原告謝某某（曾用名謝小鳳），青山商場退休職工。
委托代理人李志剛，湖北揚子律師事務(wù)所律師（特別授權(quán)代理）。
委托代理人黃明正，湖北揚子律師事務(wù)所律師（特別授權(quán)代理）。
原告陶某某，武漢鋼誠房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司法定代表人。
委托代理人李新力，湖北聯(lián)正律師事務(wù)所律師（特別授權(quán)代理）。
被告黎某某，無職業(yè)。
委托代理人楊耀文，湖北省正義法律事務(wù)所法律工作者（特別授權(quán)代理）。
被告嚴家謨，武鋼二醫(yī)院退休職工。
委托代理人羅德江，北京惠誠（武漢）律師事務(wù)所律師（一般代理）。
委托代理人萬亞南，北京惠誠（武漢）律師事務(wù)所實習律師（一般代理）。
被告胡某某，武鋼總醫(yī)院退休職工。
委托代理人羅德江，北京惠誠（武漢）律師事務(wù)所律師（一般代理）。
委托代理人萬亞南，北京惠誠（武漢）律師事務(wù)所實習律師（一般代理）。

原告謝某某、陶某某訴被告黎某某、嚴家謨、胡某某合同糾紛一案，本院于2014年10月16日立案受理后，由審判員鄧學軍獨任審判，于2014年11月26日第一次公開開庭審理，原告當庭要求增加訴訟請求，被告均要求新的舉證期和答辯期。本案因案情復(fù)雜，轉(zhuǎn)為普通程序進行審理，依法組成由審判員鄧學軍擔任審判長，人民陪審員李成亮、秦白昆參加的合議庭，于2014年12月30日第二次公開開庭進行了審理。原告謝某某的委托代理人李志剛、原告陶某某及其委托代理人李新力，被告黎某某的委托代理人楊耀文、被告嚴家謨及其委托代理人羅德江、萬亞南、被告胡某某及其委托代理人羅德江、萬亞南到庭參加訴訟。當日原告謝某某、陶某某以本案所涉房屋被被告黎某某以明顯低于該地段同類房屋的市場價格出售給被告嚴家謨、胡某某為由，向法院提出書面申請，要求對武漢市青山區(qū)青揚十街2棟4門1701號房屋在2014年4月中旬的房屋市場交易價格進行評估。2015年3月12日武漢正信房地產(chǎn)評估咨詢有限公司出具了武正房估字（2015）第F035號房地產(chǎn)估價報告。本院于2015年3月23日第三次公開開庭進行了審理。原告謝某某的委托代理人李志剛、原告陶某某及其委托代理人李新力，被告黎某某的委托代理人楊耀文、被告嚴家謨及其委托代理人萬亞南、被告胡某某及其委托代理人萬亞南到庭參加訴訟。本案經(jīng)合議庭評議、審判委員會討論，現(xiàn)已審理終結(jié)。
經(jīng)審理查明：被告黎某某與張洪林系夫妻關(guān)系，張洪林已于2009年3月8日去世。被告嚴家謨與胡某某系夫妻關(guān)系。原告陶某某系武漢鋼誠房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司的法定代表人。
位于武漢市青山區(qū)青揚十街2棟4門1701號房屋系被告黎某某與張洪林夫妻共同財產(chǎn)，于2008年9月1日從武漢鋼鐵集團房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司以193，698元的價格購買了該房屋。武漢鋼鐵集團房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司于2010年8月23日開具銷售不動產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票。被告黎某某于2010年10月25日領(lǐng)取房屋所有權(quán)證，證號為武房權(quán)證青字第××號。2013年6月7日黎某某辦理了遺失補發(fā)登記（權(quán)證），房管局重新核發(fā)了房屋所有權(quán)證，證號為武房權(quán)證青字第××號。
