原告(反訴被告)：謝某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住福建省。
　　委托訴訟代理人：吳錫亮，上海市鶴銘律師事務所律師。
　　被告(反訴原告)：陳保修，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市寶山區(qū)。
　　委托訴訟代理人：曹亞輝，上海市弘正律師事務所律師。
　　原告(反訴被告)謝某與被告(反訴原告)陳保修房屋租賃合同糾紛一案，本院受理后，依法適用簡易程序，公開開庭進行了審理。原告(反訴被告)謝某的委托訴訟代理人吳錫亮、被告(反訴原告)陳保修到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
　　原告(反訴被告)謝某向本院提起訴訟請求，1、判令解除謝某與陳保修間的租賃合同；2、判令陳保修賠償謝某經(jīng)濟損失人民幣114,178元(以下幣種均為人民幣)。事實和理由：2017年12月12日，謝某與陳保修簽訂租賃合同，陳保修將位于上海市寶山區(qū)川巷路XXX號中的部分舊廠房(以下簡稱系爭房屋)出租給謝某。租賃期限自2018年2月1日至2019年1月31日，年租金8萬元，租賃保證金7,000元。簽訂合同時，陳保修刻意隱瞞廠房屋頂漏水、下水道嚴重堵塞無法疏通的事實，致使謝某在不明真相的情況下承租系爭房屋，投入大量資金裝修，安裝機器設備投入生產(chǎn)。由于剛使用時是冬季，很少下雨且雨量小，故沒有發(fā)現(xiàn)狀況。到2018年3月后下雨次數(shù)增多，雨量增大，才發(fā)現(xiàn)屋頂漏水嚴重，下水道嚴重堵塞且無法排水，屋內(nèi)經(jīng)常成為澤國，根本無法生產(chǎn)。為此，謝某曾多次要求陳保修進行修繕和疏通，雖陳保修也做過一些修繕補漏工作，但未能徹底解決。為此，雙方發(fā)生爭議。2018年9月21日，陳保修單方采取停電手段，責令謝某限期搬離。故謝某訴請如上，經(jīng)濟損失具體包括：一、漏水導致停工生產(chǎn)損失：1、漏水造成停工共計12天，按每人一天300元計，造成人工損失10,800元；2、漏水造成停工共計12天，造成產(chǎn)品加工費用損失7,200元；二、停電損失賠償：人工停工按每天900元計算，停電造成產(chǎn)品加工費按每天600元計算；三、搬遷損失賠償，包括：運費3,000元、叉車費用1,000元、人工費用3,600元、材料物損5,000元；四、房屋裝修損失68,578元。
　　被告(反訴原告)陳保修反訴并辯稱，陳保修當時按房屋現(xiàn)狀出租給謝某，謝某對此是知情的，故租金非常便宜。謝某承租后未對房屋裝修，僅投資了機器設備，自行造成實際使用中出現(xiàn)漏雨等。陳保修礙于情面，曾多次幫忙解決。至2018年7月底，謝某以漏雨等為由拒絕支付下期租金，故雙方發(fā)生爭執(zhí)。2018年9月18日、9月26日，陳保修根據(jù)合同約定在系爭場地上張貼公告，通知謝某支付拖欠的租金并解除合同。訴訟前，謝某已搬離系爭房屋，但仍留有部分設施、設備，未辦理房屋交接手續(xù)，陳保修直至2019年2月28日在訴訟中才收回房屋。故不同意謝某的訴訟請求，并向本院提出反訴請求：1、判令解除雙方間租賃合同；2、判令謝某向陳保修返還系爭房屋；3、判令謝某按每月6,666.66元支付2018年8月1日起至2019年2月28日止的租金；4、判令謝某賠償免租期2017年12月12日至2018年1月31日的租金損失11,111.10元；5、判令謝某支付拖欠的水電費244.50元。
　　原告(反訴被告)謝某針對反訴辯稱，同意解除租賃合同、支付水電費244.50元。謝某已于2018年11月16日搬離系爭房屋，不同意訴請3。對于訴請4，免租期系用于裝修，并沒有實際使用，故不同意賠償。
　　本院經(jīng)審理查明以下事實：
　　系爭房屋未取得房地產(chǎn)權證或建設工程規(guī)劃許可證。
