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謝常某與宋萬福房屋買賣合同糾紛一審民事判決書

2021-06-09 塵埃 評(píng)論0

謝常某
吳清和
馬占文
宋萬福
袁紹偉(黑龍江國盛律師事務(wù)所)

原告謝常某,男,漢族,個(gè)體。
委托代理人吳清和,男,漢族,個(gè)體。
委托代理人馬占文,男,漢族。
被告宋萬福,男,漢族,個(gè)體工商戶。
委托代理人袁紹偉,黑龍江國盛律師事務(wù)所專職律師。
原告謝常某與被告宋萬福房屋買賣合同糾紛一案,本院受理后,依法組成合議庭,于2015年5月27日公開開庭進(jìn)行了審理。
原告謝常某委托代理人吳清和、馬占文,被告宋萬福委托代理人袁紹偉到庭參加訴訟,本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告謝常某訴稱,2007年至2008年被告欠原告工程款12.5萬元,被告宋萬福用其所有的生資樓門市房(生資市場樓東數(shù)第四家,林房權(quán)證林口鎮(zhèn)子第031401號(hào),建筑面積56.8平方米)作價(jià)30.5萬元,抵給原告,原告還需支付被告18萬元,經(jīng)協(xié)商被告宋萬福以該樓房設(shè)定抵押以父親宋濱的名義在林口建行貸款18萬元給宋萬福,原告房款全部支付完畢,貸款及利息由原告償還,被告在2008年10月將房屋交付給原告占有使用,2011年原告將房屋出租,年租金1.3萬元,后原告被限制人身自由,被告于2012年將房屋侵占至今,現(xiàn)原告起訴要求:一、判令被告履行與原告簽訂的房屋買賣協(xié)議,并協(xié)助原告辦理過戶手續(xù);二、判令被告交付房屋,返還非法占有期間房租費(fèi)4.5萬元(2012年6月-2015年6月);三、本案的訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān)。
被告宋萬福辯稱,因被告欠原告工程款12.5萬元,雙方于2008年達(dá)成口頭抵債協(xié)議,被告將生資樓門市房作價(jià)30.5萬元抵償給原告,同時(shí)被告用該樓房做抵押向建行貸款18萬元,貸款本息由原告負(fù)責(zé)償還,用于支付剩余的房款,并約定原告償還完全部銀行貸款后被告協(xié)助原告辦理變更登記手續(xù)。
在抵債協(xié)議的履行中,原告又先后向被告借款13.8萬元,雙方約定原告償還完銀行貸款及上述借款后被告協(xié)助原告辦理房屋變更登記手續(xù)。
因此,原告償還銀行貸款及被告處的借款,是雙方房屋買賣合同的組成部分,只有在原告將貸款、借款全部還清后,即雙方所約定的條件成就后,被告才有義務(wù)協(xié)助原告進(jìn)行房屋過戶。
可是在合同履行過程中,原告被公安機(jī)關(guān)限制人身自由,沒有繼續(xù)償還銀行貸款及被告的借款,經(jīng)銀行多次催告被告后,被告償還了銀行的全部貸款。
通過以上經(jīng)過可以看出原告在履行合同的過程中,沒有按照約定償還貸款,已經(jīng)構(gòu)成根本違約,原、被告的房屋買賣合同已經(jīng)解除,被告沒有協(xié)助原告辦理房屋過戶登記手續(xù)的義務(wù)。
退一步講,就算是房屋買賣合同仍在履行中,只有在原告支付全部購房款及償還完被告的借款后,被告才有義務(wù)協(xié)助原告過戶,原告沒有履行合同的主要義務(wù),被告沒有義務(wù)履行合同的附屬義務(wù)。
另外,原告要求返還4.5萬元房屋租賃費(fèi)缺乏事實(shí)和法律依據(jù),因原告被限制自由后,房屋處于無人管理狀態(tài),被告為了避免損失,對(duì)該房屋進(jìn)行管理,被告沒有將該房屋對(duì)外出租,也沒有使用該房屋,該房屋始終是處于閑置狀態(tài),在房屋閑置期間的全部取暖費(fèi)是被告交納的,原告請(qǐng)求返還房租費(fèi)的前提應(yīng)當(dāng)是被告取得了房屋租賃費(fèi),另外,因原告根本違約,原、被告的買賣合同已經(jīng)解除,所以原告要求返還房租費(fèi)缺乏依據(jù)。
綜合各方當(dāng)事人的陳述,確定本案的爭議焦點(diǎn)為:1.原告要求被告繼續(xù)履行房屋買賣協(xié)議和辦理過戶登記手續(xù)是否有事實(shí)和法律依據(jù);2.原告要求被告給付房屋租賃費(fèi)4.5萬元是否合理。
