原告：許某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住湖北省仙桃市，
委托訴訟代理人：陳德芳，湖北山河律師事務所律師（代理權限為特別授權）。
委托訴訟代理人：張浪，湖北山河律師事務所律師（代理權限為特別授權）。
被告：彭愛國，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，鄂州市人，住華容區(qū)，
委托訴訟代理人：倪子燕，湖北若磐律師事務所律師（代理權限為一般授權）。

原告許某某訴被告彭愛國執(zhí)行異議之訴一案，本院2018年9月5日立案后，依法組成合議庭。并于2018年11月6日公開開庭進行了審理。原告許某某的委托訴訟代理人張浪，被告彭愛國的委托訴訟代理人倪子燕到庭參加了訴訟，本案現(xiàn)已審理終結。
許某某起訴請求：1、撤銷鄂州市中級人民法院（2017）鄂07執(zhí)異87號執(zhí)行裁定書；2、請求判令準許執(zhí)行永昌公司開發(fā)的葛店陽光大廈1棟一單元2405號的房屋；3、請求判令本案訴訟費用由彭愛國承擔。事實與理由：鄂州市中級人民法院在執(zhí)行許某某與永昌公司借款合同糾紛一案〔2015鄂鄂州中執(zhí)字第00075號〕中，案外人彭愛國提出了執(zhí)行異議，鄂州市中級人民法院于2017年12月11日向許某某送達了（2017）鄂07執(zhí)異87號執(zhí)行裁定書，該裁定書裁定“解除對永昌公司開發(fā)的葛店陽光大廈1棟一單元2405號房屋的查封并中止對該房的執(zhí)行。”缺乏事實與法律依據(jù)：一、彭愛國與永昌公司簽訂的《商品房買賣合同》未辦理備案登記，彭愛國也未實際占有涉案房屋，不能對抗人民法院的司法查封行為。彭愛國聲稱對本案涉及的位于葛店陽光大廈1棟一單元2405號的房屋享有所有權，不是事實。該套房屋仍在永昌公司名下。首先，根據(jù)《城市商品房預售管理辦法》的規(guī)定，彭愛國與永昌公司所簽訂的《商品房買賣合同》應當?shù)椒慨a管理部門辦理相關備案登記手續(xù)。上述合同簽訂時間為2013年3月11日，而直至涉案房屋于2014年3月14日被武漢常博建設集團有限公司申請查封，彭愛國與永昌公司也未將涉案房屋到房產管理部門辦理備案登記，因此，許某某有理由懷疑彭愛國與永昌公司之間簽訂的《商品房買賣合同》的真實性。并且，涉案房屋目前己被查封，現(xiàn)無法備案登記，更無法實際履行。其次，涉案房屋現(xiàn)并未完全竣工，水、電等均未通，未通過綜合驗收，根本不具備交房條件，永昌公司不可能向彭愛國交付該房屋，彭愛國更未實際占有并使用該房屋。因此，被執(zhí)行人永昌公司未按執(zhí)行通知履行法律文書確定的義務，人民法院有權查封、扣押、凍結、拍賣、變賣其應當履行義務部分的財產。而在彭愛國與永昌公司所簽訂的《商品房買賣合同》未辦理備案登記、真實性存在異議，且其亦未實際占有涉案房屋的情況下，不能對抗人民法院的司法查封效力，更不能排除許某某對涉案房屋的執(zhí)行，而應當另行向永昌公司主張權利。二、《執(zhí)行裁定書》認定事實不清、適用法律錯誤。第一，對于彭愛國所提出的執(zhí)行異議，鄂州市中級人民法院應當依據(jù)《最高人民法院關于辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條的相關規(guī)定來進行審查，而非第二十九條。因涉案房屋現(xiàn)仍在永昌公司名下，而永昌公司作為許某某與其糾紛案件中的被執(zhí)行人，許某某當然有權申請對其名下的涉案房屋進行執(zhí)行。并且，在人民法院查封之前彭愛國未實際合法占有、使用該房屋，因此，彭愛國的權利并不足以排除涉案房屋的執(zhí)行。第二，在本案中，彭愛國并未主張其名下有無其他用于居住的房屋，也未提供相應證據(jù)證明，因此，即使依照上述第二十九條的規(guī)定，彭愛國的權利也不足以排除涉案房屋的執(zhí)行。第三，執(zhí)行裁定所依據(jù)的《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十七條、《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第四百六十五條第一款第（二）項規(guī)定，人民法院只能裁定中止對該執(zhí)行標的的執(zhí)行行為，并不能裁定直接解除上述爭議房屋的查封措施。三、彭愛國與永昌公司之間簽訂的《商品房買賣合同》真實性存疑。彭愛國與永昌公司簽訂《商品房買賣合同》時，永昌公司未取得預售許可證，預售行為無效。永昌公司于2013年10月15日取得至2014年3月14日該涉案房屋被武漢常博建設集團有限公司申請查封，如此長時間內其雙方都未將該合同到房產管理部門辦理備案登記，許某某有理由懷疑彭愛國與永昌公司之間簽訂的商品房買賣合同的真實性。并且，結合正在人民法院審理過程中的其他同類案件的證據(jù)材料來看，本案彭愛國所支付房款的方式、支付主體以及支付日期等方面均與日常生活的大額交易習慣嚴重不符。首先，彭愛國僅提供了永昌公司所開具的收據(jù)，未提供其他證據(jù)予以佐證該筆款項系其所真實支付的購房款。其聲稱購房款系現(xiàn)金支付，與日常的大額交易習慣相違背。在彭愛國所述情況的真實存疑，且其提供的據(jù)并不能合理、有效證明本案的事實的情況下，不能作為本案的定案依據(jù)。因此，在上述問題均未調查、核實清楚的情況下，鄂州市中級人民法院直接認定上述證據(jù)的真實性，明顯有違公正。綜上所述，鄂州市中級人民法院作出《執(zhí)行裁定書》缺乏事實與法律依據(jù)，請求依法予以撤銷，并準許對訴請房屋繼續(xù)執(zhí)行。