2008年9月1日甲方（出售方即被告黎某某、張鴻（洪）林）、乙方（購買方即原告謝某某）、丙方（經(jīng)紀方）武漢鋼誠房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司簽訂了《房屋買賣合同》1份，該合同約定：甲方出售的房屋坐落于武漢市青山區(qū)紅鋼城10街坊2號樓4門1701室（房屋產(chǎn)權(quán)證上地址為青山區(qū)青揚十街2棟4門1701號），建筑面積112.67㎡，房屋成交價為伍拾伍萬貳仟零捌拾叁元整，乙方于2008年9月1日向甲方交付購房定金人民幣貳拾萬元整，其中將人民幣壹拾玖萬伍仟肆佰玖拾叁元直接交付給開發(fā)商，余款肆仟伍佰零柒元以現(xiàn)金形式支付給甲方，甲方將上述房屋及個人相關(guān)證件交給丙方辦理上述房屋過戶等準備工作；余款人民幣叁拾伍萬貳仟零捌拾叁元在甲、乙雙方進行更名后的當天由乙方一次性支付給甲方，過戶中所需的一切費用由乙方承擔，中介傭金由乙方承擔，傭金為人民幣陸仟伍佰元整；本合同一經(jīng)甲、乙、丙簽訂，立即生效，甲、乙雙方即承認丙方中介代理成功，乙方支付定金后，如因乙方原因毀約，乙方定金不退，如因甲方原因毀約，甲方應(yīng)按定金雙倍作為違約金進行賠償，違約金由守約的雙方平均分配；甲方保證上述房屋權(quán)屬真實、合法，無糾紛。如上述房產(chǎn)在交易過程中出現(xiàn)因甲方隱瞞事實導(dǎo)致交易受阻，一切責任由甲方全部承擔。本合同簽訂后，甲乙雙方先前簽訂的買賣協(xié)議自動作廢。原告謝某某、被告黎某某及張鴻（洪）林在房屋買賣合同的甲方、乙方處分別簽名并捺印，丙方加蓋公章。合同簽訂當日，被告黎某某出具收條，載明：“今收到謝某某購買青揚十街4門17屋1701#房款定金人民幣貳拾萬元整（￥200000），其中壹拾玖萬伍仟肆佰玖拾叁元直接支付給了開發(fā)商，現(xiàn)金人民幣肆仟伍佰零柒元由本人收到”，被告黎某某在收款人處簽名并捺印，丙方武漢鋼誠房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司的陶某某作為證明人在此收條下方出具證明：“情況屬實，已支付人民幣貳拾萬整（￥200000）”，并加蓋公章。2008年10月28日被告黎某某又出具收條1張，載明“今收到陶某某轉(zhuǎn)交的購買紅鋼青揚十街4門17層1701號房款人民幣貳萬元整（￥20000）”，被告黎某某在收款人處簽名并捺印。2009年3月8日被告黎某某再次出具收條1張，載明“今收到陶某某轉(zhuǎn)交的購買青揚十街2號樓4門1701室房款人民幣貳萬元整（￥20000）”。此后原告謝某某再未向被告黎某某支付房款，也未去房管部門辦理產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)。
2008年9月1日原告謝某某（甲方）與原告陶某某（乙方）簽訂了《共同購房協(xié)議書》，約定：甲乙雙方共同購買青山區(qū)青揚十街2號樓4門1701號房屋一套，建筑面積為112.67㎡，購買單價為人民幣4900元／㎡。甲方負責出資人民幣貳拾萬元整用于支付出售方選房款，從該房屋出售后直接從總房款中支取，乙方負責出售上述房屋并將上述房屋更名給下家（出售價由甲乙雙方共同協(xié)商決定）；出售房屋后的差價（利潤）由甲乙雙方平均分配；乙方承擔甲方墊資費、來回差旅費人民幣玖仟伍佰元整；出售房屋時間主要由甲方?jīng)Q定；未盡事宜由甲乙雙方共同協(xié)商解決。原告陶某某基于該協(xié)議書而在訴爭房屋內(nèi)裝修并居住至今。
2014年4月16日被告黎某某到湖北省武漢市鋼城公證處辦理繼承權(quán)公證，該公證處出具（2014）鄂鋼城內(nèi)證字第765號公證書，繼承標的位于武漢市青山區(qū)青揚十街2棟4門1701號的房產(chǎn)（建筑面積：112.16平方米；《房屋所有權(quán)證》編號：武房權(quán)證青字第××號；《國有土地使用證》編號：青國用（商2013）第2315號），上述財產(chǎn)屬于黎某某、張洪林所有的夫妻共同財產(chǎn)，上述財產(chǎn)一半為被繼承人張洪林的遺產(chǎn)。被繼承人張洪林的遺產(chǎn)應(yīng)由其父母、配偶、子女共同繼承?，F(xiàn)張洪林的父母先于其死亡，其子女張青武、張嵐、黎莉表示自愿放棄對上述遺產(chǎn)的繼承權(quán)。因此茲證明被繼承人張洪林遺留的上述財產(chǎn)由黎某某一人繼承。
