原告：賦品建材(上海)有限公司，住所地上海市青浦區(qū)。
　　法定代表人：李湘英，董事長。
　　委托訴訟代理人：張厚見，上海市錦天城律師事務所律師。
　　被告：上海莊某機械有限公司，住所地上海市青浦區(qū)。
　　法定代表人：李德高，執(zhí)行董事。
　　委托訴訟代理人：秦文紅，上海星原律師事務所律師。
　　原告賦品建材(上海)有限公司與被告上海莊某機械有限公司房屋租賃合同糾紛一案，本院于2018年5月2日立案受理后，依法適用普通程序審理，并由審判員吳小龍、人民陪審員馬念慈、宋惠琴組成合議庭進行審理。本案于2018年6月13日公開開庭進行了審理，原告法定代表人李湘英及其委托訴訟代理人張厚見、被告委托訴訟代理人秦文紅到庭參加訴訟。本案于2018年7月16日第二次公開開庭進行了審理，原告法定代表人李湘英及其委托訴訟代理人張厚見、被告委托訴訟代理人秦文紅到庭參加訴訟。本案于2018年8月8日第三次公開開庭進行了審理，原告委托訴訟代理人張厚見、被告委托訴訟代理人秦文紅到庭參加訴訟。本案現已審理終結。
　　原告賦品建材(上海)有限公司訴稱：2016年8月11日，原告通過公開拍賣拍得上海市青浦區(qū)崧華路XXX號房屋，包括國有建設用地19,012.42平方米，地上建筑物5,394.32平方米，上述崧華路XXX號房屋的原產權人系上海鏵贊貿易有限公司。在拍賣過程中，委托拍賣的上海市浦東新區(qū)人民法院曾告知原告，該房屋已經由原產權人出租給被告，租賃期限至2020年1月15日，租金標準為年租金人民幣1,026,000元(以下幣種均為人民幣)。2016年9月23日，在主持司法拍賣的上海東方國際商品拍賣有限公司見證下，被告作為房屋承租人，原告作為買受人以及拍賣機構三方共同簽署“青浦區(qū)趙巷鎮(zhèn)崧華路XXX號交接書”一份，約定“自2017年11月1日起，房屋承租人應當向買受人交付房租，到期后將房屋交與房屋買受人……”。2017年3月9日，原告就崧華路XXX號房屋取得(2017)青字不動產權第007038號上海市不動產登記證書。2017年3月22日，原告查看房屋狀況時發(fā)現廠區(qū)東南區(qū)域約2,500平方米場地覆蓋大量的建筑和生活垃圾，原告在2016年9月23日簽署交接書前后，未發(fā)生堆積的情況。2017年3月中旬始，原告與被告實際控制人李陽春進行商談，希望原告支付租賃保證金(按協議被告應支付原產權人)，同意轉租，并承認對場地進行填充，目的是土地平整，便于使用。原告回復不同意支付押金，按照原租賃合同繼續(xù)履行，被告及時清理被建筑垃圾填充的場地，支付違約金。被告未書面回復，也未清理建筑垃圾。2017年10月27日，原告發(fā)現上海易勒機電設備有限公司在使用崧華路XXX號廠房，原告與上海易勒機電設備有限公司及被告進行溝通，但均未回復，后原告起訴上海易勒機電設備有限公司，要求其搬離。在該案訴訟過程中，上海易勒機電設備有限公司使用系爭廠房系被告轉租的結果。2018年3月16日，原告向被告發(fā)出“關于解除租賃關系并要求限期搬離崧華路XXX號的告知函”，要求與被告解除租賃關系，但被告仍然占用崧華路XXX號廠房。故原告向本院提起訴訟請求：1、判令被告在判決生效之日起10日內，就上海市青浦區(qū)崧華路XXX號廠區(qū)東南區(qū)域約2,500平方米(具體以現場勘測為準)場地，所覆蓋的建筑垃圾清理完畢，并與崧華路XXX號其他場地(土地)保持水平，如果被告未及時在法院限定時間內完成清理義務，則應向原告支付清理費35萬元；2、判令被告向原告支付違約金307,800元；3、被告承擔原告為解決糾紛所支付的律師費80,000元。審理過程中，原告增加訴訟請求：1、判令解除原、被告之間的租賃關系，并判令被告在判決生效之日起10日內搬離崧華路XXX號；2、判令被告向原告支付占用費44,975.34元(按年租金1,026,000元標準自2018年5月1日暫計至2018年5月16日，要求計算至實際搬出之日)。原告變更第一項訴訟請求為要求被告在判決生效之日起10日內，就上海市青浦區(qū)崧華路XXX號廠區(qū)東南區(qū)域約2,500平方米(具體以現場勘測為準)場地，所覆蓋的建筑垃圾清理完畢，并與崧華路XXX號其他場地(土地)保持水平。