　　2017年12月12日，陳保修(甲方、出租人)與謝某(乙方、承租人)就系爭房屋簽訂租賃合同，其中約定，1-1甲方將其承租的座落于川巷路XXX號其中部分房屋出租給乙方，建筑面積為/平方米(附件一)。1-2租賃標的物現(xiàn)有狀況、相關裝修、附屬設施設備等見本合同附件(二)。除雙方另有約定外，該附件作為甲方按照本合同約定交付乙方使用和乙方在本合同終止時向甲方返還該租賃標的物的驗收依據(jù)。2-1簽署本合同前，甲方已將租賃標的物權利憑證記載的信息告知乙方，并在合同中第一條中進行表述。3-1租賃日期自2018年2月1日起至2019年1月31日止。3-2甲方按現(xiàn)狀出租租賃標的物和附屬設施設備，乙方同意按現(xiàn)狀承租租賃標的物和附屬設施設備。雙方同意于2017年12月12日按租賃標的物和附屬設施設備現(xiàn)狀辦理交接手續(xù)。3-3乙方按現(xiàn)狀接受租賃標的物和附屬設施設備時應當及時驗收。交付完成，或乙方逾期驗收，或乙方逾期接收交付，則均視為甲方交付的時間及交付的租賃標的物和附屬設施設備符合合同規(guī)定。4-1月租金6,666.66元。4-2乙方付款方式為付六押一，首期租金在2017年12月12日前向甲方支付，之后以六個月為一個付款周期，先付后用，在每個付款周期屆滿前十五日內(nèi)支付。5-1租賃保證金為7,000元，乙方在簽署本合同時支付。保證金不得作為乙方應當支付的租金等費用。7-1租賃標的物和附屬設施設備損壞的日常維修、保養(yǎng)，由乙方負責并承擔維修費用。租賃合同中載明的附件(一)(二)等事實上并不存在。
　　另查明，合同簽訂后，謝某支付了租賃保證金7,000元及第一期半年的租金，即租金實際支付至2018年7月底。
　　2018年9月18日，陳保修在系爭房屋上張貼公告，限期謝某交納租金，否則將停水停電。
　　2018年9月26日，陳保修在系爭房屋上張貼公告，限期謝某10月1日之前搬離。
　　2018年11月9日，本院組織雙方談話，建議雙方為減少損失、盡快完成交接。
　　2018年11月29日，陳保修向謝某發(fā)送微信，內(nèi)容為“根據(jù)上次開庭法官意思，希望你及時前來交接租賃房屋，謝謝?！敝x某回復：“我沒收到通知。”
　　2018年12月13日庭審中，謝某表示已于11月16日搬離，陳保修對此不予認可、表示雙方未辦理過交接，而謝某對于其搬離及交接無法提供證據(jù)，陳保修表示同意以庭審當日作為交接返還之日。
　　2019年2月22日，陳保修向謝某發(fā)送微信，表示“廠房什么時候交接？”謝某回復：“你還需要我交接什么，門的鎖芯你不是換了嗎？”陳保修回復：“麻煩你在2019年2月25日10：00到川巷路XXX號交接，如果不來，我將破門。”
　　又查明，經(jīng)謝某申請，本院通過上海市高級人民法院委托上海華瑞建設經(jīng)濟咨詢有限公司對謝某在系爭房屋上固定添附物的造價和現(xiàn)值進行鑒定，鑒定意見為：1、雙方無異議部分，固定添附物的造價為58,556元，現(xiàn)值為14,639元；2、雙方有異議部分，固定添附物的造價為16,876元，現(xiàn)值為4,219元。謝某及陳保修對鑒定意見均無異議。謝某表示，廠房內(nèi)休息區(qū)包括在房屋租賃合同的范圍內(nèi)，故休息區(qū)的固定添附物應計現(xiàn)值。陳保修表示，廠房內(nèi)休息區(qū)是謝某擅自破墻后利用的空間，不包括在房屋租賃合同的范圍內(nèi)，該休息區(qū)的固定添附物不應計價。鑒定單位表示：經(jīng)現(xiàn)場勘測，廠房內(nèi)休息區(qū)的固定添附物已施工完成，因雙方簽訂的租賃合同中無具體租賃范圍，該定性問題提請法院裁定。
　　審理中，雙方一致確認，系爭房屋租賃面積在200平方米左右。2018年9月21日起，陳保修對系爭房屋停電，但未停水。2018年10月，陳保修將系爭房屋的大門和小門用電焊焊上了。謝某為了能夠進出，又將大門電焊拆除，小門的電焊仍予以保留。
　　本院認為，系爭房屋未獲得建設工程規(guī)劃許可證或房地產(chǎn)權證，故謝某與陳保修就系爭房屋簽訂的租賃合同當屬無效。合同無效后，因該合同取得的財產(chǎn)，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。本案審理中，陳保修已收回系爭房屋，故本案對于陳保修要求返還租賃房屋的訴請不再處理。本案的主要爭議焦點在于，第一，謝某主張的因房屋屋頂漏水、下水道堵塞等造成的各類損失，是否應當由陳保修進行賠償；第二，謝某是否應當支付2018年8月1日起的使用費；第三，謝某是否應當賠償免租期間的租金損失。
