原告(反訴被告)：許玥，女，1984年1月2日生，漢族，住上海市楊浦區(qū)。
　　委托訴訟代理人：劉永波，上海市錦天城律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：熊志新，上海市錦天城律師事務(wù)所律師。
　　被告(反訴原告)：上海崇明豫商置業(yè)有限公司，住所地上海市崇明區(qū)。
　　法定代表人：張國藝，董事長。
　　委托訴訟代理人：郭會梅。
　　第三人：上海市公積金管理中心，住所地上海市閔行區(qū)田林路XXX號科技綠洲三期9號樓。
　　法定代表人：浦建華，主任。
　　委托訴訟代理人：鄭錚，上海瀛泰律師事務(wù)所律師。
　　第三人：中國銀行股份有限公司上海市寶山支行，住所地上海市寶山區(qū)寶楊路XXX號。
　　負(fù)責(zé)人：梁洪，行長。
　　委托訴訟代理人：施秋苓，上海市佳信達(dá)律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：趙琪，上海市佳信達(dá)律師事務(wù)所實習(xí)律師。
　　原告(反訴被告)許玥與被告(反訴原告)上海崇明豫商置業(yè)有限公司(以下簡稱“崇明豫商公司”)、第三人上海市公積金管理中心(以下簡稱“公積金管理中心”)、中國銀行股份有限公司上海市寶山支行(以下簡稱“中國銀行寶山支行”)商品房預(yù)售合同糾紛一案，本院于2019年2月1日立案后，依法適用簡易程序?qū)徖怼?019年2月26日，被告崇明豫商公司向本院提出反訴，本院受理后依法與本訴合并審理。2019年3月13日，本案進(jìn)行了庭前證據(jù)交換，原告(反訴被告)許玥及其委托訴訟代理人熊志新、被告(反訴原告)崇明豫商公司的委托訴訟代理人郭會梅參加了證據(jù)交換。審理中，中國銀行寶山支行向本院申請作為有獨立請求權(quán)的第三人參與本案訴訟，經(jīng)審查，本院予以準(zhǔn)許。為查明案件事實，本院依職權(quán)追加公積金管理中心作為本案第三人參加訴訟。根據(jù)原告許玥申請，本院依法對被告崇明豫商公司名下銀行存款3,250,000元或相應(yīng)價值財產(chǎn)進(jìn)行了查封、凍結(jié)。本案于2019年4月15日公開開庭進(jìn)行了審理，原告(反訴被告)許玥及其委托訴訟代理人熊志新、被告(反訴原告)崇明豫商公司的委托訴訟代理人郭會梅、第三人中國銀行寶山支行的委托訴訟代理人施秋苓到庭參加訴訟，第三人公積金管理中心經(jīng)本院合法傳喚，無正當(dāng)理由未到庭參加訴訟，本院依法缺席審理。后因本案案情復(fù)雜，依法轉(zhuǎn)為適用普通程序，并組成合議庭。2019年6月21日，本案進(jìn)行了第二次公開開庭審理，原告(反訴被告)許玥及其委托訴訟代理人熊志新、被告(反訴原告)崇明豫商公司的委托訴訟代理人郭會梅、第三人中國銀行寶山支行的委托訴訟代理人施秋苓、第三人公積金管理中心的委托訴訟代理人鄭錚到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告(反訴被告)許玥向本院提出訴訟請求：1、判令確認(rèn)原告與被告崇明豫商公司之間的《上海市商品房預(yù)售合同》于2018年9月30日解除；2、判令被告崇明豫商公司于判決生效之日起三日內(nèi)向原告返還房款2,655,206元及自2018年2月20日起至判決生效之日止原告已向中國銀行寶山支行歸還的貸款本金及已向公積金管理中心歸還的貸款本金；3、判令被告崇明豫商公司于判決生效之日起三日內(nèi)向原告賠償自2018年2月20日起至判決生效之日止原告已向中國銀行寶山支行支付的貸款利息和已向公積金管理中心支付的貸款利息；4、判令被告崇明豫商公司按照原告全部已付房價款的10%向原告支付違約金；5、判令被告崇明豫商公司每日按照總房價款的萬分之二支付自2018年10月11日起至實際注銷登記之日止的違約金；6、本案訴訟費、保全費由被告承擔(dān)。事實和理由：2017年8月29日，原、被告簽訂《上海市商品房預(yù)售合同》，該協(xié)議約定：由被告向原告出售本市崇明區(qū)陳家鎮(zhèn)北陳公路XXX弄XXX號1—3層房屋，房屋建筑面積109.11平方米，房屋總價款(不含裝修)3,775,206元，首付款由原告于合同簽訂后分五次支付了共計2,655,206元，剩余房款為組合貸款，即原告于2017年9月26日與中國銀行寶山支行簽訂《個人一手住房貸款合同》，貸款720,000元，由銀行直接發(fā)放給被告，原告又與公積金管理中心簽訂《住房公積金個人住房抵押借款合同》，貸款400,000元，由原告委托中國銀行寶山支行將貸款劃給被告。根據(jù)合同約定，被告應(yīng)在2018年6月30日前交付系爭房屋，原告多次與被告交涉無果。由于被告逾期交房已超過90日，根據(jù)合同第12條約定，被告未按約定期限將該房屋交付原告，應(yīng)當(dāng)向原告支付違約金，若逾期超過90天，原告有權(quán)單方面解除合同，并有權(quán)要求退房，被告應(yīng)當(dāng)按照原告全部已付房價款的10%向原告支付違約金，但被告仍未予理睬。據(jù)此，原告為維護(hù)自身合法權(quán)益，提起本訴訴訟請求。
