原告(反訴被告)：許某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市。
　　委托訴訟代理人：徐志慧，上海浩蕩律師事務(wù)所律師。
　　被告(反訴原告)：上?；焦べQ(mào)有限公司，住所地上海市松江區(qū)。
　　法定代表人：袁毅敏，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：張磊，上海磊天律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：林梓琳，上海磊天律師事務(wù)所律師。
　　原告許某某與被告上?；焦べQ(mào)有限公司房屋租賃合同糾紛一案，本院于2017年9月19日受理后，依法適用簡易程序進行審理。2017年11月17日，因本案須以另案審理結(jié)果為依據(jù)，而另案尚未審結(jié)，故依法裁定本案中止訴訟，并于2018年9月6日恢復(fù)對本案的審理。2018年9月29日，被告提起反訴，本院于同日予以受理。期間，本院對本案公開開庭進行審理，原告的委托訴訟代理人徐志慧、被告的委托訴訟代理人張磊、林梓琳到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告向本院提出訴訟請求：1.判令原、被告之間簽訂的《上海市房屋租賃合同》無效；2.判令被告返還原告保證金100,000元；3.判令被告承擔原告在另案中賠償?shù)膿p失3,974,979元；4.判令被告承擔原告在另案中負擔的訴訟費129,364元。事實和理由：2009年，原、被告簽訂《上海市房屋租賃合同》，約定原告承租被告位于本區(qū)西飛路XXX號房屋(以下簡稱18號房屋)作為檔案庫房使用，租賃期間自2009年5月1日起至2029年4月30日止。2009年4月13日，經(jīng)被告同意，原告將上述18號房屋轉(zhuǎn)租給招商銀行股份有限公司上海分行(以下簡稱招行上海分行)，并簽訂《上海市房屋轉(zhuǎn)租合同》，租賃期間同上。2016年6月20日，招行上海分行收到《告知書》，稱18號房屋系違法建筑，需限期拆除等。招行上海分行遂于2016年11月開始搬離18號房屋，并于2017年5月24日訴至法院，要求原告賠償損失。該案的案號為(2017)滬0117民初8519號(以下簡稱8519號案件)。對8519號案件作出的判決現(xiàn)已發(fā)生法律效力。因此，原告提起訴訟，望判如所請。
　　被告辯稱：就程序方面而言，首先，本案須以8519號案件的審理結(jié)果為依據(jù)，故本案應(yīng)中止審理。其次，18號房屋的建造得到了上海市松江區(qū)九亭鎮(zhèn)人民政府和上海久富經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的允許，并出具了相關(guān)產(chǎn)權(quán)證明和租賃許可，故應(yīng)追加上述主體為本案當事人，否則無法確定過錯責任。就實體方面而言，首先，合同效力有待法院認定。18號房屋尚未被拆除，招行上海分行僅憑《告知書》即搬離的行為，存在重大過錯。因此，被告不應(yīng)承擔任何責任。其次，原告承租18號房屋后，每年加價1,000,000元轉(zhuǎn)租給招行上海分行，故原告應(yīng)當承擔完全責任。再次，原告尚欠被告使用費，故被告不同意返還保證金；原告主張的因另案賠償而遭受的損失，因原告的裝修行為未經(jīng)被告同意，故應(yīng)由其自行承擔；原告主張的因另案訴訟而負擔的訴訟費損失，系因原告在另案中敗訴，故該訴訟費亦應(yīng)由其自行承擔。
　　同時，基于本院對合同無效后果一并處理的釋明，被告向本院提出反訴請求：判令原告支付被告自2016年11月1日至2017年12月28日止的房屋使用費934,202.50元(0.55元/平方米/天×4,025平方米×422天)。事實和理由：2017年12月28日，雙方簽訂《退房交接書》，原告將18號房屋返還被告，但原告未向被告支付自2016年11月始至上述返還之日止的使用費。因此，被告提起反訴，望判如所請。
　　原告對被告的反訴辯稱，對被告主張的使用費的數(shù)額沒有異議，但因涉案合同無效的責任在于被告，故其不應(yīng)承擔上述使用費。
　　本院經(jīng)審理認定事實如下：一、關(guān)于18號房屋合法建造與否的基本情況
