原告：譚東某，女，漢族，xxxx年xx月xx日出生，住宜昌市夷陵區(qū)。
委托訴訟代理人：羅堅勇，湖北建和律師事務(wù)所律師，特別授權(quán)。
被告：宜昌恒裕集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，營業(yè)執(zhí)照注冊號420521000001457，住所地：宜昌市夷陵區(qū)三峽路21號。
訟訴代表人：金江，系宜昌恒裕集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司破產(chǎn)管理人組長。
委托訴訟代理人:劉桂柱、于美娟，湖北普濟(jì)律師事務(wù)所律師，特別授權(quán)。

原告譚東某與被告宜昌恒裕集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱恒裕房地產(chǎn)公司）確認(rèn)合同有效糾紛一案，本院于2018年6月7日受理立案，同年7月10日依法組成合議庭，公開開庭進(jìn)行了審理。原告譚東某的委托訴訟代理人羅堅勇，被告恒裕房地產(chǎn)公司破產(chǎn)管理人的委托訴訟代理人劉桂柱、于美娟到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告譚東某向本院提出訴訟請求：請求判決確認(rèn)原告與被告簽訂的商品房團(tuán)購合同有效。事實和理由：2014年5月6日，原告譚東某與被告恒裕房地產(chǎn)公司簽訂《商品房團(tuán)購合同》，原告訂購被告開發(fā)的夷陵區(qū)三峽路15號“平湖天下四期住宅小區(qū)”C區(qū)8號樓8-1-2301號房屋一套，同日向被告交納購房定金20萬元；又于2015年1月6日簽訂《房屋定購協(xié)議》，雙方的房屋買賣行為合法有效。同年12月2日，被告因資不抵債向夷陵區(qū)人民法院遞交破產(chǎn)重整申請，法院于2017年9月3日裁定被告宣告破產(chǎn)，由公司破產(chǎn)管理人管理后續(xù)事務(wù)。2018年1月15日，公司破產(chǎn)管理人發(fā)布購房“公示公告”，宣布309房團(tuán)購戶購房合同有效，將原告在內(nèi)的其他購房合同予以否認(rèn)。故原告特向人民法院提出訴訟，望判如所請。
被告恒裕房地產(chǎn)公司的訟訴代表人辯稱：1．原告所述2018年1月15日，被告公司破產(chǎn)管理人發(fā)布購房“公示公告”，宣布309房團(tuán)購戶購房合同有效與事實不相符。平湖天下四期住宅小區(qū)C區(qū)商品房由于原公司法定代表人及公司涉嫌犯罪現(xiàn)正在區(qū)公安局立案偵查階段，當(dāng)時的法定代表人在沒有取得C區(qū)的預(yù)售許可的情況下，私自進(jìn)行了銷售并收取了購房定金，原告所謂的宣布309戶團(tuán)購戶有效是錯誤的；2．由于當(dāng)時法定代表人在沒有取得房地產(chǎn)預(yù)售許可的情況下進(jìn)行預(yù)售，嚴(yán)重違背了房地產(chǎn)管理法第45條的規(guī)定及國務(wù)院行政法規(guī)相關(guān)條例第23條規(guī)定，最高人民法院司法解釋關(guān)于商品房銷售許可的相關(guān)解釋，目前為止未取得C區(qū)的預(yù)售許可，C區(qū)的土地使用權(quán)證抵押在區(qū)國土局，這塊地在破產(chǎn)前的法定代表人為了獲取社會上的存款將這塊地抵押給了荊門小貸公司，由于土地抵押沒解封所以無法辦理預(yù)售許可，C區(qū)仍然沒有取得預(yù)售許可；3．團(tuán)購戶如何認(rèn)定我們將通過債權(quán)人決議進(jìn)行認(rèn)定，由于原告的誤解導(dǎo)致今天的訴訟，建議原告撤回起訴。