　　第一次開庭審理時，原告(反訴被告)許玥自愿變更訴訟請求如下：1、判令確認(rèn)原告與被告崇明豫商公司之間的《上海市商品房預(yù)售合同》于2018年9月30日解除；2、判令被告崇明豫商公司于判決生效之日起三日內(nèi)向原告返還房款2,655,206元及自2018年2月20日起至判決生效之日止原告已向中國銀行寶山支行歸還的貸款本金及已向公積金管理中心歸還的貸款本金；3、判令被告崇明豫商公司于判決生效之日起三日內(nèi)向原告賠償自2018年2月20日起至判決生效之日止原告已向中國銀行寶山支行支付的貸款利息和已向公積金管理中心支付的貸款利息；4、判令被告崇明豫商公司按照原告全部已付房價款的10%向原告支付違約金；5、判令被告崇明豫商公司每日按照總房價款的萬分之二支付自2018年10月11日起至實際注銷登記之日止的違約金；6、判令解除原告與第三人中國銀行寶山支行簽訂的抵押借款合同，并由被告向中國銀行寶山支行歸還剩余貸款本金；7、判令解除原告與第三人公積金管理中心簽訂的抵押借款合同，并由被告向公積金管理中心歸還剩余貸款本金；8、本案訴訟費、保全費由被告承擔(dān)。
　　第二次開庭審理時，原告(反訴被告)許玥再次變更訴訟請求如下：1、判令確認(rèn)原告與被告崇明豫商公司之間的《上海市商品房預(yù)售合同》于2018年9月30日解除；2、判令被告崇明豫商公司于判決生效之日起三日內(nèi)向原告返還房款2,655,206元及自2018年2月20日起至判決生效之日止原告已向中國銀行寶山支行歸還的貸款本金及已向公積金管理中心歸還的貸款本金；3、判令被告崇明豫商公司于判決生效之日起三日內(nèi)向原告返還自2018年2月20日起至判決生效之日止原告已向中國銀行寶山支行支付的貸款利息和已向公積金管理中心支付的貸款利息；4、判令被告崇明豫商公司按照原告全部已付房價款的10%向原告支付違約金；5、判令被告崇明豫商公司每日按照總房價款的萬分之二支付自2018年10月11日起至實際注銷登記之日止的違約金；6、判令解除原告與第三人中國銀行寶山支行簽訂的抵押借款合同，并由被告向中國銀行寶山支行歸還剩余貸款本金及利息，并承擔(dān)因合同解除所產(chǎn)生的違約金；7、判令解除原告與第三人公積金管理中心簽訂的抵押借款合同，并由被告向公積金管理中心歸還剩余貸款本金及利息；8、本案訴訟費、保全費由被告承擔(dān)。
　　被告(反訴原告)崇明豫商公司針對本訴辯稱：1、同意解除原、被告之間的《上海市商品房預(yù)售合同》，但解除時間以被告在本案中收到法院訴訟材料的時間為準(zhǔn)；2、同意第二項訴請中歸還房款2,655,206元，但歸還時間不予認(rèn)可，同意向第三人中國銀行寶山支行、公積金管理中心歸還剩余貸款本金，但不同意承擔(dān)貸款利息；3、不同意第三項訴訟請求，因為不存在合同依據(jù)，利息屬于損害賠償，與第四項訴請的違約金只能擇一適用；4、第四項訴訟請求約定的違約金過高，要求予以調(diào)整；5、不同意第五項訴訟請求，因為原告應(yīng)先辦理預(yù)抵押登記等注銷手續(xù)，但原告未配合辦理，故被告不存在逾期違約情形；6、對于第六項、第七項訴訟請求，僅同意歸還第三人貸款本金，對于貸款利息及提前還款違約金不同意承擔(dān)，應(yīng)由原告自行承擔(dān)。
　　被告(反訴原告)崇明豫商公司另向本院提出反訴請求：1、要求反訴被告承擔(dān)逾期支付房款的違約金2,960元；2、要求反訴被告支付逾期辦理房屋預(yù)抵押登記注銷手續(xù)導(dǎo)致反訴原告的損失(自合同解除之日起至判決生效之日止，按照每日總房價款的萬分之二計算)；3、反訴訴訟費由反訴被告承擔(dān)。事實與理由：2017年8月29日，反訴原、被告簽訂《上海市商品房出售合同》，約定反訴被告購買陳家鎮(zhèn)北陳公路XXX弄XXX號房屋，總房價3,775,206元，反訴被告分期付款，付款時間及金額分別為2017年5月30日前支付386,936元，2017年9月30日前支付2,268,270元，2017年12月30日前支付1,120,000元。但反訴被告未按約定時間付款，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，違約金按逾期未付款額的日萬分之二計算，自應(yīng)付款期限之第二日起算至實際付款之日止。同時，反訴原告辦理解除合同手續(xù)需要反訴被告配合辦理系爭房屋的抵押登記注銷手續(xù)，但反訴被告至今仍未辦理，存在違約行為。為維護(hù)其合法權(quán)益，遂提出上述反訴訴請。
