原告：許某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，湖北仙桃市人，住湖北省仙桃市，
委托訴訟代理人：陳德芳，湖北山河律師事務(wù)所律師（代理權(quán)限特別授權(quán)）。
委托訴訟代理人：張浪，湖北山河律師事務(wù)所律師（代理權(quán)限特別授權(quán)）。
被告：葉衛(wèi)兵，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，湖北武漢市人，住湖北省武漢市洪山區(qū)，
委托訴訟代理人：倪子燕，湖北若磐律師事務(wù)所律師（代理權(quán)限一般授權(quán)）。

原告許某某訴被告葉衛(wèi)兵執(zhí)行異議之訴一案，本院2018年9月6日立案后，依法組成合議庭。并于2018年11月6日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告許某某的委托訴訟代理人張浪，被告葉衛(wèi)兵的委托訴訟代理人倪子燕到庭參加了訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
許某某起訴請(qǐng)求：1、請(qǐng)求撤銷(xiāo)鄂州市中級(jí)人民法院（2018）鄂07執(zhí)異36號(hào)執(zhí)行裁定書(shū)之裁定；2、請(qǐng)求判令準(zhǔn)許執(zhí)行鄂州市葛店開(kāi)發(fā)區(qū)陽(yáng)光大廈1單元907號(hào)的房屋；3、請(qǐng)求判令本案訴訟費(fèi)用由葉衛(wèi)兵承擔(dān)。事實(shí)與理由：鄂州市中級(jí)人民法院在執(zhí)行許某某與湖北鄂州永昌房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“永昌公司”）借款合同糾紛一案〔2015鄂鄂州中執(zhí)字第00075號(hào)中，案外人葉衛(wèi)兵提出了執(zhí)行異議，鄂州市中級(jí)人民法院于2018年6月1日向許某某送達(dá)了（2018）鄂07執(zhí)異36號(hào)《執(zhí)行裁定書(shū)》〔以下簡(jiǎn)稱(chēng)《執(zhí)行裁定書(shū)》〕，該《執(zhí)行裁定書(shū)》缺乏事實(shí)與法律依據(jù)：一、葉衛(wèi)兵與永昌公司簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》未辦理備案登記，葉衛(wèi)兵也未實(shí)際占有該涉案房屋，不能對(duì)抗人民法院的司法查封行為。葉衛(wèi)兵聲稱(chēng)對(duì)本案涉及的位于葛店陽(yáng)光大廈1單元907號(hào)房屋的房屋享有所有權(quán)，不是事實(shí)。該套房屋仍在永昌公司（開(kāi)發(fā)商）名下。首先，根據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》的規(guī)定，葉衛(wèi)兵與永昌公司所簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》應(yīng)當(dāng)?shù)椒慨a(chǎn)管理部門(mén)辦理相關(guān)備案登記手續(xù)。但上述合同簽訂時(shí)間為2013年12月25日，而直至該涉案房屋于2014年3月14日被武漢常博建設(shè)集團(tuán)有限公司申請(qǐng)查封，葉衛(wèi)兵與永昌公司也未將該涉案房屋到房產(chǎn)管理部門(mén)辦理備案登記，因此，許某某有理由懷疑葉衛(wèi)兵與永昌公司之間簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的真實(shí)性。并且，該涉案房屋目前己被查封，現(xiàn)也無(wú)法備案登記，更無(wú)法實(shí)際履行。其次，該涉案房屋現(xiàn)并未完全竣工，水、電等均未通，未通過(guò)綜合驗(yàn)收，根本不具備交房條件，永昌公司不可能向葉衛(wèi)兵交付該房屋，葉衛(wèi)兵更未實(shí)際占有并使用該房屋。因此，被執(zhí)行人永昌公司未按執(zhí)行通知履行法律文書(shū)確定的義務(wù)，人民法院有權(quán)查封、扣押、凍結(jié)、拍賣(mài)、變賣(mài)其應(yīng)當(dāng)履行義務(wù)部分的財(cái)產(chǎn)。而在葉衛(wèi)兵與永昌公司所簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》未辦理備案登記、真實(shí)性存在異議，且其亦未實(shí)際占有該涉案房屋的情況下，不能對(duì)抗人民法院的司法查封效力，更不能排除許某某對(duì)該涉案房屋的執(zhí)行，而應(yīng)當(dāng)另行向永昌公司主張權(quán)利。