原告賈某某，男，漢族，xxxx年xx月xx日出生，現(xiàn)住北京市房山區(qū)。
委托代理人董寶奇，河北平一律師事務(wù)所律師。
被告涿州市聯(lián)合房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所涿州市雙塔區(qū)范陽(yáng)西路129號(hào)。統(tǒng)一社會(huì)信用代碼91130681667715290E。
法定代表人韓聯(lián)合，該公司經(jīng)理。
委托代理人王紅軍，河北博典律師事務(wù)所律師。
被告北京東方鼎石科技發(fā)展有限公司，住所北京市房山區(qū)良鄉(xiāng)長(zhǎng)虹西路翠柳東街1號(hào)—2839。統(tǒng)一社會(huì)信用代碼91110111335465870A。
法定代表人趙林英，該公司董事。
委托代理人徐曉艷，該公司客服。

原告賈某某訴被告涿州市聯(lián)合房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、被告北京東方鼎石科技發(fā)展有限公司商品房銷售合同糾紛一案，于2019年7月8日起訴至涿州市人民法院。本院受理后，依法適用簡(jiǎn)易程序公開開庭進(jìn)行了審理。原告賈某某及其委托代理人董寶奇，被告涿州市聯(lián)合房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的委托代理人王紅軍，被告北京東方鼎石科技發(fā)展有限公司的委托代理人徐曉艷到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告賈某某訴稱，原告與被告于2016年10月19日，簽訂了《商品房買賣協(xié)議》（協(xié)議編號(hào)0035），約定原告購(gòu)買被告開發(fā)的“金域中央”3號(hào)樓1單元1302號(hào)房屋，房屋建筑面積88.49平米，并約定該3號(hào)樓商品房建筑層數(shù)地上16層，地下2層。原告根據(jù)協(xié)議約定，繳納了首付款372880元，剩余房款申請(qǐng)按揭貸款。因開發(fā)商一系列原因，至今無(wú)法辦理網(wǎng)簽等正常手續(xù)，合同無(wú)法繼續(xù)履行，合同中約定的2018年12月31日交房更成為泡影。后原告打聽后得知，開發(fā)商違反建筑規(guī)劃批準(zhǔn)超高建設(shè)，并沒(méi)有取得預(yù)售許可證，故原告提出如下訴訟請(qǐng)求：1、請(qǐng)求判決原告與被告一之間的《商品房買賣協(xié)議》（協(xié)議編號(hào)0035）無(wú)效，被告一退還購(gòu)房款372880元，并按人民銀行同期貸款利率支付自2016年10月20日至實(shí)際還清款項(xiàng)之日止的利息。2、原告與被告二之間的《金域中央項(xiàng)目團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠告知書》無(wú)效，被告二退還洽商中介服務(wù)費(fèi)40000元。以上訴訟標(biāo)的額合計(jì)412880元。3、本案訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān)。
被告涿州市聯(lián)合房地產(chǎn)開發(fā)有限公司辯稱，一、同意退還原告購(gòu)房首付款，具體數(shù)額以原告實(shí)際繳納為準(zhǔn)；二、不同意支付利息，原告主張利息欠缺事實(shí)及法律依據(jù)。
被告北京東方鼎石科技發(fā)展有限公司辯稱，我方同意退還原告洽商服務(wù)費(fèi)3萬(wàn)元（因?yàn)樾枰鄢?萬(wàn)元的成本），退還時(shí)間按照《團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠告知書》約定首付款退還后1個(gè)月內(nèi)。理由：1、我方已經(jīng)履行了義務(wù)。我方與原告是委托代理關(guān)系，是在原告確定購(gòu)買涉訴房屋后，委托我方就房屋價(jià)格與開發(fā)商進(jìn)行洽談。原告與聯(lián)合公司于2016年10月16日簽訂《金域中央認(rèn)購(gòu)定單》，約定原告以15089.07元平米、總價(jià)1335232元購(gòu)買涉訴房屋，后原告于2016年10月19日參加我方組織的團(tuán)購(gòu)活動(dòng)，委托我方就房屋價(jià)格與聯(lián)合公司進(jìn)行洽談。此時(shí)原告早已認(rèn)購(gòu)涉訴房屋，因此足以證明我方的義務(wù)并非是促成原告與聯(lián)合公司的房屋買賣協(xié)議成立。我方接受原告委托后，積極履行義務(wù)，最終將房屋價(jià)格為原告爭(zhēng)取為13819.41元平米、總價(jià)1222880元，使原告房款得到超過(guò)11萬(wàn)元的優(yōu)惠。我方履行了義務(wù)，提供了洽商服務(wù)，不論原告與聯(lián)合公司的《商品房買賣協(xié)議》是否無(wú)效，均不能導(dǎo)致我方與原告的代理關(guān)系無(wú)效，更不能否認(rèn)我方提供了服務(wù)的事實(shí)。2、我方為履行合同義務(wù)，支付了大量的成本。