　　原告(反訴被告)許玥針對反訴辯稱：1、不同意反訴原告的第一項訴請，因反訴被告購房采取組合貸款方式，反訴被告對于自行付款部分沒有逾期，貸款部分即商業(yè)貸款和公積金貸款遲延支付，該貸款支付時間不是反訴被告可以決定，且反訴被告已在合理期限內(nèi)在反訴原告要求下辦理了抵押貸款手續(xù)，故不存在反訴被告逾期付款的情形；2、反訴被告已經(jīng)向反訴原告發(fā)送解除合同通知書，但反訴原告一直稱沒有收到，且拒絕解除合同，拒絕辦理相應(yīng)的注銷手續(xù)，才導(dǎo)致本案訴訟，故第二項反訴請求與事實不符。
　　第三人公積金管理中心述稱，原告(反訴被告)許玥與第三人簽訂的借款合同系雙方真實意思表示，且第三人已經(jīng)履行了合同約定的放款義務(wù)，應(yīng)屬合法有效。原告(反訴被告)若要求解除該借款合同，由法院依法裁判；若支持原告(反訴被告)解除合同，則原告(反訴被告)應(yīng)向第三人支付至實際清償貸款之日止的貸款本金和利息，如果有罰息，還應(yīng)同時承擔(dān)罰息；同意由被告(反訴原告)直接向第三人歸還原告(反訴被告)的剩余貸款，但需要原、被告共同配合銀行辦理預(yù)抵押登記注銷手續(xù)。
　　第三人中國銀行寶山支行述稱，在原、被告之間商品房預(yù)售合同解除的情況下，同意與原告(反訴被告)許玥解除借款抵押合同，但銀行已經(jīng)放貸部分的本金及利息應(yīng)該受到保護(hù)，同意由被告(反訴原告)崇明豫商公司直接向其歸還剩余貸款本息。同時，被告(反訴原告)一次性歸還剩余貸款本息按合同約定以提前還款處理，除計收至還款當(dāng)日的正常利息外，還應(yīng)當(dāng)承擔(dān)提前還款違約金，違約金標(biāo)準(zhǔn)按照合同約定，并以法院判決時間為準(zhǔn)確定違約金適用標(biāo)準(zhǔn)，在結(jié)清貸款的前提下可以解除借款抵押合同。另被告(反訴原告)要求原告(反訴被告)承擔(dān)逾期付款違約金的主張，原告(反訴被告)提出由第三人承擔(dān)的意見，第三人不予認(rèn)可，認(rèn)為其已按約放款，不存在違約行為，且其不是該商品房預(yù)售合同當(dāng)事人，不應(yīng)承擔(dān)原告(反訴被告)逾期付款的違約責(zé)任。
　　原告(反訴被告)為證明其主張的事實，依法向本院提交如下證據(jù)：
　　1、《上海市商品房預(yù)售合同》一份，證明原告(反訴被告)與被告(反訴原告)于2017年8月29日簽訂《上海市商品房預(yù)售合同》，該合同約定房屋總價款3,775,206元，被告應(yīng)于2018年6月30日前交付房屋，如果被告逾期交房超過90天，原告有權(quán)單方解除合同并要求退房，被告應(yīng)向原告支付總房價款10%的違約金。經(jīng)質(zhì)證，被告(反訴原告)對真實性無異議，但認(rèn)為約定違約金過高，且原告未舉證證明其實際損失。第三人中國銀行寶山支行表示與其無關(guān)聯(lián)。
　　2、POS機(jī)刷卡回單五張、增值稅專用發(fā)票一張，證明原告(反訴被告)已按照合同約定分五次向被告(反訴原告)支付了首付款2,655,206元。經(jīng)質(zhì)證，被告(反訴原告)對真實性無異議。第三人中國銀行寶山支行表示與其無關(guān)聯(lián)。
　　3、《中國銀行個人一手住房貸款合同》一份，證明原告(反訴被告)通過向第三人中國銀行寶山支行貸款向被告(反訴原告)支付房款720,000元。經(jīng)質(zhì)證，被告(反訴原告)對真實性無異議，但表示對合同的具體條款不清楚。第三人中國銀行寶山支行表示對真實性無異議。
　　4、《住房公積金個人住房抵押借款合同》一份，證明原告(反訴被告)通過公積金貸款向被告(反訴原告)支付房款400,000元。經(jīng)質(zhì)證，被告(反訴原告)對真實性無異議，但表示對合同的具體條款不清楚。第三人中國銀行寶山支行表示與其無關(guān)聯(lián)。
　　5、中國銀行交易明細(xì)清單一份，證明截至2018年底原告(反訴被告)已向第三人歸還貸款本息的情況。經(jīng)質(zhì)證，被告(反訴原告)對真實性不予認(rèn)可，認(rèn)為該明細(xì)單上的賬號與貸款的賬號不一致，且與本案無關(guān)聯(lián)。第三人中國銀行寶山支行表示與其無關(guān)聯(lián)。