　　被告雖對18號房屋取得建設(shè)項目用地預(yù)審報告、建設(shè)項目選址意見書、生產(chǎn)性建設(shè)項目審批表、建筑工程消防驗收意見書等，但其并未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準建設(shè)的文件。2007年9月，上海市松江區(qū)房屋土地管理局九亭所出具18號房屋產(chǎn)權(quán)證正在辦理之中的證明。2009年2月，上海市松江區(qū)九亭鎮(zhèn)人民政府工貿(mào)辦出具同意對18號房屋租賃事宜備案的證明。2012年5月，上海市九亭鎮(zhèn)人民政府出具18號房屋產(chǎn)權(quán)屬被告的證明。2016年6月20日，“松江區(qū)區(qū)域環(huán)境綜合整治推進領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室”發(fā)布《告知書》，載明：九亭鎮(zhèn)西南7.98平方公里區(qū)域(示意圖附后)，因“五違”問題突出，被列入市級重點整治區(qū)域?，F(xiàn)將有關(guān)事項告知如下：根據(jù)相關(guān)規(guī)定，對違法建筑，應(yīng)依法予以拆除等。2016年7月6日，上海市松江區(qū)九亭鎮(zhèn)人民政府作出滬松九府責限拆告字2016第078086號《責令限期拆除違法建筑事先告知書》，載明：被告在西飛路XXX號擅自搭建建筑物、構(gòu)筑物的行為，違反了相關(guān)法律規(guī)定，擬作出責令限期拆除違法建筑決定。如對上述告知內(nèi)容有異議，可以在指定期限前進行陳述或申辯等。
　　二、關(guān)于18號房屋出租、轉(zhuǎn)租及履行中的基本情況
　　(一)2009年，原、被告簽訂《上海市房屋租賃合同》一份。該合同約定，原告向被告承租建筑面積為4,025平方米的18號房屋作檔案庫使用；租賃期限為自2009年5月1日起至2029年4月30日止，交付日期為2009年2月15日前；原告需裝修房屋或者增設(shè)附屬設(shè)施和設(shè)備的，應(yīng)事先征得被告的書面同意，按規(guī)定需經(jīng)有關(guān)部門審批的，則還應(yīng)由被告委托原告報有關(guān)部門批準后，方可進行。該合同補充條款約定，原告在裝修前應(yīng)將裝修方案送交被告，被告在獲得原告裝修方案后七個工作日內(nèi)必須作出書面答復(fù)，如果被告超出七個工作日未予書面答復(fù)，則視作被告已同意原告裝修方案，原告裝修方案必須符合安全原則；被告交付18號房屋時，原告應(yīng)向被告支付房屋租賃保證金100,000元，租賃關(guān)系終止時，被告收取的租賃保證金除用以抵充合同約定由原告承擔的費用外，剩余部分無息歸還原告;18號房屋每日每平方米建筑面積租金為0.50元，年租金總計為734,562元，該租金四年內(nèi)不變，第五年起每隔四年租金增加10%，以此類推；租金每半年支付一次，先付后用，原告須在收到發(fā)票后的15個工作日內(nèi)付款；在房產(chǎn)證辦理過程中，合同登記備案由當?shù)劓?zhèn)政府或開發(fā)區(qū)監(jiān)督見證，在房產(chǎn)證辦好后15日內(nèi)雙方向房地產(chǎn)交易中心辦理登記備案手續(xù)等。
　　2009年3月1日，被告出具同意原告將18號房屋轉(zhuǎn)租銀行作為檔案庫使用的證明。
　　(二)2009年4月17日，原告與招行上海分行簽訂《上海市房屋轉(zhuǎn)租合同》。該合同約定，原告將上述18號房屋轉(zhuǎn)租給招行上海分行作為檔案庫；原告于2009年3月20日向招行上海分行交付18號房屋，轉(zhuǎn)租期限為2009年5月1日起至2029年4月30日止；招行上海分行需裝修房屋或者增設(shè)附屬設(shè)施和設(shè)備的，必須事先通知原告，由原告按租賃合同的約定征得被告的書面同意，按規(guī)定需經(jīng)有關(guān)部門審批的，則應(yīng)報經(jīng)有關(guān)部門核準后方可進行。該合同補充條款約定，招行上海分行在裝修前應(yīng)將裝修方案送交原告，原告在獲得招行上海分行裝修方案后七個工作日內(nèi)必須作出書面答復(fù)，如果原告超出七個工作日未予書面答復(fù)，則視作原告已同意招行上海分行裝修方案，招行上海分行裝修方案必須符合安全原則；原告交付18號房屋時，招行上海分行應(yīng)向原告支付房屋租賃保證金150,000元，租賃關(guān)系終止時，原告收取的租賃保證金除用以抵充合同約定由招行上海分行承擔的費用外，剩余部分無息歸還招行上海分行;2009年5月至2013年4月的日租金為1.10元/建筑平方米、年租金為1,616,038元，2013年5月至2018年4月的日租金為1.21元/建筑平方米、年租金為1,777,641元;租金每半年支付一次，先付后用，招行上海分行須在收到發(fā)票后的15個工作日內(nèi)付款；在房產(chǎn)證辦理過程中，合同登記備案由當?shù)劓?zhèn)政府或開發(fā)區(qū)監(jiān)督見證，在房產(chǎn)證辦好后15日內(nèi)雙方向房地產(chǎn)交易中心辦理登記備案手續(xù)等。
