原告：許某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，湖北仙桃市人，住湖北省仙桃市，
委托訴訟代理人：陳德芳，湖北山河律師事務(wù)所律師（代理權(quán)限特別授權(quán)）。
委托訴訟代理人：張浪，湖北山河律師事務(wù)所律師（代理權(quán)限特別授權(quán)）。
被告：熊某彬，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，湖北鄂州市人，住湖北省鄂州市，
委托訴訟代理人：倪子燕，湖北若磐律師事務(wù)所律師（代理權(quán)限一般授權(quán)）。

原告許某某訴被告熊某彬執(zhí)行異議之訴一案，本院于2018年9月6日立案后，依法組成合議庭。并于2018年11月9日公開開庭進(jìn)行了審理。原告許某某的委托訴訟代理人張浪，被告熊某彬及其委托訴訟代理人倪子燕到庭參加了訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
許某某起訴請(qǐng)求：1、請(qǐng)求撤銷鄂州市中級(jí)人民法院（2018）鄂07執(zhí)異21號(hào)執(zhí)行裁定書之裁定；2、請(qǐng)求判令準(zhǔn)許執(zhí)行鄂州市葛店開發(fā)區(qū)陽光大廈1棟1單元1604號(hào)的房屋；3、請(qǐng)求判令本案訴訟費(fèi)用由熊某彬承擔(dān)。事實(shí)與理由：鄂州市中級(jí)人民法院在執(zhí)行許某某與湖北鄂州永昌房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“永昌公司”）借款合同糾紛一案[2015鄂鄂州中執(zhí)字第00075號(hào)]中，案外人熊某彬提出了執(zhí)行異議，鄂州市中級(jí)人民法院于2018年4月8日向許某某送達(dá)了（2018）鄂07執(zhí)異21號(hào)《執(zhí)行裁定書》〔以下簡(jiǎn)稱《執(zhí)行裁定書》〕，該《執(zhí)行裁定書》缺乏事實(shí)與法律依據(jù)：一、熊某彬與永昌公司簽訂的《商品房買賣合同》之前，該涉案房屋已被人民法院查封，熊某彬也未實(shí)際占有該涉案房屋，不能對(duì)抗人民法院的司法查封行為。熊某彬聲稱對(duì)本案涉及的位于葛店陽光大廈1棟1單元1604號(hào)的房屋享有所有權(quán)，不是事實(shí)。該套房屋仍在永昌公司（開發(fā)商）名下。并且，在其與永昌公司簽訂合同之前該涉案房屋已被人民法院查封，現(xiàn)熊某彬也未實(shí)際占有該房屋，不能對(duì)抗人民法院的司法查封行為。首先，熊某彬聲稱與永昌公司所簽訂的《商品房買賣合同》時(shí)間為2014年3月17日，但該房屋已于2014年3月14日被武漢常博建設(shè)集團(tuán)有限公司申請(qǐng)查封，在涉案房屋無法進(jìn)行備案登記，更無法實(shí)際履行的情況下，許某某有理由懷疑熊某彬與永昌公司之間簽訂的《商品房買賣合同》的真實(shí)性。其次，該涉案房屋現(xiàn)并未完全竣工，水、電等均未通，未通過綜合驗(yàn)收，根本不具備交房條件，永昌公司不可能向熊某彬交付該房屋，熊某彬更未實(shí)際占有并使用該房屋。因此，被執(zhí)行人永昌公司未按執(zhí)行通知履行法律文書確定的義務(wù)，人民法院有權(quán)查封、扣押、凍結(jié)、拍賣、變賣其應(yīng)當(dāng)履行義務(wù)部分的財(cái)產(chǎn)。二、《執(zhí)行裁定書》認(rèn)定事實(shí)不清、適用法律錯(cuò)誤。第一，對(duì)于熊某彬所提出的執(zhí)行異議，鄂州市中級(jí)人民法院應(yīng)當(dāng)依據(jù)《最高人民法院關(guān)于辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條的相關(guān)規(guī)定來進(jìn)行審查，而非第二十九條。因該涉案房屋現(xiàn)仍在永昌公司名下，而永昌公司作為許某某與其糾紛案件中的被執(zhí)行人，許某某當(dāng)然有權(quán)申請(qǐng)對(duì)其名下的該涉案房屋進(jìn)行執(zhí)行。并且，在熊某彬與永昌公司簽訂合同之前，該涉案房屋已被人民法院查封，熊某彬未實(shí)際合法占有、使用該房屋，因此，熊某彬的權(quán)利并不足以排除該涉案房屋的執(zhí)行。第二，即使按照該執(zhí)行裁定所依據(jù)的上述第二十九條規(guī)定，熊某彬也并不符合以上能夠排除執(zhí)行的條件，因?yàn)樵诒景钢?