原告謝常某為支持其主張,向法庭提交證據(jù)如下:
證據(jù)一(一組),(2013)林民初字第257號(hào)民事判決書復(fù)印件、(2014)牡民終字第273號(hào)民事判決書復(fù)印件各一份,意在證明:一、2007年至2008年被告欠原告工程款12.5萬元的事實(shí),雙方協(xié)議被確認(rèn)為有效;二、被告將爭議的門市房作價(jià)30.5萬元轉(zhuǎn)讓給原告,因差額18萬元,被告將爭議房屋在建行進(jìn)行抵押,原告負(fù)責(zé)償還借款及利息的事實(shí);三、被告在2008年將借款18萬元取走,此時(shí)被告應(yīng)將房屋交付給原告,原告取得房屋所有權(quán);四、2011年6月6日原告將爭議門市房出租給案外人張連學(xué)使用,租金每年1.3萬元,租期3年;五、2012年4月被告趁原告被限制人身自由,違反約定,利用案外人闞曉偉將原告所管理的張連學(xué)租用的房屋通過轉(zhuǎn)租的方式騙回,搶占至今;六、原告與吳清和存在債務(wù)關(guān)系,于2010年7月10日將該房屋轉(zhuǎn)讓給吳清和。
被告對(duì)此組證據(jù)的形式要件沒有異議,原告與被告達(dá)成抵債協(xié)議后,通過該門市房向銀行貸款18萬元,該筆貸款是以被告父親的名義進(jìn)行貸款,并以該門市房作抵押,雙方約定貸款本息由原告償還,原告負(fù)責(zé)償還貸款本金及利息,是雙方房屋抵債協(xié)議的組成部分,而原告卻將雙方的約定與雙方的抵債協(xié)議割裂開是不正確的,根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定,因原、被告屬于不動(dòng)產(chǎn)買賣,在雙方?jīng)]有辦理產(chǎn)權(quán)變更登機(jī)前原告是沒有取得所有權(quán)的,原告以雙方達(dá)成口頭協(xié)議就認(rèn)定原告取得房屋所有權(quán)于法相悖,原告訴稱被告利用闞曉偉非法占有本案爭議的門市房缺乏事實(shí)依據(jù),在張連學(xué)將爭議門市房轉(zhuǎn)租給闞曉偉后,因闞曉偉經(jīng)營不善,無法繼續(xù)經(jīng)營,將爭議門市房閑置,處于無人管理狀態(tài),被告為了保護(hù)財(cái)產(chǎn)利益對(duì)房屋進(jìn)行管理,符合法律規(guī)定,被告不存在非法占有行為,且后期原告構(gòu)成根本違約后雙方解除了房屋轉(zhuǎn)讓合同,被告占有房屋合理合法。
關(guān)于原告與本案的代理人吳清和的抵債協(xié)議,因原告沒有依法取得房屋所有權(quán),且沒有征得原轉(zhuǎn)讓人同意,原告與吳清和之間的房屋抵債協(xié)議已經(jīng)法院判決不受法律保護(hù)。
本院認(rèn)為,被告對(duì)此組證據(jù)的形式要件沒有異議,對(duì)此組證據(jù)的形式要件本院予以采信;關(guān)于原告提出的證明問題一、二、四、六,屬于事實(shí)問題,已經(jīng)上述生效判決所確認(rèn),因此本院予以采信;由于爭議門市房未辦理房屋過戶登記手續(xù),因此,對(duì)原告提出的證明問題三,即原告對(duì)爭議門市房已經(jīng)取得所有權(quán),本院不予采信;對(duì)證明問題五,即被告通過轉(zhuǎn)租的方式將爭議門市房騙回、搶占,因原告未提供被告采用欺騙方式搶占房屋的證據(jù),此項(xiàng)證明問題,本院不予采信。
證據(jù)二,林口縣公安局詢問筆錄復(fù)印件一份,意在證明:被告自認(rèn)2012年4月將房屋收回,不是被告所述房屋處于無人管理狀態(tài)。
被告對(duì)此份證據(jù)的形式要件沒有異議,對(duì)證明問題有異議,爭議的門市房在闞曉偉不經(jīng)營后,處于棄管狀態(tài),被告才對(duì)該門市房進(jìn)行管理,后期因原告未履行還款義務(wù),構(gòu)成根本違約,雙方解除合同,被告將房屋收回,被告是合法占有該房屋。
本院認(rèn)為,被告對(duì)此份證據(jù)的形式要件沒有異議,對(duì)此份證據(jù)的形式要件本院予以采信;庭審過程中,被告自認(rèn)爭議門市房自2012年4月份由其管理,因此,原告的此項(xiàng)證明問題本院予以采信,對(duì)其他證明問題,因筆錄中未提及,本院不予采信。
