原告：許某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住湖北省仙桃市，
委托訴訟代理人：陳德芳，湖北山河律師事務(wù)所律師（代理權(quán)限為特別授權(quán)）。
委托訴訟代理人：張浪，湖北山河律師事務(wù)所律師（代理權(quán)限為特別授權(quán)）。
被告：李某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，武漢市人，住武漢市武昌區(qū)，
委托訴訟代理人：倪子燕，湖北若磐律師事務(wù)所律師（代理權(quán)限為一般授權(quán)）。

原告許某某訴被告李某某執(zhí)行異議之訴一案，本院2018年9月5日立案后，依法組成合議庭。并于2018年11月6日公開開庭進(jìn)行了審理。原告許某某的委托訴訟代理人張浪，被告李某某的委托訴訟代理人倪子燕到庭參加了訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
許某某起訴請求：1、撤銷鄂州市中級人民法院（2017）鄂07執(zhí)異68號執(zhí)行裁定書；2、請求判令準(zhǔn)許執(zhí)行永昌公司開發(fā)的葛店陽光大廈1棟一單元2704、2504號的房屋；3、請求判令本案訴訟費(fèi)用由李某某承擔(dān)。事實(shí)與理由：鄂州市中級人民法院在執(zhí)行許某某與永昌公司借款合同糾紛一案〔2015鄂鄂州中執(zhí)字第00075號〕中，案外人李某某提出了執(zhí)行異議，鄂州市中級人民法院于2017年10月18日向許某某送達(dá)了（2017）鄂07執(zhí)異68號執(zhí)行裁定書，該裁定書裁定“解除對永昌公司開發(fā)的葛店陽光大廈1棟一單元2704、2504號房屋的查封并中止對該房的執(zhí)行?！比狈κ聦?shí)與法律依據(jù)：一、李某某與永昌公司簽訂的《商品房買賣合同》未辦理備案登記，李某某也未實(shí)際占有涉案房屋，不能對抗人民法院的司法查封行為。李某某聲稱對本案涉及的位于葛店陽光大廈1棟一單元2704、2504號號的房屋享有所有權(quán)，不是事實(shí)。該套房屋仍在永昌公司名下。首先，根據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》的規(guī)定，李某某與永昌公司所簽訂的《商品房買賣合同》應(yīng)當(dāng)?shù)椒慨a(chǎn)管理部門辦理相關(guān)備案登記手續(xù)。上述合同簽訂時間分別為2013年7月28日、2014年3月3日，而直至涉案房屋于2014年3月14日被武漢常博建設(shè)集團(tuán)有限公司申請查封，李某某與永昌公司也未將該涉案房屋到房產(chǎn)管理部門辦理備案登記，因此，許某某有理由懷疑李某某與永昌公司之間簽訂的《商品房買賣合同》的真實(shí)性。并且，涉案房屋目前己被查封，現(xiàn)無法備案登記，更無法實(shí)際履行。其次，該涉案房屋現(xiàn)并未完全竣工，水、電等均未通，未通過綜合驗(yàn)收，根本不具備交房條件，永昌公司不可能向李某某交付該房屋，李某某更未實(shí)際占有并使用該房屋。因此，被執(zhí)行人永昌公司未按執(zhí)行通知履行法律文書確定的義務(wù)，人民法院有權(quán)查封、扣押、凍結(jié)、拍賣、變賣其應(yīng)當(dāng)履行義務(wù)部分的財產(chǎn)。在李某某與永昌公司所簽訂的《商品房買賣合同》未辦理備案登記、真實(shí)性存在異議，且其亦未實(shí)際占有涉案房屋的情況下，不能對抗人民法院的司法查封效力，更不能排除許某某對涉案房屋的執(zhí)行，而應(yīng)當(dāng)另行向永昌公司主張權(quán)利。二、《執(zhí)行裁定書》認(rèn)定事實(shí)不清、適用法律錯誤。第一，對于李某某所提出的執(zhí)行異議，鄂州市中級人民法院應(yīng)當(dāng)依據(jù)《最高人民法院關(guān)于辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條的相關(guān)規(guī)定來進(jìn)行審查，而非第二十九條。因涉案房屋現(xiàn)仍在永昌公司名下，而永昌公司作為許某某與其糾紛案件中的被執(zhí)行人，許某某當(dāng)然有權(quán)申請對其名下的涉案房屋進(jìn)行執(zhí)行。并且，在人民法院查封之前李某某未實(shí)際合法占有、使用該房屋，因此，李某某的權(quán)利并不足以排除涉案房屋的執(zhí)行。