二、《執(zhí)行裁定書(shū)》認(rèn)定事實(shí)不清、適用法律錯(cuò)誤。第一，對(duì)于葉衛(wèi)兵所提出的執(zhí)行異議，鄂州市中級(jí)人民法院應(yīng)當(dāng)依據(jù)《最高人民法院關(guān)于辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十八條的相關(guān)規(guī)定來(lái)進(jìn)行審查，而非第二十九條。因該涉案房屋現(xiàn)仍在永昌公司名下，而永昌公司作為許某某與其糾紛案件中的被執(zhí)行人，許某某當(dāng)然有權(quán)申請(qǐng)對(duì)其名下的該涉案房屋進(jìn)行執(zhí)行。并且，在人民法院查封之前葉衛(wèi)兵未實(shí)際合法占有、使用該房屋，因此，葉衛(wèi)兵的權(quán)利并不足以排除該涉案房屋的執(zhí)行。第二，即使按照該執(zhí)行裁定所依據(jù)的上述第二十九條規(guī)定，葉衛(wèi)兵也并不符合以上能夠排除執(zhí)行的條件，因?yàn)樵诒景钢校~衛(wèi)兵不屬于“過(guò)購(gòu)買(mǎi)商品房系用于居住”的消費(fèi)者，合同簽定前涉案房屋已被人民法院查封，葉衛(wèi)兵并未主張其名下有無(wú)其他用于居住的房屋，也未提供相應(yīng)證據(jù)證明，因此，即使依照此條的規(guī)定，葉衛(wèi)兵的權(quán)利也不足以排除該涉案房屋的執(zhí)行。
第三，執(zhí)行裁定書(shū)認(rèn)為“本案被告向案外人永昌公司購(gòu)買(mǎi)的商品房為居住用房，其法律地位屬于消費(fèi)者，對(duì)其物權(quán)期待權(quán)的保護(hù)應(yīng)優(yōu)先于其他普通債權(quán)及優(yōu)先權(quán)”屬于事實(shí)不清、適用法律錯(cuò)誤。第四，該執(zhí)行裁定所依據(jù)的《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百二十七條、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉的解釋》第四百六十五條第一款第（二）項(xiàng)規(guī)定，人民法院只能裁定中止對(duì)該執(zhí)行標(biāo)的的執(zhí)行行為，并不能裁定直接解除上述爭(zhēng)議房屋的查封措施。三、葉衛(wèi)兵與永昌公司之間簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》真實(shí)性存疑。在葉衛(wèi)兵與永昌公司于2013年12月25日簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》至2014年3月14日該涉案房屋被武漢常博建設(shè)集團(tuán)有限公司申請(qǐng)查封，如此長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)其雙方都未將該合同到房產(chǎn)管理部門(mén)辦理備案登記，并且，該涉案項(xiàng)目早已停工多時(shí)，處于未完全竣工、水電未通、未通過(guò)綜合驗(yàn)收的狀況，若葉衛(wèi)兵系真正的買(mǎi)房者，不可能明知該涉案房屋根本不具備交房條件的情況下還隨意接受他人抵債并簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，因此，許某某有理由懷疑葉衛(wèi)兵與永昌公司之間簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的真實(shí)性。并且，結(jié)合正在人民法院審理過(guò)程中的其他同類(lèi)案件的證據(jù)材料來(lái)看，本案葉衛(wèi)兵僅提供了永昌公司所開(kāi)具的收據(jù)及兩張補(bǔ)交款項(xiàng)的收條，未提供其他證據(jù)予以佐證以房抵債。且在該執(zhí)行案件中，葉衛(wèi)兵從未提出過(guò)異議，這與日常生活和交易習(xí)慣嚴(yán)重不符，真實(shí)性存疑。因此，在上述問(wèn)題均未得到調(diào)查、核實(shí)清楚的情況下，鄂州市中級(jí)人民法院直接認(rèn)定上述證據(jù)的真實(shí)性，明顯有違公正。綜上所述，鄂州市中級(jí)人民法院作出《執(zhí)行裁定書(shū)》缺乏事實(shí)與法律依據(jù)，請(qǐng)求依法予以撤銷(xiāo)，并準(zhǔn)許對(duì)訴請(qǐng)房屋繼續(xù)執(zhí)行。
