原告：許某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住湖北省仙桃市，
委托訴訟代理人：陳德芳，湖北山河律師事務(wù)所律師（代理權(quán)限為特別授權(quán)）。
委托訴訟代理人：張浪，湖北山河律師事務(wù)所律師（代理權(quán)限為特別授權(quán)）。
被告：喻某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，武漢市人，住武漢市洪山區(qū)，
委托訴訟代理人：倪子燕，湖北若磐律師事務(wù)所律師（代理權(quán)限為一般授權(quán)）。

原告許某某訴被告喻某某執(zhí)行異議之訴一案，本院2018年9月5日立案后，依法組成合議庭。并于2018年11月9日公開開庭進行了審理。原告許某某的委托訴訟代理人張浪，被告喻某某的委托訴訟代理人倪子燕到庭參加了訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
許某某起訴請求：1、撤銷鄂州市中級人民法院（2017）鄂07執(zhí)異46號執(zhí)行裁定書；2、請求判令準許執(zhí)行永昌公司開發(fā)的葛店陽光大廈1棟二單元2806號的房屋；3、請求判令本案訴訟費用由喻某某承擔(dān)。事實與理由：鄂州市中級人民法院在執(zhí)行許某某與永昌公司借款合同糾紛一案〔2015鄂鄂州中執(zhí)字第00075號〕中，案外人喻某某提出了執(zhí)行異議，鄂州市中級人民法院于2017年10月18日向許某某送達了（2017）鄂07執(zhí)異46號執(zhí)行裁定書，該裁定書裁定“解除對永昌公司開發(fā)的葛店陽光大廈1棟二單元2806號房屋的查封并中止對該房的執(zhí)行?！比狈κ聦嵟c法律依據(jù)：一、喻某某與永昌公司簽訂的《商品房買賣合同》未辦理備案登記，喻某某也未實際占有涉案房屋，不能對抗人民法院的司法查封行為。喻某某聲稱對本案涉及的位于葛店陽光大廈1棟二單元2806號的房屋享有所有權(quán)，不是事實。該套房屋仍在永昌公司名下。首先，根據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》的規(guī)定，喻某某與永昌公司所簽訂的《商品房買賣合同》應(yīng)當(dāng)?shù)椒慨a(chǎn)管理部門辦理相關(guān)備案登記手續(xù)。上述合同簽訂時間為2013年4月2日，而直至涉案房屋于2014年3月14日被武漢常博建設(shè)集團有限公司申請查封，喻某某與永昌公司也未將涉案房屋到房產(chǎn)管理部門辦理備案登記，因此，許某某有理由懷疑喻某某與永昌公司之間簽訂的《商品房買賣合同》的真實性。并且，涉案房屋目前己被查封，現(xiàn)無法備案登記，更無法實際履行。其次，涉案房屋現(xiàn)并未完全竣工，水、電等均未通，未通過綜合驗收，根本不具備交房條件，永昌公司不可能向喻某某交付該房屋，喻某某更未實際占有并使用該房屋。因此，被執(zhí)行人永昌公司未按執(zhí)行通知履行法律文書確定的義務(wù)，人民法院有權(quán)查封、扣押、凍結(jié)、拍賣、變賣其應(yīng)當(dāng)履行義務(wù)部分的財產(chǎn)。在喻某某與永昌公司所簽訂的《商品房買賣合同》未辦理備案登記、真實性存在異議，且其亦未實際占有涉案房屋的情況下，不能對抗人民法院的司法查封效力，更不能排除許某某對涉案房屋的執(zhí)行，而應(yīng)當(dāng)另行向永昌公司主張權(quán)利。二、《執(zhí)行裁定書》認定事實不清、適用法律錯誤。第一，對于喻某某所提出的執(zhí)行異議，鄂州市中級人民法院應(yīng)當(dāng)依據(jù)《最高人民法院關(guān)于辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條的相關(guān)規(guī)定來進行審查，而非第二十九條。