原告：諸某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市浦東新區(qū)。
　　委托訴訟代理人：牛培山，上海同脈律師事務所律師。
　　被告：上?？的掣吣硠?chuàng)業(yè)發(fā)展有限公司，住所地上海市浦東新區(qū)，經(jīng)營地上海市徐匯區(qū)。
　　法定代表人：高峰，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：凌代忠，男。
　　委托訴訟代理人：施赟，上海瀛東律師事務所律師。
　　原告諸某訴被告上海康某高某創(chuàng)業(yè)發(fā)展有限公司商品房預售合同糾紛一案，本院于2018年8月6日立案后，依法適用簡易程序，于2018年9月14日公開開庭進行了審理。原告諸某的委托訴訟代理人牛培山，被告上海康某高某創(chuàng)業(yè)發(fā)展有限公司的委托訴訟代理人凌代忠、施赟到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
　　原告諸某向本院提出訴訟請求：被告退還原告房款人民幣(以下幣種同)47,954.48元(含增補房款45,070元、套內(nèi)面積減少應退房款2,884.48元)，并按銀行同期貸款利率的四倍支付自2017年1月3日起至實際退還之日止的利息。事實與理由：2014年11月29日，原、被告簽訂《上海市商品房預售合同》(以下簡稱《預售合同》)，約定原告向被告購買上海市浦東新區(qū)沈梅東路XXX弄XXX號XXX室房屋(以下簡稱系爭房屋)；房屋建筑面積為117.96平方米，其中套內(nèi)建筑面積90.59平方米、公攤建筑面積27.37平方米；每平方米單價18,028元、總房價款2,126,491元。預售合同特別告知一第五條注明：商品房預售時房屋的建筑面積是暫測的，房屋交付時以測繪機構實測建筑面積為準，預售合同中須明確載明房屋的建筑面積、套內(nèi)建筑面積即公用分攤面積，暫測面積與交付時實測面積不一致時，按《上海市房地產(chǎn)轉讓辦法》第四十四條規(guī)定處理?！额A售合同》第五條明確約定，暫測面積與實測面積不一致時應首先根據(jù)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定處理。系爭房屋不動產(chǎn)權證記載，建筑面積120.46平方米，其中套內(nèi)面積90.43平方米、分攤面積30.03平方米。顯然，系爭房屋實測面積比預售合同約定的建筑面積增加系因該房屋分攤面積增加，故根據(jù)《上海市房地產(chǎn)轉讓辦法》規(guī)定，預售合同約定的轉讓總價格不變，被告應退還已收取的增補房款。另根據(jù)《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條規(guī)定，出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符的，按照以下原則處理：(一)面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)，按照合同約定價格據(jù)實結算。故被告應退還房屋套內(nèi)面積減少的房款。在原告等業(yè)主提出異議的情況下，被告仍強勢要求原告按照《交房結算單》增補房款，否則不予辦理交房手續(xù)?，F(xiàn)原告為維護自身合法權益，起訴來院。
　　被告上海康某高某創(chuàng)業(yè)發(fā)展有限公司辯稱：不同意原告的全部訴請。被告向原告收取相關房款具有充分的合同依據(jù)和法律依據(jù)，原告主張按同期貸款利率的四倍計算利息無合同依據(jù)。根據(jù)法律規(guī)定，當事人可在合同中約定面積發(fā)生誤差時的結算辦法，約定優(yōu)先，原告所述的《上海市房地產(chǎn)轉讓辦法》第44條非效力性的強制規(guī)定。《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條、建設部頒布的《商品房銷售管理辦法》第二十條均明確規(guī)定當事人有約定的，以約定為準。故本案合同補充條款中關于面積誤差結算方法的約定系雙方真實意思表示，應按合同約定履行。《預售合同》第二十九條約定，本合同的補充條款、附件及補充協(xié)議均為本合同不可分割的部分，補充內(nèi)容具有優(yōu)先適用力?！额A售合同》首部僅為告知條款，允許當事人變更和修改，無強制適用力。補充條款則是對合同第五條作了變更和補充，不區(qū)分套內(nèi)面積和公攤面積單獨結算，而是根據(jù)套內(nèi)面積和公攤面積的總和，即建筑面積統(tǒng)一結算。