，其不屬于“所?gòu)商品房系用于居住”的消費(fèi)者，其聲稱是以房抵債；在其與永昌公司簽訂合同之前，該涉案房屋已被人民法院查封；其并未主張其名下有無其他用于居住的房屋，也未提供相應(yīng)證據(jù)證明，因此，即使依照此條的規(guī)定，熊某彬的權(quán)利也不足以排除該涉案房屋的執(zhí)行。第三、執(zhí)行裁定書認(rèn)為“本案被告向案外人永昌公司購(gòu)買的商品房為居住用房，其法律地位屬于消費(fèi)者，對(duì)其物權(quán)期待權(quán)的保護(hù)應(yīng)優(yōu)先于其他消費(fèi)者”屬于查明事實(shí)不清，適用法律錯(cuò)誤。第四，該執(zhí)行裁定所依據(jù)的《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百二十七條、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉的解釋》第四百六十五條第一款第（二）項(xiàng)規(guī)定，人民法院只能裁定中止對(duì)該執(zhí)行標(biāo)的的執(zhí)行行為，并不能裁定直接解除上述爭(zhēng)議房屋的查封措施。三、熊某彬與永昌公司之間簽訂的《商品房買賣合同》真實(shí)性存疑。熊某彬聲稱與永昌公司于2014年3月17日簽訂《商品房買賣合同》，但2014年3月14日該涉案房屋被武漢常博建設(shè)集團(tuán)有限公司申請(qǐng)查封，并且該合同中還約定應(yīng)當(dāng)在2014年12月30日將商品房交付使用，但該涉案項(xiàng)目早停工多時(shí)，熊某彬在明知該涉案房屋根本不具備交付條件的情況下，還隨意接受他人抵債，并簽訂商品房買賣合同明顯不符合常理。并且，結(jié)合正在人民法院審理過程中的其他同類案件的證據(jù)材料來看，熊某彬僅提供了案外人熊純、嚴(yán)轉(zhuǎn)運(yùn)的證明，但是沒有提供其他任何證明來佐證以房抵債，這與日常生活交易習(xí)慣嚴(yán)重不符，真實(shí)性存疑，即使是真實(shí)的，也應(yīng)當(dāng)是其與熊某洪之間的債權(quán)債務(wù)，與永昌公司沒有任何法律關(guān)系。在該案的執(zhí)行過程中，許某某安排專人第涉案房屋進(jìn)行看管，整個(gè)過程中熊某彬重未提出過任何異議，該爭(zhēng)議房屋處于空置狀態(tài)，現(xiàn)其突然提出執(zhí)行異議，與日常生活交易習(xí)慣不符，真實(shí)性存疑。因此，在上述問題均未得到調(diào)查、核實(shí)清楚的情況下，鄂州市中級(jí)人民法院直接認(rèn)定上述證據(jù)的真實(shí)性，明顯有違公正。綜上所述，鄂州市中級(jí)人民法院作出《執(zhí)行裁定書》缺乏事實(shí)與法律依據(jù)，請(qǐng)求依法予以撤銷，并準(zhǔn)許對(duì)訴請(qǐng)房屋繼續(xù)執(zhí)行。
熊某彬辯稱，一、備案與否不影響永昌公司與熊某彬簽訂的商品房買賣合同的效力，該合同雖然約定要進(jìn)行備案但并沒有約定已辦理備案手續(xù)為生效條件，依據(jù)法律規(guī)定并結(jié)合實(shí)際，熊某彬與永昌公司簽訂的合同沒有備案不影響該合同的效力；二、原執(zhí)行裁定書適用法律正確。原裁定書適用第28、29條均可適用，執(zhí)行人系房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，28條是普適性條款，29條是針對(duì)企業(yè)，所以原裁定并無錯(cuò)誤；三、熊某彬與永昌公司法定代表人熊某洪存在借款關(guān)系，但該借款被熊某洪用于公司的經(jīng)營(yíng)行為，因此熊某彬與熊某洪發(fā)生的借款關(guān)系也就是熊某彬與永昌公司發(fā)生的借款關(guān)系；四、商品房買賣合同約定了房款以借款沖抵，其法律地位仍然是消費(fèi)者，其權(quán)利優(yōu)于一般債權(quán)，可以排除執(zhí)行。綜上，《執(zhí)行裁定書》認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，請(qǐng)求駁回許某某的訴訟請(qǐng)求。