根據(jù)行業(yè)性質(zhì)及常識(shí)可知，組織團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠活動(dòng)必然支出包括場(chǎng)地租賃費(fèi)用、人工成本、宣傳成本及其他費(fèi)用等必要費(fèi)用，而這些成本及所簽署的合同基于合同的相對(duì)性及公司商業(yè)秘密考慮，無(wú)法在本個(gè)案中提供，但不能否認(rèn)成本存在的必要性及客觀事實(shí)。因此，即便如原告所說(shuō)合同無(wú)效，合同無(wú)效的法律后果是雙方返還，原告也應(yīng)就我方提供的服務(wù)進(jìn)行折價(jià)補(bǔ)償，就是在服務(wù)原有價(jià)值的基礎(chǔ)上核定補(bǔ)償數(shù)額。依據(jù)原告與我方簽署的《金域中央項(xiàng)目團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠告知書》可以得知我方提供的服務(wù)市場(chǎng)價(jià)值為4萬(wàn)元，故我方綜合考慮成本支出，以客觀及最大程度實(shí)現(xiàn)雙方公平的角度請(qǐng)求法院核定由原告折價(jià)補(bǔ)償我方1萬(wàn)元，在我方向原告返還的服務(wù)費(fèi)中相應(yīng)扣除，剩余3萬(wàn)元返還給原告。3、原告存在過(guò)錯(cuò)。原告明知房屋未取得商品房預(yù)售證，仍自愿購(gòu)買，存在過(guò)錯(cuò)，原告得到團(tuán)購(gòu)服務(wù)后又以事先明知的理由要求我方退還服務(wù)費(fèi)用，但我方提供團(tuán)購(gòu)服務(wù)的成本已經(jīng)發(fā)生，退費(fèi)會(huì)使我方遭受損失，原告應(yīng)就該損失承擔(dān)責(zé)任。
經(jīng)審理查明，2016年10月16日，原告賈某某與被告涿州市聯(lián)合房地產(chǎn)開發(fā)有限公司就該公司開發(fā)的“金域中央”項(xiàng)目簽訂《金域中央認(rèn)購(gòu)定單》一份，約定購(gòu)買“金域中央”3號(hào)樓1單元1302室住房一套，房屋建筑面積88.49平方米，單價(jià)15089.07元平米，房屋總價(jià)款1335232元；2016年10月19日，原告與被告北京東方鼎石科技發(fā)展有限公司簽訂“金域中央”項(xiàng)目團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠告知書一份，約定原告于2016年10月19日自愿參加“金域中央”項(xiàng)目的團(tuán)購(gòu)活動(dòng)，繳納4萬(wàn)元洽商中介服務(wù)費(fèi)，購(gòu)買指定樓座，總房款優(yōu)惠8萬(wàn)元，北京東方鼎石科技發(fā)展有限公司作為此次團(tuán)購(gòu)活動(dòng)主辦方，代表原告與此項(xiàng)目開發(fā)商就本次活動(dòng)優(yōu)惠事宜進(jìn)行談判洽商，收取洽商中介服務(wù)費(fèi)，該費(fèi)用不抵扣房款。2016年10月19日，原告與被告涿州市聯(lián)合房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂《商品房買賣協(xié)議》一份，協(xié)議編號(hào)0035號(hào)，該協(xié)議約定，原告購(gòu)買“金域中央”項(xiàng)目3號(hào)樓1單元1302號(hào)房，商品房單價(jià)為每平方米13819.41元，總價(jià)款為1222880元，該協(xié)議還約定了其他內(nèi)容。2016年10月19日，原告向被告北京東方鼎石科技發(fā)展有限公司交納洽商中介服務(wù)費(fèi)40000元，被告北京東方鼎石科技發(fā)展有限公司為其出具了收款收據(jù)；同日，原告向被告涿州市聯(lián)合房地產(chǎn)開發(fā)有限公司交納購(gòu)房首付款372880元，被告涿州市聯(lián)合房地產(chǎn)開發(fā)有限公司向原告出具了收款收據(jù)。
另查明，至本案原告提起訴訟，被告涿州市聯(lián)合房地產(chǎn)開發(fā)有限公司尚未取得與原告所購(gòu)買房屋相關(guān)的商品房預(yù)售許可證。
上述事實(shí)，有原告及二被告的庭審陳述；原告提供的商品房買賣協(xié)議、原告與第二被告北京東方鼎石科技發(fā)展有限公司簽訂的“金域中央”團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠告知書、被告涿州市聯(lián)合房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2016年10月19日向原告出具的收款收據(jù)、第二被告北京東方鼎石科技發(fā)展有限公司于2016年10月19日收取原告中介服務(wù)費(fèi)的收款收據(jù)；被告北京東方鼎石科技發(fā)展有限公司提供的原告與第一被告簽訂的“金域中央”認(rèn)購(gòu)定單等證據(jù)在案佐證，經(jīng)庭審質(zhì)證及本院審查核實(shí)，可以作為認(rèn)定案件事實(shí)的依據(jù)。