　　本院經(jīng)審理確認如下事實：2014年11月29日，原告(乙方、買方)與被告(甲方、賣方)簽訂《預售合同》。該合同第二條約定，乙方向甲方購買系爭房屋。據(jù)甲方暫測該房屋建筑面積為117.96平方米，其中套內(nèi)建筑面積為90.59平方米、公用分攤建筑為27.37平方米。第三條約定，乙方購買該房屋，每平方米房屋建筑面積單價(不包含房屋全裝修價格)為18,028元，總價暫定為2,126,491元。第五條約定，在該房屋交付時，房屋建筑面積以上海市房屋土地資源管理局認定的測繪機構實測面積為準，如甲方暫測面積與實測面積不一致時，除法律、法規(guī)、規(guī)章另有規(guī)定外按下列約定處理：1、按該房屋每平方米建筑面積單價計算多退少補；2、甲方同意當暫測面積與實測面積的誤差超過+3%(包括3%)，不向乙方收取超過部分的房價款；甲方同意當暫測面積與實測面積的誤差超過－3%(包括－3%)，乙方有權單方解除本合同。乙方行使單方解除權時，必須在雙方簽署《房屋交接書》之時或之前提出，否則視為放棄該項權利。第十一條約定，甲方定于2016年12月31日前將該房屋交付給乙方，除不可抗力外。第二十九條約定，本合同的補充條款、附件及補充協(xié)議均為本合同不可分割的部分。本合同補充條款、補充協(xié)議與正文條款不相一致的，以補充條款、補充協(xié)議為準。本合同的未盡事宜及本合同在履行過程中需變更的事宜，雙方應通過訂立變更協(xié)議進行約定。該合同補充條款一第五條約定，補充合同第五條……2、房價結算：該房屋的房價款按合同第五條的建筑面積統(tǒng)一結算，不分別就套內(nèi)面積或公攤面積單獨進行結算。
　　同時，《預售合同》正文前有特別告知內(nèi)容，其中特別告知一第五條載明，預售的商品房是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正在建設中的房屋(或已建成但未經(jīng)初始登記的房屋)，該房屋的面積、交房日期、質量等方面問題都存在著不確定因素。房屋買賣雙方在簽約前，應對下列問題予以充分了解：1、商品房預售時房屋的建筑面積是暫測的，房屋交付時則以上海市房屋土地資源管理局認定的測繪機構實測建筑面積為準。預售合同中須明確載明房屋的建筑面積、套內(nèi)建筑面積、公用分攤建筑面積。暫測面積與交付時實測面積不一致，按《上海市房地產(chǎn)轉讓辦法》第四十四條規(guī)定處理。[第四十四條(預售商品房交付時建筑面積增減的處理)預售商品房交付時，其建筑面積與預售合同的約定出現(xiàn)增減的，應當按照下列規(guī)定處理：(一)因按照本辦法第二十七條第二款規(guī)定分攤房屋共用部位的建筑面積或者因具有相應資質的測量機構實際勘測的誤差而造成建筑面積增減的，預售合同約定的轉讓總價格不變。(二)因預售商品房的建筑設計變更而造成建筑面積增減的，按照本辦法第三十九條的規(guī)定處理。(三)除本條第(一)項、第(二)項所列的情形外，建筑面積超過預售合同約定的，受讓人可以不承擔增加建筑面積部分的價款；建筑面積不足預售合同約定的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當將減少建筑面積部分的價款退還受讓人。但預售合同另有約定的，從其約定。]
　　另，《上海市房地產(chǎn)轉讓辦法》系上海市人民政府發(fā)布，后經(jīng)多次修正，已將上述特別告知一第五條中所附的第四十四條序號調整為第四十三條、第二十七條序號調整為第二十六條、第三十九條序號調整為第三十八條，該些條款具體內(nèi)容未變。
　　簽約后，原告已向被告付清合同約定的總房價款。
