談杏紅
劉昕（湖北佳成律師事務(wù)所）
通山縣福某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司
陳曉伍
徐唐早（湖北自成律師事務(wù)所）

上訴人（原審被告）:談杏紅。
委托代理人:劉昕，湖北佳成律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審原告）:通山縣福某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司。
法定代表人:黃地平，系該公司經(jīng)理。
委托代理人:陳曉伍，系該公司副經(jīng)理。
委托代理人:徐唐早，湖北自成律師事務(wù)所律師。
上訴人談杏紅因與被上訴人通山縣福某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)通山福某公司）房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛一案，不服湖北省通山縣人民法院（2014）鄂通山民二初字第166號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。
被上訴人通山福某公司辯稱(chēng):1.鄒建營(yíng)在一審第一次開(kāi)庭時(shí)并非作為證人旁聽(tīng)。因談杏紅提供第二份合同作為反駁證據(jù)，在第二次庭審中鄒建營(yíng)才作為證人出庭作證，證人對(duì)作證的事實(shí)未違反證人不得旁聽(tīng)法庭審理的規(guī)定。證人鄒建營(yíng)、朱望先雖是通山福某公司的員工，但法律并未規(guī)定其不能作為證人，且其證明的事實(shí)與第一份合同內(nèi)容相符，也是客觀事實(shí)，一審予以采信于法有據(jù)。2.本案前后兩份合同內(nèi)容截然不同，第一份合同購(gòu)買(mǎi)的是104、117、108三個(gè)門(mén)檔，面積為128.02平方米，總價(jià)款35.3萬(wàn)元，減去談杏紅已支付的21.8萬(wàn)元，還下欠13.5萬(wàn)元。第二份合同購(gòu)買(mǎi)的是104、117兩間住宅，面積為94.62平方米，單價(jià)為2055.92元／平方米，總價(jià)款為20萬(wàn)元。兩份合同的價(jià)款、房屋使用性質(zhì)、面積均不同，被上訴人依第一份合同主張權(quán)利，談杏紅也認(rèn)可第一份合同是真實(shí)的，故一審判決談杏紅支付下欠房款及利息并無(wú)不當(dāng)。證人已證實(shí)簽訂第二份合同是為了方便談杏紅辦理住房公積金貸款，幫助其解決本案房屋的欠款問(wèn)題，第二份合同內(nèi)容不是雙方真實(shí)意思表示。談杏紅用第二份合同貸款的事實(shí)也佐證了證人的證言。此外，談杏紅不僅按第一份合同履行了部分付款義務(wù)，還依據(jù)第一份合同占有了104、117、108三個(gè)門(mén)檔。因此，第一份合同是雙方真實(shí)履行的合同，第二份合同是為了幫助談杏紅辦理公積金貸款的虛擬合同。3.被上訴人主張談杏紅償還欠款13.5萬(wàn)元是正確的，起訴狀將房屋價(jià)款寫(xiě)成33.5萬(wàn)元是失誤，被上訴人已提供證據(jù)證明購(gòu)房款總額為35.3萬(wàn)元，談杏紅已償還21.8萬(wàn)元，下欠13.5萬(wàn)元，故一審判決正確。4.談杏紅稱(chēng)本案房屋存在質(zhì)量問(wèn)題沒(méi)有證據(jù)證明，本案房屋已經(jīng)過(guò)驗(yàn)收合格。雙方簽訂的第一份合同合法有效，談杏紅應(yīng)依合同約定履行付款義務(wù)并承擔(dān)違約責(zé)任。綜上，一審認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，上訴人的上訴理由不能成立，請(qǐng)求二審駁回上訴，維持原判。
二審過(guò)程中，談杏紅向本院提交了一份水木清華樓盤(pán)部分居民簽名向通山縣人民政府反映情況的書(shū)面材料。欲證明其所購(gòu)買(mǎi)的商品房一樓在通羊河漲水時(shí)化糞池的水從衛(wèi)生間便池及地漏中倒溢，影響居住生活，房屋存在質(zhì)量問(wèn)題。
