上訴人（原審被告）譚淑蓉，農(nóng)民。
委托代理人（一般代理）高文書，湖北必勝律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審原告）譚某某，農(nóng)民。

上訴人譚淑蓉因與被上訴人譚某某租賃合同糾紛一案，不服湖北省巴東縣人民法院（2015）鄂巴東民初字第00744號民事判決，向本院提起上訴。本院于2016年5月6日立案受理后，依法組成由審判員王朝友擔(dān)任審判長，審判員侯著韜、李志華參加的合議庭，于2016年7月13日公開開庭審理了本案。上訴人譚淑蓉的委托代理人高文書，被上訴人譚某某到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
譚某某一審訴稱，其與譚淑蓉于2013年8月8日簽訂《房屋租賃合同》，主要內(nèi)容為：譚某某將其位于巴東縣溪丘灣鄉(xiāng)平陽壩村6組的房屋出租給譚淑蓉開辦制衣廠，約定租期為5年，租金為18000元／年，付款方式為一年一付。2013年12月10日，譚淑蓉未向譚某某支付第一年租金，隨即給譚某某出具了一張欠條，載明了欠款事由、金額以及還款時間。自2013年至2014年間，譚某某多次向譚淑蓉討要，譚淑蓉至今未償還欠款及租金。譚某某為維護自身合法權(quán)益，請求判令終止房屋租賃合同，并判處譚淑蓉支付譚某某租金。
譚淑蓉一審辯稱：1.譚某某訴求終止合同，按照合同法的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)先向譚淑蓉發(fā)出通知。譚某某直接起訴要求終止合同程序存在瑕疵。2.譚某某起訴書中所述事實是屬實的。3.譚淑蓉是湖北曼麗服飾有限公司（以下簡稱曼麗公司）的股東，其行為是履行職務(wù)的行為，相關(guān)法律后果應(yīng)由曼麗公司承擔(dān)。
原審查明，2012年3月22日，譚淑蓉與譚海波在巴東縣茶店子集鎮(zhèn)成立曼麗公司，從事服裝加工。2013年，譚海波在譚某某位于巴東縣溪丘灣鄉(xiāng)平陽壩村6組家中開辦制衣廠，該制衣廠未辦理工商注冊登記，亦未在廠區(qū)懸掛曼麗公司標識。2013年8月8日，譚某某與譚海波簽訂房屋租賃合同，對譚海波承租譚某某的房屋位置、租金、租期等內(nèi)容進行了約定。后因譚海波經(jīng)營不善，譚淑蓉遂決定從譚海波手中接手繼續(xù)經(jīng)營。譚淑蓉承擔(dān)下譚海波經(jīng)營制衣廠期間的財產(chǎn)及債務(wù)。2013年12月10日，譚淑蓉繼續(xù)經(jīng)營制衣廠后，在譚某某與譚海波所簽房屋租賃合同基礎(chǔ)上，與譚某某簽訂了房屋租賃合同。合同約定：1、譚某某將其位于巴東縣溪丘灣鄉(xiāng)平陽壩村6組面積為806㎡的房屋出租給譚淑蓉；2、租期為5年，自2013年8月8日至2018年8月8日；3、租金為18000元／年；4、付款方式為一年一付，先付款，后使用，另付押金5000元；5、譚淑蓉?zé)o故拖欠房屋租金達20天，譚某某可以終止合同。該合同由譚某某和譚淑蓉簽名蓋章確認，落款日期仍為2013年8月8日。合同簽訂后，譚淑蓉給付譚某某押金5000元。2013年12月10日，譚淑蓉因未向譚某某支付租金，遂向譚某某出具了欠條，載明：“今欠到巴東縣溪丘灣鄉(xiāng)平陽壩村六組譚某某房租款壹萬捌仟元整（￥18000.00元），限于2014年元月20日前付清。欠款人譚淑蓉，2013年12月10日?！焙笠螂p方發(fā)生糾紛，制衣廠于2013年12月底關(guān)閉。譚淑蓉至今未給付租金，亦占用該房屋。譚淑蓉在經(jīng)營期間，亦未懸掛曼麗公司標識。2015年5月11日，譚某某向法院起訴。一審訴訟中，譚某某表示租金27000元的金額是從簽訂合同之日起計算至起訴之日止。
原審認為，根據(jù)《中華人民共和國合同法》的相關(guān)規(guī)定，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。本案所爭議的合同系譚某某與譚淑蓉簽訂，譚淑蓉在與譚某某簽訂合同時，并未表明其行為屬職務(wù)行為，因此本案合同主體應(yīng)為譚某某與譚淑蓉。根據(jù)合同相對性原則，該合同對雙方具有約束力。譚某某按合同約定將房屋交付給譚淑蓉使用，譚淑蓉應(yīng)當(dāng)按照合同約定支付房屋的租賃費用。譚淑蓉至今未給付房屋租金，其行為屬違約行為，譚某某要求解除合同的訴訟請求符合合同約定，譚某某依照合同約定享有解除合同的權(quán)利。故對譚某某要求解除房屋租賃合同的訴訟請求，予以支持。同時，譚淑蓉還應(yīng)承擔(dān)繼續(xù)履行合同的違約責(zé)任。譚淑蓉抗辯其行為系職務(wù)行為，應(yīng)由曼麗公司承擔(dān)。本案所涉制衣廠既非曼麗公司開設(shè)的分廠，譚淑蓉及譚海波亦未以曼麗公司名義生產(chǎn)經(jīng)營，即使譚淑蓉將房屋承租后交與曼麗公司使用，并不影響譚淑蓉在本案中應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任，故譚淑蓉的抗辯理由不成立。譚淑蓉應(yīng)依照合同約定支付租賃費，故對譚某某要求譚淑蓉支付自合同簽訂之日起至起訴時止的房屋租賃費27000元的訴訟請求，予以支持。因本案判決解除合同，譚淑蓉所交押金5000元應(yīng)沖抵其所欠租賃費用。綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第九十三條第二款、第一百零七條、第二百二十六條之規(guī)定，判決：一、解除譚某某與譚淑蓉所簽訂的房屋租賃合同；二、限譚淑蓉于本判決生效后30日內(nèi)給付譚某某房屋租賃費27000元（譚淑蓉已給付譚某某押金5000元，執(zhí)行時予以扣除）。案件受理費576元，由譚淑蓉負擔(dān)。
經(jīng)二審審理查明，原審判決查明的事實屬實，本院予以確認。