原告譚東某為支持其訴訟主張，向本院提交如下證據(jù)：
證據(jù)一、原告身份證信息、被告企業(yè)營業(yè)執(zhí)照（復(fù)印件）信息。證明原、被告主體資格。
證據(jù)二、宜昌市夷陵區(qū)人民法院作出（2016）鄂0506民破2-1號《通知書》。證明被告因資不抵債被法院宣告破產(chǎn)。
證據(jù)三、2014年5月6日，《商品房團(tuán)購合同》一份。證明原告購買被告一套商品房屋的事實。
證據(jù)四、2014年5月6日，《收款收據(jù)》一份。證明被告收到原告的團(tuán)購房定金20萬元的事實。
證據(jù)五、2015年1月6日，《房屋定購協(xié)議》一份。證明原告購買被告商品房屋后，雙方特別約定，賣方（被告）收到買方（原告）定金后，不得于2015年2月8日前將該物業(yè)再出售他人，否則定金雙倍返還買方。同時還約定，買方繳付定金后，不得以任何理由要求退房，若違反本特別約定，買方繳付的定金歸賣方所有。
證據(jù)六、2018年1月15日，《公示公告》和《平湖天下四期C區(qū)團(tuán)購房第一批公示名單（309戶）》復(fù)印件各一份。證明被告公司破產(chǎn)管理人發(fā)布購房“公示公告”，宣布309房團(tuán)購戶購房合同有效，將原告在內(nèi)的其他購房合同予以否認(rèn)的事實。
證據(jù)七、2014年5月27日，《商品房團(tuán)購合同》一份。證明王宗艷購買被告一套商品房屋的事實。該商品房為8號樓D戶型即8-1-2301號房屋（面積約99.66平方米）。
證據(jù)八、2014年5月6日，《收款收據(jù)》一份。證明被告收到朱國鈺訂購平湖天下四期商品房團(tuán)購定金20萬元的事實。
證據(jù)九、2014年5月6日，《轉(zhuǎn)賬憑條》一份。證明朱國鈺通過中國建設(shè)銀行賬戶向被告匯款20萬元的事實。
證據(jù)十、2015年1月6日，《房屋定購協(xié)議》一份。證明朱國鈺定購被告8號樓C戶型即8-1-202號房屋（面積約101.49平方米），被告收到買方定金后，不得于2015年2月8日前將該物業(yè)再出售他人，否則定金雙倍返還買方。同時還約定，買方繳付定金后，不得以任何理由要求退房，若違反本特別約定，買方繳付的定金歸賣方所有。
證據(jù)十一、2015年1月5日，王宗艷與朱國鈺簽訂的《換房協(xié)議》一份。證明原告所起訴的標(biāo)的房屋（房號：8號樓D戶型即8-1-2301號房屋）原系王宗艷定購，朱國鈺將其定購的房屋（房號：8號樓C戶型即8-1-202號房屋）與王宗艷定購的上述房屋自愿調(diào)換。
證據(jù)十二、王宗艷的《購房交款情況說明》一份。證明譚東某于2015年1月6日與被告簽訂平湖天下四期團(tuán)購房協(xié)議，房號為８號樓8-1-2301室，其中20萬元的認(rèn)購金由王宗艷交納（說明：王宗艷將房子賣給了譚東某，譚東某已將20萬元認(rèn)購金付給了王宗艷）的事實。
被告恒裕房地產(chǎn)公司的訟訴代表人對原告提交的證據(jù)質(zhì)證意見如下：
對原告提交的證據(jù)一、證據(jù)二、證據(jù)三、證據(jù)四、證據(jù)五、證據(jù)六、證據(jù)七、證據(jù)八、證據(jù)九、證據(jù)十、證據(jù)十一、證據(jù)十二的真實性均不持異議，但對所要證明的事項有異議。被告認(rèn)為，合同違背了行政法規(guī)的規(guī)定，在未取得商品房許可的情況下擅自銷售，該行為不受法律保護(hù)。另外，在“公示公告”里沒有提到對309戶的合同效力進(jìn)行認(rèn)定，并沒有說這309戶符合相關(guān)規(guī)定。
被告恒裕房地產(chǎn)公司的訟訴代表人未向本院提供證據(jù)。