因該涉案房屋現(xiàn)仍在永昌公司名下，而永昌公司作為許某某與其糾紛案件中的被執(zhí)行人，許某某當(dāng)然有權(quán)申請對其名下的該涉案房屋進行執(zhí)行。并且，在人民法院查封之前喻某某未實際合法占有、使用該房屋，因此，喻某某的權(quán)利并不足以排除涉案房屋的執(zhí)行。第二，在本案中，喻某某并未主張其名下有無其他用于居住的房屋，也未提供相應(yīng)證據(jù)證明，因此，即使依照上述第二十九條的規(guī)定，喻某某的權(quán)利也不足以排除涉案房屋的執(zhí)行。第三，執(zhí)行裁定所依據(jù)的《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十七條、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第四百六十五條第一款第（二）項規(guī)定，人民法院只能裁定中止對該執(zhí)行標的的執(zhí)行行為，并不能裁定直接解除上述爭議房屋的查封措施。三、喻某某與永昌公司之間簽訂的《商品房買賣合同》真實性存疑。在喻某某與永昌公司簽訂合同時，永昌公司未取得預(yù)售許可證，預(yù)售行為無效。永昌公司于2013年10月15日取得預(yù)售許可證至2014年3月14日該涉案房屋被武漢常博建設(shè)集團有限公司申請查封，如此長時間內(nèi)其雙方都未將兩份合同到房產(chǎn)管理部門辦理備案登記，并且，涉案項目早已停工多時，處于未完全竣工、水電未通、未通過綜合驗收的狀況，若喻某某系真正的買房者，不可能明知涉案房屋根本不具備交房條件的情況下還隨意簽訂《商品房買賣合同》，因此，許某某有理由懷疑喻某某與永昌公司之間簽訂的商品房買賣合同的真實性。并且，結(jié)合正在人民法院審理過程中的其他同類案件的證據(jù)材料來看，喻某某僅提供了永昌公司所開具的收據(jù)及案外人姜繼華的證言“涉案房屋是熊昌洪抵押給其，因其與喻某某是親戚關(guān)系，就以25萬元的價格低價賣了，房款是喻某某父親喻緒清分兩次給的現(xiàn)金?！钡髂衬澈桶竿馊私^華未提供其他證據(jù)予以佐證該筆款項系其所真實支付的購房款。且交款方式、交付主體及日期與日常生活大額交易習(xí)慣不符，證人證言真實性存疑，不能作為定案的根據(jù)。鄂州市中級人民法院直接認定上述證據(jù)的真實性，明顯有違公正。綜上所述，鄂州市中級人民法院作出《執(zhí)行裁定書》缺乏事實與法律依據(jù)，請求依法予以撤銷，并準許對訴請房屋繼續(xù)執(zhí)行。
喻某某辯稱，一、我方與永昌公司簽訂的合同未辦理備案登記并不影響該合同的有效，因而能對抗法院的查封效力，排除許某某對涉案房屋的執(zhí)行，最高院的司法解釋規(guī)定當(dāng)事人約定辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售房合同生效約定的從其約定，但雙方履行了主要義務(wù)的除外，本案的合同中，并未對登記備案進行約定，且我方履行了合同中支付房款的義務(wù)，而永昌公司亦交付了房屋，因此，許某某的觀點于法無據(jù)；二、原執(zhí)行裁定書適用法律并無不當(dāng)，根據(jù)法律規(guī)定，永昌公司為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，第二十八條普遍適用條款，第二十九條針對企業(yè)。
原告許某某為支持其訴請，向法院提交如下證據(jù)：證據(jù)一、鄂州市中級人民法院（2014）鄂鄂州中民三初字第00004號民事裁定書，擬證明涉案房屋已于2014年3月14日被武漢常博建設(shè)集團有限公司申請查封，涉案房屋在查封之前未辦理登記備案手續(xù)；證據(jù)二、鄂州市中級人民法院（2016）鄂07民初28號民事裁定書、（2016）鄂07執(zhí)異5號執(zhí)行裁定書，擬證明案外人武漢鑫昊義達建設(shè)工程有限公司已經(jīng)對包括本案房屋在內(nèi)的110套商品房主張過所有權(quán)，鄂州市中級人民法院已作駁回處理，該110套房實質(zhì)是為了擔(dān)保借款債權(quán)的實現(xiàn)，而并無真實合法有效的商品房買賣關(guān)系，喻某某現(xiàn)也主張對房屋享有所有權(quán)，明顯矛盾。證據(jù)三、商品房預(yù)售許可證，擬證明喻某某與永昌公司簽訂第一份合同時，永昌公司未取得預(yù)售許可證，預(yù)售行為無效。