證據(jù)三,中國建設(shè)銀行存折復(fù)印件二張,還款對(duì)賬單復(fù)印件四張,意在證明:原告自2008年11月30日起至2012年3月末共計(jì)償還銀行貸款6.7萬元,其中吳清和自2010年7月起至2012年3月替原告還款25300元的事實(shí)。
被告質(zhì)證稱,2012年3月之前由原告償還的銀行貸款本息,自原告被限制人身自由后,原告未償還欠款,經(jīng)銀行向被告催款后,從2012年3月開始由被告償還銀行貸款,被告償還159924.09元,通過原告提交的還款記錄不能證實(shí)其中的部分還款是吳清和償還的。
本院認(rèn)為,被告對(duì)此組證據(jù)的形式要件沒有異議,被告自認(rèn)從貸款之日起至2012年3月的全部貸款由原告償還,因此對(duì)原告證明從2008年至2012年3月末的貸款全部由原告償還本院予以采信;經(jīng)本庭對(duì)上述還款明細(xì)進(jìn)行核對(duì),原告的實(shí)際還款數(shù)額并不是6.7萬元,對(duì)原告證明的還款數(shù)額本院不予采信;同時(shí)上述證據(jù)無法證明其中的25300元貸款由吳清和償還,因此,對(duì)原告證明吳清和自2010年7月起至2012年3月替原告還款25300元的事實(shí),本院不予采信。
證據(jù)四,房產(chǎn)證復(fù)印件一份,意在證明:爭議房屋的原產(chǎn)權(quán)人為宋萬福,現(xiàn)原告要求被告履行過戶義務(wù),將爭議門市房過戶給原告謝常某。
被告對(duì)此份證據(jù)的形式要件沒有異議,對(duì)證明問題有異議,爭議房屋的所有權(quán)仍屬于被告,因原告未履行合同義務(wù),被告沒有義務(wù)協(xié)助原告辦理變更登記,因原告構(gòu)成違約,雙方合同已經(jīng)解除。
本院認(rèn)為,被告對(duì)此份證據(jù)的形式要件沒有異議,對(duì)此份證據(jù)的形式要件本院予以采信,對(duì)爭議房屋的原產(chǎn)權(quán)人為被告宋萬福被告沒有異議,本院予以采信。
證據(jù)五,林口縣公安局對(duì)張連學(xué)的詢問筆錄復(fù)印件一份,意在證明:被告稱原告被限制人身自由后,房屋處于無人看管的狀態(tài)是不真實(shí)的,張連學(xué)在詢問筆錄中可以證明被告宋萬福拿房照找張連學(xué)說房子是宋萬福本人的,因此可以證實(shí)被告以上所說的全不是真實(shí)的,也是不客觀的。
被告對(duì)此份證據(jù)的形式要件沒有異議,對(duì)證明問題有異議,此份證據(jù)與本案不具有關(guān)聯(lián)性,張連學(xué)在經(jīng)營按摩房期間因經(jīng)營不善,將房屋轉(zhuǎn)租給闞曉偉,根本不能證實(shí)被告強(qiáng)行將張連學(xué)攆走,強(qiáng)占爭議房屋。
本院認(rèn)為,被告對(duì)此份證據(jù)的形式要件沒有異議,對(duì)此份證據(jù)的形式要件本院予以采信,此份證據(jù)能夠證明爭議門市房由原告出租給張連學(xué),張連學(xué)又將爭議門市房出租給闞曉偉,對(duì)原告的其他證明問題,由于此份證據(jù)無法證實(shí),本院不予采信。
被告宋萬福為支持其答辯意見,向法庭提交證據(jù)如下:
證據(jù)一(一組),中國建設(shè)銀行個(gè)人貸款對(duì)賬單復(fù)印件三張,意在證明:原告因沒有按照雙方的約定向銀行償還貸款,在銀行向被告催繳后,被告無奈,向銀行償還貸款合計(jì)159924.09元,因原告未履行償還貸款的義務(wù),原告構(gòu)成根本違約。
原告對(duì)此組證據(jù)的形式要件沒有異議,對(duì)證明問題有異議:一、原告被限制人身自由后,被告為索取該房屋搶先向銀行還貸,其意圖就是故意造成原告所謂的違約不還貸的事實(shí),目的是為了侵占原告房屋,被告償還的借款只是一部分;二、原告對(duì)被告的房款支付義務(wù),自2008年10月已經(jīng)全部履行完畢,不存在違約行為,即使原告違約還貸,也是對(duì)借款銀行承擔(dān)違約責(zé)任,與被告沒有任何關(guān)系。
