談建新
文奇（湖北丁在元律師事務(wù)所）
湖北松滋信達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
黃和清（湖北今天律師事務(wù)所）
何瑾（湖北今天律師事務(wù)所）

原告談建新。
委托代理人文奇，湖北丁在元律師事務(wù)所律師。
被告湖北松滋信達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱信達(dá)公司）。
法定代表人項韶軍，信達(dá)公司總經(jīng)理。
委托代理人黃和清、何瑾，湖北今天律師事務(wù)所律師。
原告談建新訴被告信達(dá)公司商品房銷售合同糾紛一案，本院于2015年4月7日立案受理后，被告信達(dá)公司在答辯期間對本案管轄權(quán)提出異議，本院經(jīng)審查作出（2015）鄂松滋民初字00552號民事裁定書，依法駁回了被告信達(dá)公司對本案提出的管轄權(quán)異議，被告信達(dá)公司不服本院裁定，向荊州市中級人民法院提起上訴，荊州市中級人民法院經(jīng)審查作出裁定:駁回上訴，維持原裁定。本案依法適用簡易程序，由審判員鄭軍模獨任審判，因案情復(fù)雜，本案轉(zhuǎn)為普通程序?qū)徖?，組成由審判員胡敏任審判長，審判員鄭軍模、人民陪審員張小林參加的合議庭，于2015年8月20日公開開庭進(jìn)行了審理。原告委托代理人文奇，被告委托代理人黃和清、何瑾到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為:本案審理的商品房銷售合同糾紛，原、被告爭議的焦點是被告在履行合同過程中是否存在違約行為，雙方簽訂的商品房銷售合同是否達(dá)到解除條件。
原、被告簽訂的《商品房買賣合同》及《商品房買賣合同》補(bǔ)充協(xié)議已成立并生效，根據(jù)《商品房買賣合同》第八條交付期限約定，“出賣人應(yīng)當(dāng)在2014年12月1日前，依照國家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將具備該商品房經(jīng)驗收合格，并符合本合同約定的商品房交付買受人使用?！北景钢?，被告達(dá)到具備商品房經(jīng)驗收合格條件是2015年3月16日，從形式上看被告存在逾期交房105天，符合合同第九條出賣人逾期交房的違約責(zé)任約定:“逾期超過60日后，買受人有權(quán)解除合同本”。但合同第八條約定了出賣人可以予以延期的例外情形，合同補(bǔ)充協(xié)議對第八條房屋交付的解釋:因政府部門有關(guān)機(jī)構(gòu)的行政行為而導(dǎo)致的延誤，出賣人可以免責(zé)。本案中被告峻工驗收的申報手續(xù)均在雙方合同約定的履行期間內(nèi)，即使行政機(jī)關(guān)對被告申報的建設(shè)工程存在審核驗收遲延，根據(jù)上述合同約定仍然排除了出賣人的責(zé)任，而補(bǔ)充協(xié)議解釋的排除出賣人的責(zé)任是對合同第八條關(guān)于延期交付的約定。所以，原告不能據(jù)此要求解除合同。從合同實際履行來看，被告達(dá)到行政機(jī)關(guān)交房條件的時間雖然超過了原、被告約定解除合同的最后期限45天，然而，原告簽訂合同的目的是為了取得具有居住使用價值的房屋，被告簽訂合同的目的是為了通過房屋的建設(shè)及銷售獲得相應(yīng)的商業(yè)利益。但本案交易標(biāo)的物是一種特殊的商品即房屋，存在生產(chǎn)周期長、涉及部門多等特點。雙方簽訂合同后，原告除支付首付款外，對下余房款在銀行辦理了抵押按揭貸款；被告為履行合同而完成了相應(yīng)的建設(shè)工程，且在本案訴訟前已具備合同約定的交房條件，原告的合同目的完全能夠?qū)崿F(xiàn)。本院據(jù)此認(rèn)定，被告在履行合同中雖有逾期交房的情形，但不夠成根本違約。