原告:賈某某,男,xxxx年xx月xx日出生,漢族，農(nóng)民，住湖北省竹山縣。
委托訴訟代理人：江大成，竹山縣寶豐法律服務(wù)所法律工作者。
被告：竹山縣桂坪新型墻材節(jié)能磚廠，住所地：竹山縣寶豐鎮(zhèn)桂坪村*組。統(tǒng)一社會信用代碼：91420323L270922430。
法定代表人:梁壯志,廠長。
被告：梁壯志，男,xxxx年xx月xx日出生,漢族，居民，住湖北省竹山縣。
委托訴訟代理人：陳燕卿，湖北武當(dāng)律師事務(wù)所律師。

原告賈某某與被告竹山縣桂坪新型墻材節(jié)能磚廠、梁壯志土地租賃合同糾紛一案，本院于2018年6月27日立案后，依法適用簡易程序于2018年7月25日公開開庭進(jìn)行了審理。經(jīng)本院合法傳喚，原告賈某某及其委托訴訟代理人江大成、被告竹山縣桂坪新型墻材節(jié)能磚廠的法定代表人梁壯志及其委托訴訟代理人陳燕卿均到庭參加訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告賈某某向本院提出訴訟請求：1、請求依法判令被告支付租用原告賈某某水田租金1800元（水田0.5畝，2014年至2017年，450元/年）；2、本案訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。事實(shí)與理由：2009年3月，原告的土地租賃給寶豐桂坪原頁巖磚廠，與其法人張桂銀簽訂了租用土地協(xié)議書，并由桂坪村村民委員會見證，租金由張桂銀支付，在張桂銀經(jīng)營期間的租金已支付，由于其經(jīng)營不善，磚廠倒閉。2011年3月20日張桂銀將磚廠轉(zhuǎn)讓給被告梁壯志，梁壯志將磚廠登記為竹山縣桂坪新型墻材節(jié)能磚廠，法人為梁壯志（個(gè)人獨(dú)資企業(yè)），與原告又重新簽訂了土地租用協(xié)議書，本次簽訂協(xié)議書村委會沒有見證。2011年3月20日原告與被告梁壯志簽訂土地租用協(xié)議書，租期截止于2016年3月止。合同約定原告的田地面積為0.5畝，租金450元/年。被告梁壯志經(jīng)營期間，已支付2014年以前的租金，2014年至今沒有經(jīng)營，磚廠倒閉，與梁壯志也失去了聯(lián)系，后多次找政府要求解決土地租金事宜未果。由于被告梁壯志經(jīng)營不善導(dǎo)致磚廠倒閉，致使土地閑置，為維護(hù)原告的合法權(quán)益，特具狀起訴，請求人民法院責(zé)令被告支付拖欠的土地租金。
被告竹山縣桂坪新型墻材節(jié)能磚廠、梁壯志辯稱：一、原告起訴的土地已經(jīng)被國家征收征用，且土地使用權(quán)已經(jīng)辦理在桂坪磚廠名下，原簽訂的土地租賃合同已作廢，因此被告不應(yīng)當(dāng)再支付租金，原告也不享有訴權(quán)；原告僅有土地租賃合同，不能證明權(quán)屬情況和土地使用情況，應(yīng)該提交二輪土地承包合同才享有權(quán)利，如不能提供，請求法院依法駁回原告訴求；二、因本案存在土地使用權(quán)和所有權(quán)發(fā)生爭議，應(yīng)該由政府部門先行處理；三、原告的訴訟時(shí)效已過，明顯超過了我國民法總則規(guī)定的三年訴訟時(shí)效；四、被告的主體資格也不適格，梁壯志個(gè)人不能成為本案的被告，其個(gè)人不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任，全部責(zé)任應(yīng)該由磚廠承擔(dān)。
