原告：諸某。
　　原告：郁某。
　　上列二原告共同委托訴訟代理人：郝奕文，上海市捷華律師事務(wù)所律師。
　　被告：陳某某。
　　被告：郭某某。
　　被告：郭寶爾。
　　法定代理人：陳某某(系被告郭寶爾的母親)。
　　法定代理人：郭某某(系被告郭寶爾的父親)。
　　原告諸某、郁某訴被告陳某某、郭某某、郭寶爾房屋買賣合同糾紛一案，本院于2018年3月15日立案后，依法適用簡易程序，公開開庭進行了審理。審理中，本案依法轉(zhuǎn)為普通程序繼續(xù)審理。原告諸某、郁某(參加第二次庭審)及其委托訴訟代理人郝奕文(參加第一次、第二次庭審)、被告陳某某(暨被告郭寶爾的法定代理人、參加第一次庭審)、被告郭某某(暨被告郭寶爾的法定代理人，參加第一次、第二次庭審)到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告諸某、郁某向本院提出訴訟請求：1、判令解除原、被告簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》；2、判令三被告退還購房款人民幣(以下幣種相同)94.5萬元；3、判令三被告按合同約定賠償兩原告房屋總價值370萬元；4、判令三被告支付兩原告違約金100萬元；5、訴訟費由三被告負擔。事實和理由：2013年5月19日，原、被告簽署《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，約定三被告將上海市浦東新區(qū)川沙新鎮(zhèn)華夏二路XXX弄XXX號XXX室房屋(以下簡稱系爭房屋)轉(zhuǎn)讓給原告。原告依約支付94.5萬元房款后，被告方于2013年5月19日將房屋交付兩原告。兩原告將之出租他人。2016年10月1日，兩原告通過中介催促被告方辦理過戶手續(xù)，被告方推諉。兩原告又于2017年1月9日書面發(fā)函催告過戶，被告方仍予推諉、回避。后因租客受到案外人騷某。2017年初，兩原告查詢不動產(chǎn)登記信息，才發(fā)現(xiàn)房屋已經(jīng)過戶至案外人名下。案外人要求原告遷出，因考慮案外人已經(jīng)成為實際產(chǎn)權(quán)人，原告無奈于2017年2月底叫租客搬離，將房屋返還案外人。
　　被告陳某某、郭寶爾辯稱，系爭房屋由三被告及被告郭某某的父母兄弟姐妹子侄共同動遷安置取得，出賣于兩原告的時候，尚未辦理小產(chǎn)證登記，陳某某無權(quán)簽約，被拆遷對象也沒有全部簽字，故應(yīng)屬無效。合同簽訂后，被告陳某某也未將房屋交付兩原告。因認為前面與兩原告簽署的合同無效，故于2016年找了一個認識的買家把房子給賣了，并把房屋交付給了新的買家。交付前也發(fā)現(xiàn)其中有租客，不知道租客從何而來。被告陳某某共收到兩原告房款94.5萬元。2017年，兩原告向公安局報案后，雙方曾簽署協(xié)議書一份，約定由被告將全部房款于2017年12月底返還，期間陳某某已經(jīng)返還15萬元。現(xiàn)同意解除合同并返還購房款79萬元，不同意其他訴請。
　　被告郭某某、郭寶爾辯稱，合同簽訂時，系爭房屋尚未辦理小產(chǎn)證，且未經(jīng)全體被安置人簽字確認，故合同無效。被告一方曾多次通知原告過戶，是原告沒有配合，但對此被告沒有證據(jù)。被告郭某某僅作為郭寶爾的父親在合同上簽字，未收取過兩原告購房款，沒有侵害過兩原告利益。被告郭寶爾是未成年人，也不應(yīng)當承擔民事責任?，F(xiàn)同意解除合同，不同意返還購房款，不同意賠償和支付違約金。
　　本院經(jīng)審理確認如下事實：系爭房屋于2013年9月30日經(jīng)初始登記于上海浦迪房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有限公司。