彭愛國辯稱，一、我方與永昌公司簽訂的合同未辦理備案登記并不影響該合同的有效，因而能對抗法院的查封效力，排除許某某對涉案房屋的執(zhí)行，最高院的司法解釋規(guī)定當事人約定辦理登記備案手續(xù)為商品房預售房合同生效約定的從其約定，但雙方履行了主要義務的除外，本案的合同中，并未對登記備案進行約定，且我方履行了合同中支付房款的義務，而永昌公司亦交付了房屋，因此，許某某的觀點于法無據(jù)；二、許某某所述未實際占有該房屋，是一種邏輯上的錯誤，未竣工驗收并不代表未實際占有，竣工驗收是行政管理部門制定的規(guī)定，水、電是否通只是相關的要求，竣工驗收有多項條件，交房條件是合同雙方自行約定，可隨時變更，只要雙方同意即可，占有權是所有權的一部分，包括使用權亦是所有權的一部分，占有并不等于使用；三、原執(zhí)行裁定書適用法律并無不當，根據(jù)法律規(guī)定，永昌公司為房地產開發(fā)企業(yè)，應適用第二十九條的規(guī)定；四、關于合同的真實性，彭愛國在執(zhí)行時已向人民法院提供了充分的證據(jù)，印證了合同的真實性；綜上，《執(zhí)行裁定書》認定事實清楚，適用法律正確，請求駁回許某某的訴訟請求。
原告許某某為支持其訴請，向法院提交如下證據(jù)：證據(jù)一、鄂州市中級人民法院（2014）鄂鄂州中民三初字第00004號民事裁定書，擬證明涉案房屋已于2014年3月14日被武漢常博建設集團有限公司申請查封，涉案房屋在查封之前未辦理登記備案手續(xù)；證據(jù)二、鄂州市中級人民法院（2016）鄂07民初28號民事裁定書、（2016）鄂07執(zhí)異5號執(zhí)行裁定書，擬證明案外人武漢鑫昊義達建設工程有限公司已經對包括本案房屋在內的110套商品房主張過所有權，鄂州市中級人民法院已作駁回處理，該110套房實質是為了擔保借款債權的實現(xiàn)，而并無真實合法有效的商品房買賣關系，彭愛國現(xiàn)也主張對房屋享有所有權，明顯矛盾。證據(jù)三、商品房預售許可證，擬證明彭愛國與永昌公司簽訂第一份合同時，永昌公司未取得預售許可證，預售行為無效。
被告彭愛國為支持其意見，向法院提交如下證據(jù)：證據(jù)一、《商品房買賣合同》、收據(jù)，擬證明彭愛國與永昌公司簽訂合同是在許某某申請查封之前；證據(jù)二、永昌公司出具的收款收據(jù)，擬證明彭愛國履行了交付售房款的義務；證據(jù)三、《執(zhí)行裁定書》，擬證明彭愛國交付房款的情況，也證實了永昌公司已交付了房屋，彭愛國實際占有該房屋。
經庭審質證，彭愛國對許某某提交的證據(jù)一、證據(jù)二的真實性無異議。認為關聯(lián)性上與本案無關，不能達成其證明目的，不能證明涉案房屋在查封之前未辦理登記備案手續(xù)。許某某對彭愛國提交的證據(jù)一、證據(jù)二的真實性持異議，認為當時永昌公司的公章和熊昌洪的印章均由案外人郭啟祥控制存在盜簽虛構可能。證據(jù)三真實性無異議，證明目的有異議，彭愛國未實際居住涉案房屋。對雙方當事人無異議的證據(jù)，本院予以采信。對雙方當事人持異議的證據(jù)，本院將結合涉案的其他證據(jù)進行綜合評判。
經審理查明：2013年3月11日，彭愛國與永昌公司簽訂兩份《商品房買賣合同》，合同約定：彭愛國向永昌公司購買其開發(fā)的陽光大廈一單元2405號房屋，面積55.5平方米，2650元平方米，總金額147057元，付款方式一次性付清購房款。永昌公司向彭愛國出具收款收據(jù)，收據(jù)號第4075979號，載明“彭愛國現(xiàn)金交付147075元，系購房款。”永昌公司向彭愛國交付了該房屋，未到房產管理部門辦理備案登記。
另查明，2014年9月，許某某訴熊昌洪、陳如意、武漢邦利得投資擔保有限公司、永昌公司、鄧友明、劉芳芳民間借貸糾紛一案，經武漢市中級人民法院審理并作出（2014）鄂武漢中民商初字第00752號民事判決，2015年8月21日，該院依照上述判決書作出（2014）鄂武漢中執(zhí)字第00263-1號執(zhí)行裁定書，查封永昌公司位于鄂州市××店開發(fā)區(qū)××大道××陽光大廈房屋××套（包括本案1棟一單元2405號房屋）。2015年10月，武漢市中級人民法院向本院發(fā)出（2015）鄂武漢中執(zhí)字第00263號委托執(zhí)行函，將該案委托本院執(zhí)行，本院立案執(zhí)行后前述查封即轉為本院的查封。在執(zhí)行過程中，彭愛國提出執(zhí)行異議，本院作出（2017）鄂07執(zhí)異87號執(zhí)行裁定書解除對永昌公司開發(fā)的葛店陽光大廈1棟一單元2405號房屋的查封并中止對該房的執(zhí)行。許某某不服該裁定，向本院提起執(zhí)行異議之訴。