通山福某公司質(zhì)證認(rèn)為，這份證據(jù)相當(dāng)于證人證言，但證人未出庭作證，無(wú)法核實(shí)簽名人員的真實(shí)身份。本案的房屋是經(jīng)過(guò)相關(guān)部門(mén)驗(yàn)收合格后出賣(mài)的，上訴人提供的證據(jù)不能證明其所購(gòu)買(mǎi)的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，上訴人在一審時(shí)也沒(méi)有對(duì)房屋質(zhì)量問(wèn)題提出反訴，故該證據(jù)與本案無(wú)關(guān)聯(lián)性。
本院認(rèn)為，談杏紅提供的證據(jù)通山福某公司不予認(rèn)可，且證人未出庭作證，通山縣人民政府及相關(guān)職能部門(mén)亦未對(duì)談杏紅等人反映的情況作出書(shū)面回復(fù)或處理意見(jiàn)。故該證據(jù)不足以證明其證明對(duì)象，談杏紅今后如有證據(jù)證明房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，可另行主張權(quán)利。
二審經(jīng)審理查明，一審認(rèn)定的事實(shí)正確，二審繼續(xù)予以認(rèn)定。
本院認(rèn)為:1.通山福某公司與談杏紅于2012年12月26日、2014年3月21日簽訂了兩份購(gòu)房合同。第一份購(gòu)房合同所購(gòu)房屋為104、117、108三間門(mén)檔，在簽訂第一份購(gòu)房合同后，通山福某公司向談杏紅交付了104、117、108三間房屋。談杏紅共支付了21.8萬(wàn)元購(gòu)房款，并對(duì)三間房屋進(jìn)行了裝修，占有、使用至今。且三間房屋位于樓房的第一層，面臨公路，合同注明的用途為商鋪，實(shí)事上談杏紅亦將108房作商鋪使用。第二份合同所購(gòu)房屋為104、117兩間，用途為住宅。從常識(shí)分析，在雙方簽訂第二份合同之前，第一份合同是合法有效的，雙方亦進(jìn)行了履行。假如雙方要解除第一份合同，重新簽訂第二份合同，必然會(huì)針對(duì)第一份合同解除后涉及的違約責(zé)任承擔(dān)、如何返還財(cái)產(chǎn)和價(jià)款等問(wèn)題進(jìn)行協(xié)商處理，尤其是談杏紅對(duì)三間房屋進(jìn)行了裝修的情況下，雙方更應(yīng)該對(duì)返還財(cái)產(chǎn)的時(shí)間及方式作出明確約定。且通山福某公司及談杏紅均當(dāng)庭確認(rèn)，本案的104、117、108三間房屋只能整體出售給一戶(hù)，不宜分割后出售給兩戶(hù)。108房的門(mén)店價(jià)值相對(duì)較高，而且是104、117號(hào)房屋出入的必然通道。假設(shè)按談杏紅陳述，因?yàn)槿g房屋的總價(jià)太高，其無(wú)力付清尾款，雙方協(xié)商變更第一份合同，簽訂的第二份合同才是雙方真實(shí)意思表示，那么談杏紅不再購(gòu)買(mǎi)108房之后，其占有的108房何時(shí)退出？裝修費(fèi)用如何處理？多付的1.8萬(wàn)元何時(shí)退款？尤其是談杏紅購(gòu)買(mǎi)的104、117房如何出入？這些問(wèn)題均無(wú)法回避。而且在這種假設(shè)成立的情況下，談杏紅已經(jīng)付清了104、117號(hào)房屋價(jià)款，再辦理住房公積金按揭貸款已無(wú)必要。且通山福某公司不會(huì)為了遲延退回談杏紅多付的1.8萬(wàn)元購(gòu)房款而甘愿讓談杏紅長(zhǎng)期占用108號(hào)門(mén)店，兩者的價(jià)值差距太大，不符合日常生活經(jīng)驗(yàn)規(guī)則。故此，對(duì)簽訂第二份合同的目的及當(dāng)時(shí)的真實(shí)情況，談杏紅的解釋不符合生活常識(shí)，通山福某公司的解釋符合常理。一審時(shí)通山福某公司提供的證人鄒建營(yíng)、朱望先雖然是其員工，但其并非不能作為證人，第一次庭審時(shí)談杏紅提交第二份購(gòu)房合同反駁通山福某公司起訴所依據(jù)的第一份購(gòu)房合同，故在第二次庭審中鄒建營(yíng)作為簽訂第二份合同時(shí)的經(jīng)辦人員出庭作證，鄒建營(yíng)并未旁聽(tīng)第二次庭審，法院并不能否定其證人身份?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第六十四條 ?規(guī)定:審判人員應(yīng)當(dāng)依照法定程序，全面、客觀地審核證據(jù)，依據(jù)法律的規(guī)定，遵循法官職業(yè)道德，運(yùn)用邏輯推理和日常生活經(jīng)驗(yàn)，對(duì)證據(jù)有無(wú)證明力和證明力大小獨(dú)立進(jìn)行判斷，并公開(kāi)判斷的理由和結(jié)果。