本院認(rèn)為,原告對(duì)此組證據(jù)的形式要件沒有異議,對(duì)此組證據(jù)的形式要件本院予以采信,根據(jù)貸款對(duì)賬單,對(duì)被告償還銀行貸款合計(jì)159924.09元本院予以采信,對(duì)其他證明問題,本院不予采信。
證據(jù)二(一組),供熱費(fèi)票據(jù)復(fù)印件三張,意在證明:2012年、2013年、2014年?duì)幾h房屋的供熱費(fèi)由被告交納,共計(jì)12954元。
原告對(duì)此組證據(jù)的形式要件及證明問題均沒有異議。
本院認(rèn)為,原告對(duì)此組證據(jù)沒有異議,本院予以采信。
證據(jù)三(一組),借據(jù)復(fù)印件二張,意在證明:原告與被告達(dá)成房屋抵債協(xié)議后,原告向被告借款13.8萬元,約定原告償還貸款及該筆借款后,被告方協(xié)助原告辦理房屋登記手續(xù),原告償還借款屬于雙方房屋買賣合同的所附條件,屬于房屋買賣合同的組成部分。
原告對(duì)此組證據(jù)的形式要件沒有異議,對(duì)證明問題有異議,此次借款與本案沒有關(guān)聯(lián)性,不屬于買賣合同的組成部分或者附加條款,本案是房屋買賣糾紛,并且原告付款義務(wù)與被告交付房屋義務(wù)在2008年10月已經(jīng)履行完畢,現(xiàn)原告起訴被告要求被告履行過戶義務(wù),屬于買賣合同中的后合同義務(wù),對(duì)于之后原、被告形成的任何債權(quán)債務(wù)關(guān)系都與本案無關(guān)。
本院認(rèn)為,原告對(duì)此組證據(jù)的形式要件沒有異議,對(duì)此組證據(jù)的形式要件本院予以采信,對(duì)原告另欠被告13.8萬元,已經(jīng)生效判決確認(rèn),因此,對(duì)原告另欠被告13.8萬元本院予以采信;對(duì)被告證明償還此13.8萬元為原、被告房屋買賣協(xié)議的補(bǔ)充部分,因被告未提供證據(jù)予以證明,本院不予采信。
證據(jù)四,牡丹江市中級(jí)人民法院的開庭筆錄復(fù)印件一份,意在證明:原告向被告償還借款是被告履行房屋買賣合同,協(xié)助原告辦理變更登記的前提條件。
原告認(rèn)為,證人應(yīng)當(dāng)出庭作證,證人無正當(dāng)理由未出庭作證,其證人證言不能作為證據(jù)使用,證言內(nèi)容與事實(shí)不符,而且證人證言沒有被該審法院確認(rèn)。
本院認(rèn)為,證人應(yīng)當(dāng)出庭作證,證人無正當(dāng)理由未出庭作證,對(duì)證人證言本院不予采信。
根據(jù)當(dāng)事人舉證、質(zhì)證、法庭調(diào)查及本院對(duì)上述證據(jù)的認(rèn)證意見,本院認(rèn)定本案事實(shí)如下:
2007年至2008年,被告宋萬福承建林口縣“生資樓”的建筑工程,因原告謝常某為其工程安裝塑鋼窗和鋁合金門,被告宋萬福共計(jì)欠原告謝常某工程款12.5萬元。
經(jīng)雙方協(xié)商,宋萬福用其所有的“生資樓”門市房(生資市場樓東數(shù)第四家,林房權(quán)證林口鎮(zhèn)字第031401號(hào),建筑面積56.08平方米)作價(jià)30.5萬元抵給原告謝常某,因二者之間差額款18萬元,謝常某沒有現(xiàn)金給付,經(jīng)原、被告協(xié)商,被告宋萬福以該樓房設(shè)定抵押,以其父親宋濱的名義在林口縣建行貸款18萬元給宋萬福,該銀行貸款本金及利息由原告謝常某償還。
2008年9月27日宋萬福以宋濱的名義在林口建行申請(qǐng)貸款,2008年10月7日宋萬福從林口縣建行將18萬元貸款取走。
之后被告宋萬福將門市房交付給原告謝常某管理和使用。
從2008年12月1日開始至2012年3月末,原告謝常某共計(jì)償還銀行貸款79280元。
另查明,2010年11月24日,原告謝常某兩次向被告宋萬福借款13.8萬元。
原告謝常某因犯詐騙罪于2012年2月份左右被限制人身自由,于2012年4月27日被批捕,2012年9月10日被判處有期徒刑七年六個(gè)月。
爭議門市房從原告謝常某被限制人身自由起至今由被告宋萬福占有,被告宋萬福自2013年3月末起至2014年9月9日將剩余的全部銀行貸款已結(jié)清,共計(jì)償還銀行貸款159924.09元。
