原告：諸某。
　　原告：郁某。
　　上列二原告共同委托訴訟代理人：郝奕文，上海市捷華律師事務(wù)所律師。
　　被告：陳某某。
　　被告：郭某某。
　　被告：郭寶爾。
　　法定代理人：陳某某(系被告郭寶爾的母親)。
　　法定代理人：郭某某(系被告郭寶爾的父親)。
　　原告諸某、郁某訴被告陳某某、郭某某、郭寶爾房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛一案，本院于2018年3月15日立案后，依法適用簡(jiǎn)易程序，公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。審理中，本案依法轉(zhuǎn)為普通程序繼續(xù)審理。原告諸某、郁某(參加第二次庭審)及其委托訴訟代理人郝奕文(參加第一次、第二次庭審)、被告陳某某(暨被告郭寶爾的法定代理人、參加第一次庭審)、被告郭某某(暨被告郭寶爾的法定代理人，參加第一次、第二次庭審)到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告諸某、郁某向本院提出訴訟請(qǐng)求：1、判令解除原、被告簽訂的《上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》；2、判令三被告退還購(gòu)房款人民幣(以下幣種相同)94.5萬(wàn)元；3、判令三被告按合同約定賠償兩原告房屋總價(jià)值370萬(wàn)元；4、判令三被告支付兩原告違約金100萬(wàn)元；5、訴訟費(fèi)由三被告負(fù)擔(dān)。事實(shí)和理由：2013年5月19日，原、被告簽署《上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》，約定三被告將上海市浦東新區(qū)川沙新鎮(zhèn)華夏二路XXX弄XXX號(hào)XXX室房屋(以下簡(jiǎn)稱系爭(zhēng)房屋)轉(zhuǎn)讓給原告。原告依約支付94.5萬(wàn)元房款后，被告方于2013年5月19日將房屋交付兩原告。兩原告將之出租他人。2016年10月1日，兩原告通過(guò)中介催促被告方辦理過(guò)戶手續(xù)，被告方推諉。兩原告又于2017年1月9日書(shū)面發(fā)函催告過(guò)戶，被告方仍予推諉、回避。后因租客受到案外人騷某。2017年初，兩原告查詢不動(dòng)產(chǎn)登記信息，才發(fā)現(xiàn)房屋已經(jīng)過(guò)戶至案外人名下。案外人要求原告遷出，因考慮案外人已經(jīng)成為實(shí)際產(chǎn)權(quán)人，原告無(wú)奈于2017年2月底叫租客搬離，將房屋返還案外人。
　　被告陳某某、郭寶爾辯稱，系爭(zhēng)房屋由三被告及被告郭某某的父母兄弟姐妹子侄共同動(dòng)遷安置取得，出賣(mài)于兩原告的時(shí)候，尚未辦理小產(chǎn)證登記，陳某某無(wú)權(quán)簽約，被拆遷對(duì)象也沒(méi)有全部簽字，故應(yīng)屬無(wú)效。合同簽訂后，被告陳某某也未將房屋交付兩原告。因認(rèn)為前面與兩原告簽署的合同無(wú)效，故于2016年找了一個(gè)認(rèn)識(shí)的買(mǎi)家把房子給賣(mài)了，并把房屋交付給了新的買(mǎi)家。交付前也發(fā)現(xiàn)其中有租客，不知道租客從何而來(lái)。被告陳某某共收到兩原告房款94.5萬(wàn)元。2017年，兩原告向公安局報(bào)案后，雙方曾簽署協(xié)議書(shū)一份，約定由被告將全部房款于2017年12月底返還，期間陳某某已經(jīng)返還15萬(wàn)元?，F(xiàn)同意解除合同并返還購(gòu)房款79萬(wàn)元，不同意其他訴請(qǐng)。
　　被告郭某某、郭寶爾辯稱，合同簽訂時(shí)，系爭(zhēng)房屋尚未辦理小產(chǎn)證，且未經(jīng)全體被安置人簽字確認(rèn)，故合同無(wú)效。被告一方曾多次通知原告過(guò)戶，是原告沒(méi)有配合，但對(duì)此被告沒(méi)有證據(jù)。被告郭某某僅作為郭寶爾的父親在合同上簽字，未收取過(guò)兩原告購(gòu)房款，沒(méi)有侵害過(guò)兩原告利益。被告郭寶爾是未成年人，也不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任?，F(xiàn)同意解除合同，不同意返還購(gòu)房款，不同意賠償和支付違約金。
