諶某某
周躍進(jìn)（嘉魚縣司法局魚岳法律服務(wù)所）
湖北嘉某置業(yè)有限責(zé)任公司
楊燕樓（湖北南嘉律師事務(wù)所）
楊華杰

原告諶某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，湖北省嘉魚縣人。
委托代理人周躍進(jìn)，嘉魚縣司法局魚岳法律服務(wù)所法律工作者。
被告湖北嘉某置業(yè)有限責(zé)任公司（以下簡稱嘉某公司）。住所地:武漢市武昌區(qū)體育館路特1號香格里嘉園D棟2單元11層3號。
法定代表人顧楓，該公司董事長。
委托代理人楊燕樓，湖北南嘉律師事務(wù)所律師。
委托代理人楊華杰，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，嘉魚縣人。
原告諶某某與被告嘉某公司商品房預(yù)售合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭公開開庭進(jìn)行了審理。原告諶某某的委托代理人周躍進(jìn)、被告嘉某公司的委托代理人楊燕樓、楊華杰到庭參加了訴訟，本案現(xiàn)已經(jīng)審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，被告嘉某公司取得商品房預(yù)售許可后，與原告諶某某所簽訂的《商品房買賣合同》，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為合法有效合同。關(guān)于被告逾期交房的界定，原告認(rèn)為交付房屋的時(shí)間不應(yīng)以領(lǐng)取房屋鑰匙為準(zhǔn)，應(yīng)以工程竣工備案的時(shí)間即2011年1月27日為準(zhǔn)，被告認(rèn)為交房的時(shí)間應(yīng)該以2008年11月26日交付房屋的鑰匙為準(zhǔn)。本院認(rèn)為房屋的交接應(yīng)以實(shí)際交付為準(zhǔn)，2008年11月26日原告已領(lǐng)取了該房屋鑰匙，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為實(shí)際交房時(shí)間，根據(jù)雙方《商品房買賣合同》第八條、第十一條的規(guī)定，該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格，在該房屋交接鑰匙時(shí)，雖然被告未提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書，但買受人諶某某未予拒絕交接，故該房屋的交接時(shí)間為2008年11月26日，原告認(rèn)為交接房屋的時(shí)間應(yīng)以工程竣工備案的2011年1月27日為準(zhǔn)，本院不予采信。依雙方合同約定的交房時(shí)間，被告逾期交房期間應(yīng)自2008年9月1日至2008年11月26日，共計(jì)86天，被告辯稱延期交房系不可抗力的原因造成，因此在建筑施工期間本縣遭遇雪災(zāi)、龍卷風(fēng)等災(zāi)害屬實(shí)，且經(jīng)批準(zhǔn)延長工期5個(gè)月，在此期間給原告造成的損失，依法應(yīng)予免責(zé)。且雙方簽訂的《商品房買賣合同》第八條交付期限約定:“如遇下列特殊原因，除雙方協(xié)商同意解除合同或者變更合同外出賣人可據(jù)實(shí)予以延期:1、遭遇不可抗力，且出賣人在發(fā)生之日起30日內(nèi)告知買受人的”……且交付房屋的時(shí)間在批準(zhǔn)延長工期的5個(gè)月之內(nèi)。故本院確認(rèn)被告未違反雙方當(dāng)事人《商品房買賣合同》延期交房的約定，不應(yīng)承擔(dān)支付違約金7800元的違約責(zé)任。關(guān)于被告逾期辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的違約責(zé)任問題，根據(jù)《商品房買賣合同》第十五條約定，被告應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后90日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由被告提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案，因被告的責(zé)任，原告不能在規(guī)定的期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，按下列分別處理（1）買受人退房的…（2）買受人不退房的，出賣人按已付房價(jià)款的0.1%向買受人支付違約金。本案中，被告于2008年11月26日將房屋交付給原告使用，但被告于2012年6月才通知各業(yè)主開始辦證，超過了合同約定的辦證期限，構(gòu)成違約，依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，被告應(yīng)向原告支付違約金45.08元（45084元×0.1%）。依照《中華人民共和國合同法》第四十四條 ?、第一百一十四條 ?、第一百一十七條 ?、第一百三十三條 ?，最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十一條第一款、《中華人民共和國民事訴訟法》第十三條 ?、第一百四十二條 ?的規(guī)定，判決如下:
一、被告湖北嘉某置業(yè)有限公司應(yīng)向原告諶某某支付逾期辦證的違約金45.08元；
駁回原告諶某某的其他訴訟請求。
案件受理費(fèi)200元由被告負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在本判決書送達(dá)之日起十五內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省咸寧市中級人民法院。上訴人應(yīng)在提交上訴狀時(shí)，根據(jù)不服本判決的上訴請求數(shù)額及《訴訟費(fèi)用交納辦法》第十三條 ?第一款 ?的規(guī)定預(yù)交上訴案件受理費(fèi)。湖北省咸寧市中級人民法院訴訟費(fèi)專戶名稱:上訴費(fèi)；開戶行:中國農(nóng)業(yè)銀行咸寧溫泉支行；賬號:17-680501040008389-222。上訴人在上訴期滿后七日內(nèi)仍未預(yù)交訴訟費(fèi)用的，按自動(dòng)撤回上訴處理。