本院認(rèn)為,原告謝常某與被告宋萬福之間的房屋買賣合同合法有效,雙方在口頭買賣協(xié)議達(dá)成后,應(yīng)該按照協(xié)議的約定履行合同義務(wù),原告已經(jīng)按照約定放棄了對(duì)被告所享有的12.5萬元工程款債權(quán),并按協(xié)議約定以被告父親宋濱名義用爭議門市房作為抵押向銀行申請(qǐng)了18萬元貸款,將此18萬元貸款交付給被告宋萬福使用,并在2008年12月1日開始至2012年3月末按時(shí)向中國建設(shè)銀行償還貸款。
因爭議門市房在林口建設(shè)銀行設(shè)定抵押,被告宋萬福在雙方的買賣協(xié)議達(dá)成后未為原告辦理過戶登記手續(xù),而是將爭議門市房直接交付給原告謝常某占有使用,因此,被告宋萬福取走18萬元銀行貸款,并將爭議門市房交付給原告占有使用時(shí),原告關(guān)于房屋買賣協(xié)議中的合同義務(wù)已經(jīng)履行完畢,被告應(yīng)在原告償還完全部銀行貸款,能辦理房屋過戶登記手續(xù)時(shí)為原告辦理房屋過戶登記手續(xù)。
即使在2012年3月份,原告被限制人身自由,遲延支付銀行貸款,被告也不應(yīng)在未經(jīng)原告同意,未給原告考慮時(shí)間的情況下變更還款賬戶,直接償還剩余銀行貸款,并將爭議門市房直接收回,林口建設(shè)銀行完全可以在對(duì)爭議門市房實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情況下扣劃剩余銀行貸款。
關(guān)于被告主張?jiān)鎯斶€被告的后期借款13.8萬元,是雙方房屋買賣協(xié)議的組成部分,因被告未提供證據(jù)予以證明,本院不予支持。
被告主張?jiān)?、被告之間的買賣合同已經(jīng)解除,雙方的權(quán)利義務(wù)已經(jīng)消滅,由于被告未提供雙方之間關(guān)于爭議門市房的解除合同,又未提供證據(jù)證明被告已經(jīng)按照《中華人民共和國合同法》第九十四條 ?的規(guī)定向原告依法行使了解除權(quán),因此,被告主張雙方的房屋買賣協(xié)議已經(jīng)解除,證據(jù)不足,本院不予支持。
關(guān)于原告主張被告給付房屋租賃費(fèi)4.5萬元(2012年6月—2015年6月),根據(jù)公安局對(duì)案外人張連學(xué)的詢問筆錄,證實(shí)原告占有爭議門市房后,雖然將爭議門市房出租給張連學(xué)3年,但張連學(xué)只向原告交了一年的房屋租賃費(fèi)1.3萬元,原告未提供證據(jù)證明2012年6月張連學(xué)不承租后,此房屋一直由被告對(duì)外出租,因此關(guān)于原告的此項(xiàng)請(qǐng)求,本院不予支持。
關(guān)于被告已經(jīng)替原告償還的銀行貸款159924.09元,被告可另行向原告起訴主張權(quán)利。
綜上,依據(jù)《中華人民共和國合同法》第六十條 ?,判決如下:
被告宋萬福于本判決生效后10日內(nèi)履行與原告謝常某之間的關(guān)于林房權(quán)證林口鎮(zhèn)字第031401號(hào)房屋(建筑面積56.08平方米)的買賣協(xié)議,協(xié)助原告謝常某辦理房屋過戶登記手續(xù);
駁回原告謝常某的其他訴訟請(qǐng)求。
案件受理費(fèi)6550元,訴訟保全費(fèi)2045元,均由被告宋萬福負(fù)擔(dān)。
如不服本判決,可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi),向本院遞交上訴狀,并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本,上訴于黑龍江省牡丹江市中級(jí)人民法院。

本院認(rèn)為,被告對(duì)此組證據(jù)的形式要件沒有異議,對(duì)此組證據(jù)的形式要件本院予以采信;關(guān)于原告提出的證明問題一、二、四、六,屬于事實(shí)問題,已經(jīng)上述生效判決所確認(rèn),因此本院予以采信;由于爭議門市房未辦理房屋過戶登記手續(xù),因此,對(duì)原告提出的證明問題三,即原告對(duì)爭議門市房已經(jīng)取得所有權(quán),本院不予采信;對(duì)證明問題五,即被告通過轉(zhuǎn)租的方式將爭議門市房騙回、搶占,因原告未提供被告采用欺騙方式搶占房屋的證據(jù),此項(xiàng)證明問題,本院不予采信。