被告喻某某為支持其意見，向法院提交如下證據(jù)：證據(jù)一、《商品房買賣合同》、收據(jù)，擬證明喻某某與永昌公司簽訂合同是在許某某申請查封之前；證據(jù)二、永昌公司出具的收款收據(jù)，擬證明喻某某履行了交付售房款的義務(wù)；證據(jù)三、《執(zhí)行裁定書》，擬證明喻某某交付房款的情況，也證實了永昌公司已交付了房屋，喻某某實際占有該房屋。
經(jīng)庭審質(zhì)證，喻某某對許某某提交的證據(jù)一、證據(jù)二、證據(jù)三的真實性無異議。認為關(guān)聯(lián)性上與本案無關(guān)，不能達成其證明目的，不能證明涉案房屋在查封之前未辦理登記備案手續(xù)，不能證明預(yù)售行為無效。許某某對喻某某提交的證據(jù)一、證據(jù)二的真實性持異議，認為當(dāng)時永昌公司的公章和熊昌洪的印章均由案外人郭啟祥控制存在盜簽虛構(gòu)可能。并且喻某某的合同載明銷售價格每平方為1800元，明顯與市場行情不符。合同真實性存疑。證據(jù)三真實性無異議，證明目的有異議，喻某某未實際居住涉案房屋。對雙方當(dāng)事人無異議的證據(jù)，本院予以采信。對雙方持異議的證據(jù)，本院將結(jié)合涉案的其他證據(jù)進行綜合評判。
經(jīng)審理查明：案外人姜繼華系永昌公司所屬陽光大廈工程承建商，因永昌公司未能支付其工程款，永昌公司將陽光大廈中的30套房抵其工程款，喻某某與姜繼華系親戚關(guān)系，姜繼華就將涉案房屋按單價1800元平方米售給喻某某。2013年4月2日，喻某某與永昌公司簽訂《商品房買賣合同》，合同約定：喻某某向永昌公司購買其開發(fā)的陽光大廈1棟第二單元2806號房屋，面積137.76平方米，1800元平方米，總金額247968元，付款方式為一次性付清。同日，永昌公司向喻某某出具收據(jù)，收據(jù)號第1227478號，載明“收喻某某247968元，系支付陽光大廈2－2806號購房款。”永昌公司向喻某某交付了該房屋，未到房產(chǎn)管理部門辦理備案登記。
另查明，永昌公司欠案外人武漢鑫昊義達建設(shè)工程有限公司及其法定代表人郭啟祥借款未還。2012年10月，郭啟祥受讓永昌公司股東陳如意、陳少勇、張德權(quán)所持有的49%股權(quán)。2013年元月，熊昌洪將公司的印章交與郭啟祥，并將公司開發(fā)的陽光大廈樓盤的營銷事宜全權(quán)委托郭啟祥負責(zé)。
還查明，2014年9月，許某某訴熊昌洪、陳如意、武漢邦利得投資擔(dān)保有限公司、永昌公司、鄧友明、劉芳芳民間借貸糾紛一案，經(jīng)武漢市中級人民法院審理并作出（2014）鄂武漢中民商初字第00752號民事判決，2015年8月21日，該院作出（2014）鄂武漢中執(zhí)字第00263-1號執(zhí)行裁定書，查封永昌公司位于鄂州市××店開發(fā)區(qū)××大道××陽光大廈房屋××套（包括本案1棟二單元2806號房屋）。2015年10月，武漢市中級人民法院向本院發(fā)出（2015）鄂武漢中執(zhí)字第00263號委托執(zhí)行函，將該案委托本院執(zhí)行，本院立案執(zhí)行后前述查封即轉(zhuǎn)為本院的查封。在執(zhí)行過程中，喻某某提出執(zhí)行異議，本院作出（2017）鄂07執(zhí)異46號執(zhí)行裁定書解除對永昌公司開發(fā)的葛店陽光大廈1棟二單元2806號房屋的查封并中止對該房的執(zhí)行。許某某不服該裁定，向本院提起執(zhí)行異議之訴。