　　2013年5月19日，被告陳某某、郭寶爾作為出賣人(甲方)、原告諸某、郁某作為買受人(乙方)簽署《動遷房買賣合同》一份，約定系爭房屋的買賣事宜。合同記載，出賣人作為被拆遷人和安置人，安置了系爭房屋。合同第二條約定，房屋的總價款為109.5萬元。第一筆房款：房屋買賣的定金為2.5萬元，該筆定金在雙方簽訂本協(xié)議的當日，由買受人交付出賣人。具體時間為2013年5月19日支付出賣人。第二筆房款，在出賣人將鑰匙交付買受人后，買受人支付給出賣人部分房價款37.5萬元，具體時間為2013年5月26日前支付出賣人。第三筆房款，買受人支付給出賣人部分房價款50萬元，具體時間為2013年6月18日前支付出賣人。備注：實際支付金額為人民幣伍拾肆萬伍仟元整。第四筆房款：在出賣人協(xié)助買受人共同辦理好房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)當日內(nèi)，買受人支付給出賣人房款19.5萬元。備注：最后一筆支付人民幣壹拾伍萬元整。合同第三條約定，出賣人收到第一筆房款，出賣人將房屋交付買受人，出賣人同意買受人對房屋進行裝修，涉及房屋相應(yīng)權(quán)益轉(zhuǎn)移至買受人。合同第五條“出賣人的違約責任”約定，在房產(chǎn)證沒有過戶到買受人之前，出賣人有下列情況之一的，買受人可以解除合同，視為出賣人違約。1、出賣人擅自將房屋抵押的；2：出賣人不能及時配合買受人辦理產(chǎn)權(quán)過戶的。出賣人違反以上約定，出賣人承諾按照該房屋同地域可以上市流通的商品房房屋的市場評估價作為補償款，補償支付給買受人，并賠償買受人的房屋裝修損失，買受人之前支付的購房款出賣人全額退還，并追加違約金100萬元整。假設(shè)出賣人沒有征得買受人的同意將房屋出售給第三方，那么出賣人即使賠償買受人的所有損失后還必須將房屋產(chǎn)權(quán)證過戶到買受人的名下，不影響本協(xié)議履行。合同第六條“買受人與出賣人相互配合約定”記載，按照拆遷安置房屋產(chǎn)權(quán)辦理規(guī)定，在該房屋的產(chǎn)權(quán)證允許過戶交易時，出賣人應(yīng)當立即協(xié)助買受人辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。合同落款處，被告陳某某在出賣人簽字捺印處簽字捺印，被告郭某某在出賣人簽字捺印處簽字捺印，還在簽名后手寫注明“并代郭寶爾”。兩原告在買受人簽字捺印處簽字捺印。2013年5月19日，兩原告向被告陳某某支付定金2.5萬元，陳某某出具收條。當天，陳某某還在系爭房屋打開房門及屋內(nèi)情況拍攝的照片上簽署“華夏二路XXX弄XXX號XXX室房屋已出售給諸某、郁某”字樣，并署名。
　　2013年5月25日，被告陳某某、郭某某出具《承諾書》，記載陳某某與郭某某系合法夫妻關(guān)系，郭寶爾系兩人的女兒。現(xiàn)有浦東新區(qū)華夏二路XXX弄XXX號XXX室房屋一套，該房屋為動遷安置房，我們?nèi)舜_認該房產(chǎn)歸女方陳某某及女兒郭寶爾所有，男方郭某某不享有任何產(chǎn)權(quán)?，F(xiàn)于2013年5月19日簽訂上述房屋的買賣協(xié)議，三人同意將該房產(chǎn)出售給郁某與諸某。當天，兩原告向被告陳某某轉(zhuǎn)賬支付37.5萬元，陳某某出具收條。
　　2013年6月15日，兩原告向被告陳某某轉(zhuǎn)賬支付房款54.5萬元。
　　2016年8月24日，系爭房屋經(jīng)核準登記于陳某某、郭寶爾名下。
　　2017年1月9日，兩原告向被告陳某某、郭寶爾發(fā)函要求陳某某、郭寶爾于10日內(nèi)協(xié)同兩原告一起辦理系爭房屋的交易過戶手續(xù)。
　　2017年3月3日，系爭房屋因被被告陳某某、郭寶爾轉(zhuǎn)讓而經(jīng)核準登記于案外人戚某某名下。
　　2017年4月17日，被告陳某某向兩原告出具《承諾書》，記載“本人陳某某，因前續(xù)房款問題，將于2017年5月1日之前支付給郁某(工行XXXXXXXXXXXXXXXXXXX)人民幣拾伍萬元整。于2017年6月10日之前支付給郁某(工行XXXXXXXXXXXXXXXXXXX)人民幣叁拾萬元整”。于2017年8月1日之前支付給郁某(工行XXXXXXXXXXXXXXXXXXX)叁拾萬元整。其余尾數(shù)貳拾柒萬元整于2017年11月底之前完全給付。本人承諾于2023年4月之前，與前夫郭某某不存在轉(zhuǎn)移、隱藏名下任何財產(chǎn)的行為。一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，諸某與郁某保留追究本人相關(guān)賠償責任。如果不存在此現(xiàn)象，雙方的房屋買賣無其他債務(wù)糾紛。