本院經(jīng)審理，認(rèn)定事實(shí)如下：竹山縣桂坪新型墻材節(jié)能磚廠前身為寶豐桂坪頁巖磚廠，系河北人張桂銀（寶豐鎮(zhèn)招商引資）于2009年投資興建，因其經(jīng)營不善倒閉。2010年4月被告梁壯志從案外人張桂銀手中轉(zhuǎn)讓該磚廠，將原寶豐桂坪頁巖磚廠更名為竹山縣桂坪新型墻材節(jié)能磚廠，為梁壯志個(gè)人獨(dú)資企業(yè)。2011年3月20日竹山縣桂坪新型墻材節(jié)能磚廠與原告賈某某簽訂土地租用協(xié)議，雙方約定：原告賈某某將位于桂坪村2組承包的0.5畝水田出租給被告竹山縣桂坪新型墻材節(jié)能磚廠使用，每年支付水田租用標(biāo)準(zhǔn)為900元/畝，租期五年，從2011年3月20日起至2016年3月20日止。在五年租地期限內(nèi)，租金不變，租金按每二年支付一次，竹山縣桂坪新型墻材節(jié)能磚廠一次性支付兩年租金。根據(jù)此約定，竹山縣桂坪新型墻材節(jié)能磚廠每兩年應(yīng)支付原告賈某某租金900元。承租期滿后，如若不再租賃土地，竹山縣桂坪新型墻材節(jié)能磚廠應(yīng)無條件將地返還給原告賈某某并協(xié)助恢復(fù)土地用途。在租賃期限內(nèi)，竹山縣桂坪新型墻材節(jié)能磚廠不得無故棄租及解除合同，原告賈某某不得無故收回出租的土地或解除合同，本合同具有不可撤銷解除權(quán)。協(xié)議簽訂后，原告與他人簽訂的任何租地協(xié)議廢止并歸于無效。如一方違約，按租金總額的30%支付違約金并賠償損失。
另查明，2012年8月15日被告竹山縣桂坪新型墻材節(jié)能磚廠將其承租的水田辦理了國有土地使用權(quán)證書，竹山縣人民政府向其頒發(fā)了竹山國用2012第401129號國有土地使用權(quán)證書，面積為2492.1㎡，其中賈某某所出租的水田在被告竹山縣桂坪新型墻材節(jié)能磚廠所辦理的國有土地使用權(quán)證范圍外，屬磚廠場地內(nèi)，沒在輪窯（1296㎡）、機(jī)房（432㎡）、烘干區(qū)（764.1㎡）范圍內(nèi)，即在國有土地使用權(quán)證范圍外。
再查明，被告竹山縣桂坪新型墻材節(jié)能磚廠所承租的原告賈某某0.5畝水田系基本農(nóng)田，被告竹山縣桂坪新型墻材節(jié)能磚廠將農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)用地沒有辦理批準(zhǔn)手續(xù)。2014年3月20日以前的租金被告竹山縣桂坪新型墻材節(jié)能磚廠已支付原告賈某某。其與原告所簽訂的合同非初始合同，系接手張桂銀與原告所簽訂的土地承租合同后重新與原告簽訂的土地租賃合同。原告賈某某所出租的0.5畝水田由于竹山縣桂坪新型墻材節(jié)能磚廠重建廠時(shí)面貌已改變，四至邊界、坐落位置無法查清。
又查明，被告竹山縣桂坪新型墻材節(jié)能磚廠所承租的土地，2013年7月因竹山縣寶豐鎮(zhèn)桂坪村新修通村水泥路，占用了部分土地（2.5畝左右），并沒有進(jìn)行任何補(bǔ)償和辦理征用手續(xù)?，F(xiàn)原告要求被告支付2014年3月20日至2017年3月20日四年土地租金1800元，引起訴訟。