根據(jù)當(dāng)事人的訴請及答辯意見，本院歸納本案爭議焦點為：喻某某與永昌公司簽訂的房屋買賣合同是否真實有效；該合同是否可以阻止實體權(quán)利的實現(xiàn)。現(xiàn)評判如下：
本院認為，第一、姜繼華將永昌公司抵給其房屋按單價1800元每平方米出售給其親戚喻某某，是其對自己權(quán)利的處分行為，不違反法律、行政法規(guī)的規(guī)定。喻某某購房時通過負責(zé)葛店陽光大廈項目營銷且持有永昌公司49%股份及公司印章的郭啟祥，與永昌公司簽訂《商品房買賣合同》并一次性支付了購房款，表明姜繼華、永昌公司與喻某某之間達成商品房買賣的合意。上述合意作為雙方民事行為并不受2014年3月14日永昌公司被武漢常博建設(shè)集團有限公司申請法院采取的查封措施的影響。同時，喻某某與永昌公司簽訂《商品房買賣合同》后并實際占有涉案房屋在許某某依照武漢市中級人民法院相關(guān)生效判決申請法院查封之前，許某某對永昌公司的債權(quán)較喻某某對永昌公司享有的物權(quán)期待權(quán)不具有優(yōu)先效力。第二、最高人民法院〈關(guān)于適用中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋》（一）第九條規(guī)定“法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記不影響合同的效力，合同標的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移”?！吨腥A人民共和國物權(quán)法》第十五條規(guī)定“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效，未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力”。由此說明，合同登記備案并不是合同成立生效的必要條件，未經(jīng)辦理登記備案手續(xù)不影響合同的成立生效。第三、就本案查明的事實來看，喻某某提交的相關(guān)證據(jù)符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十九規(guī)定的條件，其享有的物權(quán)期待權(quán)應(yīng)受法律保護。綜上，許某某以喻某某與永昌公司簽訂的《商品房買賣合同》未辦理備案登記，喻某某也未實際占有該涉案房屋，不能對抗人民法院的司法查封行為。并以涉案《執(zhí)行裁定書》認定事實不清、適用法律錯誤為由，請求執(zhí)行涉案房屋的理由不能成立，其訴訟請求，本院依法不予支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十七條，《最高人民法院關(guān)于適用
的解釋》第三百一十三條第一款第（二）項，《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十九規(guī)定，判決如下：

駁回原告許某某的訴訟請求。
本案受理費5019元，由原告許某某負擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達之日起15日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省高級人民法院。上訴人應(yīng)在提交上訴狀時，根據(jù)不服本判決的上訴請求數(shù)額及《訴訟費用交納辦法》第十三條第一款的規(guī)定，預(yù)交上訴案件受理費，款匯至湖北省高級人民法院。開戶行—中國農(nóng)業(yè)銀行武漢市東湖支行，收款單位—湖北省財政廳非稅收入財政專戶，帳號—05×××69－1。上訴人在上訴期屆滿后七日內(nèi)仍未預(yù)交訴訟費用的，按自動撤回上訴處理。

審判長 趙國文
審判員 曹家華
審判員 劉岳鵬

書記員： 丁聰