　　關于本案的第一個爭議焦點。根據(jù)雙方間租賃合同約定，陳保修系按現(xiàn)狀出租系爭房屋，謝某按現(xiàn)狀接受系爭房屋，租賃標的物的日常維修和保養(yǎng)由謝某負責并承擔費用。謝某自認在合同簽訂和接受房屋時均未對房屋質量及時提出異議，應當視為接受了房屋現(xiàn)狀，此后即使存在相關質量問題，也應當按約由其自行進行維修和保養(yǎng)。故謝某此后方以房屋存在各類質量問題為由拒付租金及要求陳保修賠償漏水造成的生產(chǎn)損失、搬遷損失等，缺乏依據(jù)，本院無法準許。但需要注意的是，系爭房屋未獲得建設工程規(guī)劃許可證或房地產(chǎn)權證，致使系爭租賃合同無效，租賃雙方對此都有不可推卸的責任。對于謝某的固定添附，陳保修作為出租方應當根據(jù)其過錯程度等主客觀情況進行賠償。關于謝某的固定添附部分，鑒于合同未明確約定租賃范圍，休息區(qū)的固定添附亦客觀施工完成，故以納入賠償范圍為宜。由此，本院酌情確定由陳保修賠償謝某固定添附損失9,500元。
　　關于本案的第二個爭議焦點，鑒于如上所述，謝某拒付使用費的主張缺乏依據(jù)，其仍應支付至實際返還之日止。關于實際返還日的確定，謝某主張已于2018年11月16日搬離，陳保修對此不予認可，謝某未能提供證據(jù)予以證明，本院對此不予采信，實際返還日以2018年12月13日庭審中陳保修自認的視為當天收回房屋為準?？紤]到陳保修自2018年9月21日起停電，停電后謝某的確無法正常使用系爭房屋等因素，本院酌情確定謝某支付2018年8月1日起至2018年12月13日拖欠的使用費為15,000元。陳保修還應當向謝某返還租賃保證金7,000元。此外，由于陳保修停電的主要原因在于謝某拖欠使用費，且本院已對停電后的使用費酌情調整，故對于謝某要求賠償停電造成的各類損失等訴請，本院不予準許。
　　關于本案的第三個爭議焦點。一般情況下，免租期是在租賃合同全部正常履行完畢的情況下，出租人給予承租人的一種價格優(yōu)惠。本案中，根據(jù)本院判決，謝某支付的使用費截止到2018年12月13日，未完全履行至合同約定的截止日期即2019年1月31日，故可以認為出租方確有部分可得利益的損失。但考慮到致使系爭租賃合同無效，出租方亦有過錯責任，再行結合系爭合同的履行期限等因素，本院酌情確定謝某賠償陳保修免租期損失700元。
　　綜上，依照《中華人民共和國合同法》第五十八條、《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條、《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第九十條的規(guī)定，判決如下：
　　一、原告(反訴被告)謝某與被告(反訴原告)陳保修就上海市寶山區(qū)川巷路XXX號房屋簽訂的租賃合同無效；
　　二、被告(反訴原告)陳保修于本判決生效之日起十日內(nèi)，向原告(反訴被告)謝某賠償固定添附損失9,500元；
　　三、原告(反訴被告)謝某于本判決生效之日起十日內(nèi)，向被告(反訴原告)陳保修支付使用費15,000元；
　　四、原告(反訴被告)謝某于本判決生效之日起十日內(nèi)，向被告(反訴原告)陳保修支付水電費244.50元；
　　五、原告(反訴被告)謝某于本判決生效之日起十日內(nèi)，向被告(反訴原告)陳保修賠償免租期損失700元；
　　六、被告(反訴原告)陳保修于本判決生效之日起十日內(nèi)，向原告(反訴被告)謝某返還租賃保證金7,000元；
　　七、駁回原告(反訴被告)謝某的其余訴訟請求；
　　八、駁回被告(反訴原告)陳保修的其余反訴請求。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
　　本訴案件受理費減半收取為1,292元，由原告(反訴被告)謝某負擔1,267元，由被告(反訴原告)陳保修負擔25元；反訴案件受理費減半收取為2,583元，由原告(反訴被告)謝某負擔99元，由被告(反訴原告)陳保修負擔2,484元；鑒定費1,500元，由原告(反訴被告)謝某與被告(反訴原告)陳保修各半負擔。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。

審判員：蔣夢嫻

書記員：曹??丹