證據(jù)二,林口縣公安局詢問筆錄復(fù)印件一份,意在證明:被告自認(rèn)2012年4月將房屋收回,不是被告所述房屋處于無人管理狀態(tài)。
被告對(duì)此份證據(jù)的形式要件沒有異議,對(duì)證明問題有異議,爭議的門市房在闞曉偉不經(jīng)營后,處于棄管狀態(tài),被告才對(duì)該門市房進(jìn)行管理,后期因原告未履行還款義務(wù),構(gòu)成根本違約,雙方解除合同,被告將房屋收回,被告是合法占有該房屋。
本院認(rèn)為,被告對(duì)此份證據(jù)的形式要件沒有異議,對(duì)此份證據(jù)的形式要件本院予以采信;庭審過程中,被告自認(rèn)爭議門市房自2012年4月份由其管理,因此,原告的此項(xiàng)證明問題本院予以采信,對(duì)其他證明問題,因筆錄中未提及,本院不予采信。
證據(jù)三,中國建設(shè)銀行存折復(fù)印件二張,還款對(duì)賬單復(fù)印件四張,意在證明:原告自2008年11月30日起至2012年3月末共計(jì)償還銀行貸款6.7萬元,其中吳清和自2010年7月起至2012年3月替原告還款25300元的事實(shí)。
被告質(zhì)證稱,2012年3月之前由原告償還的銀行貸款本息,自原告被限制人身自由后,原告未償還欠款,經(jīng)銀行向被告催款后,從2012年3月開始由被告償還銀行貸款,被告償還159924.09元,通過原告提交的還款記錄不能證實(shí)其中的部分還款是吳清和償還的。
本院認(rèn)為,被告對(duì)此組證據(jù)的形式要件沒有異議,被告自認(rèn)從貸款之日起至2012年3月的全部貸款由原告償還,因此對(duì)原告證明從2008年至2012年3月末的貸款全部由原告償還本院予以采信;經(jīng)本庭對(duì)上述還款明細(xì)進(jìn)行核對(duì),原告的實(shí)際還款數(shù)額并不是6.7萬元,對(duì)原告證明的還款數(shù)額本院不予采信;同時(shí)上述證據(jù)無法證明其中的25300元貸款由吳清和償還,因此,對(duì)原告證明吳清和自2010年7月起至2012年3月替原告還款25300元的事實(shí),本院不予采信。
證據(jù)四,房產(chǎn)證復(fù)印件一份,意在證明:爭議房屋的原產(chǎn)權(quán)人為宋萬福,現(xiàn)原告要求被告履行過戶義務(wù),將爭議門市房過戶給原告謝常某。
被告對(duì)此份證據(jù)的形式要件沒有異議,對(duì)證明問題有異議,爭議房屋的所有權(quán)仍屬于被告,因原告未履行合同義務(wù),被告沒有義務(wù)協(xié)助原告辦理變更登記,因原告構(gòu)成違約,雙方合同已經(jīng)解除。
本院認(rèn)為,被告對(duì)此份證據(jù)的形式要件沒有異議,對(duì)此份證據(jù)的形式要件本院予以采信,對(duì)爭議房屋的原產(chǎn)權(quán)人為被告宋萬福被告沒有異議,本院予以采信。
證據(jù)五,林口縣公安局對(duì)張連學(xué)的詢問筆錄復(fù)印件一份,意在證明:被告稱原告被限制人身自由后,房屋處于無人看管的狀態(tài)是不真實(shí)的,張連學(xué)在詢問筆錄中可以證明被告宋萬福拿房照找張連學(xué)說房子是宋萬福本人的,因此可以證實(shí)被告以上所說的全不是真實(shí)的,也是不客觀的。
被告對(duì)此份證據(jù)的形式要件沒有異議,對(duì)證明問題有異議,此份證據(jù)與本案不具有關(guān)聯(lián)性,張連學(xué)在經(jīng)營按摩房期間因經(jīng)營不善,將房屋轉(zhuǎn)租給闞曉偉,根本不能證實(shí)被告強(qiáng)行將張連學(xué)攆走,強(qiáng)占爭議房屋。
本院認(rèn)為,被告對(duì)此份證據(jù)的形式要件沒有異議,對(duì)此份證據(jù)的形式要件本院予以采信,此份證據(jù)能夠證明爭議門市房由原告出租給張連學(xué),張連學(xué)又將爭議門市房出租給闞曉偉,對(duì)原告的其他證明問題,由于此份證據(jù)無法證實(shí),本院不予采信。
被告宋萬福為支持其答辯意見,向法庭提交證據(jù)如下:
證據(jù)一(一組),中國建設(shè)銀行個(gè)人貸款對(duì)賬單復(fù)印件三張,意在證明:原告因沒有按照雙方的約定向銀行償還貸款,在銀行向被告催繳后,被告無奈,向銀行償還貸款合計(jì)159924.09元,因原告未履行償還貸款的義務(wù),原告構(gòu)成根本違約。
原告對(duì)此組證據(jù)的形式要件沒有異議,對(duì)證明問題有異議:一、原告被限制人身自由后,被告為索取該房屋搶先向銀行還貸,其意圖就是故意造成原告所謂的違約不還貸的事實(shí),目的是為了侵占原告房屋,被告償還的借款只是一部分;二、原告對(duì)被告的房款支付義務(wù),自2008年10月已經(jīng)全部履行完畢,不存在違約行為,即使原告違約還貸,也是對(duì)借款銀行承擔(dān)違約責(zé)任,與被告沒有任何關(guān)系。
本院認(rèn)為,原告對(duì)此組證據(jù)的形式要件沒有異議,對(duì)此組證據(jù)的形式要件本院予以采信,根據(jù)貸款對(duì)賬單,對(duì)被告償還銀行貸款合計(jì)159924.09元本院予以采信,對(duì)其他證明問題,本院不予采信。
證據(jù)二(一組),供熱費(fèi)票據(jù)復(fù)印件三張,意在證明:2012年、2013年、2014年?duì)幾h房屋的供熱費(fèi)由被告交納,共計(jì)12954元。
原告對(duì)此組證據(jù)的形式要件及證明問題均沒有異議。
本院認(rèn)為,原告對(duì)此組證據(jù)沒有異議,本院予以采信。
證據(jù)三(一組),借據(jù)復(fù)印件二張,意在證明:原告與被告達(dá)成房屋抵債協(xié)議后,原告向被告借款13.8萬元,約定原告償還貸款及該筆借款后,被告方協(xié)助原告辦理房屋登記手續(xù),原告償還借款屬于雙方房屋買賣合同的所附條件,屬于房屋買賣合同的組成部分。
原告對(duì)此組證據(jù)的形式要件沒有異議,對(duì)證明問題有異議,此次借款與本案沒有關(guān)聯(lián)性,不屬于買賣合同的組成部分或者附加條款,本案是房屋買賣糾紛,并且原告付款義務(wù)與被告交付房屋義務(wù)在2008年10月已經(jīng)履行完畢,現(xiàn)原告起訴被告要求被告履行過戶義務(wù),屬于買賣合同中的后合同義務(wù),對(duì)于之后原、被告形成的任何債權(quán)債務(wù)關(guān)系都與本案無關(guān)。
本院認(rèn)為,原告對(duì)此組證據(jù)的形式要件沒有異議,對(duì)此組證據(jù)的形式要件本院予以采信,對(duì)原告另欠被告13.8萬元,已經(jīng)生效判決確認(rèn),因此,對(duì)原告另欠被告13.8萬元本院予以采信;對(duì)被告證明償還此13.8萬元為原、被告房屋買賣協(xié)議的補(bǔ)充部分,因被告未提供證據(jù)予以證明,本院不予采信。
證據(jù)四,牡丹江市中級(jí)人民法院的開庭筆錄復(fù)印件一份,意在證明:原告向被告償還借款是被告履行房屋買賣合同,協(xié)助原告辦理變更登記的前提條件。
原告認(rèn)為,證人應(yīng)當(dāng)出庭作證,證人無正當(dāng)理由未出庭作證,其證人證言不能作為證據(jù)使用,證言內(nèi)容與事實(shí)不符,而且證人證言沒有被該審法院確認(rèn)。
本院認(rèn)為,證人應(yīng)當(dāng)出庭作證,證人無正當(dāng)理由未出庭作證,對(duì)證人證言本院不予采信。
根據(jù)當(dāng)事人舉證、質(zhì)證、法庭調(diào)查及本院對(duì)上述證據(jù)的認(rèn)證意見,本院認(rèn)定本案事實(shí)如下:
2007年至2008年,被告宋萬福承建林口縣“生資樓”的建筑工程,因原告謝常某為其工程安裝塑鋼窗和鋁合金門,被告宋萬福共計(jì)欠原告謝常某工程款12.5萬元。
經(jīng)雙方協(xié)商,宋萬福用其所有的“生資樓”門市房(生資市場樓東數(shù)第四家,林房權(quán)證林口鎮(zhèn)字第031401號(hào),建筑面積56.08平方米)作價(jià)30.5萬元抵給原告謝常某,因二者之間差額款18萬元,謝常某沒有現(xiàn)金給付,經(jīng)原、被告協(xié)商,被告宋萬福以該樓房設(shè)定抵押,以其父親宋濱的名義在林口縣建行貸款18萬元給宋萬福,該銀行貸款本金及利息由原告謝常某償還。
2008年9月27日宋萬福以宋濱的名義在林口建行申請(qǐng)貸款,2008年10月7日宋萬福從林口縣建行將18萬元貸款取走。