2014年4月20日被告黎某某（甲方即出售方）與被告嚴家謨、胡某某（乙方即購買方）簽訂《二手房買賣代理合同》，該合同約定：甲方自愿出售位于武漢市青山區(qū)青揚十街2棟4門1701號房屋，建筑面積為112.16㎡，《房屋所有權(quán)證》編號為武房權(quán)證青字第××號，《國有土地使用權(quán)證》編號為青國用商2013字第2315號。甲方保證該房屋權(quán)屬清晰，符合上市轉(zhuǎn)讓條件，交易中如發(fā)生產(chǎn)權(quán)糾紛和債權(quán)債務(wù)，由甲方承擔全部責任和損失，乙方對甲方所出售房屋已充分了解，并自愿購買該房屋。經(jīng)甲、乙雙方協(xié)商一致，該房地產(chǎn)房款總價為人民幣陸拾伍萬元整（此價格含該標的物的附屬設(shè)施費用），過戶費用由乙方承擔，甲方在簽訂本合同后，不得再將此房推薦、出售給他人或者以其他借口或理由不出售此房，否則甲方需向守約方乙方支付人民幣貳拾萬元整違約金作為賠償，同時退還乙方首付款人民幣貳拾萬元整；乙方簽訂本合同后，不得以其他借口或理由不購買此房，否則乙方需向守約方甲方支付人民幣貳拾萬元違約金作為賠償，定金甲方有權(quán)按違約金處理；甲方同意交付鑰匙前完全配合乙方結(jié)清并辦理水、電、煤氣、有線電視及物業(yè)管理等一切相關(guān)費用和過戶手續(xù)；雙方約定交房時間為過戶后十日內(nèi)交房。另雙方補充約定，過戶當天付購房款貳拾萬元，余款貳拾萬元在2014年4月30日前付清，尾款貳拾伍萬元在交房后由乙方支付給甲方。被告黎某某與被告嚴家謨、胡某某在合同甲方處分別簽名捺印。2014年4月21日，被告嚴家謨通過銀行轉(zhuǎn)賬方式向被告黎某某之女黎莉賬戶轉(zhuǎn)款200，000元，被告黎某某出具收條1張，載明：“今收到嚴家謨購青山區(qū)青揚十街2棟4門1701號部分購房款肆拾萬元整”。2014年4月30日被告嚴家謨將2筆100，000元的定期存款轉(zhuǎn)入被告黎某某之女黎莉賬戶。2014年4月22日雙方到房產(chǎn)部門辦理了產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)，被告嚴家謨、胡某某繳納了過戶稅費共計70，627.88元，被告嚴家謨和胡某某即取得了訴爭房屋的房屋所有權(quán)證，編號為武房權(quán)證青字第××號。2014年4月28日取得了訴爭房屋的土地使用權(quán)證，編號為青國用（交2014）第2062號。至此，訴爭房屋已登記至被告嚴家謨和胡某某名下。
另查明：被告黎某某（甲方即賣方）與被告嚴家謨、胡某某（乙方即買方）在房地部門網(wǎng)簽的留存?zhèn)洳椤段錆h市存量房買賣合同》1份，該合同約定：甲方所有房屋坐落于武漢市青山區(qū)青揚十街2棟4門1701號，建筑面積為112.16平方米，“房屋所有權(quán)證”號為武房權(quán)證青字第××號?！巴恋厥褂脵?quán)證”號為青國用（商2013）字第2315號；經(jīng)甲、乙雙方協(xié)商一致，上述房屋買賣成交價格為560，000元，具體付款方式為一次性付款，甲方應(yīng)在收到乙方全部房款3日內(nèi)將房屋交付給乙方，甲方保證上述房屋權(quán)屬清楚，如甲方有設(shè)定抵押、按揭、租賃等行為應(yīng)告知乙方，并自行約定解決，交易房屋如發(fā)生產(chǎn)權(quán)糾紛或者債權(quán)債務(wù)時，由甲方承擔全部責任；甲方逾期不交付房屋給乙方，乙方不解除合同的，甲方每逾期一日，按照全部房款的5%向乙方支付違約金；乙方解除合同的，甲方應(yīng)退還乙方所付房款，并按全部房款的5%向乙方支付違約金；乙方逾期不交付全部房款給甲方，視為不履行合同，甲方不解除合同的，每逾期一日按全部房款的5%向甲方支付違約金，甲方解除合同的，由乙方承擔房屋轉(zhuǎn)移過戶中甲乙雙方繳納的全部稅費，并按全部房款的5%向甲方支付違約金，甲乙雙方在本合同生效之日起三十日內(nèi)，攜帶“房屋所有權(quán)證”和“土地使用權(quán)證”到相關(guān)部門辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移過戶手續(xù)，應(yīng)繳納的有關(guān)稅費，按國家、省市政策規(guī)定由甲乙雙方各自承擔，或由雙方另行約定。