　　6、退房通知書及郵寄憑證一份，證明原告(反訴被告)于2018年9月30日將退房通知書郵寄被告(反訴原告)，且已經(jīng)簽收。經(jīng)質(zhì)證，被告(反訴原告)表示沒有收到該通知書，且無法確定該快遞中寄送的就是這份退房通知書，并表示合同解除的時間應(yīng)以收到本案訴訟材料之日為準(zhǔn)。第三人中國銀行寶山支行表示與其無關(guān)聯(lián)。
　　被告(反訴原告)未提交證據(jù)材料。
　　第三人中國銀行寶山支行依法提交貸款已還款明細(xì)清單一份，證明原告(反訴被告)與其之間的貸款以及還款情況。經(jīng)質(zhì)證，原告(反訴被告)對真實性無異議，但表示該組明細(xì)中缺少兩期還款情況。被告(反訴原告)認(rèn)為與其無關(guān)聯(lián)。
　　對當(dāng)事人無異議的證據(jù)，本院予以確認(rèn)并在卷佐證。
　　本院經(jīng)審理認(rèn)定事實如下：被告(反訴原告)崇明豫商公司系上海市崇明區(qū)陳家鎮(zhèn)北陳公路1568弄《崇明區(qū)陳家鎮(zhèn)0007街坊(村)P1宗地商品住宅》的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，并已取得該項目預(yù)售許可證。
　　2017年8月29日，原告(反訴被告)許玥(乙方、買方)與被告(反訴原告)崇明豫商公司(甲方、賣方)簽訂《上海市商品房預(yù)售合同》，約定：乙方向甲方購買陳家鎮(zhèn)北陳公路1568弄《崇明區(qū)陳家鎮(zhèn)0007街坊(村)P1宗地商品住宅》279號1層1—3層室房屋，房屋暫測建筑面積為109.11平方米，每平方米建筑面積單價34,600元，乙方購買該房屋的總房價款(不包含房屋全裝修價格)暫定為3,775,206元。甲方定于2018年6月30日前將房屋交付給乙方，除不可抗力外。甲方承諾在2018年12月31日前辦理房地產(chǎn)初始登記手續(xù)，取得新建商品房房地產(chǎn)權(quán)證(大產(chǎn)證)，如到時不能取得商品房房地產(chǎn)權(quán)證(大產(chǎn)證)，乙方有權(quán)單方面解除本合同。
　　該合同第七條約定：乙方若未按本合同約定的時間付款，應(yīng)當(dāng)向甲方支付違約金，違約金按逾期未付款額的日萬分之二計算，違約金自本合同的應(yīng)付款期限之第二天起算至實際付款之日止，逾期超過90天后，甲方有權(quán)選擇下列第貳種方案追究乙方責(zé)任：貳、逾期超過90日，甲方有權(quán)單方面解除本合同。甲方單方面解除本合同的，乙方應(yīng)當(dāng)按照總房價款的10%向甲方支付違約金。乙方希望繼續(xù)履行本合同的，經(jīng)甲方書面同意后，本合同繼續(xù)履行，但乙方應(yīng)自約定的應(yīng)付款期限屆滿次日起至實際支付應(yīng)付款之日止，按日向甲方支付總房價款萬分之貳的違約金，并于實際支付應(yīng)付款當(dāng)日向出賣人支付該等違約金。
　　合同第十一條約定：甲方定于2018年6月30日前將該房屋交付給乙方，除不可抗力外。第十二條約定：甲方如未在本合同第十一條約定期限內(nèi)將該房屋交付乙方，應(yīng)當(dāng)向乙方支付違約金，違約金按乙方已支付的房價款日萬分之二計算，違約金自本合同第十一條約定的最后交付期限之第二天起算至實際交付之日止。逾期超過90天，乙方有權(quán)選擇下列第貳種方案追究甲方責(zé)任：貳、逾期超過90日，乙方有權(quán)退房。乙方退房的，甲方應(yīng)當(dāng)按照乙方全部已付房價款的10%向乙方支付違約金。乙方不退房的，本合同繼續(xù)履行，自本合同約定的交房期限屆滿之日起至實際交房之日止，甲方按日向乙方支付全部房價款萬分之貳的違約金，并于實際交房當(dāng)日向乙方支付該等違約金。
　　合同第十九條約定：乙方行使本合同條款中約定的單方面解除本合同權(quán)利時，應(yīng)書面通知甲方，甲方應(yīng)當(dāng)在收到乙方的書面通知起30天內(nèi)將乙方已支付的房價款(包括利息，利息按中國人民銀行公布的同期存款利息計算)全部退還乙方，并承擔(dān)賠償責(zé)任，賠償金額為總房價款的0%，在退還房價款時一并支付給乙方。前款及本合同其他條款所稱已支付的房價款，是包括乙方直接支付的和通過貸款方式支付的房價款。第二十條約定：按本合同約定，甲、乙雙方單方解除合同的，在單方解除合同以前，對方已按合同約定支付違約金的，支付的違約金金額應(yīng)在按本合同約定的賠償金額中扣除。第二十七條約定：本合同一方按照本合同約定向另一方送達(dá)的任何文件、回復(fù)及其任何聯(lián)系，必須用書面形式，且采用掛號郵寄或直接送達(dá)的方式，送達(dá)本合同所列另一方的地址或另一方以本條所述方式通知更改后的地址。如以掛號郵寄的方式，在投郵后(以寄出的郵戳為準(zhǔn))第7日將被視為已送達(dá)另一方，如以直接送達(dá)的方式送達(dá)，則于另一方簽收時視為送達(dá)。
