原告：許某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，湖北仙桃市人，住湖北省仙桃市，
委托訴訟代理人：陳德芳，湖北山河律師事務所律師（代理權限特別授權）。
委托訴訟代理人：張浪，湖北山河律師事務所律師（代理權限特別授權）。
被告：嚴某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，湖北鄂州市人，住湖北省鄂州市華容區(qū)，

原告許某某訴被告嚴某執(zhí)行異議之訴一案，本院2018年9月6日立案后，依法組成合議庭。并于2018年11月9日公開開庭進行了審理。原告許某某的委托訴訟代理人張浪，被告嚴某到庭參加了訴訟，本案現(xiàn)已審理終結。
許某某起訴請求：1、請求撤銷鄂州市中級人民法院（2018）鄂07執(zhí)異28號執(zhí)行裁定書之裁定；2、請求判令準許執(zhí)行鄂州市葛店開發(fā)區(qū)陽光大廈1棟1單元1502、1802號的房屋；3、請求判令本案訴訟費用由嚴某承擔。事實與理由：鄂州市中級人民法院在執(zhí)行許某某與湖北鄂州永昌房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“永昌公司”）借款合同糾紛一案〔2015鄂鄂州中執(zhí)字第00075號中，案外人嚴某提出了執(zhí)行異議，鄂州市中級人民法院于2018年4月10日向許某某送達了（2018）鄂07執(zhí)異28號《執(zhí)行裁定書》〔以下簡稱《執(zhí)行裁定書》〕，該《執(zhí)行裁定書》缺乏事實與法律依據(jù)：一、嚴某與永昌公司簽訂的《商品房買賣合同》未辦理備案登記，嚴某也未實際占有該涉案房屋，不能對抗人民法院的司法查封行為。嚴某聲稱對本案涉及的位于葛店陽光大廈1棟1單元1502、1802號房屋的房屋享有所有權，不是事實。該房屋仍在永昌公司（開發(fā)商）名下。首先，嚴某與永昌公司簽訂的《商品房買賣合同》應辦理備案登記，其簽訂合同時間為2014年2月25日，但直至涉案房屋于2014年3月14日被武漢常博建設集團有限公司申請查封，也未辦理備案登記?，F(xiàn)也無法備案登記，更無法實際履行，許某某有理由懷疑嚴某與永昌公司之間簽訂的《商品房買賣合同》的真實性。其次，該涉案房屋現(xiàn)并未完全竣工，水、電等均未通，未通過綜合驗收，根本不具備交房條件，永昌公司不可能向嚴某交付該房屋，嚴某更未實際占有并使用該房屋。因此，被執(zhí)行人永昌公司未按執(zhí)行通知履行法律文書確定的義務，人民法院有權查封、扣押、凍結、拍賣、變賣其應當履行義務部分的財產(chǎn)。而在嚴某與永昌公司所簽訂的《商品房買賣合同》未辦理備案登記，亦未實際占有該涉案房屋的情況下，不能對抗人民法院的司法查封效力，更不能排除許某某對該涉案房屋的執(zhí)行，而應當另行向永昌公司主張權利。二、《執(zhí)行裁定書》認定事實不清、適用法律錯誤。第一，對于嚴某所提出的執(zhí)行異議，鄂州市中級人民法院應當依據(jù)《最高人民法院關于辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條的相關規(guī)定來進行審查，而非第二十九條。因該涉案房屋現(xiàn)仍在永昌公司名下，而永昌公司作為許某某與其糾紛案件中的被執(zhí)行人，許某某當然有權申請對其名下的該涉案房屋進行執(zhí)行。并且，在涉案房屋被人民法院查封之前，嚴某亦未實際合法占有、使用該房屋，因此，嚴某的權利并不足以排除該涉案房屋的執(zhí)行。第二，即使按照該執(zhí)行裁定所依據(jù)的上述第二十九條規(guī)定，嚴某也并不符合以上能夠排除執(zhí)行的條件，因為在本案中，嚴某不屬于“購買商品房系用于居住”的消費者，其聲稱是以房抵債，嚴某并未主張其名下有無其他用于居住的房屋，也未提供相應證據(jù)證明，因此，即使依照此條的規(guī)定，嚴某的權利也不足以排除該涉案房屋的執(zhí)行。