　　被告上海莊某機械有限公司辯稱：不同意原告的全部訴訟請求，原告的訴請沒有事實及法律依據，被告是合法取得租賃權，原告是拍賣取得，被告與原產權人的租賃關系是合法有效的，轉租是被告行使轉租權，是有合同依據的。
　　經開庭審理查明：2010年1月25日，被告(乙方)與案外人上海鏵贊貿易有限公司(甲方，以下簡稱“鏵贊公司”)簽訂《租賃合同》，約定：租賃地址青浦工業(yè)園區(qū)崧華路XXX號，租賃可使用土地面積28.50畝，建筑面積5,300平方米，租賃期限五年，從2010年1月25日至2015年1月25日止。租賃費用按每畝36,000元/年計算，年租金1,026,000元。乙方支付一次性保證金60萬元，租期每滿半年支付租金513,000元，甲方負責協助乙方辦理用電、用水、通信等相關手續(xù)，但費用由乙方承擔。租賃期內，甲乙雙方必須履行合同規(guī)定的義務，如一方違約，違約方賠償另一方年租金的30%，合同期滿前2個月，雙方應協商是否續(xù)租，在同等條件下，甲方優(yōu)先乙方租賃使用，合同另行簽訂。合同期滿，若雙方不再續(xù)簽合同，按現狀的土地及地上建筑歸甲方所有，乙方必須現狀移交還甲方，如乙方在地上增建的附著物征得甲方同意后可以一并劃歸甲方所有。合同另行約定了其他權利義務。合同簽訂后，案外人“鏵贊公司”按約將系爭房屋交付被告，被告按約支付租金。2011年11月19日，“鏵贊公司”(甲方)與被告(乙方)簽訂《租賃合同補充協議》，約定租賃期十年，自2010年1月25日起至2020年1月25日止，租賃期滿，乙方如需繼續(xù)使用，須在合同期滿前二個月向甲方書面提出，乙方在同等條件下有優(yōu)先續(xù)租權。乙方根據生產經營需要結合租期對所租賃的廠區(qū)、廠房、辦公室進行裝修，租賃期滿，乙方應恢復原貌或經甲方同意保留，租賃期未滿甲方提前終止合同的，甲方須賠償乙方全部裝修費用和經濟損失。租金結算方式同《租賃合同》，乙方將租金付至甲方指定的收款賬戶，協議為《租賃合同》的補充與《租賃合同》具有同等法律效力，不一致之處以協議為準。2016年8月24日，上海市浦東新區(qū)人民法院出具(2014)浦執(zhí)字第25986號執(zhí)行裁定書，確認“鏵贊公司”位于上海市青浦區(qū)趙巷鎮(zhèn)崧華路XXX號房地產經拍賣由原告以41,250,000元競得，系爭房地產歸原告所有。2016年9月23日，原告、被告、上海東方國際商品拍賣有限公司簽署《青浦區(qū)趙巷鎮(zhèn)崧華路XXX號交接書》：位于上海市青浦區(qū)趙巷鎮(zhèn)崧華路XXX號，由上海市浦東新區(qū)人民法院委托，經上海東方國際商品拍賣有限公司于2016年8月11日進行了公開拍賣并成交，浦東新區(qū)人民法院已出具裁定書，將本房屋裁定至賦品建材(上海)有限公司(統(tǒng)一社會信用代碼：XXXXXXXXXXXXXXXXXN)名下，現針對該房屋的交接，簽訂如下協議：一、原房屋承租人，租賃協議至2020年1月25日止，自2017年11月1日起，將年租金1,026,000元，交與現房屋買受人，并簽訂新的租賃協議，到期后將房屋交與現房屋買受人；二、房屋交接后，今后有關上海市青浦區(qū)趙巷鎮(zhèn)崧華路XXX號涉及的所有事宜，與委托方上海市浦東新區(qū)人民法院、拍賣方上海東方國際商品拍賣有限公司無涉；三、本房屋交接書一式肆份：1、原房屋承租人執(zhí)一份；2、現房屋買受人執(zhí)一份；3、委托方上海市浦東新區(qū)人民法院執(zhí)一份；4、拍賣方上海東方國際商品拍賣有限公司執(zhí)一份。