　　合同附件一的付款方式和付款期限，約定乙方于2017年5月30日與甲方簽約，并付首付房款386,936元，于2017年9月30日前應(yīng)支付房款2,268,270元，于2017年12月30日前應(yīng)支付房款1,120,000。補充條款合同的解除第9.2條約定：除本補充條款另有特別約定外，若發(fā)生乙方有權(quán)解除合同的情況，乙方需在送達(dá)解除合同通知后10日內(nèi)至甲方售樓處辦理退房解約手續(xù)(包括簽署退房協(xié)議、注銷授權(quán)書、騰退房屋等)，并共同或委托甲方辦理合同注銷登記手續(xù)。未按期完成上述手續(xù)的，則甲方有權(quán)延遲向乙方返還房價款及違約金(如有)直至上述手續(xù)辦理完畢后30日而無須承擔(dān)任何責(zé)任。第9.3條約定：合同解除或視為解除后，違約方應(yīng)承擔(dān)另一方因此而受到的稅費損失。同時，如任何一方未能在收到對方發(fā)出的解除通知書后10日內(nèi)(主合同和本補充條款另行約定的除外)辦理注銷登記手續(xù)，拒絕辦理注銷登記手續(xù)的一方還需按逾期辦理的天數(shù)，每日向?qū)Ψ街Ц犊偡靠钊f分之貳的違約金。
　　合同簽訂后，原告(反訴被告)許玥分別于2017年5月6日、同年5月28日分兩次向被告(反訴原告)崇明豫商公司支付房款386,936元，于2017年9月26日分三次向被告(反訴原告)崇明豫商公司支付房款2,268,270元，上述合計2,655,206元。2017年9月26日，原告(反訴被告)許玥為借款人與中國銀行寶山支行(貸款銀行)、被告(反訴原告)崇明豫商公司(保證人)簽訂《個人一手住房貸款合同》，約定：貸款金額為720,000元，貸款總月數(shù)180個月(期限從2017年9月26日—2032年9月26日)，貸款用途為購置位于上海市崇明區(qū)陳家鎮(zhèn)北陳公路XXX弄XXX號1—3層房產(chǎn)；還款方式為每月等額本息；提前還款補償金標(biāo)準(zhǔn)為自貸款發(fā)放日起已滿一年但不滿兩年(含兩年)的收取提前還款額的2%補償金，自貸款發(fā)放日起已滿兩年但不滿三年(含三年)的收取提前還款額的1%補償金，但最高不超過六個月貸款利息；用所購房產(chǎn)抵押，開發(fā)商提供階段性擔(dān)保。同日，原告(反訴被告)許玥為借款人與第三人公積金管理中心(抵押權(quán)人)、中國銀行寶山支行(貸款銀行)、被告(反訴原告)崇明豫商公司(保證人)簽訂《住房公積金個人住房抵押借款合同》，約定：貸款金額為400,000元，貸款期限為15年(180月)，預(yù)計自2017年9月26日起至2032年9月26日止；借款人許玥借款所購買并作為抵押物的住房位于上海市崇明區(qū)陳家鎮(zhèn)北陳公路XXX弄XXX號1—3層；貸款銀行中國銀行寶山支行按照借款人許玥的委托將貸款資金劃入被告(反訴原告)崇明豫商公司名下賬戶；貸款以等額還款方式償還；借款人許玥因同時申請住房公積金貸款和住房商業(yè)性貸款，將上述所購住房同時抵押給公積金管理中心和中國銀行寶山支行；被告(反訴原告)崇明豫商公司為本合同項下貸款提供階段性連帶責(zé)任保證。2017年12月14日，原告(反訴被告)許玥取得了系爭房屋的預(yù)告登記。2017年12月28日，第三人公積金管理中心、中國銀行寶山支行取得系爭房屋的抵押權(quán)人預(yù)告登記證明。2018年1月8日、1月17日第三人中國銀行寶山支行分別向被告(反訴原告)崇明豫商公司劃入貸款720,000元、400,000元。原告(反訴被告)自2018年2月20日起每月向第三人中國銀行寶山支行歸還上述貸款本息至今。
　　因被告(反訴原告)崇明豫商公司未能于2018年6月30日前交房，原告(反訴被告)許玥遂于2018年9月30日向被告(反訴原告)通過順豐快遞方式寄送退房通知書，之后又多次與被告(反訴原告)就退房事宜進(jìn)行溝通協(xié)商，但雙方未能達(dá)成一致意見，原告遂以訟稱事由訴至本院。2019年3月14日，被告(反訴原告)取得了系爭房屋的房地產(chǎn)初始登記(大產(chǎn)證)。