第二，在本案中，李某某并未主張其名下有無其他用于居住的房屋，也未提供相應(yīng)證據(jù)證明，因此，即使依照上述第二十九條的規(guī)定，李某某的權(quán)利也不足以排除涉案房屋的執(zhí)行。第三，該執(zhí)行裁定所依據(jù)的《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十七條、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第四百六十五條第一款第（二）項(xiàng)規(guī)定，人民法院只能裁定中止對該執(zhí)行標(biāo)的的執(zhí)行行為，并不能裁定直接解除上述爭議房屋的查封措施。三、李某某與永昌公司之間簽訂的《商品房買賣合同》真實(shí)性存疑。在李某某與永昌公司簽訂第一份合同時，永昌公司未取得預(yù)售許可證，預(yù)售行為無效。永昌公司于2013年10月15日取得預(yù)售許可證至2014年3月14日該涉案房屋被武漢常博建設(shè)集團(tuán)有限公司申請查封，如此長時間內(nèi)其雙方都未將兩份合同到房產(chǎn)管理部門辦理備案登記，并且，李某某于2014年3月3日與永昌公司再一次簽訂合同時，涉案項(xiàng)目早已停工多時，處于未完全竣工、水電未通、未通過綜合驗(yàn)收的狀況，若李某某系真正的買房者，不可能明知涉案房屋根本不具備交房條件的情況下還隨意簽訂《商品房買賣合同》，因此，許某某有理由懷疑李某某與永昌公司之間簽訂的商品房買賣合同的真實(shí)性。并且，結(jié)合正在人民法院審理過程中的其他同類案件的證據(jù)材料來看，本案李某某所支付房款的方式、支付主體以及支付日期等方面均與日常生活的大額交易習(xí)慣嚴(yán)重不符。李某某僅提供了永昌公司所開具的收據(jù)及一份銀行卡交易明細(xì)清單，該清單中所記載的信息根本無法反映出該筆款項(xiàng)的付款流向，李某某亦未提供其他證據(jù)予以佐證該筆款項(xiàng)系其所真實(shí)支付的購房款。因此，在上述問題均未得到調(diào)查、核實(shí)清楚的情況下，鄂州市中級人民法院直接認(rèn)定上述證據(jù)的真實(shí)性，明顯有違公正。綜上所述，鄂州市中級人民法院作出執(zhí)行裁定書缺乏事實(shí)與法律依據(jù)，請求依法予以撤銷，并準(zhǔn)許對訴請房屋繼續(xù)執(zhí)行。
李某某辯稱，一、我方與永昌公司簽訂的合同未辦理備案登記并不影響該合同的有效，因而能對抗法院的查封效力，排除許某某對涉案房屋的執(zhí)行，最高院的司法解釋規(guī)定當(dāng)事人約定辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售房合同生效約定的從其約定，但雙方履行了主要義務(wù)的除外，本案的合同中，并未對登記備案進(jìn)行約定，且我方履行了合同中支付房款的義務(wù)，而永昌公司亦交付了房屋，因此，許某某的觀點(diǎn)于法無據(jù)；二、許某某所述未實(shí)際占有該房屋，是一種邏輯上的錯誤，未竣工驗(yàn)收并不代表未實(shí)際占有，竣工驗(yàn)收是行政管理部門制定的規(guī)定，水、電是否通只是相關(guān)的要求，竣工驗(yàn)收有多項(xiàng)條件，交房條件是合同雙方自行約定，可隨時變更，只要雙方同意即可，占有權(quán)是所有權(quán)的一部分，包括使用權(quán)亦是所有權(quán)的一部分，占有并不等于使用；三、原執(zhí)行裁定書適用法律并無不當(dāng)，根據(jù)法律規(guī)定，永昌公司為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)適用第二十九條的規(guī)定；四、關(guān)于合同的真實(shí)性，李某某在執(zhí)行時已向人民法院提供了充分的證據(jù)，印證了合同的真實(shí)性；綜上，執(zhí)行裁定書認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，請求駁回許某某的訴訟請求。