本院認為，本案的爭議焦點如下：
一、陶某某是否為本案的適格主體問題。雖然陶某某沒有與訴爭房屋所有權(quán)人簽訂任何購房協(xié)議，但其基于與原告謝某某的共同購房協(xié)議書，向原告謝某某支付部分購房款，且從2009年起在訴爭房屋內(nèi)居住至今，與訴爭房屋有著直接的利害關(guān)系，而本案的訴爭的房屋就是其居住的房屋，因此陶某某作為原告參加本案的訴訟，并無不妥，故被告黎某某、嚴家謨、胡某某的該項抗辯理由，本院不予支持。
二、原告謝某某與被告黎某某簽訂的房屋買賣合同是否有效的問題。2008年9月1日原告謝某某與被告黎某某及張洪林在武漢鋼誠房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司簽訂的《房屋買賣合同》系當事人真實意思的表示，沒有違反法律規(guī)定，合法有效。被告黎某某抗辯由于謝某某簽訂協(xié)議后長期無法聯(lián)系，多次催要尾款要求實際支付，謝某某置之不理構(gòu)成合同的根本性違約，是可撤銷合同，本院認為，被告黎某某與原告謝某某簽訂合同時均是其真實意思表示，合同合法有效，被告黎某某在與原告謝某某無法取得聯(lián)系時，可以到法院主張權(quán)利解除合同，該合同是有效合同而不是可撤銷合同，對該抗辯意見，本院不予支持。
三、被告黎某某與被告嚴家謨、胡某某簽訂的房屋買賣合同是否有效的問題。三被告簽訂的買賣合同系當事人真實意思的表示，沒有違反法律規(guī)定，合法有效。原告謝某某和陶某某認為三被告惡意串通，但沒有提交證據(jù)證明；被告黎某某向被告嚴家謨、胡某某出具了公證書及無婚姻登記記錄查詢證明及房屋兩證，并到房產(chǎn)部門辦理了房屋產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)，已將訴爭房屋登記至被告嚴家謨、胡某某名下，被告嚴家謨、胡某某有理由相信被告黎某某是房屋所有權(quán)人，可以處理訴爭房產(chǎn)。截至目前被告嚴家謨、胡某某已從銀行將其多張定期存款盡數(shù)取出用于支付購房款及過戶費用，其買房過程符合常理，現(xiàn)有證據(jù)無法證明三被告之間惡意串通，故兩原告的該項意見，本院不予支持。兩原告認為三被告之間的購房價明顯低于市場價格。根據(jù)三被告于2014年4月20日簽訂的合同約定購房款為650，000元，三方均認可該價格。且被告嚴家謨、胡某某已實際支付房款400，000元，另250，000元合同約定于交房后支付，該房屋價款是三被告協(xié)商一致的定價，房屋市場交易價格受多種因素的影響而決定交易價格的高低。但不論是房產(chǎn)部門評估交易價853，257元，還是司法鑒定的評估價924，300元，三被告之間的購房價650，000元均未低于評估價的70%，不符合合同法規(guī)定的明顯低于市場價格的標準，而且房屋交易會受諸多因素影響導(dǎo)致市場交易價格的波動，本案中黎某某因重病及家庭因素，適度降低房屋交易價格，也屬正常，因此原告訴稱三被告之間的交易價格明顯低于市場價格的意見，本院不予支持。被告黎某某于2014年4月21日出具收條，載明收到被告嚴家謨購房款400，000元，但實際上是當日收到200，000元，另外200，000元是4月30日才支付的，原告認為該交易過程不符合正常的交易習慣，被告嚴家謨、胡某某辯稱是因為有2張100，000元定期存單于4月30日到期，在銀行工作人員提醒下，且征得被告黎某某同意，200，000元才延遲到4月30日支付。本院認為，被告嚴家謨、胡某某均是六七十歲的老人，拿出幾十萬積蓄購買房屋，對于只有十天就到期的定期存款提前支付會損失千余元利息是會心痛的，在銀行工作人員提醒和征得被告黎某某同意情況下，延遲到4月30日支付該款項的辯稱合乎情理，雖然收條出具的時間與實際收款有誤，但并不影響該部分購房款已支付的事實，因此原告的該項意見，本院不予支持。綜上，三被告于2014年4月20日簽訂的房屋買賣合同，是其真實意思的表示，沒有違反法律規(guī)定，合法有效。