　　本院經(jīng)審理確認(rèn)如下事實(shí)：系爭(zhēng)房屋于2013年9月30日經(jīng)初始登記于上海浦迪房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)有限公司。
　　2013年5月19日，被告陳某某、郭寶爾作為出賣(mài)人(甲方)、原告諸某、郁某作為買(mǎi)受人(乙方)簽署《動(dòng)遷房買(mǎi)賣(mài)合同》一份，約定系爭(zhēng)房屋的買(mǎi)賣(mài)事宜。合同記載，出賣(mài)人作為被拆遷人和安置人，安置了系爭(zhēng)房屋。合同第二條約定，房屋的總價(jià)款為109.5萬(wàn)元。第一筆房款：房屋買(mǎi)賣(mài)的定金為2.5萬(wàn)元，該筆定金在雙方簽訂本協(xié)議的當(dāng)日，由買(mǎi)受人交付出賣(mài)人。具體時(shí)間為2013年5月19日支付出賣(mài)人。第二筆房款，在出賣(mài)人將鑰匙交付買(mǎi)受人后，買(mǎi)受人支付給出賣(mài)人部分房?jī)r(jià)款37.5萬(wàn)元，具體時(shí)間為2013年5月26日前支付出賣(mài)人。第三筆房款，買(mǎi)受人支付給出賣(mài)人部分房?jī)r(jià)款50萬(wàn)元，具體時(shí)間為2013年6月18日前支付出賣(mài)人。備注：實(shí)際支付金額為人民幣伍拾肆萬(wàn)伍仟元整。第四筆房款：在出賣(mài)人協(xié)助買(mǎi)受人共同辦理好房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)當(dāng)日內(nèi)，買(mǎi)受人支付給出賣(mài)人房款19.5萬(wàn)元。備注：最后一筆支付人民幣壹拾伍萬(wàn)元整。合同第三條約定，出賣(mài)人收到第一筆房款，出賣(mài)人將房屋交付買(mǎi)受人，出賣(mài)人同意買(mǎi)受人對(duì)房屋進(jìn)行裝修，涉及房屋相應(yīng)權(quán)益轉(zhuǎn)移至買(mǎi)受人。合同第五條“出賣(mài)人的違約責(zé)任”約定，在房產(chǎn)證沒(méi)有過(guò)戶到買(mǎi)受人之前，出賣(mài)人有下列情況之一的，買(mǎi)受人可以解除合同，視為出賣(mài)人違約。1、出賣(mài)人擅自將房屋抵押的；2：出賣(mài)人不能及時(shí)配合買(mǎi)受人辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶的。出賣(mài)人違反以上約定，出賣(mài)人承諾按照該房屋同地域可以上市流通的商品房房屋的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)作為補(bǔ)償款，補(bǔ)償支付給買(mǎi)受人，并賠償買(mǎi)受人的房屋裝修損失，買(mǎi)受人之前支付的購(gòu)房款出賣(mài)人全額退還，并追加違約金100萬(wàn)元整。假設(shè)出賣(mài)人沒(méi)有征得買(mǎi)受人的同意將房屋出售給第三方，那么出賣(mài)人即使賠償買(mǎi)受人的所有損失后還必須將房屋產(chǎn)權(quán)證過(guò)戶到買(mǎi)受人的名下，不影響本協(xié)議履行。合同第六條“買(mǎi)受人與出賣(mài)人相互配合約定”記載，按照拆遷安置房屋產(chǎn)權(quán)辦理規(guī)定，在該房屋的產(chǎn)權(quán)證允許過(guò)戶交易時(shí)，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)立即協(xié)助買(mǎi)受人辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。合同落款處，被告陳某某在出賣(mài)人簽字捺印處簽字捺印，被告郭某某在出賣(mài)人簽字捺印處簽字捺印，還在簽名后手寫(xiě)注明“并代郭寶爾”。兩原告在買(mǎi)受人簽字捺印處簽字捺印。2013年5月19日，兩原告向被告陳某某支付定金2.5萬(wàn)元，陳某某出具收條。當(dāng)天，陳某某還在系爭(zhēng)房屋打開(kāi)房門(mén)及屋內(nèi)情況拍攝的照片上簽署“華夏二路XXX弄XXX號(hào)XXX室房屋已出售給諸某、郁某”字樣，并署名。