　　(三)上述合同簽訂后，被告按約將18號房屋交付原告，原告遂將18號房屋交付招行上海分行，原告向被告支付保證金100,000元，并按約支付至2016年10月31日止的使用費，但該日之后的使用費未支付。
　　三、關(guān)于18號房屋另案涉訟的情況
　　2017年5月31日，本院受理招行上海分行訴本案原告房屋租賃合同糾紛一案，即8519號案件。2018年8月17日，本院對8519號案件作出民事判決。該判決現(xiàn)已發(fā)生法律效力。該判決的主文如下：1.確認招行上海分行與原告簽訂的《上海市房屋轉(zhuǎn)租合同》無效;2.原告賠償招行上海分行損失3,974,070元(注：其中，工程造價類損失3,074,070元，服務(wù)、消防設(shè)施、搬遷和外包損失900,000元)；3.原告返還招行上海分行保證金150,000元；4.招行上海分行支付原告使用費2,055,245.50元[注：1.21元/天/平方米×4,025平方米×422天(2016年11月1日至2017年12月28日)]。訴訟費290,835.16元，由招行上海分行負擔161,471.16元，原告負擔129,364元。
　　在上述8519號案件審理過程中，經(jīng)本院釋明，原告與招行上海分行于2017年12月28日簽訂《退房交接書》一份。該交接書載明，因松江區(qū)區(qū)域環(huán)境綜合整治推進領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室發(fā)出《告知書》，稱租賃房屋系違法建筑，需限期拆除。雙方確認信息如下：……雙方共同對房屋進行了檢查核對，雙方確認退房時租賃房屋狀況完好……雙方確認完成交接手續(xù)，原告確認收還房屋等。同日，被告在該交接書左下角加蓋公章，并簽署“房屋已交接，鑰匙已收”等字樣。
　　此外，在上述8519號案件審理過程中，原告與招行上海分行對招行上海分行在使用18號房屋過程中形成附合的裝飾裝修物的現(xiàn)值未能達成協(xié)議，故本院依申請委托相關(guān)單位對上述裝飾裝修物現(xiàn)值進行工程造價鑒定，并收到相應(yīng)的《司法鑒定意見書》。對于該意見書，被告在本案中明確表示沒有異議。
　　四、關(guān)于中止審理及當事人追加問題
　　1.有關(guān)本案中止審理的問題，如本判決首部所述，在此不再贅述。
　　2.有關(guān)追加當事人的問題，本院在庭審中已向被告明確，不予準許。因為本案處理的是原、被告之間的房屋租賃合同糾紛，被告申請追加的主體與該合同無涉，處理結(jié)果亦與其不具有法律上的利害關(guān)系。
　　五、其他情況
　　訴訟中，本院對合同的效力及后果的一并處理問題，對當事人作了釋明。
　　此外，被告提供《接報回執(zhí)單》及照片，欲證明在18號房屋返還當天，因原告保管不當造成空調(diào)外機被盜，被告遂因此而報警，故應(yīng)在原告主張的損失數(shù)額中扣除925,677.52元(另案空調(diào)鑒定價值1,814,627元×折舊率56.68%×酌定扣除90%)。并稱，“拿到房屋以后，當事人自己轉(zhuǎn)了一圈，發(fā)現(xiàn)了被竊，然后就報警了”。對此，原告認為，簽署交接書是在當日上午10時許，而被告報警是在當日14時許，因此，風險責任已經(jīng)轉(zhuǎn)移。此為其一，其二，不認可被告關(guān)于對空調(diào)外機折90%的意見。其三，對照片的真實性無法確認。
　　以上事實，有建設(shè)項目用地預(yù)審報告、證明、《告知書》、《責令限期拆除違法建筑事先告知書》、《上海市房屋租賃合同》、《上海市房屋轉(zhuǎn)租合同》、收條、民事判決書、《退房交接書》、《司法鑒定意見書》以及當事人的陳述等證據(jù)證明，本院予以確認。
　　本院認為：一、關(guān)于合同效力及其過錯問題
