上訴人(原審被告、反訴原告)：許某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市嘉定區(qū)。
　　委托訴訟代理人：居長駿，上海英恒律師事務所律師。
　　委托訴訟代理人：劉洋，上海英恒律師事務所律師。
　　被上訴人(原審原告、反訴被告)：丁某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住安徽省。
　　委托訴訟代理人：周發(fā)，上海君樂律師事務所律師。
　　委托訴訟代理人：劉雪芹，上海君樂律師事務所律師。
　　上訴人許某某因與被上訴人丁某某房屋買賣合同糾紛一案，不服上海市嘉定區(qū)人民法院(2019)滬0114民初3589號民事判決，向本院提起上訴。本院于2019年11月7日立案后，依法組成合議庭進行了審理。本案現(xiàn)已審理終結。
　　上訴人許某某上訴請求：撤銷一審判決第二項，依法改判丁某某與譚德明于2010年12月21日簽訂的《房地產買賣協(xié)議》及丁某某與許某某、譚德明于2013年2月6日簽訂的補充協(xié)議解除，丁某某將上海市嘉定區(qū)寶翔路XXX弄XXX號XXX室的房屋(以下簡稱“系爭房屋”)歸還許某某。事實與理由：一審判決事實認定不清、適用法律錯誤。第一，丁某某于2016年7月10日強迫許某某在人民幣(以下幣種均為人民幣)3萬元的房款收條上簽字，丁某某當天并未與許某某就簽訂合同及過戶事宜進行過協(xié)商。第二，許某某已于2016年7月1日通知辦理過戶事宜，但丁某某逾期后才聯(lián)系許某某稱無法簽訂合同和過戶，該行為構成違約，許某某有權解除合同。第三，在2016年7月1日的函件，以及2017年2月、3月的反訴中許某某都提出了解除合同，故應當根據前述時間節(jié)點而非判決作出前的時間節(jié)點判斷丁某某是否屬于限購范圍。第四，丁某某配偶并非合同當事人，根據房地產交易中心的要求，需要丁某某及其配偶同時作為購買人方可過戶，僅丁某某一人作為購買人無法辦理交易。故丁某某配偶雖于2018年4月具備了購買房屋的條件，但并不代表丁某某可以以自己的名義購買房屋。第五，目前房屋處于查封狀態(tài)，合同無法繼續(xù)履行，合同目的亦無法實現(xiàn)，一審法院判決駁回許某某的訴訟請求未考慮客觀情況。
　　被上訴人丁某某辯稱：不同意上訴人許某某的上訴請求。一審認定事實清楚，適用法律正確。請求二審法院駁回上訴，維持原判。
　　丁某某向一審法院起訴請求：判令許某某繼續(xù)履行《房地產買賣居間協(xié)議》，并協(xié)助丁某某辦理房產過戶登記手續(xù)。
　　許某某向一審法院提出反訴請求：1、解除丁某某與譚德明于2010年12月21日簽訂的《房地產買賣協(xié)議》；2、解除丁某某與許某某、譚德明于2013年2月6日簽訂的補充協(xié)議；3、判令丁某某將系爭房屋返還給許某某。
　　一審法院認定事實：2010年12月21日，丁某某(買方、乙方)與許某某的丈夫譚德明(賣方、甲方)簽訂《房地產買賣居間協(xié)議》一份，約定：甲方將系爭房屋出售給乙方，總價款98萬元。該協(xié)議特別注明，此房為拆遷房暫無產證，乙方應在2010年12月21日前支付首付50萬，尾款48萬到產權過戶完成后一次性付清。在此期間，甲方如毀約則需承擔房款總額百分之百的違約金給乙方。2010年12月22日，丁某某通過銀行轉賬向許某某賬戶支付49萬元，加上現(xiàn)金支付的1萬元，譚德明向丁某某出具了首付款50萬元的收條。2011年4月起，系爭房屋由丁某某居住使用至今。2013年2月6日，丁某某與許某某及譚德明簽訂補充協(xié)議一份，約定雙方一致確認《房地產買賣居間協(xié)議》有效，且一致同意增加許某某為《房地產買賣居間協(xié)議》的乙方，考慮到譚德明患病需用錢，丁某某需于本協(xié)議簽訂后2日內支付譚德明、許某某房款10萬元，同意余款支付給許某某。該協(xié)議上丁某某、許某某、譚德明均簽字確認。