為促進(jìn)交易進(jìn)行，維護(hù)誠實信用的市場發(fā)展，本院對原告解除商品房買賣合同的請求不予支持。關(guān)于原告主張因行政機(jī)關(guān)的行政行為而導(dǎo)致的延誤（交付）情況發(fā)生時，出賣人應(yīng)當(dāng)在發(fā)生之日起30日內(nèi)通知買受人，由于出賣人未履行通知義務(wù)，所以補(bǔ)充協(xié)議約定的因行政行為導(dǎo)致延誤免責(zé)的約定無效。對此，本院認(rèn)為雙方約定的通知義務(wù)對出賣方而言系合同的附隨義務(wù)，在本案中對雙方的權(quán)利義務(wù)并不產(chǎn)生實質(zhì)性的影響。
關(guān)于原告各項損失的確定。首先，被告對其建設(shè)工程向松滋市規(guī)劃設(shè)計院提交申請單體驗收，及信達(dá)森·林公館的建設(shè)、勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理單位對建設(shè)工程進(jìn)行的峻工驗收均在合同履行期內(nèi)，但行政機(jī)關(guān)對該工程的審核驗收超過了合同約定履行期限。其次，雖然合同中約定的交房條件是“該商品房經(jīng)驗收合格”，而合同實際履行過程中存在兩次驗收，證明合同中約定的交房條件并不明確。對此，本院認(rèn)為合同履行過程中存在兩次驗收的實際情況，但兩次驗收的參與人及主體不一致，對于合同一方的買受人而言，其行政機(jī)關(guān)組織的審核驗收更具有證明效力，更能體現(xiàn)公平維護(hù)買受人的合法權(quán)益，本院據(jù)此確認(rèn)被告在履行合同過程中存在延期交付的行為。最后，原、被告簽訂的《商品房買賣合同》及《商品房買賣合同》補(bǔ)充協(xié)議是對出賣人逾期交房的免責(zé)約定，其協(xié)議的真實意思應(yīng)理解為當(dāng)出現(xiàn)行政機(jī)關(guān)的行政行為導(dǎo)致延期交付情況下出賣人可以據(jù)實延期，即免除解除合同責(zé)任，但上述約定并不及于《商品房買賣合同》第九條違約責(zé)任條款中對支付違約金的約定。所以，原告請求被告賠償逾期交房違約金于法有據(jù)，予以支持。根據(jù)合同第九條出賣人逾期交房的違約責(zé)任約定:合同繼續(xù)履行，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房屋價款萬分之一的違約金為6515.50元。原告其他訴訟請求均于法無據(jù)，本院不予支持，應(yīng)予駁回。據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第六條 ?、第八條 ?、第一百零七條 ?、第一百一十四條 ?之規(guī)定，判決如下:
一、由被告信達(dá)公司賠償原告談建新違約金6515.50元，于本判決生效后五日內(nèi)履行。
二、駁回原告談建新其他訴訟請求。
如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費10200元，由原告談建新負(fù)擔(dān)8200元，被告信達(dá)公司負(fù)擔(dān)2000元。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省荊州市中級人民法院。上訴人應(yīng)在提交上訴狀時按照不服一審判決部分的上訴請求數(shù)額及《訴訟費用交納辦法》第十三條 ?第一款 ?的規(guī)定，預(yù)交上訴案件受理費，款匯湖北省荊州市中級人民法院，帳號:1730，開戶銀行:中國農(nóng)業(yè)銀行荊州市長江大學(xué)支行。上訴人在上訴期滿后七日內(nèi)仍未預(yù)交訴訟費用的，按自動撤回上訴處理。

