)，該費用應由原告自行承擔。其還表示，除了在總價中應扣除社會保障費外，還應扣除工程排污費、住房公積金、稅費。對成新率，其認為過高，最多只有50%的成新率。
　　本院認為，因訟爭房屋未經(jīng)相關(guān)部門批準建設，未取得相應房地產(chǎn)權(quán)證書，故雙方簽訂的《租賃合同》違反了法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，屬無效合同。被告作為出租人，明知訟爭房屋未取得相應權(quán)證而予以出租導致合同無效，具有過錯，應承擔相應責任。而原告作為承租人，在承租前未核實訟爭房屋的產(chǎn)權(quán)情況并在被告已告知訟爭房屋無產(chǎn)權(quán)證的情況下執(zhí)意進行租賃活動導致合同無效，亦具有過錯，亦應承擔相應責任。本院根據(jù)本案的實際情況，確定雙方各半承擔相應責任。一、本訴部分。關(guān)于裝修損失問題，根據(jù)《司法鑒定意見書》，鑒定單位系按相關(guān)規(guī)定計算裝修工程造價，被告提出的應扣除社會保障費、工程排污費、住房公積金、稅費沒有依據(jù)，本院不予采納，故本院確認鑒定意見第1項，確定裝修工程造價為2,403,778元。關(guān)于爭議項造價，因熱水器、脫排油煙機系可拆可利用項，故該部分造價146,120元不應計入總造價內(nèi)，而室內(nèi)夾層部分系附著裝飾部分，且現(xiàn)無證據(jù)顯示被告對原告的裝飾裝修提出過異議，該部分造價92,443元應計入總造價內(nèi)，故本院確定該項造價為92,443元。根據(jù)鑒定單位確定65%成新率的意見，經(jīng)核算，本院確定訟爭房屋的裝修造價為1,622,544元。根據(jù)雙方的過錯比例，被告應賠償?shù)难b修損失金額為811,272元。關(guān)于押金，在合同無效后，被告理應將押金返還予原告，故原告要求返還押金的訴訟請求，本院予以支持。二、反訴部分。關(guān)于返還房屋問題。因雙方在2019年3月17日簽署了《交接情況》，基本完成了房屋返還事宜，原告僅需將《司法鑒定意見書》中涉及的爭議項即熱水器、脫排油煙機拆除即可，被告應予以配合。至于被告要求原告將訟爭房屋內(nèi)裝飾裝修全部拆除的訴訟請求，因無證據(jù)顯示被告對原告的裝飾裝修提出過異議，且訟爭房屋系違法建筑(有待相關(guān)部門對該違法建筑進行處理)，拆除裝修對違法建筑本身不存在影響，故被告要求原告拆除裝飾裝修的訴訟請求，本院難以支持。關(guān)于房屋使用費，因原告直至2019年3月17日才完成房屋交接，其理應支付相應房屋使用費。但鑒于政府相關(guān)部門已于2018年8月1日發(fā)出告知書，要求原告盡快搬離，且被告亦確認政府相關(guān)部門在2018年8月12日開始查封訟爭房屋，確對原告的使用產(chǎn)生影響，結(jié)合雙方對導致合同無效的過錯程度，本院酌定使用費按照雙方約定的第四至六年的年租金的50%計算，即每天1,247.40元。庭審中，雙方對使用費的起算時間即2018年8月15日均不持異議，本院對此予以確認。經(jīng)核算，2018年8月15日至2019年3月17日的房屋使用費金額為268,191元。據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第五十二條第(五)項、第五十八條、《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款、《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條之規(guī)定，判決如下：
　　一、確認原告賴某某與被告趙東某于2015年7月2日簽訂的《租賃合同》無效；
　　二、被告趙東某應于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告賴某某賠償裝修損失人民幣811,272元；
　　三、被告趙東某應于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告賴某某返還押金人民幣10萬元；
　　四、原告賴某某應于本判決生效之日起十日內(nèi)向被告趙東某支付自2018年8月15日至2019年3月17日的房屋使用費人民幣268,191元；
　　五、原告賴某某應于本判決生效之日起十日內(nèi)拆除位于上海市嘉定區(qū)江橋鎮(zhèn)海川路175弄四樓房屋內(nèi)的熱水器、脫排油煙機，被告趙東某應予以配合；
　　六、原告賴某某的其余本訴請求，不予支持；
　　七、被告趙東某的其余反訴請求，不予支持。
　　如當事人未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
　　本案本訴受理費21,157.69元，減半收取10,578.85元，由原、被告各半負擔5,289.43元。反訴受理費40元(已減半收取)，由原、被告各半負擔20元。原、被告負擔之款應于本判決生效之日起七日內(nèi)交付本院。司法鑒定費75,000元，由原、被告各半負擔，被告負擔之款37,500元應于本判決生效之日起七日內(nèi)直接支付予原告。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。

審判員：周??平

書記員：俞佳悅