四、本房屋交接書經簽名確認之日起生效。2017年3月9日，原告取得系爭房屋《不動產權證》[滬(2017)青字不動產權第007038號]，土地用途工業(yè)用地，土地面積19,012.42平方米，建筑面積5,394.32平方米。被告向原告支付2017年11月1日至2018年4月30日租金。2017年4月11日，原告向被告發(fā)送《關于要求配合崧華路XXX號不動產交接工作和清理建筑垃圾等的函》，要求被告配合辦理系爭房屋等不動產的實際控制等接收手續(xù)，被告與上海安智建筑科技有限公司(以下簡稱“安智公司”)一并就整個廠區(qū)東南區(qū)域堆積建筑垃圾等行為做出說明和復原，應當嚴格按照租賃合同使用房產、土地，被告與“安智公司”收函之日起7日內清理、平整土地，并自行承擔費用，支付違約金361,800元。2017年4月11日，原告向“安智公司”發(fā)送《關于立即搬離崧華路XXX號不動產和清理建筑垃圾等的函》，要求“安智公司”收到函之日起7日內搬離崧華路XXX號，拍賣期間“安智公司”未披露租賃關系的存在，“安智公司”無權繼續(xù)使用崧華路XXX號不動產，“安智公司”與被告一并就整個廠區(qū)東南區(qū)域堆積建筑垃圾等行為做出說明和復原，作為實際使用人應當合理使用房產、土地，“安智公司”與被告收到函之日起7日內清理、平整土地，并自行承擔費用。2018年3月16日，原告向被告發(fā)送《關于解除租賃關系并要求限期搬離崧華路XXX號的告知函》，言明鑒于被告未經原告同意，擅自將崧華路XXX號房屋轉租上海易勒機電設備有限公司和其他尚不知準確名稱的使用方，決定解除與被告之間的租賃關系，自通知送達之日起生效；被告應當在收到告知函之日起10個工作日內，包括被告以及因被告轉租或許可的，以有償或無償方式使用崧華路XXX號房產、土地的任何自然人、法人或其他經濟組織，及相應人員和物品，均一并搬離；被告應當在收到函之日起15個工作日內，就廠區(qū)東部擅自用建筑、生活垃圾填埋和硬化的場地、廠區(qū)，即刻恢復原狀；清理完成后及時聯系原告，并在收到函之日起第16個工作日，在崧華路XXX號廠區(qū)與原告進行交接。2018年5月15日，被告向原告發(fā)送《關于再次要求提供崧華路XXX號產權證復印件的函》，言明2018年4月25日曾發(fā)函給原告要求提供崧華路XXX號產權證復印件，但至今未提供，因被告生產經營需要和向園區(qū)辦理工商稅務等手續(xù)需要，根據與原產權人達成的租賃合同之約定，再次要求作為崧華路XXX號的新產權人自收到函三日內提供加蓋產權人公章的產權證復印件；原告曾來函提出解除合同，被告認為這是原告的單方行為，無合同和法律依據，不同意解除合同，必須按與原產權人的租賃合同繼續(xù)履行。
　　2018年3月26日，原告起訴上海易勒機電設備有限公司(以下簡稱“易勒公司”)排除妨害糾紛，本院以(2018)滬0118民初4913號案件受理，審理中，依據原告申請，依法追加被告為第三人參與訴訟。該案審理中，被告確認與“易勒公司”的轉租關系起始于2017年10月，雙方并未簽訂書面租賃合同，也不清楚“易勒公司”是否支付租金及具體租金的支付情況。該案判決書中本院認為寫明“……被告與原產權人上海鏵贊貿易有限公司之間并未存在租賃關系，而是與第三人因第三人的轉租行為而產生租賃關系且該租賃關系晚于原告取得房屋所有權的時間，因此，被告與第三人之間的租賃關系不能對抗原告通過司法拍賣取得的所有權，故原告訴請排除被告對其實現物權的妨礙，搬離涉案房屋的請求應予支持?！保⑴袥Q上海易勒機電設備有限公司在判決生效之日起十日內搬離上海市青浦區(qū)崧華路XXX號。
