原告：賈某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，農(nóng)民，住湖北省竹山縣。
委托訴訟代理人：江大成，竹山縣寶豐鎮(zhèn)法律服務(wù)所法律工作者。
被告：竹山縣桂坪新型墻材節(jié)能磚廠。住所地：湖北省竹山縣寶豐鎮(zhèn)桂坪村*組。統(tǒng)一社會信用代碼：91420323L270922430。
法定代表人：梁壯志，廠長。
被告：梁壯志，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，竹山縣桂坪新型墻材節(jié)能磚廠廠長，住湖北省竹山縣。
以上二被告共同委托訴訟代理人：陳燕卿，湖北武當律師事務(wù)所律師。

原告賈某某與被告竹山縣桂坪新型墻材節(jié)能磚廠、梁壯志土地租賃合同糾紛一案，本院于2018年6月27日立案后，依法適用簡易程序公開開庭進行了審理。簡易程序?qū)徬迣脻M后，原、被告均同意繼續(xù)適用簡易程序?qū)徖肀景?。原告賈某某的委托訴訟代理人江大成，被告竹山縣桂坪新型墻材節(jié)能磚廠的法定代表人梁壯志（第二次開庭未到庭）、被告梁壯志及其委托訴訟代理人陳燕卿到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告賈某某向本院提出訴訟請求：1、請求判令被告賠償損失216元；2、判令被告承擔本案訴訟費用。事實與理由：2009年3月，在竹山縣××鎮(zhèn)××村村民委員會見證下，我將土地出租給原張桂銀經(jīng)營的頁巖磚廠使用，與時任磚廠法定代表人張桂銀簽訂了租用土地協(xié)議書，張桂銀按約定支付了經(jīng)營期間的租賃費，后因張桂銀經(jīng)營不善，將磚廠轉(zhuǎn)讓給了梁壯志經(jīng)營，梁壯志將磚廠名稱登記為竹山縣桂坪新型墻材節(jié)能磚廠，法定代表人為梁壯志（屬梁壯志個人獨資企業(yè)）。2011年3月29日，梁壯志與我簽訂《土地租用協(xié)議書》，約定租用我的水田面積0.06畝，租期五年自2011年3月20日至2016年3月20日止，按每年每畝支付900元費用計算應(yīng)支付年租賃費54元。梁壯志在經(jīng)營期間僅支付了2013年3月20日之前的租賃費，之后至2017年3月20日之間四年的租賃費216元未支付，且在2014年之后至今沒有經(jīng)營，磚廠倒閉，與梁壯志也失去了聯(lián)系，后多次找政府要求解決土地租金事宜未果。由于被告梁壯志經(jīng)營不善導致磚廠倒閉，致使土地閑置，為維護原告的合法權(quán)益，特具狀起訴，請求判如所請。
被告竹山縣桂坪新型墻材節(jié)能磚廠、梁壯志辯稱：一、原、被告雙方所爭議的土地已經(jīng)由第一被告辦理了國有土地使用權(quán)證，也已經(jīng)向土地部門支付了土地出讓金，所以原告現(xiàn)在已經(jīng)無權(quán)在起訴被告，要求二被告支付土地租賃費用；二、原告應(yīng)當出具其手中的土地承包權(quán)證，才享有原告的資格，僅憑土地租賃合同無權(quán)證明其享有本案訴權(quán)；三、本案中被告竹山縣桂坪新型墻材節(jié)能磚廠現(xiàn)在已經(jīng)處于倒閉的狀態(tài)，沒有經(jīng)營了，在法律上屬于不可抗力的因素，所以應(yīng)當免除被告桂坪磚廠的責任；四、本案涉及土地的所有權(quán)和使用權(quán)糾紛，根據(jù)土地管理法的規(guī)定，本案應(yīng)由人民政府先行處理；五、本案只能有一個被告，也就是竹山縣桂坪新型墻材節(jié)能磚廠符合被告資格，被告梁壯志不屬于本案適格主體，不應(yīng)當在本案中承擔責任。