本院認(rèn)為:本案審理的商品房銷售合同糾紛，原、被告爭議的焦點是被告在履行合同過程中是否存在違約行為，雙方簽訂的商品房銷售合同是否達(dá)到解除條件。
原、被告簽訂的《商品房買賣合同》及《商品房買賣合同》補(bǔ)充協(xié)議已成立并生效，根據(jù)《商品房買賣合同》第八條交付期限約定，“出賣人應(yīng)當(dāng)在2014年12月1日前，依照國家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將具備該商品房經(jīng)驗收合格，并符合本合同約定的商品房交付買受人使用?！北景钢校桓孢_(dá)到具備商品房經(jīng)驗收合格條件是2015年3月16日，從形式上看被告存在逾期交房105天，符合合同第九條出賣人逾期交房的違約責(zé)任約定:“逾期超過60日后，買受人有權(quán)解除合同本”。但合同第八條約定了出賣人可以予以延期的例外情形，合同補(bǔ)充協(xié)議對第八條房屋交付的解釋:因政府部門有關(guān)機(jī)構(gòu)的行政行為而導(dǎo)致的延誤，出賣人可以免責(zé)。本案中被告峻工驗收的申報手續(xù)均在雙方合同約定的履行期間內(nèi)，即使行政機(jī)關(guān)對被告申報的建設(shè)工程存在審核驗收遲延，根據(jù)上述合同約定仍然排除了出賣人的責(zé)任，而補(bǔ)充協(xié)議解釋的排除出賣人的責(zé)任是對合同第八條關(guān)于延期交付的約定。所以，原告不能據(jù)此要求解除合同。從合同實際履行來看，被告達(dá)到行政機(jī)關(guān)交房條件的時間雖然超過了原、被告約定解除合同的最后期限45天，然而，原告簽訂合同的目的是為了取得具有居住使用價值的房屋，被告簽訂合同的目的是為了通過房屋的建設(shè)及銷售獲得相應(yīng)的商業(yè)利益。但本案交易標(biāo)的物是一種特殊的商品即房屋，存在生產(chǎn)周期長、涉及部門多等特點。雙方簽訂合同后，原告除支付首付款外，對下余房款在銀行辦理了抵押按揭貸款；被告為履行合同而完成了相應(yīng)的建設(shè)工程，且在本案訴訟前已具備合同約定的交房條件，原告的合同目的完全能夠?qū)崿F(xiàn)。本院據(jù)此認(rèn)定，被告在履行合同中雖有逾期交房的情形，但不夠成根本違約。為促進(jìn)交易進(jìn)行，維護(hù)誠實信用的市場發(fā)展，本院對原告解除商品房買賣合同的請求不予支持。關(guān)于原告主張因行政機(jī)關(guān)的行政行為而導(dǎo)致的延誤（交付）情況發(fā)生時，出賣人應(yīng)當(dāng)在發(fā)生之日起30日內(nèi)通知買受人，由于出賣人未履行通知義務(wù)，所以補(bǔ)充協(xié)議約定的因行政行為導(dǎo)致延誤免責(zé)的約定無效。對此，本院認(rèn)為雙方約定的通知義務(wù)對出賣方而言系合同的附隨義務(wù)，在本案中對雙方的權(quán)利義務(wù)并不產(chǎn)生實質(zhì)性的影響。
關(guān)于原告各項損失的確定。首先，被告對其建設(shè)工程向松滋市規(guī)劃設(shè)計院提交申請單體驗收，及信達(dá)森·林公館的建設(shè)、勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理單位對建設(shè)工程進(jìn)行的峻工驗收均在合同履行期內(nèi)，但行政機(jī)關(guān)對該工程的審核驗收超過了合同約定履行期限。其次，雖然合同中約定的交房條件是“該商品房經(jīng)驗收合格”，而合同實際履行過程中存在兩次驗收，證明合同中約定的交房條件并不明確。對此，本院認(rèn)為合同履行過程中存在兩次驗收的實際情況，但兩次驗收的參與人及主體不一致，對于合同一方的買受人而言，其行政機(jī)關(guān)組織的審核驗收更具有證明效力，更能體現(xiàn)公平維護(hù)買受人的合法權(quán)益，本院據(jù)此確認(rèn)被告在履行合同過程中存在延期交付的行為。最后，原、被告簽訂的《商品房買賣合同》及《商品房買賣合同》補(bǔ)充協(xié)議是對出賣人逾期交房的免責(zé)約定，其協(xié)議的真實意思應(yīng)理解為當(dāng)出現(xiàn)行政機(jī)關(guān)的行政行為導(dǎo)致延期交付情況下出賣人可以據(jù)實延期，即免除解除合同責(zé)任，但上述約定并不及于《商品房買賣合同》第九條違約責(zé)任條款中對支付違約金的約定。所以，原告請求被告賠償逾期交房違約金于法有據(jù)，予以支持。根據(jù)合同第九條出賣人逾期交房的違約責(zé)任約定:合同繼續(xù)履行，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房屋價款萬分之一的違約金為6515.50元。原告其他訴訟請求均于法無據(jù)，本院不予支持，應(yīng)予駁回。據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第六條 ?、第八條 ?、第一百零七條 ?、第一百一十四條 ?之規(guī)定，判決如下:

一、由被告信達(dá)公司賠償原告談建新違約金6515.50元，于本判決生效后五日內(nèi)履行。
二、駁回原告談建新其他訴訟請求。
如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費10200元，由原告談建新負(fù)擔(dān)8200元，被告信達(dá)公司負(fù)擔(dān)2000元。

審判長：胡敏
審判員：鄭軍模
審判員：張小林

書記員：羅軍