本院對原告所舉證據(jù)評定如下：原告向本院提交的證據(jù)一、證據(jù)二、證據(jù)三、證據(jù)四、證據(jù)五、證據(jù)六、證據(jù)七、證據(jù)八、證據(jù)九、證據(jù)十、證據(jù)十一、證據(jù)十二，經(jīng)過質(zhì)證，本院認(rèn)為上述證據(jù)真實、合法，且與本案有關(guān)聯(lián)，對本案事實具有證明力，本院予以采信。
結(jié)合原、被告的舉證及質(zhì)證情況，本院認(rèn)定如下事實：
1．2014年5月6日，朱國鈺與被告恒裕房地產(chǎn)公司簽訂《商品房團(tuán)購合同》一份。該合同約定，朱國鈺訂購被告開發(fā)的夷陵區(qū)三峽路15號“平湖天下四期”住宅小區(qū)C區(qū)8號樓C戶型約139.88平方米住房一套，最終合同面積以房管局測量為準(zhǔn)，具體購買房號以公開搖號產(chǎn)生。團(tuán)購資格及價格：乙方（朱國鈺）應(yīng)繳納誠意保證金20萬元作為團(tuán)購資格，簽訂本協(xié)議時一次支付。甲方（被告）取得預(yù)售許可證后，甲乙雙方網(wǎng)簽《商品房買賣合同》前，乙方有權(quán)對該房戶主進(jìn)行更名和更換戶型。同日，朱國鈺向被告交納購房定金20萬元。
2．2014年5月27日，王宗艷與被告簽訂《商品房團(tuán)購合同》一份。該合同約定，王宗艷選購被告開發(fā)的夷陵區(qū)三峽路15號“平湖天下四期”住宅小區(qū)C區(qū)8號樓D戶型約99.66平方米住房一套。最終合同面積以房管局測量為準(zhǔn)，具體購買房號以公開搖號產(chǎn)生。團(tuán)購資格及價格：乙方（王宗艷）應(yīng)繳納誠意保證金20萬元作為團(tuán)購資格，簽訂本協(xié)議時一次支付。甲方（被告）取得預(yù)售許可證后，甲乙雙方網(wǎng)簽《商品房買賣合同》前，乙方有權(quán)對該房戶主進(jìn)行更名和更換戶型。同日，王宗艷向被告交納購房定金20萬元。
3．2015年1月5日，王宗艷與朱國鈺簽訂的《換房協(xié)議》一份。該協(xié)議約定，甲（王宗艷）乙（朱國鈺）雙方均于2014年5月各自出資20萬元在恒裕房地產(chǎn)公司所開發(fā)“平湖天下四期”C區(qū)定購團(tuán)購房一套，并與恒裕房地產(chǎn)公司簽訂《商品房團(tuán)購合同》，經(jīng)雙方協(xié)商，自愿調(diào)換房屋戶型，并取得恒裕房地產(chǎn)公司同意。在正式簽訂《房屋定購協(xié)議》時按協(xié)商更換后的房號簽訂協(xié)議。更換后的房屋戶型及房號為：王宗艷所定購房屋面積為133.8平方米，房號為8號樓8-1-2301室；朱國鈺所定購房屋面積為101.49平方米，房號為8號樓8-1-202室。
４．2015年1月６日，王宗艷將與朱國鈺調(diào)換的房屋（8號樓8-1-2301室）賣給原告譚東某，在原告將20萬元認(rèn)購金付給王宗艷后，由原告與被告簽訂《房屋定購協(xié)議》一份，該協(xié)議約定，原告定購被告“平湖天下·世界城”8號樓8-1-2301號房屋一套，建筑面積約133.8平方米，房屋單價4209元㎡，房屋總價563164元。該協(xié)議特別約定：“賣方（被告）收到買方（原告）定金后，不得于2015年2月8日前將該物業(yè)再出售他人，否則定金雙倍返還買方?！蓖瑫r還約定：“買方繳付定金后，不得以任何理由要求退房，若違反本特別約定，買方繳付的定金歸賣方所有?！?br/>5．2016年12月2日，被告恒裕房地產(chǎn)公司因資不抵債向本院遞交破產(chǎn)重整申請，本院于2017年9月3日裁定被告宣告破產(chǎn)，由公司破產(chǎn)管理人管理后續(xù)事務(wù)。
6．2018年1月15日，公司破產(chǎn)管理人發(fā)布購房“公示公告”，宣布309房團(tuán)購戶“在公示結(jié)束后依法辦理網(wǎng)簽和預(yù)抵押等相關(guān)手續(xù)。”本案原告譚東某不在該“公示公告”中的309房團(tuán)購戶范圍之內(nèi)。原告在向被告反映訴求無果后，于2016年6月7日向本院提起前述之訴。
本院認(rèn)為，《中華人民共和國合同法》第四十四條規(guī)定，依法成立的合同，自成立時生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定：“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。”從本案來看，由于被告在未取得商品房預(yù)售許可證明的情況下，就與原告簽訂《商品房團(tuán)購合同》和《房屋定購協(xié)議》，且原告尚未全部支付房屋價款，故原告訴請“確認(rèn)原告與被告簽訂的商品房團(tuán)購合同有效”的理由不成立，本院不予支持。依照《中華人民共和國民法通則》第五十八條，《中華人民共和國合同法》第四十四條，《中華人民共和國企業(yè)破產(chǎn)法》第二十一條，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條之規(guī)定，本案經(jīng)審判委員會討論決定，判決如下：

駁回原告譚東某的訴訟請求。
案件受理費(fèi)100元，由原告譚東某負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省宜昌市中級人民法院。

審判長 肖杰
人民陪審員 望西峨
人民陪審員 李懷兵

書記員： 王紅