第六十九條 ?第（二）規(guī)定:下列證據(jù)不能單獨(dú)作為認(rèn)定案件事實(shí)的依據(jù):（二）與一方當(dāng)事人或者其代理人有利害關(guān)系的證人出具的證言。一審認(rèn)定雙方簽訂的第一份合同真實(shí)有效，是雙方實(shí)際履行的合同。雙方于2014年3月21日簽訂了第二份購(gòu)房合同不是雙方真實(shí)履行的合同，而是為了方便談杏紅辦理住房公積金貸款，付清下欠購(gòu)房款，第二份合同內(nèi)容并非雙方真實(shí)意思表示。上述認(rèn)定并非單獨(dú)采信證人證言，而是結(jié)合兩份購(gòu)房合同的內(nèi)容，本案三間房屋的結(jié)構(gòu)及談杏紅占有使用三間房屋的真實(shí)情況，談杏紅在簽訂第二份合同后確實(shí)辦理了按揭貸款 ?等情況，全面、客觀地審核全案證據(jù)，運(yùn)用邏輯推理和日常生活經(jīng)驗(yàn)，對(duì)證據(jù)效力綜合分析后作出的判斷。一審對(duì)兩份合同效力的認(rèn)定符合證據(jù)規(guī)則的規(guī)定，二審繼續(xù)予以認(rèn)定。2.在通山福某公司與談杏紅于2012年12月26日簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》中，在商品房總價(jià)款條款中約定商品房總價(jià)款為35.3萬(wàn)元。在付款方式條款中約定“余款壹拾叁萬(wàn)伍千元整于2013年12月20日前付清”，但將“壹拾叁萬(wàn)伍千元整”用筆劃掉了，而且談杏紅持有的合同復(fù)印中約定商品房總價(jià)款也為35.3萬(wàn)元，付款方式中余款后面的“壹拾叁萬(wàn)伍千元整”也用筆劃掉了。故不能以合同付款方式條款中被劃掉的數(shù)額來(lái)否定合同商品房總價(jià)款條款的效力。在一審起訴狀中，通山福某公司的訴訟請(qǐng)求為:判令談杏紅向通山福某公司給付購(gòu)房款13.5萬(wàn)元及欠款利息1.5萬(wàn)元，合計(jì)15萬(wàn)元。在事實(shí)與理由部分陳述，商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定房屋價(jià)款為33.5萬(wàn)元，談杏紅已付20萬(wàn)元，下欠13.5萬(wàn)元。但在一審第一次庭審中（一審卷宗77頁(yè)），通山福某公司當(dāng)庭陳述房屋按套計(jì)算總價(jià)款為35.3萬(wàn)元，并提供了商品房買(mǎi)賣(mài)合同予以證實(shí)。且談杏紅對(duì)該商品房買(mǎi)賣(mài)合同的真實(shí)性并無(wú)異議，只是主張第一份合同內(nèi)容被后來(lái)簽訂的第二份合同變更?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第七十四條 ?規(guī)定:訴訟過(guò)程中，當(dāng)事人在起訴狀、答辯狀、陳述及其委托代理人的代理詞中承認(rèn)的對(duì)己方不利的事實(shí)和認(rèn)可的證據(jù)，人民法院應(yīng)當(dāng)予以確認(rèn)，但當(dāng)事人反悔并有相反證據(jù)足以推翻的除外。故可以認(rèn)定通山福某公司對(duì)起訴狀中陳述的房屋價(jià)款反悔并有相反證據(jù)足以推翻。一審認(rèn)定通山福某公司與談杏紅2012年12月26日簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定商品房總價(jià)款35.3萬(wàn)元并無(wú)不當(dāng)。根據(jù)該合同第七條 ?第1項(xiàng) ?約定，一審判決談杏紅支付下欠的購(gòu)房款13.5萬(wàn)元并從2013年12月21日起至本判決確定履行期限屆滿之日止按日萬(wàn)分之二點(diǎn)一的利率計(jì)算利息，符合雙方的約定及法律規(guī)定，并未加重談杏紅的違約責(zé)任。
綜上，一審認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，實(shí)體處理并無(wú)不當(dāng)。上訴人談杏紅的上訴理由不能成立，依法不予支持。上訴人主張其購(gòu)買(mǎi)的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題的證據(jù)亦不充分，以后如有證據(jù)，可根據(jù)合同約定或法律規(guī)定另行主張權(quán)利。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（一）項(xiàng) ?之規(guī)定，判決如下:
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)3300元，由談杏紅負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

本院認(rèn)為:1.通山福某公司與談杏紅于2012年12月26日、2014年3月21日簽訂了兩份購(gòu)房合同。第一份購(gòu)房合同所購(gòu)房屋為104、117、108三間門(mén)檔，在簽訂第一份購(gòu)房合同后，通山福某公司向談杏紅交付了104、117、108三間房屋。談杏紅共支付了21.8萬(wàn)元購(gòu)房款，并對(duì)三間房屋進(jìn)行了裝修，占有、使用至今。且三間房屋位于樓房的第一層，面臨公路，合同注明的用途為商鋪，實(shí)事上談杏紅亦將108房作商鋪使用。第二份合同所購(gòu)房屋為104、117兩間，用途為住宅。從常識(shí)分析，在雙方簽訂第二份合同之前，第一份合同是合法有效的，雙方亦進(jìn)行了履行。假如雙方要解除第一份合同，重新簽訂第二份合同，必然會(huì)針對(duì)第一份合同解除后涉及的違約責(zé)任承擔(dān)、如何返還財(cái)產(chǎn)和價(jià)款等問(wèn)題進(jìn)行協(xié)商處理，尤其是談杏紅對(duì)三間房屋進(jìn)行了裝修的情況下，雙方更應(yīng)該對(duì)返還財(cái)產(chǎn)的時(shí)間及方式作出明確約定。且通山福某公司及談杏紅均當(dāng)庭確認(rèn)，本案的104、117、108三間房屋只能整體出售給一戶(hù)，不宜分割后出售給兩戶(hù)。108房的門(mén)店價(jià)值相對(duì)較高，而且是104、117號(hào)房屋出入的必然通道。假設(shè)按談杏紅陳述，因?yàn)槿g房屋的總價(jià)太高，其無(wú)力付清尾款，雙方協(xié)商變更第一份合同，簽訂的第二份合同才是雙方真實(shí)意思表示，那么談杏紅不再購(gòu)買(mǎi)108房之后，其占有的108房何時(shí)退出？裝修費(fèi)用如何處理？多付的1.8萬(wàn)元何時(shí)退款？尤其是談杏紅購(gòu)買(mǎi)的104、117房如何出入？這些問(wèn)題均無(wú)法回避。而且在這種假設(shè)成立的情況下，談杏紅已經(jīng)付清了104、117號(hào)房屋價(jià)款，再辦理住房公積金按揭貸款已無(wú)必要。且通山福某公司不會(huì)為了遲延退回談杏紅多付的1.8萬(wàn)元購(gòu)房款而甘愿讓談杏紅長(zhǎng)期占用108號(hào)門(mén)店，兩者的價(jià)值差距太大，不符合日常生活經(jīng)驗(yàn)規(guī)則。故此，對(duì)簽訂第二份合同的目的及當(dāng)時(shí)的真實(shí)情況，談杏紅的解釋不符合生活常識(shí)，通山福某公司的解釋符合常理。一審時(shí)通山福某公司提供的證人鄒建營(yíng)、朱望先雖然是其員工，但其并非不能作為證人，第一次庭審時(shí)談杏紅提交第二份購(gòu)房合同反駁通山福某公司起訴所依據(jù)的第一份購(gòu)房合同，故在第二次庭審中鄒建營(yíng)作為簽訂第二份合同時(shí)的經(jīng)辦人員出庭作證，鄒建營(yíng)并未旁聽(tīng)第二次庭審，法院并不能否定其證人身份?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第六十四條 ?規(guī)定:審判人員應(yīng)當(dāng)依照法定程序，全面、客觀地審核證據(jù)，依據(jù)法律的規(guī)定，遵循法官職業(yè)道德，運(yùn)用邏輯推理和日常生活經(jīng)驗(yàn)，對(duì)證據(jù)有無(wú)證明力和證明力大小獨(dú)立進(jìn)行判斷，并公開(kāi)判斷的理由和結(jié)果。第六十九條 ?第（二）規(guī)定:下列證據(jù)不能單獨(dú)作為認(rèn)定案件事實(shí)的依據(jù):（二）與一方當(dāng)事人或者其代理人有利害關(guān)系的證人出具的證言。一審認(rèn)定雙方簽訂的第一份合同真實(shí)有效，是雙方實(shí)際履行的合同。雙方于2014年3月21日簽訂了第二份購(gòu)房合同不是雙方真實(shí)履行的合同，而是為了方便談杏紅辦理住房公積金貸款，付清下欠購(gòu)房款，第二份合同內(nèi)容并非雙方真實(shí)意思表示。