　　2017年4月28日，原告郁某出具字據(jù)，載明“今收到陳某某人民幣伍萬元整”。
　　2017年5月16日，原告郁某出具字據(jù)，載明“今收到陳某某返還部分房款人民幣柒萬圓整”。
　　2017年5月28日，原告郁某出具字據(jù)，載明“今收到陳某某返還部分房款人民幣叁萬圓整”。
　　期間，兩原告支付了系爭房屋自2013年2月起至2016年12月底的物業(yè)管理費。
　　審理中，兩原告表示接受系爭房屋交付后曾對房屋進行過裝修，但裝修不要求在本案中進行處理。兩原告還表示，三被告的違約行為致使其增加了另行購房的成本、發(fā)生精神損失、交通費損失、誤工費損失、買房款籌集時的虧損七、八萬元、還有貸款利息損失2萬元。被告郭某某表示，合同約定違約金高于實際損失，請求調(diào)低。
　　經(jīng)兩原告申請，本院委托上海富申房地產(chǎn)估價有限公司對系爭房屋于2017年2月底市場價值(不含裝修)進行評估。2018年7月26日，上海富申房地產(chǎn)估價有限公司出具司法鑒定估價報告，鑒定結(jié)論為系爭房屋在滿足全部假設(shè)和限制條件下，于價值時點2017年2月28日的房地產(chǎn)市場價值為333.37萬元。
　　本院認為，雙方所簽署的《動遷房買賣合同》系雙方真實意思表示，一經(jīng)簽署，即已生效。即便三被告對系爭房屋無權(quán)處分，亦不影響合同效力，更何況房屋產(chǎn)權(quán)后來確實登記于被告陳某某和郭寶爾名下。至于合同的出賣方，從合同落款來看，被告郭某某的身份并非特定為郭寶爾的法定代理人，三被告共同構(gòu)成合同的出賣方，應(yīng)共同承擔合同義務(wù)。
　　現(xiàn)合同因被告一方的原因客觀上已不能繼續(xù)履行，三被告構(gòu)成根本違約，兩原告主張解除合同，符合法律規(guī)定，亦符合合同約定，本院予以確認。合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補救措施，并有權(quán)要求賠償損失。現(xiàn)原告主張返還房款94.5萬元，于法有據(jù)，但因其中15萬元，被告陳某某已作返還，故僅予支持余額79.5萬元。至于原告主張的按合同約定補償損失370萬元及違約金100萬元，同為合同約定的違約責任，兩原告未曾明確放棄，其實質(zhì)均為違約金。根據(jù)法律規(guī)定，約定的違約金過分高于或者過分低于實際損失的，當事人可以請求調(diào)整。現(xiàn)被告郭某某主張調(diào)整，本院以實際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實信用原則酌情調(diào)整為200萬元。
　　綜上所述，依照《中華人民共和國民法總則》第十三條、第十九條、第二十條、第二十三條、第二十七條第一款、《中華人民共和國合同法》第六十條第一款、第一百一十四條第一款、第二款、《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(二)》第二十九條的規(guī)定，判決如下：
　　一、原告諸某、郁某與被告陳某某、郭某某、郭寶爾就上海市浦東新區(qū)川沙新鎮(zhèn)華夏二路XXX弄XXX號XXX室房屋簽署的《動遷房買賣合同》解除；
　　二、被告陳某某、郭某某、郭寶爾應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)返還原告諸某、郁某購房款人民幣79.5萬元；
　　三、被告陳某某、郭某某、郭寶爾應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告諸某、郁某違約金人民幣200萬元。
　　負有金錢給付義務(wù)的當事人，如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　案件受理費人民幣51,315元，評估費人民幣9,700元，合計人民幣61,015元，由原告諸某、郁某負擔人民幣22,155元，被告陳某某、郭某某、郭寶爾負擔人民幣38,860元。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。
　　

審判員：宋麗君

書記員：張春華