第三，裁定書認為“永昌公司與其原實際控制人熊昌洪因管理混亂，經(jīng)營期間所欠債務較多…應當依照法律所規(guī)定的程序，對權屬清晰的資產(chǎn)采取強制執(zhí)行措施，反之則不應對該資產(chǎn)予以推進執(zhí)行”本案被告嚴某的父親嚴轉(zhuǎn)運聲稱2011年期間，其向案外人熊昌洪提供借款，因其未償還，并約定將永昌公司所開發(fā)的房屋抵償借款，卻未提供任何轉(zhuǎn)賬憑證、借款合同來佐證存在真實的債權債務關系。即使其所述是真實的，也系其與熊昌洪個人之間的債務，與永昌公司沒有任何關系，應另行向熊昌洪主張。第四，該執(zhí)行裁定所依據(jù)的《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十七條、《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第四百六十五條第一款第（二）項規(guī)定，人民法院只能裁定中止對該執(zhí)行標的的執(zhí)行行為，并不能裁定直接解除上述爭議房屋的查封措施。三、嚴某與永昌公司之間簽訂的《商品房買賣合同》真實性存疑。嚴某與永昌公司于2014年2月25日簽訂《商品房買賣合同》，但直至涉案房屋于2014年3月14日該涉案房屋被武漢常博建設集團有限公司申請查封，也未辦理備案登記。該涉案項目早已停工多時，處于未完全竣工、水電未通、未通過綜合驗收的狀況，嚴某明知該涉案房屋根本不具備交房條件的情況下還隨意簽訂《商品房買賣合同》，不符合生活常理。因此，許某某有理由懷疑嚴某與永昌公司之間簽訂的商品房買賣合同的真實性。并且，結合正在人民法院審理過程中的其他同類案件的證據(jù)材料來看，本案嚴某僅提供永昌公司所開具的收據(jù)，未提供其他證據(jù)予以佐證以房抵債，與日常交易習慣不符，真實性存疑。且在該執(zhí)行案件中，嚴某從未提出過異議，這與日常生活和交易習慣嚴重不符，真實性存疑。因此，在上述問題均未得到調(diào)查、核實清楚的情況下，鄂州市中級人民法院直接認定上述證據(jù)的真實性，明顯有違公正。綜上所述，鄂州市中級人民法院作出《執(zhí)行裁定書》缺乏事實與法律依據(jù)，請求依法予以撤銷，并準許對訴請房屋繼續(xù)執(zhí)行。
嚴某辯稱，房子已裝修2年多，已經(jīng)居住使用了。借款關系是合法有效的。
原告許某某為支持其訴請，向法院提交如下證據(jù)：證據(jù)一、鄂州市中級人民法院（2014）鄂鄂州中民三初字第00004號民事裁定書，擬證明涉案房屋已于2014年3月14日被武漢常博建設集團有限公司申請查封，涉案房屋在查封之前未辦理登記備案手續(xù)；證據(jù)二、鄂州市中級人民法院（2016）鄂07民初28號民事裁定書、（2016）鄂07執(zhí)異5號《執(zhí)行裁定書》，擬證明案外人武漢鑫昊義達建設工程有限公司已經(jīng)對包括本案房屋在內(nèi)的110套商品房主張過所有權，鄂州市中級人民法院已作駁回處理，該110套房實質(zhì)是為了擔保借款債權的實現(xiàn)，而并無真實合法有效的商品房買賣關系，嚴某現(xiàn)也主張對房屋享有所有權，明顯矛盾。
被告嚴某為支持其意見，向法院提交如下證據(jù)：證據(jù)一、《商品房買賣合同》，擬證明嚴某與永昌公司簽訂了購房合同并支付了房款；證據(jù)二、收據(jù)，擬證明嚴某已經(jīng)履行支付房款的義務。
經(jīng)庭審質(zhì)證，嚴某對許某某提交的證據(jù)一、證據(jù)二均不予認可。許某某對嚴某提交的證據(jù)一、證據(jù)二的真實性持異議，認為當時永昌公司的公章和熊昌洪的印章均由案外人郭啟祥控制存在盜簽虛構可能。

