原告:賀某某，男，生于1954年12月2日，土家族，湖北省建始縣人，居民，住本縣。
原告:解某某，女，生于1962年1月12日，漢族，湖北省建始縣人，農(nóng)民，戶籍所在地：建始縣）五組，住址同上。系原告賀某某之妻。
上列二原告委托訴訟代理人：楊世云（特別授權(quán)），湖北施州律師事務(wù)所律師。
被告：杜信義，男，生于1979年10月11日，漢族，湖北省建始縣人，居民，住本縣。
被告：聶維秀，女，生于1953年3月4日，漢族，湖北省建始縣人，居民，住本縣。系被告杜信義之母。
上列二被告委托代理人：杜克振（特別授權(quán)），男，生于1946年9月24日，漢族，湖北省建始縣人，退休職工，住本縣。系被告杜信義的父親，被告聶維秀的丈夫。

原告賀某某、解某某訴被告杜信義、聶維秀返還原物糾紛一案，本院于2016年2月1日立案受理，依法適用簡易程序公開開庭審理后作出（2016）鄂2822民初194號民事判決書，原告賀某某、解某某不服上訴，恩施土家族苗族自治州中級人民法院二審以事實不清發(fā)回重審。本院于2016年9月6日立案后，依法適用普通程序，公開開庭進(jìn)行了審理。原告賀某某、解某某的委托訴訟代理人楊世云，被告聶維秀及被告杜信義、聶維秀的委托訴訟代理人杜克振到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
經(jīng)審理查明，2000年9月，原告賀某某給張金鴻（又名張金洪）、許發(fā)碧夫婦在建始縣××州鎮(zhèn)××大道××號建房?？⒐ず蠼?jīng)結(jié)算，張金鴻欠原告賀某某工程款169240元，雙方約定按月利率2%計算逾期利息。后經(jīng)原告賀某某催討，張金鴻未付。2007年8月30日，原告賀某某與張金鴻簽訂《還款協(xié)議書》，主要內(nèi)容為：截止2007年8月30日，張金鴻共欠原告本息414162元，張金鴻應(yīng)在2008年8月30日前付清，若未按期付款，則應(yīng)承擔(dān)2%的“占用費”（實為利息），并用上述房屋抵償。張金鴻隨即給原告賀某某出具了借款金額為414162元的借條1張。2008年7月18日，原告賀某某向本院起訴要求張金鴻給付欠款414162元，并按月利率2%承擔(dān)2007年8月31日至欠款付清時止的利息。該案經(jīng)本院主持調(diào)解，原告賀某某與張金鴻、許發(fā)碧夫婦自愿達(dá)成協(xié)議：一、張金鴻、許發(fā)碧所欠賀某某工程款本息414162元，張金鴻、許發(fā)碧自愿將位于業(yè)州鎮(zhèn)煙墩大道148號私房一棟【建筑面積703.88㎡，房產(chǎn)證號為NO：業(yè)私字第2.7.1.40.1號，土地使用證號為NO：建集建（2001）字第120201006號】折價764162元，抵償工程款本息414162元后，超出部分350000元由賀某某支付給張金鴻、許發(fā)碧；二、賀某某應(yīng)支付給張金鴻、許發(fā)碧的款項，在張金鴻、許發(fā)碧交付房屋并協(xié)助辦理完房屋土地過戶手續(xù)后支付。9月1日，本院依照賀某某與張金鴻、許發(fā)碧自愿達(dá)成的上述協(xié)議制作并下發(fā)了（2008）建民初字第676號《民事調(diào)解書》。隨后，張金鴻、許發(fā)碧離家外出，至今下落不明。9月19日，原告賀某某取得訴爭房屋的《國有土地使用證》【編號為：國用（2008）第0228號，土地使用權(quán)面積為176.10㎡】。9月22日，原告賀某某、解某某取得訴爭房屋的《房屋所有權(quán)證》（編號為：建始房權(quán)證業(yè)州私字第××號）。訴爭房屋位于建始縣××州鎮(zhèn)××社區(qū)煙××大道××號，混合結(jié)構(gòu)，房屋層數(shù)為4層，總建筑面積703.88㎡。原告所持《房屋所有權(quán)證》載明的總套內(nèi)建筑面積和總產(chǎn)權(quán)面積均為431㎡，另有272.88㎡因超占規(guī)劃紅線未辦理登記。
2008年9月23日，張金鴻、許發(fā)碧夫婦的眾多債權(quán)人在得知二人離家出走且下落不明后，遂自發(fā)組織債權(quán)人代表將訴爭房屋的第一、二樓占有。先由范存金等債權(quán)人占有，自2013年8月起由本案被告聶維秀、杜信義母子占有，被告聶維秀、杜信義自行安裝水電并以自己的名義對外出租，按年收取租金至今，收取的租金獨自享有。被告杜信義、聶維秀占有涉訴房屋后，原告提出該房屋系以物抵債所得要求被告騰退房屋，被告拒絕。2016年2月1日，原告向本院提起本案訴訟。
審理中，被告自認(rèn)其占有本案涉訴房屋的時間為2013年8月，所占房屋一直對外出租，一樓每年租金6000元，二樓每年租金3500元。
上述事實，有原、被告的《居民身份證》復(fù)印件，原告提交的（2008）建民初字第676號《民事調(diào)解書》、國用（2008）第0228號《國有土地使用證》、建始房權(quán)證業(yè)州私字第××號《房屋所有權(quán)證》、2008年9月12日《房屋交付手續(xù)》、建始網(wǎng)清江論壇欄目《房屋出售公告》，被告提交的張金鴻出具的借條復(fù)印件和范存金、廖茂輝、歐云清等23人聯(lián)名出具的書面《證明》，本院調(diào)取的（2008）建民初字第676號民事案卷中的《民事訴狀》、《還款協(xié)議書》、《借條》復(fù)印件，及當(dāng)事人陳述等證據(jù)在卷證實。
本案的主要爭議焦點為：本案涉訴被占有的房屋未取得物權(quán)登記，能否作為被告占有該房屋的正當(dāng)理由。