　　2013年5月25日，被告陳某某、郭某某出具《承諾書(shū)》，記載陳某某與郭某某系合法夫妻關(guān)系，郭寶爾系兩人的女兒。現(xiàn)有浦東新區(qū)華夏二路XXX弄XXX號(hào)XXX室房屋一套，該房屋為動(dòng)遷安置房，我們?nèi)舜_認(rèn)該房產(chǎn)歸女方陳某某及女兒郭寶爾所有，男方郭某某不享有任何產(chǎn)權(quán)?，F(xiàn)于2013年5月19日簽訂上述房屋的買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，三人同意將該房產(chǎn)出售給郁某與諸某。當(dāng)天，兩原告向被告陳某某轉(zhuǎn)賬支付37.5萬(wàn)元，陳某某出具收條。
　　2013年6月15日，兩原告向被告陳某某轉(zhuǎn)賬支付房款54.5萬(wàn)元。
　　2016年8月24日，系爭(zhēng)房屋經(jīng)核準(zhǔn)登記于陳某某、郭寶爾名下。
　　2017年1月9日，兩原告向被告陳某某、郭寶爾發(fā)函要求陳某某、郭寶爾于10日內(nèi)協(xié)同兩原告一起辦理系爭(zhēng)房屋的交易過(guò)戶手續(xù)。
　　2017年3月3日，系爭(zhēng)房屋因被被告陳某某、郭寶爾轉(zhuǎn)讓而經(jīng)核準(zhǔn)登記于案外人戚某某名下。
　　2017年4月17日，被告陳某某向兩原告出具《承諾書(shū)》，記載“本人陳某某，因前續(xù)房款問(wèn)題，將于2017年5月1日之前支付給郁某(工行XXXXXXXXXXXXXXXXXXX)人民幣拾伍萬(wàn)元整。于2017年6月10日之前支付給郁某(工行XXXXXXXXXXXXXXXXXXX)人民幣叁拾萬(wàn)元整”。于2017年8月1日之前支付給郁某(工行XXXXXXXXXXXXXXXXXXX)叁拾萬(wàn)元整。其余尾數(shù)貳拾柒萬(wàn)元整于2017年11月底之前完全給付。本人承諾于2023年4月之前，與前夫郭某某不存在轉(zhuǎn)移、隱藏名下任何財(cái)產(chǎn)的行為。一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，諸某與郁某保留追究本人相關(guān)賠償責(zé)任。如果不存在此現(xiàn)象，雙方的房屋買(mǎi)賣(mài)無(wú)其他債務(wù)糾紛。
　　2017年4月28日，原告郁某出具字據(jù)，載明“今收到陳某某人民幣伍萬(wàn)元整”。
　　2017年5月16日，原告郁某出具字據(jù)，載明“今收到陳某某返還部分房款人民幣柒萬(wàn)圓整”。
　　2017年5月28日，原告郁某出具字據(jù)，載明“今收到陳某某返還部分房款人民幣叁萬(wàn)圓整”。
　　期間，兩原告支付了系爭(zhēng)房屋自2013年2月起至2016年12月底的物業(yè)管理費(fèi)。
　　審理中，兩原告表示接受系爭(zhēng)房屋交付后曾對(duì)房屋進(jìn)行過(guò)裝修，但裝修不要求在本案中進(jìn)行處理。兩原告還表示，三被告的違約行為致使其增加了另行購(gòu)房的成本、發(fā)生精神損失、交通費(fèi)損失、誤工費(fèi)損失、買(mǎi)房款籌集時(shí)的虧損七、八萬(wàn)元、還有貸款利息損失2萬(wàn)元。被告郭某某表示，合同約定違約金高于實(shí)際損失，請(qǐng)求調(diào)低。