　　本院認(rèn)為，本訴爭議焦點為：1、被告(反訴原告)在履約過程中是否存在違約行為，若存在，原告(反訴被告)是否可以行使單方解除權(quán)予以解除商品房預(yù)售合同；2、若商品房預(yù)售合同應(yīng)予解除，則解約日期如何確定，同時原告(反訴被告)主張被告(反訴原告)退還購房款2,655,206元以及自2018年2月20日起至判決生效之日止原告(反訴被告)已向第三人公積金管理中心、中國銀行寶山支行歸還的貸款本金的訴請應(yīng)否支持；3、若商品房預(yù)售合同解除，被告(反訴原告)是否應(yīng)當(dāng)按照合同約定承擔(dān)總房價款10%的違約金；4、被告(反訴原告)是否存在涉案商品房預(yù)售合同補充條款9.3條約定的行為，是否需要另行向原告(反訴被告)支付逾期違約金；5、若商品房預(yù)售合同解除，原告(反訴被告)、被告(反訴原告)與第三人分別簽訂的兩份抵押借款合同是否可以解除，若解除，原告(反訴被告)主張被告(反訴原告)返還已向第三人公積金管理中心、中國銀行寶山支行歸還的貸款利息，并由被告(反訴原告)直接向第三人歸還剩余貸款本金、利息及提前還款違約金的訴請應(yīng)否支持。
　　針對第一個爭議焦點，本院認(rèn)為，原告(反訴被告)與被告(反訴原告)簽訂的商品房預(yù)售合同系當(dāng)事人真實意思表示，與法不悖，屬合法有效。雙方均應(yīng)按約履行各自義務(wù)。被告(反訴原告)作為涉案房產(chǎn)的開發(fā)商，按約交房系其基本的合同義務(wù)，根據(jù)合同約定，被告(反訴原告)應(yīng)當(dāng)在2018年6月30日前向原告(反訴被告)交付房屋，逾期超過90天，原告(反訴被告)有權(quán)單方面解除本合同?，F(xiàn)被告(反訴原告)逾期交房已超過90天，顯屬違約，故原告(反訴被告)據(jù)此行使合同解除權(quán)，符合合同約定，本院予以支持。
　　針對第二個爭議焦點，關(guān)于解約時間，根據(jù)《中華人民共和國合同法》的相關(guān)規(guī)定，當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件，解除合同的條件成就時，解除權(quán)人可以解除合同。當(dāng)事人主張解除合同的，應(yīng)當(dāng)通知對方，合同自通知到達(dá)對方時解除。本案中，原告(反訴被告)于2018年9月30日通過順豐快遞向被告(反訴原告)的售樓中心地址以及涉案商品房預(yù)售合同上注明的郵寄地址分別寄送了退房通知書，且于當(dāng)日均顯示簽收。根據(jù)雙方之間商品房預(yù)售合同約定，合同一方向另一方送達(dá)任何文件，必須采用書面形式，且采用掛號郵寄或直接送達(dá)方式，送達(dá)合同所列另一方的地址。因此，原告(反訴被告)主張該商品房預(yù)售合同于2018年9月30日解除，于法有據(jù)，本院予以支持。
　　根據(jù)《中華人民共和國合同法》的相關(guān)規(guī)定，合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補救措施，并有權(quán)要求賠償損失。關(guān)于原告(反訴被告)主張退還購房款2,655,206元以及自2018年2月20日起至判決生效之日止原告(反訴被告)已向第三人公積金管理中心、中國銀行寶山支行歸還的貸款本金的訴訟請求，本院認(rèn)為，涉案商品房預(yù)售合同解除后，因該合同取得財產(chǎn)應(yīng)當(dāng)予以返還，故原告(反訴被告)的該項訴請，于法有據(jù)，本院予以支持。
　　針對第三個爭議焦點，根據(jù)商品房預(yù)售合同第十二條約定，被告(反訴原告)應(yīng)當(dāng)按照原告(反訴被告)全部已付房價款的10%支付違約金?，F(xiàn)因被告(反訴原告)逾期交房已超過90天，故原告(反訴被告)依據(jù)合同約定主張被告(反訴原告)支付總房價款10%的違約金的訴訟請求，可予支持。關(guān)于被告(反訴原告)提出違約金過高要求調(diào)整的辯解意見，本院亦認(rèn)為，涉案商品房預(yù)售合同中的違約金條款是由被告(反訴原告)制作并向業(yè)主提供，具有格式條款的屬性，其作為房地產(chǎn)企業(yè)，在制定違約標(biāo)準(zhǔn)時對違約后果及責(zé)任承擔(dān)已有充分預(yù)期，且該條款經(jīng)雙方合意約定，應(yīng)尊重合同雙方的意思自治權(quán)利，以維護(hù)誠實信用原則，同時結(jié)合本案中原告(反訴被告)的實際損失，亦不存在約定違約金過分高于造成的損失的情況，故被告(反訴原告)要求調(diào)整違約金的辯解意見，本院不予采信。
　　針對第四個爭議焦點，本院認(rèn)為，系爭房屋上本身存在個人借款抵押預(yù)告登記，也就是說被告(反訴原告)收到原告(反訴被告)發(fā)出的解除通知后，僅被告(反訴原告)一方無法完成系爭房屋的相應(yīng)注銷登記手續(xù)，而需要原告(反訴被告)與被告(反訴原告)相互配合才能順利完成，故原告(反訴被告)認(rèn)為被告(反訴原告)存在單方違約行為的主張，不符合本案實際，本院難以采信。同時，庭審中原、被告一致確認(rèn)雙方在涉訟之前未能就解除涉案商品房預(yù)售合同及解除合同后產(chǎn)生的相應(yīng)法律后果等協(xié)商達(dá)成一致意見。故原告(反訴被告)要求被告(反訴原告)支付逾期違約金的訴訟請求，本院不予支持。