本院經(jīng)審理認定事實如下:竹山縣桂坪新型墻材節(jié)能磚廠前身為寶豐桂坪頁巖磚廠（屬竹山縣寶豐鎮(zhèn)招商引資企業(yè)），系張桂銀（河北籍）于2009年投資興建，因其經(jīng)營不善倒閉。2010年4月，被告梁壯志從案外人張桂銀手中轉(zhuǎn)讓該磚廠，將原寶豐桂坪頁巖磚廠更名為竹山縣桂坪新型墻材節(jié)能磚廠，為梁壯志個人獨資企業(yè)。2011年3月29日，竹山縣桂坪新型墻材節(jié)能磚廠與原告賈某某簽訂土地租用協(xié)議，合同約定：原告賈某某將位于桂坪村2組承包的0.06畝水田出租給被告竹山縣桂坪新型墻材節(jié)能磚廠使用，每年支付租金標準為900元/畝，租期五年，從2011年3月20日起至2016年3月20日止，在五年租地期限內(nèi)，租金不變，租金按每二年支付一次，竹山縣桂坪新型墻材節(jié)能磚廠一次性支付兩年租金。根據(jù)此約定，竹山縣桂坪新型墻材節(jié)能磚廠每兩年應(yīng)支付原告賈某某租賃費108元。承租期滿后，如不再租賃土地，竹山縣桂坪新型墻材節(jié)能磚廠應(yīng)無條件將租賃土地返還給原告并協(xié)助恢復土地用途。在租賃期限內(nèi)，竹山縣桂坪新型墻材節(jié)能磚廠不得無故棄租及解除合同，原告不得無故收回出租的土地或解除合同，本合同具有不可撤銷或解除權(quán)。本協(xié)議簽訂后，原告與他人簽訂的任何租地協(xié)議廢止并歸于無效。如一方違約，按租金總額的30%支付違約金并賠償損失。
另查明，2012年8月15日，被告竹山縣桂坪新型墻材節(jié)能磚廠將其承租的土地辦理了國有土地使用權(quán)證書，竹山縣人民政府向其頒發(fā)了竹山國用（2012）第401129號《中華人民共和國國有土地使用證》，面積為2492.1㎡。原告出租給被告的土地，已于2005年7月30日取得了土地承包經(jīng)營權(quán)。
再查明，被告竹山縣桂坪新型墻材節(jié)能磚廠所承租的原告賈某某0.06畝水田系基本農(nóng)田，被告竹山縣桂坪新型墻材節(jié)能磚廠將農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)用地沒有辦理批準手續(xù)。2013年3月20日以前的租金已由被告竹山縣桂坪新型墻材節(jié)能磚廠支付給原告。其與原告所簽訂的合同非初始合同，系接手張桂銀與原告所簽訂的土地承租合同后重新與原告簽訂的土地租賃合同。原告所出租的0.06畝水田因被告竹山縣桂坪新型墻材節(jié)能磚廠重建時面貌已改變，四至邊界、坐落位置無法查清。
又查明，被告竹山縣桂坪新型墻材節(jié)能磚廠所承租的土地，在2013年7月因竹山縣××鎮(zhèn)××村村民委員會新修通村水泥路，占用了部分土地（約2.5畝左右），并沒有進行任何補償和辦理征用手續(xù)。本案在審理過程中，經(jīng)本院釋明原、被告所簽訂的協(xié)議違反了法律強制性規(guī)定，屬無效合同，原告變更訴訟請求，只要求被告賠償2013年3月20日至2017年3月20日之間四年土地損失216元。