　　相關(guān)司法解釋規(guī)定,就違法建筑簽訂的房屋租賃合同應(yīng)當認定無效。即出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準建設(shè)的，人民法院應(yīng)當認定有效。本案中，根據(jù)查明的事實，原、被告之間簽訂的《上海市房屋租賃合同》約定出租的租賃物亦即18號房屋，未取得上述司法解釋中規(guī)定的建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準，故該房屋明顯不具有合法性。被告將18號房屋出租給原告的行為，違反了上述司法解釋的規(guī)定，應(yīng)當認定原、被告之間簽訂的《上海市房屋轉(zhuǎn)租合同》無效。
　　至于導(dǎo)致該合同無效的過錯問題。因18號房屋系被告出租給原告，其對出租的租賃物是否屬于合法建筑當屬明知，而不是僅僅向原告披露租賃物截止至出租時的審批建造情況即可，更不能將租賃物合法性的審查義務(wù)完全轉(zhuǎn)嫁于作為承租人的原告，故被告應(yīng)當承擔合同無效的主要過錯責任。另，作為承租人的原告，其在向被告承租租賃物時，同樣負有審慎審查租賃標的合法性的義務(wù)。在簽訂合同時，原告明知18號房屋僅取得用地預(yù)審報告、選址意見書等，并疏于對相關(guān)單位出具證明的進一步審查，故原告應(yīng)當承擔合同無效的次要過錯責任。鑒于此，并綜合原告對租賃標的使用情況，對于因合同無效所造成的損失，原告負擔40%，被告負擔60%。
　　二、合同無效后果的處理
　　(一)基本規(guī)則
　　合同法第五十八條對合同無效的法律后果作了規(guī)定。合同無效后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當折價補償。有過錯的一方應(yīng)當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當各自承擔相應(yīng)的責任。因此，合同被認定無效的法律后果涉及兩個方面：一是返還財產(chǎn)，二為損失賠償。返還財產(chǎn)是當事人在合同被確認無效以后，對已交付給對方的財產(chǎn)享有返還請求權(quán)，而已經(jīng)接受財產(chǎn)的當事人則有返還財產(chǎn)的義務(wù)。損失賠償包括兩種情況：一是不能返還財產(chǎn)情況下的賠償，二是合同被確認無效后有過錯的當事人應(yīng)當賠償對方因合同無效所遭受的損失。受害方提出賠償請求的根據(jù)在于締約過失，賠償?shù)姆秶鞘芎Ψ降男刨嚴?，包括締約費用、履行費用、合理的間接損失，但不得超出履行利益，同時，也應(yīng)考慮合同具體履行程度等情況。其中，承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃合同無效時，未形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當恢復(fù)原狀。已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有；不同意利用的，由雙方各自按照導(dǎo)致合同無效的過錯分擔現(xiàn)值損失。
　　(二)具體處理
　　1.租賃物的返還
　　基于前述基本規(guī)則，原告應(yīng)當將18號房屋返還被告?，F(xiàn)原、被告已于訴訟中辦理了該房屋的返還手續(xù)，被告因此亦未提出該項反訴請求，故本院對此不作相應(yīng)裁判。
　　2.使用費
　　因使用租賃物的行為具有不可逆性，按房屋租賃合同司法解釋第五條的規(guī)定，出租人可以請求參照約定租金標準要求承租人支付占有使用費，法院一般應(yīng)予以支持。但是，考慮到完全依照約定租金標準計算承租人的占有使用費，可能會在某些情況下與其占有租賃物獲得的利益不符，從而可能出現(xiàn)顯失公平的情況，故應(yīng)根據(jù)案件的具體情況，將合同中約定的租金標準作為一項考量的因素，以此為參照尺度進行自由裁量，而不是簡單的根據(jù)無效合同中的租金標準進行裁判。否則，可能會出現(xiàn)無效合同事實上按照合同有效情形處理的矛盾，違背合同無效的法律意義和處理原則。
　　本案中，根據(jù)查明的事實，在8519號案件中，本院完全參照轉(zhuǎn)租租金標準判令招行上海分行向原告支付使用費。因此，雖然原、被告之間簽訂的房屋租賃合同無效，但是該合同的無效并未影響原告對租賃物轉(zhuǎn)租獲益，亦即未影響原告對租賃物使用?；诖?，本院對被告參照約定租金標準要求原告支付占有使用費的反訴請求，予以支持。
　　3.保證金
　　鑒于合同被認定為無效，加之18號房屋亦已返還，故被告應(yīng)當將保證金返還給原告。因此，本院對原告此項訴訟請求，予以支持。