　　以上查明的事實，由原告、被告的陳述，租賃合同、租賃合同補充協議、(2014)浦執(zhí)字第25986號執(zhí)行裁定書、青浦區(qū)趙巷鎮(zhèn)崧華路XXX號交接書、不動產權證、關于要求配合崧華路XXX號不動產交接工作和清理建筑垃圾等的函、關于解除租賃關系并要求限期搬離崧華路XXX號的告知函、EMS快遞單、關于再次要求提供崧華路XXX號產權證復印件的函、(2018)滬0118民初4913號民事判決書等證據予以佐證，并經庭審質證屬實，本院予以確認。
　　案件審理過程中，原告表示，2017年4、5月份照片等，三方進行交接時，當時是綠草地，沒有垃圾及違章建筑，被告在2016年9月23日之后進行的傾倒行為，被告未經同意向爭議房地產東面傾倒建筑垃圾、違法搭建房屋。被告涉執(zhí)行案件，成為失信被執(zhí)行人，未來沒有能力支付房租。原告為本案聘請了律師并支付了律師費8萬元，被告應當予以賠償。原告向被告發(fā)函解除合同，被告于2018年3月19日簽收。被告提供的補充協議在拍賣過程中沒有見到過，系訴訟過程中出現，是被告與原產權人后補，對原告沒有約束力。交接后沒有重新簽訂租賃合同，就確認在拍賣過程中提供的租賃合同繼續(xù)履行。原告不清楚租賃保證金，原告認為被告交給誰就問誰要。電力設施登記在另外一家公司名下，有無欠費不清楚。原告認為合同解除的時間系2018年3月19日，即解除函送達被告的時間，占用費從2018年5月1日起算。被告通過短信、電話向原告要過產證復印件，但被告已經遷出崧華路、不在崧華路經營，已經轉租，回復被告不需要產證，被告需要產證系用于轉租公司辦理環(huán)評，原告不同意轉租?！鞍仓枪尽毕底允褂?，并未實際使用。工商檔案中，確實系原產權人向“安智公司”出租的。原告只與被告存在法律關系，與其他方不存在法律關系，對于附屬物、配電設施，沒有相關義務。
　　被告表示，被告與原產權人簽訂的租賃協議，雙方有三份補充協議，原告提供的不完整。律師費發(fā)票并沒有指向本案，是否有其他的訴訟往來，被告不清楚，開票方不是本案的代理律師事務所。原告要解除合同，是干擾被告正常的租賃。從2011年開始就有多家企業(yè)在經營，工商注冊就有三家企業(yè)，是長期存在轉租的。租賃合同沒有重新簽訂，按與原產權人簽訂的合同繼續(xù)履行。保證金向“鏵贊公司”繳納的，具體金額不清楚。電費在“安智公司”名下，目前應該沒有欠費。廠房內至少有三家(被告、易勒公司、安智公司)，其他不清楚。交接時都是荒草，看不到下面狀態(tài)，所有場地都是建筑垃圾，形成時間無法確定。后來被告處理了荒草，被告不清楚板房，如果有應由有關部門處理，也是有關部門的事情。本案的廠房長期存在轉租，原產權人是一直同意轉租的，特別是電力設施都是登記在“安智公司”名下，轉租是合法有效的。另案的判決不影響本案，補充協議實際上一直在履行，原告應當知道補充協議的存在，受補充協議的約束。被告無法確定應當支付原告的租金金額。租金包括行車、配電設施在內，對原告享有的權利多少，應由三方確認后再決定需要支付原告多少租金，原告不享有全部租金的權利。拍賣過程中，廠區(qū)門口沒有“安智公司”的銘牌，在辦公區(qū)域前臺玻璃門兩側有掛著許多牌子，也有“安智公司”的牌子，執(zhí)行人員、拍賣公司人員應當能夠看到。“易勒公司”沒有取得環(huán)評證書，無法正常生產。工商檔案中“安智公司”確實與原產權人直接簽訂的合同，但實際上租金系“安智公司”支付給被告，被告支付給“鏵贊公司”，實際上系轉租。沒有影響買受人的權利，所以沒有披露，“安智公司”的情況確實沒有和法院說過。對于附屬設施，行車與配電設施屬于物權，屬于“安智公司”、“鏵贊公司”，物權權利人提出的話使用人需要支付費用，拍賣的系廠房、土地使用權，并不包括動產(行車、配電設施)，行車、配電設施仍舊屬于另外的權利人。在不確定應當需要支付原告多少租金的情況下，以及原告未履行合法義務的情況下，被告未支付租金。原告以擅自轉租為由解除合同，向被告發(fā)送函，但沒有給予期限，不符合法律規(guī)定。被告陳述現有證據無法證明在與原告合作期間有填埋建筑垃圾，即使存在建筑垃圾也并不違反法律規(guī)定，也應由環(huán)境部門來處理，而不是產權人。