葉衛(wèi)兵辯稱(chēng)，一、我方與永昌公司簽訂的合同未辦理備案登記并不影響該合同的有效，因而能對(duì)抗法院的查封效力，排除許某某對(duì)涉案房屋的執(zhí)行，最高院的司法解釋規(guī)定當(dāng)事人約定辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售房合同生效約定的從其約定，但雙方履行了主要義務(wù)的除外，本案的合同中，并未對(duì)登記備案進(jìn)行約定，且我方履行了合同中支付房款的義務(wù)，而永昌公司亦交付了房屋，因此，許某某的觀點(diǎn)于法無(wú)據(jù)；二、許某某所述未實(shí)際占有該房屋，是一種邏輯上的錯(cuò)誤，未竣工驗(yàn)收并不代表未實(shí)際占有，竣工驗(yàn)收是行政管理部門(mén)制定的規(guī)定，水、電是否通只是相關(guān)的要求，竣工驗(yàn)收有多項(xiàng)條件，交房條件是合同雙方自行約定，可隨時(shí)變更，只要雙方同意即可，占有權(quán)是所有權(quán)的一部分，包括使用權(quán)亦是所有權(quán)的一部分，占有并不等于使用；三、原執(zhí)行裁定書(shū)適用法律并無(wú)不當(dāng)，根據(jù)法律規(guī)定，永昌公司為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，應(yīng)適用第29條的規(guī)定；四、關(guān)于合同的真實(shí)性，葉衛(wèi)兵在執(zhí)行時(shí)已向人民法院提供了充分的證據(jù)，印證了合同的真實(shí)性；綜上，《執(zhí)行裁定書(shū)》認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，請(qǐng)求駁回許某某的訴訟請(qǐng)求。
原告許某某為支持其訴請(qǐng)，向法院提交如下證據(jù)：證據(jù)一、鄂州市中級(jí)人民法院（2014）鄂鄂州中民三初字第00004號(hào)民事裁定書(shū)，擬證明涉案房屋已于2014年3月14日被武漢常博建設(shè)集團(tuán)有限公司申請(qǐng)查封，涉案房屋在查封之前未辦理登記備案手續(xù)；證據(jù)二、鄂州市中級(jí)人民法院（2016）鄂07民初28號(hào)民事裁定書(shū)、（2016）鄂07執(zhí)異5號(hào)《執(zhí)行裁定書(shū)》，擬證明案外人武漢鑫昊義達(dá)建設(shè)工程有限公司已經(jīng)對(duì)包括本案房屋在內(nèi)的110套商品房主張過(guò)所有權(quán)，鄂州市中級(jí)人民法院已作駁回處理，該110套房實(shí)質(zhì)是為了擔(dān)保借款債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，而并無(wú)真實(shí)合法有效的商品房買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，葉衛(wèi)兵現(xiàn)也主張對(duì)房屋享有所有權(quán)，明顯矛盾。證據(jù)三、商品房預(yù)售許可證，擬證明葉衛(wèi)兵在與永昌公司簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)永昌公司未取得預(yù)售許可證，該預(yù)售行為無(wú)效。
被告葉衛(wèi)兵為支持其意見(jiàn)，向法院提交如下證據(jù)：證據(jù)一、《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》、收據(jù)，擬證明葉衛(wèi)兵與永昌公司簽訂合同是在許某某申請(qǐng)查封之前；證據(jù)二、永昌公司出具的收款收據(jù)，擬證明葉衛(wèi)兵履行了交付售房款的義務(wù)；證據(jù)三、《執(zhí)行裁定書(shū)》，擬證明葉衛(wèi)兵交付房款的情況，也證實(shí)了永昌公司已交付了房屋，葉衛(wèi)兵實(shí)際占有該房屋。
經(jīng)庭審質(zhì)證，葉衛(wèi)兵對(duì)許某某提交的證據(jù)一、證據(jù)二、證據(jù)三的真實(shí)性無(wú)異議，認(rèn)為關(guān)聯(lián)性上與本案無(wú)關(guān)，不能達(dá)成其證明目的，不能證明涉案房屋在查封之前未辦理登記備案手續(xù),不能證明預(yù)售行為無(wú)效。許某某對(duì)葉衛(wèi)兵提交的證據(jù)一、證據(jù)二的真實(shí)性持異議，認(rèn)為當(dāng)時(shí)永昌公司的公章和熊昌洪的印章均由案外人郭啟祥控制存在盜簽虛構(gòu)可能。并且合同載明銷(xiāo)售價(jià)格為2000元，明顯與市場(chǎng)行情不符，真實(shí)性存疑。證據(jù)三真實(shí)性無(wú)異議，證明目的有異議，葉衛(wèi)兵未實(shí)際居住涉案房屋。