　　針對第五個爭議焦點，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十四條之規(guī)定，因商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔(dān)保貸款合同的目的無法實現(xiàn)，當(dāng)事人請求解除商品房擔(dān)保貸款合同的，應(yīng)予支持。據(jù)此，原告(反訴被告)要求解除其與被告(反訴原告)、第三人中國銀行寶山支行、公積金管理中心分別簽訂的《個人一手住房貸款合同》和《住房公積金個人住房抵押借款合同》，本院亦予以支持。
　　關(guān)于原告(反訴被告)主張被告(反訴原告)返還已歸還貸款本息，并由被告(反訴原告)直接向第三人歸還剩余貸款本息及提前還款違約金的訴請。本院認(rèn)為，抵押借款合同不同于典型的繼續(xù)性合同，其解除溯及于合同成立時即消滅效力，因此，抵押借款合同解除后即對雙方不再具有約束力，原則上應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀，即購房人應(yīng)當(dāng)返還所貸全部款項，銀行應(yīng)當(dāng)返還購房人已經(jīng)償還的本金及利息。對于銀行因按揭貸款合同解除而受之損失，可要求購房人予以賠償。在按揭貸款合同的解除系開發(fā)商違約導(dǎo)致房屋買賣合同解除時，購房人向銀行承擔(dān)的損失賠償責(zé)任最終亦應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)。為減少不必要的重復(fù)和當(dāng)事人的訴累，在本案中可由貸款的實際收取方即被告(反訴原告)崇明豫商公司直接將剩余購房貸款本息(含提前還款違約金)歸還第三人，并返還原告(反訴被告)已向第三人歸還的貸款本息。關(guān)于被告(反訴原告)提出解約違約金已經(jīng)足以彌補原告(反訴被告)的實際損失，故被告(反訴原告)不應(yīng)該承擔(dān)貸款利息部分的辯解意見，本院認(rèn)為，約定違約金的主要目的雖在于填補守約方的損失，但也可兼具一定的懲罰性。首先，結(jié)合本案實際情況，約定違約金并不足以彌補原告(反訴被告)的全部實際損失，故原告(反訴被告)要求被告(反訴原告)承擔(dān)貸款利息及提前還款違約金的主張，具有合理性。其次，解除涉案商品房預(yù)售合同的原因在于被告(反訴原告)存在逾期交房的嚴(yán)重違約行為，如前所述，被告(反訴原告)對違約后果及責(zé)任承擔(dān)有充分預(yù)期。因此，被告(反訴原告)要求對承擔(dān)的貸款利息及提前還款違約金在解約違約金中予以扣除的辯解意見，本院亦不予采信。被告(反訴原告)崇明豫商公司清償剩余貸款本息等債務(wù)后，第三人中國銀行寶山支行、公積金管理中心應(yīng)及時滌除系爭房屋上的抵押登記。
　　此外，反訴的爭議焦點為：1、原告(反訴被告)是否存在逾期付款的行為，若存在，是否應(yīng)當(dāng)向被告(反訴原告)支付違約金2,960元；2、原告(反訴被告)是否存在涉案商品房預(yù)售合同補充條款9.3條約定的情形，是否需要向被告(反訴原告)支付逾期違約金。
　　針對第一個爭議焦點，本院認(rèn)為，首先，本案中原、被告之間的商品房預(yù)售合同已經(jīng)解除，并且合同解除系被告(反訴原告)的嚴(yán)重違約行為造成。根據(jù)法律規(guī)定，涉案商品房預(yù)售合同解除應(yīng)產(chǎn)生溯及既往的效力，即原告(反訴被告)可要求被告(反訴原告)恢復(fù)原狀即返還已付購房款，故在涉案商品房預(yù)售合同解除的前提下，被告(反訴原告)主張逾期付款違約金不具有合理性。其次，根據(jù)原告(反訴被告)提交的房款支付憑證可以看出，原告(反訴被告)根據(jù)合同約定時間及時向被告(反訴原告)支付了首付房款；對于貸款部分房款的支付，從原告(反訴被告)與第三人中國銀行寶山支行、公積金管理中心簽訂兩份抵押借款合同的時間來看，原告(反訴被告)已經(jīng)及時辦理了抵押貸款手續(xù)，不存在逾期辦理的情況，雖然銀行放款的時間略晚于該商品房預(yù)售合同約定的最后一筆款項付款時間，但被告(反訴原告)未舉證證明銀行沒有在原、被告約定的付款期限內(nèi)放款是原告(反訴被告)原因所致，并且被告(反訴原告)已對上述貸款予以受領(lǐng)，亦無證據(jù)證明被告(反訴原告)在受領(lǐng)時曾對此提出過異議。故被告(反訴原告)主張逾期付款違約金的反訴請求，缺乏事實和法律依據(jù)，本院難以支持。
