上訴人（原審被告）:許某某，男，漢族，xxxx年xx月xx日出生，鄂州市人，住鄂州市鄂城區(qū)，
被上訴人（原審原告）：程麗某，女，漢族，xxxx年xx月xx日出生，山東省煙臺市人，住山東省煙臺市牟平區(qū)，
委托代理人：王滋楚，湖北扶輪律師事務(wù)所律師（代理權(quán)限為特別授權(quán)）。
原審被告：丁修兵，男，漢族，xxxx年xx月xx日出生，鄂州市人，住鄂州市鄂城區(qū)，
原審被告：湖北興勝房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司，住所地：湖北省鄂州市鄂城區(qū)丁祖鎮(zhèn)。
法定代表人：丁劍，該公司經(jīng)理。
原審被告：李相珍，女，漢族，xxxx年xx月xx日出生，鄂州市人，住鄂州市鄂城區(qū)，
委托代理人：翁新明，湖北長捷律師事務(wù)所律師（代理權(quán)限為特別授權(quán)）。

上訴人許某某與被上訴人程麗某、原審被告丁修兵、李相珍、湖北興勝房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司（以下簡稱湖北興勝公司）案外人執(zhí)行異議之訴一案，不服鄂城區(qū)人民法院（2016）鄂0704民初257號民事判決，向本院提起上訴，本院受理后，依法組成合議庭公開開庭進(jìn)行了審理，上訴人許某某、被上訴人程麗某的委托代理人王滋楚、原審被告李相珍的委托代理人翁新明到庭參加了訴訟，原審被告丁修兵、湖北興勝公司經(jīng)本院合法傳喚未到庭參加訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
本院二審經(jīng)審理查明，2015年11月9日，鄂城區(qū)人民法院作出（2015）鄂鄂城民初字第02008號民事判決，缺席判決位于廣東省××路××室住房為李相珍與丁修兵婚姻關(guān)系存續(xù)期間的夫妻共同財(cái)產(chǎn)。
原審認(rèn)定其他事實(shí)屬實(shí)，本院予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，結(jié)合雙方當(dāng)事人的訴辯主張，本案二審爭議的焦點(diǎn)問題是：房屋買賣合同是否有效，程麗某是否屬于善意第三人。房屋買賣合同未經(jīng)抵押權(quán)人同意，是否影響房屋買賣合同效力。
1、關(guān)于房屋買賣合同是否有效的問題。涉案房屋屬于丁修兵與李相珍的夫妻共同財(cái)產(chǎn)，丁修兵以個(gè)人名義將房屋賣予程麗某屬于無權(quán)處分，對于無權(quán)處分而簽訂的房屋買賣合同其效力應(yīng)當(dāng)為有效合同。理由是根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定，當(dāng)事人一方以出賣人在締約時(shí)對標(biāo)的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的，人民法院不予支持；《中華人民共和國物權(quán)法》第十五條規(guī)定，當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。從上述法律規(guī)定看，物權(quán)效力與否不影響債權(quán)合同的效力，無權(quán)處分合同應(yīng)當(dāng)屬于有效合同。合同雖然有效，但只針對買賣合同中的丁修兵與程麗某，合同有效不等同第三人已經(jīng)取得房屋的所有權(quán)。
2、關(guān)于程麗某是否屬于善意第三人的問題。雖然無權(quán)處分并不直接導(dǎo)致物權(quán)屬性發(fā)生變動(dòng)，但程麗某只要符合善意第三人合法取得的條件就能最終導(dǎo)致房屋所有權(quán)發(fā)生變動(dòng)。根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第一百零六條的規(guī)定，無處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)：（一）受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的；（二）以合理價(jià)格轉(zhuǎn)讓；（三）轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。受讓人依照前款規(guī)定取得不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)，原所有權(quán)人有權(quán)向無處分權(quán)人請求賠償損失。當(dāng)事人善意取得其他物權(quán)的，參照前兩款規(guī)定。程麗某在購房時(shí)是否屬于善意，綜合法庭調(diào)查及雙方舉證質(zhì)證，其與丁修兵簽訂《房屋買賣合同》時(shí)，并不知道該房屋屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，況且房屋產(chǎn)權(quán)證登記顯示屬于丁修兵個(gè)人財(cái)產(chǎn)，合同也約定了合理的價(jià)格，此時(shí)程麗某符合善意第三人的條件。此后，程麗某與丁修兵、李相珍簽訂的委托書雖然約定的是委托賣房，但內(nèi)容包含了房屋議價(jià)、買賣、過戶等所有重大事項(xiàng)。這表明李相珍對程麗某買房賣房、房屋過戶等行為表示認(rèn)可。事后，程麗某將所有購房款支付完畢，程麗某與丁修兵也辦理了交房手續(xù)，根據(jù)高度蓋然性原則，做為房屋共有人李相珍應(yīng)當(dāng)知道上述事實(shí)，而且程麗某也沒有義務(wù)將賣房情況告知李相珍。雖然房屋在交付后未辦理過戶手續(xù)，但并非基于程麗某自身原因未辦理過戶登記，而是法院在交房后三個(gè)月內(nèi)查封了涉案房屋。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條的規(guī)定，金錢債權(quán)執(zhí)行異議中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；（三）已支付全部價(jià)款或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。程麗某購買的房屋符合上述法律規(guī)定，依法予以保護(hù)。
3、關(guān)于房屋買賣合同未經(jīng)抵押權(quán)人同意，是否影響房屋買賣合同效力的問題。雖然訟爭房屋在簽訂《房屋買賣合同》之前已經(jīng)設(shè)立抵押。但在簽訂合同之時(shí)，雙方約定將部分購房款歸還抵押權(quán)利人解除抵押，以達(dá)到無瑕疵的物權(quán)轉(zhuǎn)讓。在買賣合同履行過程中，抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)收回的貸款已經(jīng)收回，抵押權(quán)已然消滅，雙方的房屋買賣行為不僅未實(shí)際侵害抵押權(quán)人的合法利益，反而保護(hù)了抵押權(quán)人的利益。因此，上訴人上訴稱房屋未經(jīng)抵押權(quán)人同意，影響房屋買賣合同效力的理由不能成立。
本案是案外人執(zhí)行異議之訴一案，程麗某要求確認(rèn)位于廣東省××路××號房屋歸其所有，確權(quán)目的是為了排除法院對涉案房屋的強(qiáng)制執(zhí)行。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用的解釋》第三百一十二條規(guī)定，對案外人提起的執(zhí)行異議之訴，人民法院經(jīng)審理，按照下列情形分別處理：（一）案外人就執(zhí)行標(biāo)的享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益的，判決不得執(zhí)行該執(zhí)行標(biāo)的；（二）案外人就執(zhí)行標(biāo)的不享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益的，判決駁回訴訟請求。案外人同時(shí)提出確認(rèn)其權(quán)利的訴訟請求的，人民法院可以在判決中一并作出裁判。本案被上訴人程麗某請求解除查封實(shí)際上是要求執(zhí)行法院排除對涉案房屋的執(zhí)行，其民事訴狀的事實(shí)與理由當(dāng)中也予以了敘述。結(jié)合以上分析，程麗某對涉案房屋具有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益存在。
綜上，原審認(rèn)定基本事實(shí)清楚，證據(jù)確鑿，依法予以維持。根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

審判長 鄒圍
審判員 陳萍
審判員 宋光亮

書記員： 秦靜