　　4.各項損失
　　(1)工程造價類損失
　　本案中，根據(jù)查明的事實，在8519號案件中，本院判令原告向招行上海分行賠償?shù)墓こ淘靸r類損失為3,074,070元。此系因轉(zhuǎn)租合同的無效，由原告對已形成附合的裝飾裝修物，按照導(dǎo)致合同無效的過錯分擔的現(xiàn)值損失。2017年12月28日，原告與招行上海分行簽署《退房交接書》的同時，原告即將18號房屋返還被告。因此，本院對原告要求被告承擔上述工程造價類損失的主張，予以支持。此外，雙方就裝飾裝修問題，曾約定需將裝修方案送交被告等。現(xiàn)亦暫無證據(jù)證明原告履行了上述義務(wù)。但是，從雙方合同約定的租賃用途，以及在合同履行長達九年的期間內(nèi)，沒有證據(jù)證明被告對原告或其同意轉(zhuǎn)租的次承租人招行上海分行的裝飾裝修行為提出過異議的情形下，應(yīng)當認定被告以其行為表示默認。因此，本院對被告有關(guān)裝飾裝修未經(jīng)其同意的意見，不予采納。至于被告有關(guān)扣減被盜空調(diào)費用的意見，本院不予采納。因為，根據(jù)被告關(guān)于“拿到房屋以后，當事人自己轉(zhuǎn)了一圈，發(fā)現(xiàn)了被竊，然后就報警了”的陳述，明顯是簽署《退房交接書》在先，其報警在后。而且，其在簽署《退房交接書》的過程中，并未對此提出異議。
　　(2)服務(wù)、消防設(shè)施、搬遷和外包損失
　　誠如本院在8519號案件中的裁判理由，不管對租賃合同的效力如何認定，租賃物最終是要返還給出租人的。原告經(jīng)被告同意將租賃物轉(zhuǎn)租給招行上海分行使用，也是其對租賃物的一種使用方式。鑒于合同約定的租期是最長的20年，而現(xiàn)因租賃標的違法，導(dǎo)致原告實際僅使用近9年，說明合同仍有較長的承租期未履行。為使用租賃物而發(fā)生的服務(wù)、消防設(shè)施、搬遷和外包費用很難認為是一次性的費用，而應(yīng)是原告在相同承租期間內(nèi)一次額外增加的費用損失。在這種情況下，理應(yīng)對原告給予合理的損失賠償。因此，本院在綜合考量以上因素的基礎(chǔ)上，被告應(yīng)當向原告承擔其賠償給招行上海分行的如上損失900,000元。
　　上述兩項，合計為3,974,070元。而原告主張3,974,979元，明顯有誤，本院予以更正。
　　(3)訴訟費用損失
　　鑒于已經(jīng)發(fā)生法律效力的民事判決明確由原告承擔該項費用，而且該項費用的承擔系基于其在該案中敗訴而須向法院繳納的費用。故本院對原告該項訴訟請求，不予支持。
　　綜上，依照《中華人民共和國合同法》第五十二條第五項、第五十八條，《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二條、第五條、第九條，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第九十條之規(guī)定，判決如下：
　　一、確認原告(反訴被告)許某某與被告(反訴原告)上?；焦べQ(mào)有限公司之間簽訂的《上海市房屋租賃合同》無效;
　　二、被告(反訴原告)上?；焦べQ(mào)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)返還原告(反訴被告)許某某保證金100,000元；
　　三、被告(反訴原告)上?；焦べQ(mào)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)賠償原告(反訴被告)許某某損失3,974,070元；
　　四、原告(反訴被告)許某某于本判決生效之日起十日內(nèi)支付被告(反訴原告)上?；焦べQ(mào)有限公司使用費934,202.50元；
　　五、駁回原告(反訴被告)許某某的其余訴訟請求。
　　如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　本訴案件受理費40,515元，減半收取20,257.50元，反訴案件受理費6,571元，合計訴訟費26,828.50元，由原告(反訴被告)許某某負擔7,092.50元(已付)，被告(反訴原告)上?；焦べQ(mào)有限公司負擔19,736元(已付6,571元，余款13,165元于本判決生效之日起七日內(nèi)交付本院)。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。

審判員：楊惠星

書記員：劉金鑫