本院認(rèn)為，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第四十三條第一款規(guī)定，“任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地的除外”。第六十三條規(guī)定，“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外”?！吨腥A人民共和國農(nóng)村土地承包法》第三十二條規(guī)定，“通過家庭承包取得的土地承包經(jīng)營權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他方式流轉(zhuǎn)”。第三十三條第（二）項(xiàng)規(guī)定，土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)應(yīng)當(dāng)遵循以下原則：（二）不得改變土地所有權(quán)的性質(zhì)和土地的農(nóng)業(yè)用途。
原、被告雙方所簽訂的土地租賃合同違反了《土地管理法》和《農(nóng)村土地承包法》禁止性規(guī)定，改變了土地的用途和性質(zhì)。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十二條第（五）項(xiàng)之規(guī)定，原、被告雙方所簽訂的土地租賃合同違反了法律禁止性規(guī)定，屬無效合同。
針對被告提出是否應(yīng)當(dāng)支付土地租金、原告是否享有訴權(quán)、是否超過了訴訟時(shí)效、本案是否應(yīng)當(dāng)先由人民政府處理、梁壯志是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任問題，本院認(rèn)為，被告竹山縣桂坪新型墻材節(jié)能磚廠與賈某某簽訂了《土地租用協(xié)議書》，根據(jù)合同相對性原理，原告為合同相對人，其享有訴權(quán)；原、被告雙方所簽訂的協(xié)議雖然違反了法律強(qiáng)制性規(guī)定，屬無效合同，根據(jù)法律規(guī)定，合同無效，給對方造成損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失，具體損失金額，依雙方所簽訂的協(xié)議進(jìn)行確定。關(guān)于原告起訴是否超過了訴訟時(shí)效問題，由于被告支付了二年的租金后，一直占用所承租的土地，且合同約定租期為五年，2016年協(xié)議到期后，被告并沒有復(fù)耕，從2016年3月21日起原告權(quán)利被侵害，訴訟時(shí)效應(yīng)當(dāng)從2016年3月21日開始計(jì)算，原告起訴沒有超過法律規(guī)定的時(shí)間。關(guān)于土地使用權(quán)和所有權(quán)發(fā)生爭議的問題，因被告在辦理國有土地使用權(quán)證書時(shí)，并沒有對出租土地的農(nóng)民進(jìn)行任何補(bǔ)償，截止到目前，出租土地的農(nóng)民并不知情所出租的土地被竹山縣桂坪新型墻材節(jié)能磚廠辦理了國有土地使用權(quán)證書，本案在審理過程中發(fā)現(xiàn)此問題，已向相關(guān)職能部門發(fā)出司法建議，要求進(jìn)行立案查處，故本案作為民事案件進(jìn)行處理并無不妥。關(guān)于梁壯志是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任問題，本院認(rèn)為，個(gè)人獨(dú)資企業(yè)，以個(gè)人出資經(jīng)營、歸個(gè)人所有和控股、由個(gè)人承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)和享有全部經(jīng)營收益的企業(yè)。根據(jù)《個(gè)人獨(dú)資企業(yè)法》規(guī)定，個(gè)人獨(dú)資企業(yè)投資人以其個(gè)人資產(chǎn)對企業(yè)承擔(dān)無限責(zé)任，自負(fù)盈虧。故梁壯志與竹山縣桂坪新型墻材節(jié)能磚廠應(yīng)當(dāng)共同承擔(dān)清償責(zé)任。
綜上，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十二條第（五）項(xiàng)、第五十八條，《中華人民共和國民法總則》第一百五十三條第一款、第一百五十七條，《中華人民共和國個(gè)人獨(dú)資企業(yè)法》第二條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條之規(guī)定，判決如下：

一、原告賈某某2011年3月20日與被告竹山縣桂坪新型墻材節(jié)能磚廠簽訂土地租用協(xié)議無效；
二、竹山縣桂坪新型墻材節(jié)能磚廠、梁壯志于本判決生效后五日內(nèi)賠償原告賈某某2014年3月20日至2017年3月20日四年土地?fù)p失1800元。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，還應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息（加倍支付債務(wù)利息=債務(wù)人尚未清償?shù)纳Х晌臅_定的除一般債務(wù)利息之外的金錢債務(wù)*日萬分之一點(diǎn)七五*遲延履行期間）。
本案受理費(fèi)50元，因適用簡易程序?qū)徖恚瑴p半收取25元，由被告竹山縣桂坪新型墻材節(jié)能磚廠、梁壯志負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可以在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省十堰市中級人民法院。

審判員 盧濤

書記員： 蔡遠(yuǎn)樂