本院認(rèn)為，對(duì)上述當(dāng)事人對(duì)真實(shí)性均無(wú)異議的證據(jù)，本院予以采信。對(duì)雙方持異議的證據(jù)，本院將結(jié)合涉案的其他證據(jù)進(jìn)行綜合評(píng)判。
經(jīng)審理查明：2012年永昌公司法定代表人熊昌洪向葉衛(wèi)兵借款160000元一直未償還，后雙方協(xié)商以涉案的一單元907號(hào)房屋抵償葉衛(wèi)兵債務(wù)。2013年12月25日，葉衛(wèi)兵與永昌公司簽訂了《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，該合同載明：出賣(mài)人永昌公司將其開(kāi)發(fā)的位于葛店開(kāi)發(fā)區(qū)葛洪大道38號(hào)陽(yáng)光大廈一單元907號(hào)房，面積95.64平米，以2480元平米的價(jià)格出售給葉衛(wèi)兵，總價(jià)237187元，一次性付款等。永昌公司向葉衛(wèi)兵出具了收據(jù)一張。載明：入賬時(shí)間2013年12月26日，交款單位葉衛(wèi)兵，人民幣237187元，收款事由1-907等內(nèi)容。合同簽訂后，葉衛(wèi)兵于2014年1月28日、7月23日兩次補(bǔ)繳購(gòu)房款差額共計(jì)40000元，尚有1萬(wàn)元由于證照未辦一直未付。永昌公司向葉衛(wèi)兵交付了該房屋，未到房產(chǎn)管理部門(mén)辦理備案登記。
另查明，永昌公司欠案外人武漢鑫昊義達(dá)建設(shè)工程有限公司及其法定代表人郭啟祥借款未還。2012年10月，郭啟祥受讓永昌公司股東陳如意、陳少勇、張德權(quán)所持有的49%股權(quán)。2013年元月，熊昌洪將公司的印章交與郭啟祥，并將公司開(kāi)發(fā)的陽(yáng)光大廈樓盤(pán)的營(yíng)銷(xiāo)事宜全權(quán)委托郭啟祥負(fù)責(zé)。
還查明，2014年9月，許某某訴熊昌洪、陳如意、武漢邦利得投資擔(dān)保有限公司、永昌公司、鄧友明、劉芳芳民間借貸糾紛一案，經(jīng)武漢市中級(jí)人民法院審理并作出（2014）鄂武漢中民商初字第00752號(hào)民事判決，2015年8月21日，該院依照上述判決書(shū)作出（2014）鄂武漢中執(zhí)字第00263-1號(hào)執(zhí)行裁定書(shū)，查封永昌公司位于鄂州市××店開(kāi)發(fā)區(qū)××大道××陽(yáng)光大廈房屋××套（包括本案一單元907號(hào)房屋房屋）。2015年10月，武漢市中級(jí)人民法院向本院發(fā)出（2015）鄂武漢中執(zhí)字第00263號(hào)委托執(zhí)行函，將該案委托本院執(zhí)行，本院立案執(zhí)行后前述查封即轉(zhuǎn)為本院的查封。在執(zhí)行過(guò)程中，葉衛(wèi)兵提出執(zhí)行異議，本院作出（2018）鄂07執(zhí)異36號(hào)執(zhí)行裁定書(shū)中止對(duì)葛店開(kāi)發(fā)區(qū)陽(yáng)光大廈一單元907號(hào)房的執(zhí)行并解除對(duì)該房的查封。許某某不服該裁定，向本院提起執(zhí)行異議之訴。
根據(jù)當(dāng)事人的訴請(qǐng)及答辯意見(jiàn)，本院歸納本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：葉衛(wèi)兵與永昌公司簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同是否真實(shí)有效；該合同是否可以阻止實(shí)體權(quán)利的實(shí)現(xiàn)?，F(xiàn)評(píng)判如下：