本院認為，綜合譚淑蓉的上訴理由，譚某某的答辯意見，結(jié)合案件情況，本案二審的爭議焦點歸納為：一、譚淑蓉與譚某某簽訂《房屋租賃合同》的行為是個人行為還是代表曼麗公司的職務(wù)行為；二、尚欠租金的計算期間。對此分析評判如下：
一、譚淑蓉與譚某某簽訂《房屋租賃合同》的行為是個人行為還是代表曼麗公司的職務(wù)行為
譚淑蓉上訴稱其于2013年12月10日與譚某某簽訂《房屋租賃合同》的行為不是其個人行為，而是代表曼麗公司的職務(wù)行為，故房屋租金應(yīng)由曼麗公司支付，但在《房屋租賃合同》的首部承租方處載明為譚淑蓉，尾部承租方處由譚淑蓉簽字?！斗课葑赓U合同》中并無任何信息表明譚淑蓉的行為系代表曼麗公司的職務(wù)行為。2013年12月10日，譚淑蓉向譚某某出具欠條，載明其欠譚某某租金18000元，欠款人處由譚淑蓉簽字并加蓋了譚淑蓉的私章。依據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第九十條規(guī)定：“當(dāng)事人對自己提出的訴訟請求所依據(jù)的事實或者反駁對方訴訟請求所依據(jù)的事實，應(yīng)當(dāng)提供證據(jù)加以證明。在作出判決前，當(dāng)事人未能提供證據(jù)或者證據(jù)不足以證明其事實主張的，由負有舉證證明責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利的后果?！痹诒景敢弧⒍徶?，譚淑蓉雖主張其簽訂《房屋租賃合同》的行為是代表曼麗公司的職務(wù)行為，但其并未提供充分有效的證據(jù)予以證實，故其應(yīng)承擔(dān)舉證不力的法律后果。譚淑蓉與譚某某簽訂的《房屋租賃合同》的雙方主體為譚淑蓉與譚某某，根據(jù)合同相對性原則，該合同對雙方具有約束力。合同當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行各自的義務(wù)。
二、尚欠租金的計算期間
譚淑蓉于2013年12月10日與譚某某簽訂《房屋租賃合同》時，雙方將《房屋租賃合同》的落款時間提前至2013年8月8日，該行為系雙方當(dāng)事人的真實意思表示，對雙方均具有約束力，根據(jù)《房屋租賃合同》第二條第1項“租用期限”的約定，租賃期限為自2013年8月8日起至2018年8月8日。譚淑蓉在上訴中稱該合同是譚淑蓉對譚海波所簽合同的完善和對房屋租金的結(jié)算確認，并不是譚淑蓉與譚某某重新建立新的房屋租賃合同關(guān)系，故譚淑蓉與譚某某簽訂的《房屋租賃合同》是在譚海波與譚某某所簽租賃合同的基礎(chǔ)上簽訂，房屋的實際承租時間應(yīng)從譚海波承租房屋時間起算。故欠付的房屋租金應(yīng)從合同約定的租賃時間和實際承租時間即2013年8月8日起算，譚淑蓉稱房屋租金應(yīng)從2013年12月10日起算的上訴理由不成立，本院不予支持。
綜上，譚淑蓉的上訴理由均不能成立。原審判決認定事實清楚，審判程序合法，實體處理恰當(dāng)。經(jīng)合議庭評議，根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項、第一百七十五條的規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費475元，由上訴人譚淑蓉負擔(dān)。
本判決為終審判決。

審判長　　王朝友 審判員　　侯著韜 審判員　　李志華

書記員：何奕娥