原告許某某為支持其訴請(qǐng)，向法院提交如下證據(jù)：證據(jù)一、鄂州市中級(jí)人民法院（2014）鄂鄂州中民三初字第00004號(hào)民事裁定書，擬證明涉案房屋已于2014年3月14日被武漢常博建設(shè)集團(tuán)有限公司申請(qǐng)查封，涉案房屋在查封之前未辦理登記備案手續(xù)；證據(jù)二、鄂州市中級(jí)人民法院（2016）鄂07民初28號(hào)民事裁定書、（2016）鄂07執(zhí)異5號(hào)《執(zhí)行裁定書》，擬證明案外人武漢鑫昊義達(dá)建設(shè)工程有限公司已經(jīng)對(duì)包括本案房屋在內(nèi)的110套商品房主張過所有權(quán)，鄂州市中級(jí)人民法院已作駁回處理，該110套房實(shí)質(zhì)是為了擔(dān)保借款債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，而并無真實(shí)合法有效的商品房買賣關(guān)系，熊某彬現(xiàn)也主張對(duì)房屋享有所有權(quán)，明顯矛盾。
被告熊某彬?yàn)橹С制湟庖?，向法院提交如下證據(jù)：證據(jù)一、《商品房買賣合同》，擬證明熊某彬與永昌公司簽訂合同是在許某某申請(qǐng)查封之前；證據(jù)二、永昌公司出具的收款收據(jù)，擬證明熊某彬履行了交付售房款的義務(wù)；證據(jù)三、《執(zhí)行裁定書》，擬證明熊某彬交付房款的情況，也證實(shí)了永昌公司已交付了房屋，熊某彬?qū)嶋H占有該房屋。證據(jù)四、情況說明，擬證明熊某彬抵償房屋的情況。
經(jīng)庭審質(zhì)證，熊某彬?qū)υS某某提交的證據(jù)一、證據(jù)二的真實(shí)性無異議。認(rèn)為關(guān)聯(lián)性上與本案無關(guān)，不能達(dá)到其證明目的，不能證明涉案房屋在查封之前未辦理登記備案手續(xù)。許某某對(duì)熊某彬提交的證據(jù)一、證據(jù)二的真實(shí)性持異議，認(rèn)為當(dāng)時(shí)永昌公司的公章和熊某洪的印章均由案外人郭啟祥控制存在盜簽虛構(gòu)可能。證據(jù)三真實(shí)性無異議，證明目的有異議，熊某彬未實(shí)際居住涉案房屋。對(duì)證據(jù)四的真實(shí)性和證明目的均有異議，認(rèn)為沒有永昌公司的印章，僅是熊純的簽名，不能代表永昌公司的行為。

本院認(rèn)為，對(duì)上述當(dāng)事人對(duì)真實(shí)性均無異議的證據(jù)，本院予以采信。對(duì)雙方持異議的證據(jù)，本院將結(jié)合涉案的其他證據(jù)進(jìn)行綜合評(píng)判。
經(jīng)審理查明：2011年期間，熊某彬向熊某洪提供借款12萬余，熊某洪逾期未償還。2014年3月17日，熊某彬與熊某洪、永昌公司協(xié)商一致，約定將其開的房屋抵償剩余借款，并簽訂商品房買賣合同，約定：熊某彬向永昌公司購(gòu)買其開發(fā)的位于葛店開發(fā)區(qū)××大道××陽光大廈××單元××商品房××套，面積55.55平米，每平米2600元等。隨后，永昌公司向熊某彬交付了該1604號(hào)房,未到房產(chǎn)管理部門辦理備案登記。
另查明，永昌公司欠案外人武漢鑫昊義達(dá)建設(shè)工程有限公司及其法定代表人郭啟祥借款未還。2012年10月，郭啟祥受讓永昌公司股東陳如意、陳少勇、張德權(quán)所持有的49%股權(quán)。2013年元月，熊某洪將公司的印章交與郭啟祥，并將公司開發(fā)的陽光大廈樓盤的營(yíng)銷事宜全權(quán)委托郭啟祥負(fù)責(zé)。
還查明，2014年9月，許某某訴熊某洪、陳如意、武漢邦利得投資擔(dān)保有限公司、永昌公司、鄧友明、劉芳芳民間借貸糾紛一案，經(jīng)武漢市中級(jí)人民法院審理并作出（2014）鄂武漢中民商初字第00752號(hào)民事判決，2015年8月21日，該院依照上述判決書作出（2014）鄂武漢中執(zhí)字第00263-1號(hào)執(zhí)行裁定書，查封永昌公司位于鄂州市××店開發(fā)區(qū)××大道××陽光大廈房屋××套（包括本案1單元1604號(hào)房屋）。2015年10月，武漢市中級(jí)人民法院向本院發(fā)出（2015）鄂武漢中執(zhí)字第00263號(hào)委托執(zhí)行函，將該案委托本院執(zhí)行，本院立案執(zhí)行后前述查封即轉(zhuǎn)為本院的查封。在執(zhí)行過程中，熊某彬提出執(zhí)行異議，本院作出（2018）鄂07執(zhí)異21號(hào)執(zhí)行裁定書解除對(duì)永昌公司開發(fā)的葛店陽光大廈1棟1單元1604號(hào)房屋的查封并中止對(duì)該房的執(zhí)行。許某某不服該裁定，向本院提起執(zhí)行異議之訴。