　　根據庭審確認的事實，本院認為，房屋租賃合同由涉案房屋的原權利人上海鏵贊貿易有限公司與被告簽訂，現原告通過拍賣取得涉案房屋權利，繼承了相應的合同權利義務，原、被告雙方理應繼續(xù)履行上海鏵贊貿易有限公司與被告簽訂的租賃合同。然涉案房屋以拍賣方式轉讓，拍賣告知書對競買人知悉涉案房屋狀況及參與競買具有重要作用，應當對拍賣標的的來源、瑕疵等作出全面、如實的說明。本案被告主張在涉案房屋被司法拍賣之前向拍賣法院披露了約定有轉租權的《補充協議》，然并未提供證據予以證明，因此即使存在上述補充協議，該協議的權利義務并不應當由買受人即原告承繼。因為“買賣不破租賃”的規(guī)定是為了保護承租人在租賃期間租賃物發(fā)生所有權變動的前提下對租賃物的支配、使用、收益狀態(tài)。根據相關法律、法規(guī)規(guī)定，承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同；出租人知道或者應當知道承租人轉租，但在六個月內未提出異議，其以承租人未經同意為由請求解除合同的，人民法院不予支持；而本案中，被告于2017年10月將系爭房屋轉租于“易勒公司”晚于原告取得房屋所有權的時間，拍賣時所披露的合同未約定被告有轉租權，且原告知曉后即在六個月內提起異議，故原告訴請要求解除租賃合同，符合法律及相關法規(guī)的規(guī)定，本院予以支持。合同解除后，被告理應從系爭房屋內及時搬離。因被告違反合同約定致提前解除合同，理應支付合同約定標準的違約金。被告占用系爭房屋理應支付房屋使用費，被告至今未能騰退，原告根據合同約定標準主張房屋使用費，于法無悖，本院予以支持。關于原告要求被告對廠區(qū)東南區(qū)場地進行清理，原告無法提供該處形成的時間、原樣的標準，對該項訴訟請求，依據不足，本院難以支持。原告要求被告支付律師費8萬元，無相應的約定，依據不足，本院不予支持。據此，依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第九十四條、第九十七條、第二百二十四條、《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十六條之規(guī)定，判決如下：
　　一、原告賦品建材(上海)有限公司與被告上海莊某機械有限公司房屋租賃關系解除；
　　二、被告上海莊某機械有限公司應于本判決生效之日起十日內騰退位于上海市青浦區(qū)趙巷鎮(zhèn)崧華路XXX號租賃房屋并將該房屋返還原告賦品建材(上海)有限公司；
　　三、被告上海莊某機械有限公司應于本判決生效之日起十日內支付原告賦品建材(上海)有限公司房屋使用費(按年租金人民幣1,026,000元標準,自2018年5月1日起計算至實際騰退之日止)；
　　四、被告上海莊某機械有限公司應于本判決生效之日起十日內支付原告賦品建材(上海)有限公司違約金人民幣307,800元；
　　五、駁回原告賦品建材(上海)有限公司的其余訴訟請求。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
　　案件受理費人民幣7,117元，由原告賦品建材(上海)有限公司負擔人民幣1,200元，被告上海莊某機械有限公司負擔人民幣5,917元。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。

審判員：馬念慈

書記員：吳小龍