　　經(jīng)兩原告申請(qǐng)，本院委托上海富申房地產(chǎn)估價(jià)有限公司對(duì)系爭(zhēng)房屋于2017年2月底市場(chǎng)價(jià)值(不含裝修)進(jìn)行評(píng)估。2018年7月26日，上海富申房地產(chǎn)估價(jià)有限公司出具司法鑒定估價(jià)報(bào)告，鑒定結(jié)論為系爭(zhēng)房屋在滿足全部假設(shè)和限制條件下，于價(jià)值時(shí)點(diǎn)2017年2月28日的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值為333.37萬(wàn)元。
　　本院認(rèn)為，雙方所簽署的《動(dòng)遷房買(mǎi)賣(mài)合同》系雙方真實(shí)意思表示，一經(jīng)簽署，即已生效。即便三被告對(duì)系爭(zhēng)房屋無(wú)權(quán)處分，亦不影響合同效力，更何況房屋產(chǎn)權(quán)后來(lái)確實(shí)登記于被告陳某某和郭寶爾名下。至于合同的出賣(mài)方，從合同落款來(lái)看，被告郭某某的身份并非特定為郭寶爾的法定代理人，三被告共同構(gòu)成合同的出賣(mài)方，應(yīng)共同承擔(dān)合同義務(wù)。
　　現(xiàn)合同因被告一方的原因客觀上已不能繼續(xù)履行，三被告構(gòu)成根本違約，兩原告主張解除合同，符合法律規(guī)定，亦符合合同約定，本院予以確認(rèn)。合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失。現(xiàn)原告主張返還房款94.5萬(wàn)元，于法有據(jù)，但因其中15萬(wàn)元，被告陳某某已作返還，故僅予支持余額79.5萬(wàn)元。至于原告主張的按合同約定補(bǔ)償損失370萬(wàn)元及違約金100萬(wàn)元，同為合同約定的違約責(zé)任，兩原告未曾明確放棄，其實(shí)質(zhì)均為違約金。根據(jù)法律規(guī)定，約定的違約金過(guò)分高于或者過(guò)分低于實(shí)際損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求調(diào)整。現(xiàn)被告郭某某主張調(diào)整，本院以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則酌情調(diào)整為200萬(wàn)元。
　　綜上所述，依照《中華人民共和國(guó)民法總則》第十三條、第十九條、第二十條、第二十三條、第二十七條第一款、《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條第一款、第一百一十四條第一款、第二款、《最高人民法院關(guān)于審理買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第三條、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋(二)》第二十九條的規(guī)定，判決如下：
　　一、原告諸某、郁某與被告陳某某、郭某某、郭寶爾就上海市浦東新區(qū)川沙新鎮(zhèn)華夏二路XXX弄XXX號(hào)XXX室房屋簽署的《動(dòng)遷房買(mǎi)賣(mài)合同》解除；
　　二、被告陳某某、郭某某、郭寶爾應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)返還原告諸某、郁某購(gòu)房款人民幣79.5萬(wàn)元；
　　三、被告陳某某、郭某某、郭寶爾應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告諸某、郁某違約金人民幣200萬(wàn)元。
　　負(fù)有金錢(qián)給付義務(wù)的當(dāng)事人，如果未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　案件受理費(fèi)人民幣51,315元，評(píng)估費(fèi)人民幣9,700元，合計(jì)人民幣61,015元，由原告諸某、郁某負(fù)擔(dān)人民幣22,155元，被告陳某某、郭某某、郭寶爾負(fù)擔(dān)人民幣38,860元。
　　如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級(jí)人民法院。
　　

審判員：宋麗君

書(shū)記員：張春華