原告：費(fèi)某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市奉賢區(qū)。
　　委托訴訟代理人：湯衛(wèi)忠，上海湯衛(wèi)忠律師事務(wù)所律師。
　　被告：周某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市奉賢區(qū)。
　　委托訴訟代理人：王群輝，上海逾馳律師事務(wù)所律師。
　　原告費(fèi)某某與被告周某某居間合同糾紛一案，本院于2018年10月11日立案受理后，先依法適用簡易程序?qū)徖?。后因案情?fù)雜，本院依法于2018年12月27日裁定將本案轉(zhuǎn)為普通程序，組成合議庭先后于2019年1月8日、3月14日公開開庭進(jìn)行了審理，原告的委托訴訟代理人湯衛(wèi)忠及被告的委托訴訟代理人王群輝均到庭參加了訴訟，被告周某某到庭參加了第二次庭審。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告向本院提出訴訟請求：1、判令被告立即返還居間費(fèi)用人民幣73,000元；2、判令被告償付以73,000元為基數(shù)，自2009年8月18日起至本判決生效日止按中國人民銀行同期貸款利率計(jì)算的利息損失；3、訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。事實(shí)和理由：2009年8月，被告向原告承諾通過其能買到奉賢區(qū)南橋鎮(zhèn)楊王村村民委員會(以下簡稱楊王村委會)開發(fā)建設(shè)的楊王苑房屋。為此，被告要求原告向其支付相應(yīng)的居間費(fèi)用。2009年8月17日，原告向被告支付居間費(fèi)用73,000元。2009年12月23日，原告與楊王村委會簽訂《<世紀(jì)楊王苑>農(nóng)民置換房屋合同書》約定：(一)原告受讓的房屋坐落于南橋鎮(zhèn)楊王村世紀(jì)楊王苑為B型五期48號東座，建筑面積330.75平方米；(二)該房屋的總價(jià)款為1,186,731元(不含稅價(jià))。因上述房屋無法取得合法建設(shè)手續(xù)，楊王村委會于2017年11月退還了原告已支付的款項(xiàng)。鑒于通過被告居間介紹的上述房屋買賣無法實(shí)現(xiàn)，被告雖答應(yīng)退還收取的居間費(fèi)用但至今未予退還。原告為維護(hù)其合法權(quán)益，故訴至本院。
　　被告辯稱，不同意原告的訴訟請求。1、本案合同簽訂于2009年12月，至今已超過訴訟時(shí)效；2、被告已為原告提供了約定的居間服務(wù)，不存在要求退還居間費(fèi)的理由。
　　當(dāng)事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行證據(jù)交換和質(zhì)證。對當(dāng)事人無爭議的證據(jù)即原告提供的《<世紀(jì)楊王苑>農(nóng)民置換房屋合同書》復(fù)印件和農(nóng)業(yè)銀行交易明細(xì)1組、被告出具的《收條》原件1份及原告的身份證復(fù)印件及被告的戶籍信息各1份，被告提供的徐桂花出具的《收款收據(jù)》，以及本院依職權(quán)調(diào)取的楊王村委會出具的《證明材料》、退款申請和上海農(nóng)商銀行單位業(yè)務(wù)委托書各1份，本院予以確認(rèn)并在卷佐證。