第一、永昌公司法定代表人熊昌洪向葉衛(wèi)兵借款16萬(wàn)元，雙方形成借貸關(guān)系；2013年12月25日，在熊昌洪、永昌公司無(wú)力通過(guò)現(xiàn)金方式履行還款義務(wù)的情況下，經(jīng)雙方協(xié)商同意以債務(wù)人所有的商品房抵所欠借款，葉衛(wèi)兵遂與永昌公司簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》達(dá)成以房抵債協(xié)議。該房屋買(mǎi)賣(mài)合同體現(xiàn)的是雙方對(duì)償還債務(wù)方式的合意，該合意使得本案葉衛(wèi)兵與永昌公司的基礎(chǔ)法律關(guān)系發(fā)生了變化，即雙方同意終止借款合同關(guān)系，建立商品房買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系，并將雙方之前的借款本金及利息轉(zhuǎn)為購(gòu)房款。上述合意作為雙方民事行為并不受2014年3月14日永昌公司被武漢常博建設(shè)集團(tuán)有限公司申請(qǐng)法院采取的查封措施的影響，且雙方簽訂合同在武漢常博建設(shè)集團(tuán)有限公司申請(qǐng)法院采取查封措施之前。第二、葉衛(wèi)兵與永昌公司簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》達(dá)成以房抵債協(xié)議并實(shí)際占有涉案房屋在許某某依照武漢市中級(jí)人民法院相關(guān)生效判決申請(qǐng)法院查封之前，許某某對(duì)永昌公司的債權(quán)較葉衛(wèi)兵對(duì)永昌公司享有的物權(quán)期待權(quán)不具有優(yōu)先效力。第三、依據(jù)最高人民法院〈關(guān)于適用中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題有解釋》（一）第九條“法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記不影響合同的效力，合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移?！薄吨腥A人民共和國(guó)物權(quán)法》第十五條“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效，未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力?！庇纱苏f(shuō)明，合同登記備案并不是合同成立生效的必要條件，未經(jīng)辦理登記備案手續(xù)不影響合同的成立生效。第四、就本案查明的事實(shí)來(lái)看，葉衛(wèi)兵提交的相關(guān)證據(jù)符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十九規(guī)定的條件，其享有的物權(quán)期待權(quán)應(yīng)受法律保護(hù)。綜上，許某某以葉衛(wèi)兵與永昌公司簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》未辦理備案登記，葉衛(wèi)兵也未實(shí)際占有該涉案房屋，不能對(duì)抗人民法院的司法查封行為。并以涉案《執(zhí)行裁定書(shū)》認(rèn)定事實(shí)不清、適用法律錯(cuò)誤為由，請(qǐng)求執(zhí)行涉案房屋的理由不能成立，其訴訟請(qǐng)求，本院依法不予支持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百二十七條，《最高人民法院關(guān)于適用
的解釋》第三百一十三條第一款第（二）項(xiàng)，《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十九條的規(guī)定，判決如下：

駁回原告許某某的訴訟請(qǐng)求。
本案受理費(fèi)4857元，由原告許某某負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起15日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省高級(jí)人民法院。上訴人應(yīng)在提交上訴狀時(shí)，根據(jù)不服本判決的上訴請(qǐng)求數(shù)額及《訴訟費(fèi)用交納辦法》第十三條第一款的規(guī)定，預(yù)交上訴案件受理費(fèi)，款匯至湖北省高級(jí)人民法院。開(kāi)戶(hù)行—中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行武漢市東湖支行，收款單位—湖北省財(cái)政廳非稅收入財(cái)政專(zhuān)戶(hù)，帳號(hào)—05×××69－1。上訴人在上訴期屆滿(mǎn)后七日內(nèi)仍未預(yù)交訴訟費(fèi)用的，按自動(dòng)撤回上訴處理。

審判長(zhǎng) 趙國(guó)文
審判員 曹家華
審判員 劉岳鵬

書(shū)記員： 丁聰