　　2017年1月2日，原、被告簽訂《交房結算單》，載明實測建筑面積120.46平方米，面積差異2.5平方米，需增補房款45,070元。原告已向被告支付該增補房款，被告于2017年1月20日向原告開具了發(fā)票。另，原告已取得系爭房屋的不動產(chǎn)權證，該證載明系爭房屋建筑面積為120.46平方米，其中套內(nèi)面積90.43平方米、分攤面積30.03平方米。
　　審理中，原告稱，《上海市房地產(chǎn)轉讓辦法》屬《預售合同》第五條中約定的規(guī)章，應優(yōu)先適用。被告稱，原、被告關于面積誤差的結算方式與《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》、建設部頒布的《商品房銷售管理辦法》都是相符的，國家稅收也是按照總建筑面積計算的，得房率并非法定計算依據(jù)，公攤面積也是屬于全體業(yè)主的。
　　以上事實，有《預售合同》、《交房結算單》、發(fā)票、不動產(chǎn)權證，以及原、被告的當庭陳述在案佐證。
　　本院認為，原、被告簽訂的《預售合同》系雙方當事人真實意思表示，內(nèi)容不違反法律、法規(guī)的禁止性規(guī)定，屬合法有效，雙方均應遵照履行。本案糾紛產(chǎn)生的實質原因在于系爭房屋實測面積與暫測面積不一致的情況發(fā)生后，原、被告對此的處理方式意見不一。根據(jù)查明事實，《預售合同》中有三處內(nèi)容涉及爭議處理方式：其一、特別告知一第五條。本院認為，《預售合同》特別告知內(nèi)容系相關部門對房屋買賣雙方就簽約及履約過程中相關事項的提示，并非合同雙方磋商確定的合同條款，不能視為合同約定而直接適用。其二、《預售合同》第五條。根據(jù)該條款中“除法律、法規(guī)、規(guī)章另有規(guī)定外按下列約定處理”可見，該條款所列的兩項處理方式適用于無相關法律、法規(guī)、規(guī)章另有規(guī)定的情形之下。而客觀上，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條規(guī)定：“出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：(一)面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%)，按照合同約定的價格據(jù)實結算……”、建設部頒布的《商品房銷售管理辦法》第二十條規(guī)定：“按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價的，當事人應當在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權登記面積發(fā)生誤差的處理方式。合同未作約定的，按以下原則處理：(一)面積誤差比絕對值在3％以內(nèi)(含3％)的，據(jù)實結算房價款……”《預售合同》第五條并未明確指明適用哪項法律、法規(guī)、規(guī)章，根據(jù)上位法優(yōu)于下位法的法律適用原則，《上海市房地產(chǎn)轉讓辦法》不能優(yōu)先于效力等級更高的法律、法規(guī)、規(guī)章的適用。原告以該辦法屬于《預售合同》第五條所述的規(guī)章為由，認為應優(yōu)先適用該辦法第四十三條的意見，本院不予采信。其三、補充條款一第五條第2項。該條款系對《預售合同》第五條的補充，屬當事人之間的特別約定，若與正文條款不一致的，應以該補充條款為準。結合上述兩條的約定，可認定雙方約定當暫測面積與實測面積不一致的誤差小于±3%時，不區(qū)分套內(nèi)面積與分攤面積，而是按建筑面積統(tǒng)一結算。綜上，系爭房屋交付時，被告按照實測建筑面積要求原告增補相應房款，符合合同約定。對于原告的訴訟請求，本院難以支持。據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第八條之規(guī)定，判決如下：
　　駁回原告諸某的訴訟請求。
　　案件受理費1,024元，減半收取計512元，由原告諸某負擔。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。

審判員：黃??政

書記員：朱曉晨