本院認(rèn)為，被告嘉某公司取得商品房預(yù)售許可后，與原告諶某某所簽訂的《商品房買賣合同》，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為合法有效合同。關(guān)于被告逾期交房的界定，原告認(rèn)為交付房屋的時(shí)間不應(yīng)以領(lǐng)取房屋鑰匙為準(zhǔn)，應(yīng)以工程竣工備案的時(shí)間即2011年1月27日為準(zhǔn)，被告認(rèn)為交房的時(shí)間應(yīng)該以2008年11月26日交付房屋的鑰匙為準(zhǔn)。本院認(rèn)為房屋的交接應(yīng)以實(shí)際交付為準(zhǔn)，2008年11月26日原告已領(lǐng)取了該房屋鑰匙，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為實(shí)際交房時(shí)間，根據(jù)雙方《商品房買賣合同》第八條、第十一條的規(guī)定，該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格，在該房屋交接鑰匙時(shí)，雖然被告未提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書，但買受人諶某某未予拒絕交接，故該房屋的交接時(shí)間為2008年11月26日，原告認(rèn)為交接房屋的時(shí)間應(yīng)以工程竣工備案的2011年1月27日為準(zhǔn)，本院不予采信。依雙方合同約定的交房時(shí)間，被告逾期交房期間應(yīng)自2008年9月1日至2008年11月26日，共計(jì)86天，被告辯稱延期交房系不可抗力的原因造成，因此在建筑施工期間本縣遭遇雪災(zāi)、龍卷風(fēng)等災(zāi)害屬實(shí)，且經(jīng)批準(zhǔn)延長工期5個(gè)月，在此期間給原告造成的損失，依法應(yīng)予免責(zé)。且雙方簽訂的《商品房買賣合同》第八條交付期限約定:“如遇下列特殊原因，除雙方協(xié)商同意解除合同或者變更合同外出賣人可據(jù)實(shí)予以延期:1、遭遇不可抗力，且出賣人在發(fā)生之日起30日內(nèi)告知買受人的”……且交付房屋的時(shí)間在批準(zhǔn)延長工期的5個(gè)月之內(nèi)。故本院確認(rèn)被告未違反雙方當(dāng)事人《商品房買賣合同》延期交房的約定，不應(yīng)承擔(dān)支付違約金7800元的違約責(zé)任。關(guān)于被告逾期辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的違約責(zé)任問題，根據(jù)《商品房買賣合同》第十五條約定，被告應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后90日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由被告提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案，因被告的責(zé)任，原告不能在規(guī)定的期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，按下列分別處理（1）買受人退房的…（2）買受人不退房的，出賣人按已付房價(jià)款的0.1%向買受人支付違約金。本案中，被告于2008年11月26日將房屋交付給原告使用，但被告于2012年6月才通知各業(yè)主開始辦證，超過了合同約定的辦證期限，構(gòu)成違約，依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，被告應(yīng)向原告支付違約金45.08元（45084元×0.1%）。依照《中華人民共和國合同法》第四十四條 ?、第一百一十四條 ?、第一百一十七條 ?、第一百三十三條 ?，最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十一條第一款、《中華人民共和國民事訴訟法》第十三條 ?、第一百四十二條 ?的規(guī)定，判決如下:

一、被告湖北嘉某置業(yè)有限公司應(yīng)向原告諶某某支付逾期辦證的違約金45.08元；
駁回原告諶某某的其他訴訟請求。
案件受理費(fèi)200元由被告負(fù)擔(dān)。

審判長：呂凱
審判員：楊緒文
審判員：劉曉地

書記員：耿亮