原告許某，女。
委托代理人魯小爐，湖北南嘉律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限：特別授權(quán)。
被告李某某，男。
被告羅紅軍，男。

原告許某與被告李某某、羅紅軍房屋買賣合同糾紛一案，本院于2016年7月7日立案，依法由審判員汪平紅適用簡(jiǎn)易程序公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告許某及其委托代理人魯小爐、被告李某某、羅紅軍均到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
經(jīng)審理查明，2014年5月21日，被告羅紅軍與湖北鑫昌置業(yè)有限公司簽訂《商品房買賣合同》1份，湖北鑫昌置業(yè)有限公司將系爭(zhēng)房屋出賣給被告羅紅軍，房屋總價(jià)款409612元。當(dāng)日，被告羅紅軍交付了首付款129612元，余款28萬(wàn)元通過(guò)在銀行辦理按揭貸款支付。2015年8月24日，被告羅紅軍出具1份委托書(shū)給被告李某某，委托被告李某某出賣系爭(zhēng)房屋。2016年1月23日，被告李某某與原告口頭約定系爭(zhēng)房屋出賣給原告，房?jī)r(jià)款24萬(wàn)元，被告羅紅軍下欠銀行按揭貸款由原告負(fù)責(zé)償還。當(dāng)日，原告給付被告李某某購(gòu)房款12萬(wàn)元，被告李某某出具了收條，原告并出具1張下欠被告李某某12萬(wàn)元的欠條1張。被告李某某并將被告羅紅軍的授權(quán)委托書(shū)、《商品房買賣合同》、交首付房款收據(jù)、房屋鑰匙一并交給了原告。后原告償還了房屋貸款9200元，并要求二被告辦理房屋過(guò)戶手續(xù)，雙方發(fā)生爭(zhēng)議。原告遂訴至本院。同時(shí)查明，被告羅紅軍因欠劉文斌、徐洪借款，系爭(zhēng)房屋于2016年1月16日被本院查封，并于同年1月26日對(duì)被告羅紅軍送達(dá)查封系爭(zhēng)房屋財(cái)產(chǎn)保全裁定。
上述事實(shí)，有原告提供的2015年8月24日授權(quán)委托書(shū)、2014年5月21日《商品房買賣合同》、2014年5月21日交首付房款收據(jù)、2016年1月23日被告李某某出具的收條、2016年1月23日原告出具的欠條及當(dāng)事人當(dāng)庭陳述證實(shí)。

本院認(rèn)為，被告李某某受被告羅紅軍委托出賣系爭(zhēng)房屋，雖與原告許某未簽訂書(shū)面房屋買賣合同，但2016年1月23日原告履行了交付房款12萬(wàn)元的義務(wù)，被告李某某履行了交付系爭(zhēng)房屋的義務(wù)，雙方各自所履行的義務(wù)均屬合同主要義務(wù)，且對(duì)方接受，在前述義務(wù)履行完畢后雙方的口頭房屋買賣合同即成立且生效。雙方雖對(duì)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)無(wú)約定，但依法理上看，給付是指?jìng)P(guān)系上特定人間得請(qǐng)求履行的特定行為，包括主給付義務(wù)與從給付義務(wù)。合同從給付義務(wù)是基于法律規(guī)定和誠(chéng)實(shí)信用原則，具有補(bǔ)助主給付義務(wù)的功能，確保債權(quán)人的利益能夠獲得最大的滿足。故被告羅紅軍協(xié)助原告許某辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)是其應(yīng)盡的從給付義務(wù)。系爭(zhēng)房屋被告羅紅軍于2014年5月21日購(gòu)買，至今兩年有余尚未將系爭(zhēng)房屋產(chǎn)權(quán)辦至其名下，加之系爭(zhēng)房屋現(xiàn)被本院查封，已進(jìn)入執(zhí)行程序，依法應(yīng)公開(kāi)拍賣，在被告羅紅軍作為被執(zhí)行人的執(zhí)行案件未執(zhí)行終結(jié)的情況下，系爭(zhēng)房屋不可能被解封，這就造成將系爭(zhēng)房屋產(chǎn)權(quán)辦至原告名下已成為事實(shí)上不可能。但原告購(gòu)買房屋除享受實(shí)際上的管領(lǐng)權(quán)利外，應(yīng)保證其在法律上享有系爭(zhēng)房屋的所有權(quán)，此亦系原告購(gòu)買系爭(zhēng)房屋的主要目的之一，但現(xiàn)該目的不能實(shí)現(xiàn)。依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第九十四條“有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：…（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；…”的規(guī)定，原告請(qǐng)求解除合同的訴請(qǐng)本院應(yīng)予支持，二被告關(guān)于不同意解除合同的抗辯意見(jiàn)本院不予采納。合同解除后，原告因履行合同給付的購(gòu)房款（含按揭貸款）應(yīng)予返還。原告購(gòu)買價(jià)值四十余萬(wàn)元的系爭(zhēng)房屋，竟然不與被告羅紅軍簽訂書(shū)面合同，造成雙方權(quán)利義務(wù)約定不明，違約責(zé)任亦不明，原告作為完全民事行為能力人，負(fù)有重大過(guò)失，考慮原告自身的過(guò)錯(cuò)及原告享有了系爭(zhēng)房屋的居住利益，對(duì)原告請(qǐng)求賠償利息損失的訴求本院不予支持。被告李某某受被告羅紅軍委托出賣系爭(zhēng)房屋，所產(chǎn)生的后果應(yīng)由委托人即被告羅紅軍承擔(dān)法律責(zé)任。故對(duì)原告請(qǐng)求被告李某某返還購(gòu)房款的訴求本院不予支持。綜上，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第三十六條、第九十四條第四項(xiàng)、第九十七條和《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十二條的規(guī)定，判決如下：

一、解除原告許某與被告羅紅軍于2016年1月23日成立的系爭(zhēng)房屋口頭房屋買賣合同；
二、由被告羅紅軍返還原告許某購(gòu)房款12萬(wàn)元及原告許某已償還銀行的房屋貸款9200元；
三、駁回原告許某的其他訴訟請(qǐng)求。
案件受理費(fèi)1450元，原告許某負(fù)擔(dān)450元，被告羅紅軍負(fù)擔(dān)1000元。
如不服本判決，可在本判決書(shū)送達(dá)之日起十五內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省咸寧市中級(jí)人民法院。上訴人應(yīng)在提交上訴狀時(shí)，根據(jù)不服本判決的上訴請(qǐng)求數(shù)額及《訴訟費(fèi)用交納辦法》第十三條第一款的規(guī)定預(yù)交上訴案件受理費(fèi)。上訴人在上訴期滿后七日內(nèi)仍未預(yù)交訴訟費(fèi)用的，按自動(dòng)撤回上訴處理。

審判員　　汪平紅

書(shū)記員：熊夢(mèng)玉