根據(jù)當(dāng)事人的訴請(qǐng)及答辯意見，本院歸納本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：熊某彬與永昌公司簽訂的房屋買賣合同是否真實(shí)有效；該合同是否可以阻止實(shí)體權(quán)利的實(shí)現(xiàn)。現(xiàn)評(píng)判如下：
第一、永昌公司法定代表人熊某洪向熊某彬借款12萬元，雙方形成借貸關(guān)系；2014年3月17日，在熊某洪、永昌公司無力通過現(xiàn)金方式履行還款義務(wù)的情況下，經(jīng)雙方協(xié)商同意以債務(wù)人所有的商品房抵所欠借款，熊某彬遂與永昌公司簽訂《商品房買賣合同》達(dá)成以房抵債協(xié)議。該房屋買賣合同體現(xiàn)的是雙方對(duì)償還債務(wù)方式的合意，該合意使得熊某彬與永昌公司的基礎(chǔ)法律關(guān)系發(fā)生了變化，即雙方同意終止借款合同關(guān)系，建立商品房買賣合同關(guān)系，并將雙方之前的借款本金及利息轉(zhuǎn)為購(gòu)房款。上述合意作為雙方民事行為并不受2014年3月14日永昌公司被武漢常博建設(shè)集團(tuán)有限公司申請(qǐng)法院采取的查封措施的影響。第二、熊某彬與永昌公司簽訂《商品房買賣合同》達(dá)成以房抵債協(xié)議并實(shí)際占有涉案房屋在許某某依照武漢市中級(jí)人民法院相關(guān)生效判決申請(qǐng)法院查封之前，許某某對(duì)永昌公司的債權(quán)較熊某彬?qū)τ啦鞠碛械奈餀?quán)期待權(quán)不具有優(yōu)先效力。第三、依據(jù)最高人民法院〈關(guān)于適用中華人民共和國(guó)合同法〉若干問題有解釋》（一）第九條“法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記不影響合同的效力，合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移?！薄吨腥A人民共和國(guó)物權(quán)法》第十五條“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效，未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力?！庇纱苏f明，合同登記備案并不是合同成立生效的必要條件，未經(jīng)辦理登記備案手續(xù)不影響合同的成立生效。第四、就本案查明的事實(shí)來看，熊某彬提交的相關(guān)證據(jù)符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十九規(guī)定的條件，其享有的物權(quán)期待權(quán)應(yīng)受法律保護(hù)。綜上，許某某以熊某彬與永昌公司簽訂的《商品房買賣合同》未辦理備案登記，熊某彬也未實(shí)際占有該涉案房屋，不能對(duì)抗人民法院的司法查封行為。并以涉案《執(zhí)行裁定書》認(rèn)定事實(shí)不清、適用法律錯(cuò)誤為由，請(qǐng)求執(zhí)行涉案房屋的理由不能成立，其訴訟請(qǐng)求，本院依法不予支持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百二十七條，《最高人民法院關(guān)于適用
的解釋》第三百一十三條第一款第（二）項(xiàng)，《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條的規(guī)定，判決如下：

駁回原告許某某的訴訟請(qǐng)求。
本案受理費(fèi)3186元，由原告許某某負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起15日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省高級(jí)人民法院。上訴人應(yīng)在提交上訴狀時(shí)，根據(jù)不服本判決的上訴請(qǐng)求數(shù)額及《訴訟費(fèi)用交納辦法》第十三條第一款的規(guī)定，預(yù)交上訴案件受理費(fèi)，款匯至湖北省高級(jí)人民法院。開戶行—中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行武漢市東湖支行，收款單位—湖北省財(cái)政廳非稅收入財(cái)政專戶，帳號(hào)—05×××69－1。上訴人在上訴期屆滿后七日內(nèi)仍未預(yù)交訴訟費(fèi)用的，按自動(dòng)撤回上訴處理。

審判長(zhǎng) 趙國(guó)文
審判員 曹家華
審判員 劉岳鵬

書記員： 丁聰