　　針對第二個爭議焦點，如前文所述，因辦理系爭房屋的相應(yīng)注銷登記手續(xù)需要原告(反訴被告)與被告(反訴原告)相互配合才能順利完成，而被告(反訴原告)亦未及時與原告(反訴被告)辦理相應(yīng)退房手續(xù)，且雙方就退房事宜也未能達(dá)成一致意見，故被告(反訴原告)認(rèn)為原告(反訴被告)存在單方違約行為的主張，不符合本案實際，本院難以采信。因此，被告(反訴原告)要求原告(反訴被告)支付逾期違約金的訴訟請求，本院亦不予支持。
　　據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第九十三條第二款、第九十六條第一款、第九十七條、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十四條、第二十五條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條之規(guī)定，判決如下：
　　一、原告(反訴被告)許玥與被告(反訴原告)上海崇明豫商置業(yè)有限公司就上海市崇明區(qū)陳家鎮(zhèn)北陳公路XXX弄XXX號1層1—3層室房屋簽訂的《上海市商品房預(yù)售合同》于2018年9月30日解除；
　　二、解除原告(反訴被告)許玥與第三人上海市公積金管理中心、中國銀行股份有限公司上海市寶山支行、被告(反訴原告)上海崇明豫商置業(yè)有限公司簽訂的《住房公積金個人住房抵押借款合同》；
　　三、解除原告(反訴被告)許玥與第三人中國銀行股份有限公司上海市寶山支行、被告(反訴原告)上海崇明豫商置業(yè)有限公司簽訂的《個人一手住房貸款合同》；
　　四、被告(反訴原告)上海崇明豫商置業(yè)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告(反訴被告)許玥返還房款2,655,206元以及自2018年2月20日起至判決生效之日止原告(反訴被告)許玥已分別向第三人上海市公積金管理中心、中國銀行股份有限公司上海市寶山支行歸還的貸款本金(以第三人上海市公積金管理中心、中國銀行股份有限公司上海市寶山支行于判決生效當(dāng)月出具的還款明細(xì)清單為準(zhǔn))；
　　五、被告(反訴原告)上海崇明豫商置業(yè)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告(反訴被告)許玥返還自2018年2月20日起至本判決生效之日止，已由原告(反訴被告)許玥向第三人上海市公積金管理中心、中國銀行股份有限公司上海市寶山支行支付的貸款利息(以第三人上海市公積金管理中心、中國銀行股份有限公司上海市寶山支行于本判決生效當(dāng)日出具的還款對賬單為準(zhǔn))；
　　六、被告(反訴原告)上海崇明豫商置業(yè)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告(反訴被告)許玥支付違約金377,520.6元；
　　七、被告(反訴原告)上海崇明豫商置業(yè)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)向第三人上海市公積金管理中心、中國銀行股份有限公司上海市寶山支行歸還原告(反訴被告)許玥自本判決生效之日起分別就《住房公積金個人住房抵押借款合同》和《個人一手住房貸款合同》剩余的貸款本息及補償金，自被告(反訴原告)上海崇明豫商置業(yè)有限公司清償上述兩筆貸款之日起十日內(nèi)，第三人上海市公積金管理中心、中國銀行股份有限公司上海市寶山支行辦理上海市崇明區(qū)陳家鎮(zhèn)北陳公路XXX弄XXX號1—3層室房屋上抵押登記的滌除手續(xù)；
　　八、原告(反訴被告)許玥的其余訴訟請求不予支持；
　　九、駁回被告(反訴原告)上海崇明豫商置業(yè)有限公司的全部反訴訴訟請求。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　本訴案件受理費41,462元，財產(chǎn)保全費5,000元，合計46,462元，由原告(反訴被告)許玥負(fù)擔(dān)1,930元，被告(反訴原告)上海崇明豫商置業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)44,532元。反訴案件受理費2,139元，由被告(反訴原告)上海崇明豫商置業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。
　　
　　
　　
　　
　　
　　
　　
　　

審判員：黃菲菲

書記員：沙衛(wèi)國