四、原告要求三被告將房屋過戶至其名下的訴訟請求能否得到支持的問題。本院認為，原告謝某某與原告陶某某于2008年9月1日簽訂共同購房協(xié)議書未告知房屋所有權(quán)人，其合同效力只對原告謝某某和陶某某有約束力，對被告黎某某、嚴家謨、胡某某沒有法律效力，故其要求三被告將訴爭房屋過戶至其名下的訴訟請求，于法無據(jù)，本院不予支持。根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第十五條規(guī)定：當事人之間訂立轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力，原告謝某某與被告黎某某、張洪林于2008年9月1日簽訂的房屋買賣合同及被告黎某某與被告嚴家謨、胡某某于2014年4月20日簽訂的二手房買賣代理合同均屬于有效合同。根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第九條的規(guī)定：不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力?？梢?，不動產(chǎn)的物權(quán)變動，必須以登記為條件，不能認定房屋買賣合同生效了就必然認定不動產(chǎn)物權(quán)的變動。原告謝某某與被告黎某某簽訂房屋買賣合同后，并未及時到房產(chǎn)部門辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)，故該房屋的所有權(quán)未發(fā)生變動，其所有權(quán)人仍為黎某某、張洪林夫妻共有。黎某某依據(jù)繼承公證取得訴爭房屋的全部產(chǎn)權(quán)，并向嚴家謨、胡某某再次出售該房屋，其對該房屋的處分權(quán)限并無限制，故不能認為黎某某與嚴家謨、胡某某簽訂的房屋買賣合同侵犯了謝某某對房屋的所有權(quán)?，F(xiàn)因房屋已辦理變更登記手續(xù)，登記至被告嚴家謨、胡某某名下，被告嚴家謨、胡某某已實際取得房屋所有權(quán)。此時兩個買受人即原告謝某某與被告嚴家謨、胡某某享有的請求權(quán)是不同的，被告嚴家謨、胡某某享有對該房屋所有權(quán)產(chǎn)生的物權(quán)請求權(quán)；原告謝某某享有的是基于買賣合同而產(chǎn)生的債權(quán)請求權(quán)及違約賠償權(quán)，對買賣合同的標的物（房產(chǎn)）無直接支配及排他的效力。由于訴爭房屋已登記在被告嚴家謨、胡某某，被告黎某某已不能履行其與謝某某簽訂的房屋買賣合同，原告謝某某對訴爭房屋占有失去法律上的支持和基礎(chǔ)，構(gòu)成無權(quán)占有，實際占有人陶某某更是無權(quán)占有使用訴爭房屋。原告謝某某可向被告黎某某主張合同履行不能的違約責任，陶某某再向謝某某主張合同履行不能的違約責任，而不能要求三被告將訴爭房屋過戶至其名下。綜上，原告謝某某和陶某某要求三被告辦理變更登記手續(xù)將房屋登記至其名下的訴訟請求，本院不予支持。
據(jù)此，依照《中華人民共和國物權(quán)法》第九條、第十五條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款、第一百四十二條的規(guī)定，判決如下：

一、原告謝某某與被告黎某某于2008年9月1日簽訂的房屋買賣合同合法有效。
二、駁回原告謝某某和陶某某的其他訴訟請求。
本案案件受理費10，690元，由原告謝某某、陶某某負擔。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省武漢市中級人民法院。上訴人在提交上訴狀時預(yù)交上訴案件受理費10，690元，款匯武漢市中級人民法院。收款單位全稱：武漢市財政局非稅收入?yún)R繳專戶市中院訴訟費分戶，賬號：07×××93；開戶行：農(nóng)行武漢市民航東路分理處，行號：832886。上訴人在上訴期滿后七日內(nèi)未預(yù)交訴訟費的，按自動撤回上訴處理。

審　判　長　　鄧學軍 人民陪審員　　李成亮 人民陪審員　　秦白昆

書記員：劉濤