補充協(xié)議簽訂當日，丁某某通過其妻子劉娟的賬戶向許某某賬戶支付10萬元房款。2013年5月17日，譚德明死亡。2014年4月27日、2015年8月1日，丁某某向許某某分別支付2萬元、3萬元。2013年5月23日，系爭房屋辦理了初始登記。2014年1月16日，系爭房屋登記在許某某名下。2016年7月1日，許某某向丁某某發(fā)出通知函，通知小產證已經辦好，要求丁某某在2016年7月10日前簽訂正式的房地產買賣合同，并將房屋過戶至丁某某名下，如果丁某某不按期過戶則許某某有權解除合同。丁某某收到該函件后，于2016年7月10日上門與許某某溝通房屋買賣相關事宜，許某某于當日向丁某某出具3萬元的房款收條一張，雙方當日對于房屋買賣相關事宜未能協(xié)商一致發(fā)生爭執(zhí)。嗣后，丁某某向一審法院提起訴訟，要求許某某繼續(xù)履行房屋買賣協(xié)議，協(xié)助其辦理房產變更登記手續(xù)。許某某提起反訴要求解除合同。
　　一審審理中，許某某確認丁某某已累計支付房款68萬元，尚余30萬元房款未付。許某某稱其未向丁某某交付過系爭房屋，其于2011年下半年得知丁某某裝修入住系爭房屋后口頭提出過異議，但未采取過任何措施；丁某某稱系爭房屋系許某某方交付其使用，許某某方從未對其入住房屋提出過異議。
　　一審法院另查明：1、系爭房屋被上海市虹口區(qū)人民法院(以下簡稱“虹口法院”)查封，限制起始日期為2016年12月13日至2019年12月13日。該查封涉及的是(2016)滬0109民初24842號民事調解書，許某某因民間借貸糾紛與案外人達成調解協(xié)議，許某某需歸還案外人借款本息共計1,450,000元。丁某某已就上述司法查封向虹口法院提出執(zhí)行異議，虹口法院于2018年9月17日作出(2018)滬0109執(zhí)異65號執(zhí)行裁定，駁回丁某某的執(zhí)行異議。丁某某對該裁定不服，向虹口法院提起執(zhí)行異議之訴，虹口法院尚未作出裁判。一審法院根據丁某某的申請對系爭房屋進行了輪候查封。2、丁某某與劉娟于2008年2月14日登記結婚，于2016年6月24日登記離婚，兩人均為非本市戶籍。2016年7月6日，丁某某與朱紅霞登記結婚，朱紅霞為本市戶籍。丁某某與朱紅霞于2017年6月28日登記離婚。丁某某與劉娟于2017年7月3日再次登記結婚。3、截至2018年4月，劉娟的社保繳納情況為在63個月內累計繳納了61個月，截止2019年7月，劉娟的社保繳納情況為累計繳納76個月。4、丁某某與妻子劉娟自述在上海無其他房產。5、一審審理中，丁某某表示有能力現(xiàn)金支付剩余房款。6、南翔鎮(zhèn)靜華村民委員會于2017年3月1日出具的證明一份,寫明“許某某未上過學，是文盲?！?
　　一審法院認為：本案的爭議焦點在：一、如果許某某是文盲，其簽署的補充協(xié)議是否有效？二、丁某某在簽署《房地產買賣居間協(xié)議》時不符合本市住房限售政策，如目前符合限售政策，協(xié)議能否繼續(xù)履行？三、虹口法院的司法查封是否在客觀上導致協(xié)議無法繼續(xù)履行？四、許某某于2016年7月發(fā)函催告丁某某在2016年7月10日之前辦理網簽及過戶手續(xù)后，丁某某方未在該期限內與許某某辦理相關手續(xù)是否構成違約？許某某能否據此行使解除權？關于爭議焦點一，一審法院認為許某某提交的南翔鎮(zhèn)靜華村民委員會的證明不足以證明其是文盲，且即便其是文盲，仍具有完全民事行為能力，而補充協(xié)議是其與譚德明共同簽署，房款也是支付至其賬戶，故許某某關于其對協(xié)議內容不清楚的抗辯意見一審法院不予采信，即便其是文盲，也不影響其簽訂的補充協(xié)議的效力。關于爭議焦點二，丁某某與譚德明簽訂《房地產買賣居間協(xié)議》時，本市尚未出臺住房限售政策，故其簽訂上述協(xié)議時是否符合限售政策不影響協(xié)議的履行。目前丁某某與劉娟家庭在本市繳納社保的記錄符合本市住房限售政策，故目前協(xié)議不存在因限售政策而不能履行的情形。