對于被告提供的其與楊王村委會簽訂的《<世紀(jì)楊王苑>農(nóng)民置換房屋合同書》復(fù)印件及楊王村委會出具的收據(jù)復(fù)印件、《奉賢區(qū)南橋鎮(zhèn)單項(xiàng)支款統(tǒng)一憑證》復(fù)印件及相應(yīng)的本金及利息計(jì)算清單、收款收據(jù)，因與本案無關(guān)，本院不予采信；對被告申請?zhí)峁┑淖C人石文達(dá)、徐某某的當(dāng)庭證言，原告認(rèn)為與本案無關(guān)，其內(nèi)容僅能反映被告說過讓原告給73,000元就能買到楊王苑房屋，并沒有對原告說過要從徐某某處拿到調(diào)單，即便證人所述是事實(shí)，也是證人和被告的關(guān)系，與原告無關(guān)，且徐某某不認(rèn)識字，被告自己也簽訂了《<世紀(jì)楊王苑>農(nóng)民置換房屋合同書》，不能排除該筆53,000元是被告購房過程中的支出；被告對證人證言均無異議。對上述證人證言，經(jīng)本院審查后對真實(shí)性予以采納，其內(nèi)容能證明當(dāng)時(shí)被告通過向證人徐某某調(diào)單才讓原告與楊王村委會簽訂了《<世紀(jì)楊王苑>農(nóng)民置換房屋合同書》的事實(shí)。
　　基于上述認(rèn)定的證據(jù)及當(dāng)事人陳述，本院確認(rèn)如下事實(shí)：被告周某某一直從事房屋中介業(yè)務(wù)至今。2009年原告欲購買世紀(jì)楊王苑農(nóng)民置換房，被告稱自己能幫忙介紹購買，原告表示同意后即一次性支付給被告73,000元，被告收款后于2009年8月17日向原告出具收條一份，載明：今收到費(fèi)某某柒萬叁仟元正(￥73000)。2009年12月23日，費(fèi)某某、朱順華(乙方)與楊王村委會(宅基地置換辦、甲方)及楊王村物業(yè)管理有限公司(丙方)在周某某的居間下簽訂了《<世紀(jì)楊王苑>農(nóng)民置換房屋合同書》一份，約定由楊王村委會將南橋鎮(zhèn)楊王村世紀(jì)楊王苑B型五期48號東座置換房屋(無產(chǎn)權(quán)證屬自居房)轉(zhuǎn)讓給原告，建筑面積330.75平方米，總價(jià)款1,186,731元，合同簽約之日首付500,000元，結(jié)構(gòu)封頂付350,000元，交付鑰匙前余額全部付清。合同簽訂后，原告按約支付了首付款500,000元。2017年，原告在與楊王村委會交涉后知曉別墅能否建造至今未有說法故要求終止原房屋買賣協(xié)議，要求楊王村委會退還已經(jīng)支付的購房款。2017年11月13日，原告及朱順華向楊王村委會提出退款申請，楊王村委會同意并于次日向原告及朱順華退還了購房款500,000元并支付按年利率6%計(jì)算的利息243,090元?，F(xiàn)原告認(rèn)為，鑒于被告居間介紹的上述房屋買賣無法實(shí)現(xiàn)，被告應(yīng)全部退還居間費(fèi)，原告在向被告催討未果后，為維護(hù)其合法權(quán)益，遂涉訟。
　　另查明，1、原告非奉賢區(qū)南橋鎮(zhèn)楊王村的村民。2、案外人徐某某系奉賢區(qū)南橋鎮(zhèn)楊王村的村民，與周某某系師徒關(guān)系，其通過周某某介紹將南橋鎮(zhèn)楊王村世紀(jì)楊王苑B型五期48號東座置換房屋調(diào)單改名并向周某某收取費(fèi)用。
　　審理中，本院依職權(quán)向楊王村委會進(jìn)行調(diào)查，該村委會向本院出具《證明材料》一份，主要內(nèi)容為：楊王村委會在2006年起，作為上海市郊區(qū)農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)置換試點(diǎn)單位，在進(jìn)行農(nóng)民宅基地老房置換三層別墅房過程中，2014年起因國家土地政策限制凍結(jié)，儲備建造第5、6期土地已被確定為永久性農(nóng)田，為此農(nóng)民置換房的三層別墅房無法建造。
　　本案的爭議焦點(diǎn)在于：一、原告的訴訟是否超過訴訟時(shí)效？二、被告是否有理由獲得中介費(fèi)73,000元？