本院認(rèn)為，合同的簽訂，不得違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。合同無(wú)效或被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)予以返還，有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條規(guī)定，出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效；本案中，至原告起訴時(shí)被告涿州市聯(lián)合房地產(chǎn)開發(fā)有限公司仍未取得商品房預(yù)售許可證明，涉案《商品房買賣協(xié)議》的簽訂違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定，故本案所涉的《商品房買賣協(xié)議》應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效合同；被告涿州市聯(lián)合房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在尚未取得商品房預(yù)售許可證的情況下，擅自對(duì)外銷售房屋，其行為明顯違反法律規(guī)定，存在過(guò)錯(cuò)；原告作為買受人請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及支付利息的訴訟請(qǐng)求符合法律規(guī)定，本院予以支持。此外，本案原告與被告涿州市聯(lián)合房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂商品房買賣協(xié)議并交納首付款，雙方系商品房買賣合同關(guān)系，原告與被告北京東方鼎石科技發(fā)展有限公司簽訂“金域中央”項(xiàng)目團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠告知書所形成的法律關(guān)系和原告與第一被告之間的商品房買賣合同關(guān)系并非同一性質(zhì)法律關(guān)系，原告請(qǐng)求確認(rèn)與第二被告北京東方鼎石科技發(fā)展有限公司所簽訂的“金域中央”項(xiàng)目團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠告知書無(wú)效并要求其返還中介費(fèi)的訴訟請(qǐng)求不屬本案審理范圍，原告可另行主張權(quán)利。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條，《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條、第五十八條，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條的規(guī)定，判決如下：

一、確認(rèn)原告賈某某與被告涿州市聯(lián)合房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2016年10月19日簽訂的《商品房買賣協(xié)議》無(wú)效（協(xié)議編號(hào)0035）；
二、被告涿州市聯(lián)合房地產(chǎn)開發(fā)有限公司自本判決生效之日起十日內(nèi)向原告賈某某返還購(gòu)房首付款372880元并支付利息（利息計(jì)算以372880元為基數(shù)，自2016年10月20日起按中國(guó)人民銀行同期同類貸款利率計(jì)算至該款項(xiàng)返還完畢之日止）；
三、駁回原告的其他訴訟請(qǐng)求。
如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)按照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，加倍支付延遲履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)7493元，減半收取為3747元，由原告賈某某負(fù)擔(dān)363元，被告涿州市聯(lián)合房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)3384元。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于河北省保定市中級(jí)人民法院。上訴方應(yīng)在提交上訴狀至上訴期滿日內(nèi)按法律規(guī)定向本院交納上訴費(fèi)用，逾期不交納視為放棄上訴。

審判員 劉翠翠

書記員： 李鳳麗