根據(jù)當事人的訴請及答辯意見，本院歸納本案爭議焦點為：彭愛國與永昌公司簽訂的房屋買賣合同是否真實有效；該合同是否可以阻止實體權利的實現(xiàn)。現(xiàn)評判如下：
本院認為，第一、彭愛國與永昌公司簽訂《商品房買賣合同》并支付了全部購房款。彭愛國與永昌公司之間的民事行為并不受2014年3月14日永昌公司被武漢常博建設集團有限公司申請法院采取的查封措施的影響。同時，彭愛國與永昌公司簽訂《商品房買賣合同》并實際占有涉案房屋在許某某依照武漢市中級人民法院相關生效判決申請法院查封之前，許某某對永昌公司的債權較彭愛國對永昌公司享有的物權期待權不具有優(yōu)先效力。第二、最高人民法院〈關于適用中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋》（一）第九條規(guī)定“法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應當辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當事人未辦理登記不影響合同的效力，合同標的物所有權及其他物權不能轉移”?！吨腥A人民共和國物權法》第十五條規(guī)定“當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效，未辦理物權登記的，不影響合同效力”。由此說明，合同登記備案并不是合同成立生效的必要條件，未經辦理登記備案手續(xù)不影響合同的成立生效。第三、就本案查明的事實來看，彭愛國提交的相關證據(jù)符合《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十九規(guī)定的條件，其享有的物權期待權應受法律保護。綜上，許某某以彭愛國與永昌公司簽訂的《商品房買賣合同》未辦理備案登記，彭愛國也未實際占有涉案房屋，不能對抗人民法院的司法查封行為。并以涉案《執(zhí)行裁定書》認定事實不清、適用法律錯誤為由，請求執(zhí)行涉案房屋的理由不能成立，其訴訟請求，本院依法不予支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十七條，《最高人民法院關于適用
的解釋》第三百一十三條第一款第（二）項，《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十九規(guī)定，判決如下：

駁回原告許某某的訴訟請求。
本案受理費3240元，由原告許某某負擔。
如不服本判決，可在判決書送達之日起15日內向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省高級人民法院。上訴人應在提交上訴狀時，根據(jù)不服本判決的上訴請求數(shù)額及《訴訟費用交納辦法》第十三條第一款的規(guī)定，預交上訴案件受理費，款匯至湖北省高級人民法院。開戶行—中國農業(yè)銀行武漢市東湖支行，收款單位—湖北省財政廳非稅收入財政專戶，帳號—05×××69－1。上訴人在上訴期屆滿后七日內仍未預交訴訟費用的，按自動撤回上訴處理。

審判長 趙國文
審判員 曹家華
審判員 劉岳鵬

書記員： 丁聰