原告許某某為支持其訴請，向法院提交如下證據(jù)：證據(jù)一、鄂州市中級人民法院（2014）鄂鄂州中民三初字第00004號民事裁定書，擬證明涉案房屋已于2014年3月14日被武漢常博建設(shè)集團(tuán)有限公司申請查封，涉案房屋在查封之前未辦理登記備案手續(xù)；證據(jù)二、鄂州市中級人民法院（2016）鄂07民初28號民事裁定書、（2016）鄂07執(zhí)異5號執(zhí)行裁定書，擬證明案外人武漢鑫昊義達(dá)建設(shè)工程有限公司已經(jīng)對包括本案房屋在內(nèi)的110套商品房主張過所有權(quán)，鄂州市中級人民法院已作駁回處理，該110套房實(shí)質(zhì)是為了擔(dān)保借款債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，而并無真實(shí)合法有效的商品房買賣關(guān)系，李某某現(xiàn)也主張對房屋享有所有權(quán)，明顯矛盾。證據(jù)三、商品房預(yù)售許可證，擬證明李某某與永昌公司簽訂第一份合同時，永昌公司未取得預(yù)售許可證，預(yù)售行為無效。
被告李某某為支持其意見，向法院提交如下證據(jù)：證據(jù)一、《商品房買賣合同》、收據(jù)，擬證明李某某與永昌公司簽訂合同是在許某某申請查封之前；證據(jù)二、永昌公司出具的收款收據(jù)，擬證明李某某履行了交付售房款的義務(wù)；證據(jù)三、《執(zhí)行裁定書》，擬證明李某某交付房款的情況，也證實(shí)了永昌公司已交付了房屋，李某某實(shí)際占有該房屋。
經(jīng)庭審質(zhì)證，李某某對許某某提交的證據(jù)一、證據(jù)二、證據(jù)三的真實(shí)性無異議。認(rèn)為關(guān)聯(lián)性上與本案無關(guān)，不能達(dá)成其證明目的，不能證明涉案房屋在查封之前未辦理登記備案手續(xù)，不能證明預(yù)售行為無效。許某某對李某某提交的證據(jù)一、證據(jù)二的真實(shí)性持異議，認(rèn)為當(dāng)時永昌公司的公章和熊昌洪的印章均由案外人郭啟祥控制存在盜簽虛構(gòu)可能。并且李某某的合同載明銷售價格為2000元，明顯與市場行情不符。且其購房款轉(zhuǎn)武漢鑫昊義達(dá)建設(shè)工程有限公司。合同真實(shí)性存疑。證據(jù)三真實(shí)性無異議，證明目的有異議，李某某未實(shí)際居住涉案房屋。對雙方當(dāng)事人無異議的證據(jù)，本院予以采信。對雙方當(dāng)事人持異議的證據(jù)，本院將結(jié)合涉案的其他證據(jù)進(jìn)行綜合評判。
經(jīng)審理查明：2013年7月28日，李某某與永昌公司簽訂《商品房買賣合同》，合同約定：李某某向永昌公司購買其開發(fā)的陽光大廈一單元2704號房屋，面積55.5平方米，2000元平方米，總金額111000元，首付款70000元，余款在2013年9月30日付清。2014年2月21日，李某某與永昌公司簽訂《商品房買賣合同》，合同約定：李某某向永昌公司購買其開發(fā)的陽光大廈一單元2504號房屋，面積55.5平方米，2000元平方米，總金額111000元，首付款20000元，余款在2014年4月30日付清。合同簽訂后，李某某付清了購房款，2013年7月28日，永昌公司向李某某出具收款收據(jù)，收據(jù)號第6908901號，載明“李某某現(xiàn)金交付70000元，系支付陽光大廈1－2704號購房款?！?013年9月29日，收據(jù)號第6908919號，載明“李某某現(xiàn)金交付41000元，系支付陽光大廈1－2704號購房款”。2014年3月3日，收據(jù)號第6512014號，載明“李某某現(xiàn)金交付20000元，系支付陽光大廈1－2504號購房款”。2014年4月15日，收據(jù)號第8658921號，載明“李某某現(xiàn)金交付90000元，系支付陽光大廈1－2504號購房款?！庇啦鞠蚶钅衬辰桓读嗽摲课?，未到房產(chǎn)管理部門辦理備案登記。
另查明，永昌公司欠案外人武漢鑫昊義達(dá)建設(shè)工程有限公司及其法定代表人郭啟祥借款未還。2012年10月，郭啟祥受讓永昌公司股東陳如意、陳少勇、張德權(quán)所持有的49%股權(quán)。2013年元月，熊昌洪將公司的印章交與郭啟祥，并將公司開發(fā)的陽光大廈樓盤的營銷事宜全權(quán)委托郭啟祥負(fù)責(zé)。