本院認為，對上述當事人對真實性均無異議的證據(jù)，本院予以采信。對雙方持異議的證據(jù)，本院將結合涉案的其他證據(jù)進行綜合評判。
經(jīng)審理查明：2012年期間，嚴某父親嚴轉(zhuǎn)運向熊昌洪提供借款，但熊昌洪逾期未償還。2014年2月25日，嚴某、嚴轉(zhuǎn)運與熊昌洪、永昌公司協(xié)商一致，約定將永昌公司開發(fā)的房屋抵償借款的本金及利息，并簽訂了商品房買賣合同，合同約定，嚴某向永昌公司購買其開發(fā)的位于葛店開發(fā)區(qū)××大道××陽光大廈××單元××、××號房××套，面積均為108.22平米，每平米均為2500元，房屋總價均為270550元等。同日，永昌公司向嚴某出具2張上述房屋的收款收據(jù)，金額均為270550元。隨后，永昌公司向嚴某交付了該1502、1802號房,未到房產(chǎn)管理部門辦理備案登記。
另查明，永昌公司欠案外人武漢鑫昊義達建設工程有限公司及其法定代表人郭啟祥借款未還。2012年10月，郭啟祥受讓永昌公司股東陳如意、陳少勇、張德權所持有的49%股權。2013年元月，熊昌洪將公司的印章交與郭啟祥，并將公司開發(fā)的陽光大廈樓盤的營銷事宜全權委托郭啟祥負責。
還查明，2014年9月，許某某訴熊昌洪、陳如意、武漢邦利得投資擔保有限公司、永昌公司、鄧友明、劉芳芳民間借貸糾紛一案，經(jīng)武漢市中級人民法院審理并作出（2014）鄂武漢中民商初字第00752號民事判決，2015年8月21日，該院依照上述判決書作出（2014）鄂武漢中執(zhí)字第00263-1號執(zhí)行裁定書，查封永昌公司位于鄂州市××店開發(fā)區(qū)××大道××陽光大廈房屋××套（包括本案一單元1502、1802號房屋房屋）。2015年10月，武漢市中級人民法院向本院發(fā)出（2015）鄂武漢中執(zhí)字第00263號委托執(zhí)行函，將該案委托本院執(zhí)行，本院立案執(zhí)行后前述查封即轉(zhuǎn)為本院的查封。在執(zhí)行過程中，嚴某提出執(zhí)行異議，本院作出（2018）鄂07執(zhí)異28號執(zhí)行裁定書解除對永昌公司開發(fā)的葛店陽光大廈1棟1單元1502、1802號房屋的查封并中止對該房的執(zhí)行。許某某不服該裁定，向本院提起執(zhí)行異議之訴。
根據(jù)當事人的訴請及答辯意見，本院歸納本案爭議焦點為：嚴某與永昌公司簽訂的房屋買賣合同是否真實有效；該合同是否可以阻止實體權利的實現(xiàn)?，F(xiàn)評判如下：
第一、嚴某的父親嚴轉(zhuǎn)運向永昌公司法定代表人熊昌洪提供借款，雙方形成借貸關系；借款到期后，永昌公司無力通過現(xiàn)金方式履行還款義務的情況下，經(jīng)協(xié)商雙方同意以債務人所有的商品房抵所欠借款，為此，嚴某與永昌公司簽訂《商品房買賣合同》達成以房抵債協(xié)議。該房屋買賣合同體現(xiàn)的是雙方對償還債務方式的合意，該合意使得嚴轉(zhuǎn)運與永昌公司的基礎法律關系發(fā)生了變化，即雙方同意終止借款合同關系，建立商品房買賣合同關系，并將雙方之前的借款本金及利息轉(zhuǎn)為購房款。上述合意作為雙方民事行為并不受2014年3月14日永昌公司被武漢常博建設集團有限公司申請法院采取的查封措施的影響。第二、嚴某與永昌公司簽訂《商品房買賣合同》達成以房抵債協(xié)議并實際占有涉案房屋在許某某依照武漢市中級人民法院相關生效判決申請法院查封之前，許某某對永昌公司的債權較嚴某對永昌公司享有的物權期待權不具有優(yōu)先效力。第三、依據(jù)最高人民法院〈關于適用中華人民共和國合同法〉若干問題有解釋》（一）第九條“法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應當辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當事人未辦理登記不影響合同的效力，合同標的物所有權及其他物權不能轉(zhuǎn)移。”《中華人民共和國物權法》第十五條“當事人之間訂立有關設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效，未辦理物權登記的，不影響合同效力?！庇纱苏f明，合同登記備案并不是合同成立生效的必要條件，未經(jīng)辦理登記備案手續(xù)不影響合同的成立生效。第四、許某某對永昌公司的債權較嚴某對永昌公司享有的物權期待權不具有優(yōu)先效力。至于許某某提到本案涉案的一單元1802號房與另案吳三芳所主張的房屋重疊沖突，吳三芳與嚴某到底誰擁有該一單元1802號房最終物權，不在本案審理范圍。綜上，許某某以嚴某與永昌公司簽訂的《商品房買賣合同》未辦理備案登記，也未實際占有該涉案房屋，不能對抗人民法院的司法查封行為。并以涉案《執(zhí)行裁定書》認定事實不清、適用法律錯誤為由，請求執(zhí)行涉案房屋的理由不能成立，其訴訟請求，本院依法不予支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十七條，《最高人民法院關于適用
的解釋》第三百一十三條第一款第（二）項，《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條的規(guī)定，判決如下：

駁回原告許某某的訴訟請求。
本案受理費9211元，由原告許某某負擔。
如不服本判決，可在判決書送達之日起15日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省高級人民法院。上訴人應在提交上訴狀時，根據(jù)不服本判決的上訴請求數(shù)額及《訴訟費用交納辦法》第十三條第一款的規(guī)定，預交上訴案件受理費，款匯至湖北省高級人民法院。開戶行—中國農(nóng)業(yè)銀行武漢市東湖支行，收款單位—湖北省財政廳非稅收入財政專戶，帳號—05×××69－1。上訴人在上訴期屆滿后七日內(nèi)仍未預交訴訟費用的，按自動撤回上訴處理。

審判長 趙國文
審判員 曹家華
審判員 劉岳鵬

書記員： 丁聰