之后被告宋萬福將門市房交付給原告謝常某管理和使用。
從2008年12月1日開始至2012年3月末,原告謝常某共計(jì)償還銀行貸款79280元。
另查明,2010年11月24日,原告謝常某兩次向被告宋萬福借款13.8萬元。
原告謝常某因犯詐騙罪于2012年2月份左右被限制人身自由,于2012年4月27日被批捕,2012年9月10日被判處有期徒刑七年六個(gè)月。
爭議門市房從原告謝常某被限制人身自由起至今由被告宋萬福占有,被告宋萬福自2013年3月末起至2014年9月9日將剩余的全部銀行貸款已結(jié)清,共計(jì)償還銀行貸款159924.09元。
本院認(rèn)為,原告謝常某與被告宋萬福之間的房屋買賣合同合法有效,雙方在口頭買賣協(xié)議達(dá)成后,應(yīng)該按照協(xié)議的約定履行合同義務(wù),原告已經(jīng)按照約定放棄了對(duì)被告所享有的12.5萬元工程款債權(quán),并按協(xié)議約定以被告父親宋濱名義用爭議門市房作為抵押向銀行申請(qǐng)了18萬元貸款,將此18萬元貸款交付給被告宋萬福使用,并在2008年12月1日開始至2012年3月末按時(shí)向中國建設(shè)銀行償還貸款。
因爭議門市房在林口建設(shè)銀行設(shè)定抵押,被告宋萬福在雙方的買賣協(xié)議達(dá)成后未為原告辦理過戶登記手續(xù),而是將爭議門市房直接交付給原告謝常某占有使用,因此,被告宋萬福取走18萬元銀行貸款,并將爭議門市房交付給原告占有使用時(shí),原告關(guān)于房屋買賣協(xié)議中的合同義務(wù)已經(jīng)履行完畢,被告應(yīng)在原告償還完全部銀行貸款,能辦理房屋過戶登記手續(xù)時(shí)為原告辦理房屋過戶登記手續(xù)。
即使在2012年3月份,原告被限制人身自由,遲延支付銀行貸款,被告也不應(yīng)在未經(jīng)原告同意,未給原告考慮時(shí)間的情況下變更還款賬戶,直接償還剩余銀行貸款,并將爭議門市房直接收回,林口建設(shè)銀行完全可以在對(duì)爭議門市房實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情況下扣劃剩余銀行貸款。
關(guān)于被告主張?jiān)鎯斶€被告的后期借款13.8萬元,是雙方房屋買賣協(xié)議的組成部分,因被告未提供證據(jù)予以證明,本院不予支持。
被告主張?jiān)?、被告之間的買賣合同已經(jīng)解除,雙方的權(quán)利義務(wù)已經(jīng)消滅,由于被告未提供雙方之間關(guān)于爭議門市房的解除合同,又未提供證據(jù)證明被告已經(jīng)按照《中華人民共和國合同法》第九十四條 ?的規(guī)定向原告依法行使了解除權(quán),因此,被告主張雙方的房屋買賣協(xié)議已經(jīng)解除,證據(jù)不足,本院不予支持。
關(guān)于原告主張被告給付房屋租賃費(fèi)4.5萬元(2012年6月—2015年6月),根據(jù)公安局對(duì)案外人張連學(xué)的詢問筆錄,證實(shí)原告占有爭議門市房后,雖然將爭議門市房出租給張連學(xué)3年,但張連學(xué)只向原告交了一年的房屋租賃費(fèi)1.3萬元,原告未提供證據(jù)證明2012年6月張連學(xué)不承租后,此房屋一直由被告對(duì)外出租,因此關(guān)于原告的此項(xiàng)請(qǐng)求,本院不予支持。
關(guān)于被告已經(jīng)替原告償還的銀行貸款159924.09元,被告可另行向原告起訴主張權(quán)利。

綜上,依據(jù)《中華人民共和國合同法》第六十條 ?,判決如下:
被告宋萬福于本判決生效后10日內(nèi)履行與原告謝常某之間的關(guān)于林房權(quán)證林口鎮(zhèn)字第031401號(hào)房屋(建筑面積56.08平方米)的買賣協(xié)議,協(xié)助原告謝常某辦理房屋過戶登記手續(xù);
駁回原告謝常某的其他訴訟請(qǐng)求。
案件受理費(fèi)6550元,訴訟保全費(fèi)2045元,均由被告宋萬福負(fù)擔(dān)。

審判長:馬達(dá)
審判員:邵明婷
審判員:高宇

書記員:秦境一

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