本院認(rèn)為，原告以返還原物提起訴訟，屬物權(quán)保護(hù)糾紛,原告是否對涉訴房屋享有物權(quán)是支持其訴訟請求的基礎(chǔ)。根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，完整意義上的物權(quán)包括占有、使用、收益和處分的權(quán)利。本案雙方當(dāng)事人對原告就涉訴房屋已經(jīng)取得登記的部分享有物權(quán)并無爭議，關(guān)鍵是原告對未登記的部分是否享有相應(yīng)的物權(quán)。從原告夫婦獲取本案涉訴房屋的過程來看，債務(wù)人張金鴻、許發(fā)碧夫婦是用以物抵債的方式將訴爭房屋處分給原告的，該協(xié)議經(jīng)人民法院下發(fā)民事調(diào)解書予以確認(rèn)，在未通過法定程序?qū)⒃搮f(xié)議撤銷或者確認(rèn)無效的情況下，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定雙方的協(xié)議是合法有效的，故原告是合法占有該涉訴房屋的。關(guān)于涉訴房屋未登記的272.88㎡房屋面積屬于超規(guī)劃許可建設(shè)，系違法建筑，依據(jù)相關(guān)法律規(guī)定和審判實踐經(jīng)驗，非法建筑在行政主管部門認(rèn)定并限期拆除前，建造人仍然享有占有、使用和收益的權(quán)利，其他人無權(quán)隨意侵占，故原告夫婦因張金鴻、許發(fā)碧夫婦以物抵債對涉訴房屋享有相應(yīng)的物權(quán)，有權(quán)對不法侵害主張權(quán)利。本案系侵權(quán)之訴，并非涉訴房屋權(quán)屬糾紛，涉訴房屋是否登記并不是本案爭議的重點，被告為實現(xiàn)追索債權(quán)的目的，未經(jīng)原告同意，以涉訴房屋未進(jìn)行登記而擅自占有該房屋，其行為違法，侵犯了原告的財產(chǎn)權(quán)利，應(yīng)當(dāng)將所占房屋返還，并承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任。因此，本案涉訴房屋未取得物權(quán)登記，不能作為被告占有該房屋的正當(dāng)理由。
關(guān)于原告主張的房屋租賃費損失問題，原告以被告自認(rèn)的租金收取標(biāo)準(zhǔn)（一樓每年租金6000元，二樓每年租金3500元，合計每年租金9500元）請求賠償租賃費損失，符合法律規(guī)定，本院支持。對于占有時間，因原告所舉證據(jù)不能證明2013年8月以前涉訴房屋由被告占有的事實，根據(jù)被告的自認(rèn)，本院對原告請求的2008年9月23日至2013年7月底的租賃費損失部分不予支持，自2013年8月起，租賃費損失按前述標(biāo)準(zhǔn)即9500元/年，計算至原告請求的2016年9月23日，計人民幣29879.45元。
關(guān)于被告主張是受其余張金鴻、許發(fā)碧夫婦的債權(quán)人的委托負(fù)責(zé)看管本案涉訴房屋的問題，明顯與本院查明的事實不符。被告侵占本案涉訴房屋后，自行安裝水電并以自己的名義對外出租，收取租金后獨自享有，是實際的侵權(quán)人，并非受委托人。故對該主張，本院不予采納。
綜上，被告為追索債務(wù)，非法占有他人房屋，其行為方式是錯誤的，被告認(rèn)為張金鴻、許發(fā)碧夫婦欠其債務(wù)的問題，應(yīng)另行通過合法有效途徑解決。本案經(jīng)本院審判委員會討論決定，依照《中華人民共和國物權(quán)法》第四條、第三十四條、第三十七條、第三十九條、第二百四十三條，《中華人民共和國民法通則》第一百一十七條第一款、第三款，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款之規(guī)定，判決如下：