本院認為：根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第四十三條第一款規(guī)定，“任何單位和個人進行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準使用本集體經(jīng)濟組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準使用農(nóng)民集體所有的土地的除外”；第六十三條規(guī)定，“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外”；《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》第三十二條規(guī)定，“通過家庭承包取得的土地承包經(jīng)營權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他方式流轉(zhuǎn)”；第三十三條第（二）項規(guī)定，“不得改變土地所有權(quán)的性質(zhì)和土地的農(nóng)業(yè)用途”。本案原、被告所簽訂的土地租賃合同違反了上述法律的禁止性規(guī)定，改變了土地的用途和性質(zhì)，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十二條第（五）項之規(guī)定，原、被告所簽訂的土地租賃合同應(yīng)屬無效合同。
針對被告提出是否應(yīng)當支付土地租金、原告是否享有訴權(quán)、是否超過了訴訟時效、本案是否應(yīng)當先由人民政府處理、梁壯志是否應(yīng)當承擔責任等問題，本院認為，原告賈某某與被告竹山縣桂坪新型墻材節(jié)能磚廠簽訂了《土地租用協(xié)議書》，原告所出租的土地已經(jīng)取得承包經(jīng)營權(quán)，根據(jù)合同相對性原則，原告為合同相對人，其享有訴權(quán)；原、被告所簽訂的協(xié)議雖然違反了法律強制性規(guī)定，屬無效合同，但根據(jù)法律規(guī)定，合同無效，給對方造成損失的，應(yīng)當賠償損失，具體損失金額，依雙方所簽訂的協(xié)議進行確定；關(guān)于原告起訴是否超過了訴訟時效問題，由于被告支付了二年的租金后，一直占用所承租的土地，且合同約定租期為五年，2016年協(xié)議到期后，被告并沒有復耕，從2016年3月21日起原告權(quán)利被侵害，訴訟時效應(yīng)當從2016年3月21日開始計算，至原告起訴之日，原告起訴沒有超過法律規(guī)定的時間；關(guān)于土地使用權(quán)和所有權(quán)發(fā)生爭議的問題，因被告在辦理國有土地使用權(quán)證書時，并沒有對出租方進行任何補償，且出租方并不知情所出租的土地已被竹山縣桂坪新型墻材節(jié)能磚廠辦理了國有土地使用權(quán)證書，本院在審理本案的過程中發(fā)現(xiàn)此問題后，已向相關(guān)職能部門發(fā)出司法建議，要求進行立案查處，故本案作為民事案件進行處理并無不妥；關(guān)于梁壯志是否應(yīng)當承擔責任問題，本院認為，個人獨資企業(yè)，以個人出資經(jīng)營、歸個人所有和控股、由個人承擔經(jīng)營風險和享有全部經(jīng)營收益的企業(yè)。根據(jù)《個人獨資企業(yè)法》規(guī)定，個人獨資企業(yè)投資人以其個人資產(chǎn)對企業(yè)承擔無限責任，自負盈虧。本案被告竹山縣桂坪新型墻材節(jié)能磚廠屬被告梁壯志個人獨資企業(yè)，故被告梁壯志應(yīng)與被告竹山縣桂坪新型墻材節(jié)能磚廠共同承擔賠償責任。
綜上，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十二條第（五）項、第五十八條，《中華人民共和國民法總則》第一百五十三條第一款、第一百五十七條，《中華人民共和國個人獨資企業(yè)法》第二條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條之規(guī)定，判決如下：

一、原告賈某某與被告竹山縣桂坪新型墻材節(jié)能磚廠于2011年3月29日簽訂的《土地租用協(xié)議》無效。
二、被告竹山縣桂坪新型墻材節(jié)能磚廠、梁壯志于本判決生效后五日內(nèi)賠償原告賈某某2013年3月20日至2017年3月20日四年土地損失216元。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息（加倍支付債務(wù)利息=債務(wù)人尚未清償?shù)纳Х晌臅_定的除一般債務(wù)利息之外的金錢債務(wù)*日萬分之一點七五*遲延履行期間）。
本案受理費50元，因適用簡易程序減半收取計25元，由被告竹山縣桂坪新型墻材節(jié)能磚廠、梁壯志共同負擔。
如不服本判決，可以在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省十堰市中級人民法院。

審判員 佘云國

書記員： 鄭瓊