　　關(guān)于爭議焦點(diǎn)一。本院認(rèn)為，法律規(guī)定訴訟時(shí)效制度的目的在于督促權(quán)利人及時(shí)行使權(quán)利，避免權(quán)利長期處于不穩(wěn)定狀態(tài)，從而維護(hù)社會秩序，而不是為了否定權(quán)利人的實(shí)體權(quán)利。因此，對于已經(jīng)及時(shí)主某權(quán)利的當(dāng)事人，其實(shí)體權(quán)利理應(yīng)受到法律保護(hù)。本案中，原告在知曉自己與楊王村委會簽訂的置換房屋合同無法履行后提出退款申請，楊王村委會于2017年11月14日向原告退款后，原告為本案系爭居間費(fèi)用退還事宜多次與被告協(xié)商未果后于2018年10月11日向本院提起訴訟，原告的訴訟顯然未超過訴訟時(shí)效，被告應(yīng)負(fù)的民事責(zé)任不能被免除。
　　關(guān)于爭議焦點(diǎn)二。本院認(rèn)為，居間合同是居間人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報(bào)酬的合同。《中華人民共和國合同法》第四百二十六條第一款規(guī)定，居間人促成合同成立的，委托人應(yīng)當(dāng)按照約定支付報(bào)酬。該法條規(guī)定的“促成合同成立”是指促成合法、有效的合同成立，如果促成的合同屬無效或可撤銷合同，不能視為促成合同成立?，F(xiàn)被告居間促成原告與楊王村委會簽訂《<世紀(jì)楊王苑>農(nóng)民置換房屋合同書》，但根據(jù)法律規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬農(nóng)民集體所有，宅基地和自留地、自留山屬于農(nóng)民集體所有。本案中原、被告之間買賣的標(biāo)的物系世紀(jì)楊王苑農(nóng)民置換房屋，涉及了農(nóng)村集體土地使用權(quán)的問題，本院認(rèn)為原告并非奉賢區(qū)南橋鎮(zhèn)楊王村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，農(nóng)民置換房屋至今未建造，故原告與楊王村委會之間的《<世紀(jì)楊王苑>農(nóng)民置換房屋合同書》違反了相關(guān)的法律法規(guī)和政策，應(yīng)屬無效，現(xiàn)楊王村委會已退還了原告購房款本金500,000元并支付了相應(yīng)的利息損失，本院予以確認(rèn)。鑒于房屋買賣合同未實(shí)際履行，從公平原則出發(fā)，綜合居間人已提供的向徐某某調(diào)單，被告長期從事房屋中介服務(wù)等客觀情況，應(yīng)酌情向原告退還居間報(bào)酬43,800元(73,000元*60%)。關(guān)于原告主某的利息損失，鑒于原告在與楊王村委會簽訂房屋買賣協(xié)議時(shí)應(yīng)當(dāng)知道所購房屋系無產(chǎn)權(quán)證的農(nóng)民置換房，其自身具有過錯(cuò)，故對原告主某的利息損失，本院不予支持。對于被告提出其已向案外人徐某某支付調(diào)單費(fèi)用53,000元故要求在本案中一并予以考慮的辯解意見，本院認(rèn)為與本案并非同一法律關(guān)系，被告可另行向案外人主某。
　　綜上，依照《中華人民共和國合同法》第五十二條第(五)項(xiàng)、第四百二十四條、第四百二十六條及《中華人民共和國民法總則》第一百八十八條的規(guī)定，判決如下：
　　一、被告周某某于本判決生效之日起十日內(nèi)返還原告費(fèi)某某43,800元；
　　二、駁回原告費(fèi)某某的其余訴訟請求。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　案件受理費(fèi)2,126元，由原告費(fèi)某某負(fù)擔(dān)850元，被告周某某負(fù)擔(dān)1,276元。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。

審判員：陸祖廉

書記員：唐軍芳