還查明，2014年9月，許某某訴熊昌洪、陳如意、武漢邦利得投資擔(dān)保有限公司、永昌公司、鄧友明、劉芳芳民間借貸糾紛一案，經(jīng)武漢市中級人民法院審理并作出（2014）鄂武漢中民商初字第00752號民事判決，2015年8月21日，該院作出（2014）鄂武漢中執(zhí)字第00263-1號執(zhí)行裁定書，查封永昌公司位于鄂州市××店開發(fā)區(qū)××大道××陽光大廈房屋××套（包括本案1棟一單元2704、2504號房屋）。2015年10月，武漢市中級人民法院向本院發(fā)出（2015）鄂武漢中執(zhí)字第00263號委托執(zhí)行函，將該案委托本院執(zhí)行，本院立案執(zhí)行后前述查封即轉(zhuǎn)為本院的查封。在執(zhí)行過程中，李某某提出執(zhí)行異議，本院作出（2017）鄂07執(zhí)異68號執(zhí)行裁定書解除對永昌公司開發(fā)的葛店陽光大廈1棟一單元2704、2504號房屋的查封并中止對該房的執(zhí)行。許某某不服該裁定，向本院提起執(zhí)行異議之訴。

根據(jù)當(dāng)事人的訴請及答辯意見，本院歸納本案爭議焦點(diǎn)為：李某某與永昌公司簽訂的房屋買賣合同是否真實(shí)有效；該合同是否可以阻止實(shí)體權(quán)利的實(shí)現(xiàn)?，F(xiàn)評判如下：
本院認(rèn)為，第一、李某某購房時通過負(fù)責(zé)葛店陽光大廈項(xiàng)目營銷且持有永昌公司49%股份及公司印章的郭啟祥，與永昌公司簽訂《商品房買賣合同》并支付了全部購房款。李某某與永昌公司之間的民事行為并不受2014年3月14日永昌公司被武漢常博建設(shè)集團(tuán)有限公司申請法院采取的查封措施的影響。同時，李某某與永昌公司簽訂《商品房買賣合同》后并實(shí)際占有涉案房屋在許某某依照武漢市中級人民法院相關(guān)生效判決申請法院查封之前，許某某對永昌公司的債權(quán)較李某某對永昌公司享有的物權(quán)期待權(quán)不具有優(yōu)先效力。第二、最高人民法院〈關(guān)于適用中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋》（一）第九條規(guī)定“法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記不影響合同的效力，合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移”?！吨腥A人民共和國物權(quán)法》第十五條規(guī)定“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效，未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力”。由此說明，合同登記備案并不是合同成立生效的必要條件，未經(jīng)辦理登記備案手續(xù)不影響合同的成立生效。第三、就本案查明的事實(shí)來看，李某某提交的相關(guān)證據(jù)符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十九規(guī)定的條件，其享有的物權(quán)期待權(quán)應(yīng)受法律保護(hù)。綜上，許某某以李某某與永昌公司簽訂的《商品房買賣合同》未辦理備案登記，李某某也未實(shí)際占有涉案房屋，不能對抗人民法院的司法查封行為。并以涉案《執(zhí)行裁定書》認(rèn)定事實(shí)不清、適用法律錯誤為由，請求執(zhí)行涉案房屋的理由不能成立，其訴訟請求，本院依法不予支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十七條，《最高人民法院關(guān)于適用
的解釋》第三百一十三條第一款第（二）項(xiàng)，《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十九規(guī)定，判決如下：

駁回原告許某某的訴訟請求。
本案受理費(fèi)4630元，由原告許某某負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起15日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省高級人民法院。上訴人應(yīng)在提交上訴狀時，根據(jù)不服本判決的上訴請求數(shù)額及《訴訟費(fèi)用交納辦法》第十三條第一款的規(guī)定，預(yù)交上訴案件受理費(fèi)，款匯至湖北省高級人民法院。開戶行—中國農(nóng)業(yè)銀行武漢市東湖支行，收款單位—湖北省財政廳非稅收入財政專戶，帳號—05×××69－1。上訴人在上訴期屆滿后七日內(nèi)仍未預(yù)交訴訟費(fèi)用的，按自動撤回上訴處理。

審判長 趙國文
審判員 曹家華
審判員 劉岳鵬

書記員： 丁聰