上述認(rèn)定并非單獨(dú)采信證人證言，而是結(jié)合兩份購(gòu)房合同的內(nèi)容，本案三間房屋的結(jié)構(gòu)及談杏紅占有使用三間房屋的真實(shí)情況，談杏紅在簽訂第二份合同后確實(shí)辦理了按揭貸款 ?等情況，全面、客觀地審核全案證據(jù)，運(yùn)用邏輯推理和日常生活經(jīng)驗(yàn)，對(duì)證據(jù)效力綜合分析后作出的判斷。一審對(duì)兩份合同效力的認(rèn)定符合證據(jù)規(guī)則的規(guī)定，二審繼續(xù)予以認(rèn)定。2.在通山福某公司與談杏紅于2012年12月26日簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》中，在商品房總價(jià)款條款中約定商品房總價(jià)款為35.3萬(wàn)元。在付款方式條款中約定“余款壹拾叁萬(wàn)伍千元整于2013年12月20日前付清”，但將“壹拾叁萬(wàn)伍千元整”用筆劃掉了，而且談杏紅持有的合同復(fù)印中約定商品房總價(jià)款也為35.3萬(wàn)元，付款方式中余款后面的“壹拾叁萬(wàn)伍千元整”也用筆劃掉了。故不能以合同付款方式條款中被劃掉的數(shù)額來(lái)否定合同商品房總價(jià)款條款的效力。在一審起訴狀中，通山福某公司的訴訟請(qǐng)求為:判令談杏紅向通山福某公司給付購(gòu)房款13.5萬(wàn)元及欠款利息1.5萬(wàn)元，合計(jì)15萬(wàn)元。在事實(shí)與理由部分陳述，商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定房屋價(jià)款為33.5萬(wàn)元，談杏紅已付20萬(wàn)元，下欠13.5萬(wàn)元。但在一審第一次庭審中（一審卷宗77頁(yè)），通山福某公司當(dāng)庭陳述房屋按套計(jì)算總價(jià)款為35.3萬(wàn)元，并提供了商品房買(mǎi)賣(mài)合同予以證實(shí)。且談杏紅對(duì)該商品房買(mǎi)賣(mài)合同的真實(shí)性并無(wú)異議，只是主張第一份合同內(nèi)容被后來(lái)簽訂的第二份合同變更。《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第七十四條 ?規(guī)定:訴訟過(guò)程中，當(dāng)事人在起訴狀、答辯狀、陳述及其委托代理人的代理詞中承認(rèn)的對(duì)己方不利的事實(shí)和認(rèn)可的證據(jù)，人民法院應(yīng)當(dāng)予以確認(rèn)，但當(dāng)事人反悔并有相反證據(jù)足以推翻的除外。故可以認(rèn)定通山福某公司對(duì)起訴狀中陳述的房屋價(jià)款反悔并有相反證據(jù)足以推翻。一審認(rèn)定通山福某公司與談杏紅2012年12月26日簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定商品房總價(jià)款35.3萬(wàn)元并無(wú)不當(dāng)。根據(jù)該合同第七條 ?第1項(xiàng) ?約定，一審判決談杏紅支付下欠的購(gòu)房款13.5萬(wàn)元并從2013年12月21日起至本判決確定履行期限屆滿之日止按日萬(wàn)分之二點(diǎn)一的利率計(jì)算利息，符合雙方的約定及法律規(guī)定，并未加重談杏紅的違約責(zé)任。
綜上，一審認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，實(shí)體處理并無(wú)不當(dāng)。上訴人談杏紅的上訴理由不能成立，依法不予支持。上訴人主張其購(gòu)買(mǎi)的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題的證據(jù)亦不充分，以后如有證據(jù)，可根據(jù)合同約定或法律規(guī)定另行主張權(quán)利。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（一）項(xiàng) ?之規(guī)定，判決如下:

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)3300元，由談杏紅負(fù)擔(dān)。

審判長(zhǎng)：胡應(yīng)文
審判員：孫蘭
審判員：陳繼高

書(shū)記員：章婷