關于爭議焦點三，虹口法院于2016年12月13日對系爭房屋進行了司法查封，但丁某某與許某某方系在2010年就系爭房屋簽訂的買賣協(xié)議，許某某也確認丁某某于2011年入住系爭房屋至今，雖然許某某稱其并未向丁某某交付系爭房屋，但其在2011年知曉丁某某入住系爭房屋后也無依據證明其提出過異議，故應確認許某某已于2011年將房屋交付丁某某使用。房屋交付的時間在司法查封之前，丁某某方也向虹口法院就上述司法查封提出了異議，現(xiàn)虹口法院尚未就執(zhí)行異議之訴作出裁判，故該司法查封是否客觀上會導致系爭房屋的買賣協(xié)議不能履行尚不確定。關于爭議焦點四，許某某發(fā)函通知丁某某于2016年7月10日前與許某某辦理網簽及辦理過戶手續(xù)后，丁某某于2016年7月10日當日上門與許某某就房屋買賣事宜進行溝通，許某某于當日向丁某某出具了3萬元的收條一張，后續(xù)雙方未能就合同履行問題達成一致。一審法院認為雖然雙方未能在2016年7月10日前辦理網簽及過戶手續(xù)，但丁某某已在許某某限定的時間內上門就相關事宜與許某某進行磋商，且當時丁某某的配偶是本市戶籍，丁某某家庭符合本市住房限售政策，故不能認定未辦理網簽及過戶手續(xù)是基于丁某某違約，許某某就此行使解除權缺乏依據，一審法院不予采信。綜上，一審法院認為丁某某與許某某丈夫譚德明簽訂的《房地產買賣居間協(xié)議》及丁某某、許某某及譚德明簽訂的補充協(xié)議均合法有效，當事人應依約履行。許某某簽署補充協(xié)議系對譚德明將房屋出售給丁某某的行為進行了追認，自愿加入《房地產買賣居間協(xié)議》成為該協(xié)議的主體。丁某某已按約支付房款68萬元并實際入住，許某某作為產權人應當繼續(xù)履行合同義務。關于丁某某要求許某某辦理過戶的訴請，因系爭房屋目前存在另案的司法查封，房屋產權過戶受到限制，故丁某某的訴請一審法院暫難以支持。對于許某某要求解除《房地產買賣居間協(xié)議》并返還系爭房屋的反訴請求，一審法院認為許某某的解除權并不成立，理由在分析爭議焦點時已詳細闡述，不再贅述。
　　據此，一審法院作出判決：一、駁回丁某某的全部訴請請求；二、駁回許某某的全部反訴請求。
　　二審中，各方當事人均未提交新證據。本院經審理查明，一審法院查明的事實屬實，本院予以確認。
　　本院認為：關于許某某是否享有合同解除權的問題，許某某認為丁某某未在過戶知會函要求的最后期限前配合過戶，該行為構成違約，據此許某某具有合同解除權；丁某某則認為其已于許某某通知的時限內上門與許某某進行協(xié)商，因協(xié)商無果故未能辦理后續(xù)過戶手續(xù)。對此，本院認為，根據現(xiàn)有證據及雙方當事人陳述，可以認定丁某某于2016年7月10日確有上門與許某某就房屋買賣事宜進行溝通，現(xiàn)許某某未能提供充分證據證明丁某某明確表示不愿配合過戶，故一審法院認為現(xiàn)無法認定未辦理網簽及過戶手續(xù)是丁某某一方的過錯，許某某行使解除權缺乏依據，本院予以認同。因雙方簽訂的《房地產買賣居間協(xié)議》及補充協(xié)議并未解除，現(xiàn)丁某某與劉娟家庭在本市繳納社保的記錄符合本市住房限售政策，不存在因限售政策而不能履行的情形，故許某某稱因限售政策，合同無法履行的意見，本院不予采納。目前系爭房屋雖處于司法查封狀態(tài)，但許某某一方向丁某某出售系爭房屋并將系爭房屋交付丁某某占有使用的時間在司法查封之前，且丁某某方也已提起執(zhí)行異議之訴，故許某某現(xiàn)主張因查封而導致合同目的無法實現(xiàn)的意見，依據不足，本院亦無法采納。
　　綜上所述，許某某的上訴請求不能成立，應予駁回。一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：
　　駁回上訴，維持原判。
　　二審案件受理費80元，由許某某負擔。
　　本判決為終審判決。
　　法官助理　　陳雅葳

審判員：彭??辰

書記員：余??藝