一、被告杜信義、聶維秀于本判決生效后三十日內(nèi)騰退并返還所占原告賀某某、解某某位于建始縣業(yè)州鎮(zhèn)指陽社區(qū)煙墩大道148號房屋中的第一層、第二層房屋，并賠償原告賀某某、解某某租賃費損失人民幣29879.45元。
二、駁回原告賀某某、解某某的其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
本案受理費1830元，由原告賀某某、解某某負(fù)擔(dān)1080元，被告杜信義、聶維秀負(fù)擔(dān)750元。
當(dāng)事人申請執(zhí)行的期間為二年，從法律文書規(guī)定履行期間的最后一日起計算。申請執(zhí)行時效的中止、中斷，適用法律有關(guān)訴訟時效中止、中斷的規(guī)定。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起15日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提交副本，上訴于湖北省恩施土家族苗族自治州中級人民法院。上訴人應(yīng)在提交上訴狀時，根據(jù)不服本判決的上訴請求數(shù)額及《訴訟費用交納辦法》第十三條第（一）款的規(guī)定，預(yù)交上訴案件受理費，款匯至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中級人民法院，開戶銀行：中國農(nóng)業(yè)銀行恩施開發(fā)區(qū)支行，帳號：17×××04（特別提示：用途欄務(wù)必注明系某某上訴案訴訟費，并將匯款憑證及聯(lián)系電話提交本院或郵寄至恩施州中級人民法院立案一庭）。上訴人在上訴期屆滿后7日內(nèi)仍未預(yù)交上訴費用的，按自動撤回上訴處理。

審　判　長　　劉振華 審　判　員　　劉國儒 人民陪審員　　楊梅釗

書記員：馮曉葉