原告謝某某，男，現(xiàn)住秦皇島市海港區(qū)。
委托代理人徐秉德，河北港城律師事務(wù)所律師。
被告張某某，男，現(xiàn)住秦皇島市海港區(qū)。
委托代理人王麗娟，秦皇島市海港區(qū)衡信法律服務(wù)所法律工作者。

原告謝某某與被告張某某房屋買賣合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭進(jìn)行了審理。原告謝某某及委托代理人徐秉德、被告張某某及委托代理人王麗娟到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
經(jīng)審理查明，2004年12月14日，原告謝某某與被告張某某簽訂《售房協(xié)議書》，被告為甲方，原告為乙方，協(xié)議約定：“經(jīng)甲、乙雙方協(xié)商達(dá)成以下協(xié)議：一、甲方自愿將位于范莊村東南部的三間平房賣給乙方，其房屋面積為94平方米，占地面積為0.25畝；二、房屋地界：房屋東臨其兄張洪光，南、西、北均臨馬路，東邊院墻連同占地都屬于甲方財(cái)產(chǎn)，與張洪光無關(guān)；三、下房未建，但建房手續(xù)甲方現(xiàn)已辦好，如乙方在建下房過程中出現(xiàn)手續(xù)尚缺問題，甲方負(fù)責(zé)辦理，與乙方無關(guān)；四售房總價(jià)為人民幣玖萬柒仟元整，包含院墻內(nèi)的所有建筑物；五、付款方式：乙方在簽定協(xié)議之時(shí)首付給甲方人民幣柒萬元證，余款待甲方將房屋交給乙方時(shí)，乙方再給甲方人民幣貳萬柒仟元整，同時(shí)甲方將房屋所有手續(xù)交給乙方，房屋所有權(quán)歸乙方所有；六、甲方必須在簽協(xié)議20天內(nèi)將房屋交給乙方，否則視為違約；七、甲方不負(fù)責(zé)產(chǎn)權(quán)過戶中的一切費(fèi)用，但甲方有義務(wù)幫乙方辦理過戶手續(xù)；八、本協(xié)議一式兩份，甲、乙雙方各一份，簽約之日起生效，甲乙雙方要自覺遵守本協(xié)議中的各條款，不得違約，如一方違約則賠付對(duì)方人民幣貳萬元整；九、本協(xié)議中未盡事宜，由甲乙兩方及中人協(xié)商解決?！眳f(xié)議簽訂后，原告按約定將房款交付被告，被告亦將房屋交付原告使用。原告在購買房屋后，在院內(nèi)建設(shè)了下房，原告稱花去費(fèi)用20000元，被告認(rèn)為建房成本就是10000元左右，原告未申請(qǐng)對(duì)所建下房的建筑成本進(jìn)行評(píng)估。另查，被告系海港區(qū)海陽鎮(zhèn)范莊村村民，原告及其家人不是該村村民。被告稱，該宅院是其父母在1996年建的，該房屋有集體土地使用證登記在其父親名下，在2008年清宅時(shí)憑借被告與父親之間的贈(zèng)予協(xié)議，已變更到被告的名下。
海陽鎮(zhèn)范莊村在2013年開始拆遷改造，因原、被告產(chǎn)生糾紛，現(xiàn)房屋未交，沒有簽訂拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議。經(jīng)本院征詢秦皇島市海港區(qū)海陽片區(qū)開發(fā)工作指揮部，指揮部出具“說明”，產(chǎn)權(quán)人為張某某、買方謝某某的房屋，宅基地及附屬物征收，按貨幣補(bǔ)償測(cè)算，補(bǔ)償額為961075元。雙方對(duì)指揮部出具的房屋按貨幣補(bǔ)償?shù)臄?shù)額沒有異議，均予以認(rèn)可。
以上事實(shí)，有原、被告陳述及相關(guān)證據(jù)在卷佐證。

本院認(rèn)為，農(nóng)村土地歸村集體所有，宅基地使用權(quán)是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利，與享有者特定的身份相聯(lián)系，非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員無權(quán)取得或變相取得。原、被告所簽的《售房協(xié)議書》的買賣標(biāo)的物不僅是房屋，還包含相應(yīng)的宅基地使用權(quán)。原告及其家人不是秦皇島市海港區(qū)海陽鎮(zhèn)范莊村村民，無法辦理宅基地使用權(quán)過戶。雙方簽訂的房屋買賣合同違反了《中華人民共和國土地管理法》第六十三條“農(nóng)村集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”的禁止性規(guī)定，應(yīng)為無效合同。因合同無效，雙方應(yīng)將因該合同取得的財(cái)產(chǎn)相互返還，原告應(yīng)將房屋交還被告，被告亦應(yīng)將購房款返還給原告。原告在購買房屋后，在院內(nèi)建設(shè)了下房，原告主張建筑成本為20000元，被告認(rèn)可10000元，原告未舉出證據(jù)證明，故本院采納被告的認(rèn)可價(jià)格10000元，該建筑成本被告亦應(yīng)返還。對(duì)于合同無效，出售方應(yīng)承擔(dān)主要責(zé)任，買受方亦存在一定過錯(cuò)，應(yīng)承擔(dān)次要責(zé)任?，F(xiàn)該房屋面臨拆遷，經(jīng)拆遷指揮部測(cè)算，該房屋拆遷的貨幣補(bǔ)償價(jià)值為961075元，故對(duì)原告要求被告賠償其經(jīng)濟(jì)損失580529.60元的訴訟請(qǐng)求，本院予以支持。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第六十三條、《中華人民共和國合同法》第五十二條、第五十八條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條之規(guī)定，判決如下：

一、原告謝某某與被告張某某于2004年12月14日簽訂的《售房協(xié)議書》為無效合同；
二、被告張某某返還原告謝某某購房款及建設(shè)下房的建筑成本合計(jì)107000元；
三、原告謝某某將所購買的房屋返還給被告張某某；
四、被告張某某賠償原告謝某某經(jīng)濟(jì)損失580529.60元。
上述二、三、四項(xiàng)于本判決生效后15日內(nèi)履行。
如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)10775元，原告謝某某負(fù)擔(dān)3232元，被告張某某負(fù)擔(dān)7543元，于本判決生效后七日內(nèi)繳納。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于河北省秦皇島市中級(jí)人民法院。

審　判　長(zhǎng)　　莫　軍 審　判　員　　徐愛春 代理審判員　　韓　力

書記員：劉鳴