原告：襄陽高新外國(guó)語學(xué)校，住所地：襄陽高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)中原路48號(hào)。
法定代表人：劉玉飛，該校校長(zhǎng)。
委托訴訟代理人：李棟偉，湖北巨天律師事務(wù)所律師。
被告：劉某，男，漢族，xxxx年xx月xx日出生，住湖北省襄陽市襄州區(qū)，

原告襄陽高新外國(guó)語學(xué)校訴被告劉某房屋租賃合同糾紛一案，本院于2017年4月6日立案，依法適用簡(jiǎn)易程序，由審判員張艷獨(dú)任審判，于2017年6月27日公開開庭進(jìn)行了審理。原告襄陽高新外國(guó)語學(xué)校的訴訟代理人李棟偉、被告劉某到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告襄陽高新外國(guó)語學(xué)校向本院提出訴訟請(qǐng)求：一、判令被告騰退房屋；二、判令被告按每月950元支付拖欠的從2016年7月至2016年12月的租金共計(jì)5700元；三、判令被告從2017年1月1日起至返還房屋止，按每月1500元賠償占有房屋的損失；四、本案訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān)。
事實(shí)與理由：2015年1月1日，被告與襄陽市中小企業(yè)發(fā)展服務(wù)中心簽訂《房屋租賃合同書》，約定襄陽市中小企業(yè)發(fā)展服務(wù)中心將其房屋出租給被告使用，雙方約定：租期為2015年1月1日至2016年12月31日止，月租金為950元；合同期滿后，雙方如愿意延長(zhǎng)租賃期，被告在同等條件下有優(yōu)先租賃權(quán)，若被告無意續(xù)租，應(yīng)當(dāng)將裝修建筑物拆除，恢復(fù)房屋原貌。被告若不按時(shí)交納房屋租金（逾期十五日及以上）或未征得襄陽市中小企業(yè)發(fā)展服務(wù)中心同意擅自轉(zhuǎn)租，則向其償付違約金，其有權(quán)收回房屋及資產(chǎn)設(shè)施并終止合同。襄陽市中小企業(yè)發(fā)展服務(wù)中心如要收回房屋應(yīng)當(dāng)提前三個(gè)月告知被告。2015年12月29日，襄陽市中小企業(yè)發(fā)展服務(wù)中心與原告簽訂《轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》，約定襄陽市中小企業(yè)發(fā)展服務(wù)中心與其他個(gè)人簽署的租賃協(xié)議由其轉(zhuǎn)讓給原告，租賃協(xié)議所約定的權(quán)利和義務(wù)從該協(xié)議生效后由原告繼承。原告于2016年9月28日通知被告，要求交納所欠房租，且于租賃合同到期后將收回房屋。被告既未交納租金，也未返還房屋。
被告辯稱，原告并非本案系爭(zhēng)《房屋租賃合同書》的一方當(dāng)事人，被告也并未收到過任何通知證明襄陽市中小企業(yè)發(fā)展服務(wù)中心曾將租賃協(xié)議轉(zhuǎn)讓給原告；其次，在租賃期限內(nèi)原告擅自停水停電對(duì)被告造成的損失應(yīng)當(dāng)予以賠償；本人對(duì)租賃房屋進(jìn)行了裝修并支出裝修費(fèi)，該費(fèi)用應(yīng)當(dāng)由原告補(bǔ)償。
原告向本院提交以下四組證據(jù)：
1、襄陽高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)民政局頒發(fā)的《民辦非企業(yè)單位登記證書》及襄陽高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)社會(huì)事務(wù)辦公室頒發(fā)的《襄陽高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)民辦學(xué)校辦學(xué)許可證》，原告的土地使用證以及2015年12月29日襄陽市中小企業(yè)發(fā)展服務(wù)中心與原告簽訂的《轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》一份，以證明原告的主體身份且原告成為原襄陽市中小企業(yè)發(fā)展服務(wù)中心所簽訂的租賃協(xié)議中債權(quán)的受讓方。被告對(duì)該組證據(jù)的真實(shí)性無異議，本院予以采信；
2、2015年1月1日，襄陽市中小企業(yè)發(fā)展服務(wù)中心與被告劉某簽訂的《房屋租賃合同書》一份及2016年7月10日被告向原告支付2850元房租的收據(jù)一份，以證明被告劉某對(duì)系爭(zhēng)房屋的租賃時(shí)間為2015年1月1日起至2016年12月31日止，該房屋的月租金為950元。被告知曉襄陽市中小企業(yè)發(fā)展服務(wù)中心將其債權(quán)轉(zhuǎn)讓給原告的事實(shí)，且被告已經(jīng)實(shí)際支付了3個(gè)月的租金。被告對(duì)該證據(jù)的真實(shí)性無異議，本院對(duì)該組證據(jù)的真實(shí)性予以采信；
3、襄陽同心綠源餐飲管理有限公司與劉敬華、陳香玉簽訂的《臨時(shí)用房和搬遷協(xié)議》各一份及向二人出具的收據(jù)各一份，證明原告成立的襄陽同心綠源餐飲管理有限公司統(tǒng)一管理門面房屋并與其他人簽訂了《臨時(shí)用房和搬遷協(xié)議》，每間房屋的房租均按每月1500元計(jì)算。被告對(duì)該組證據(jù)有異議，異議認(rèn)為與被告本人無關(guān)。本院對(duì)該組證據(jù)的真實(shí)性予以采信；
4、原告于2016年9月28日向各租戶出具的《解除房屋租賃合同通知書》及2016年11月5日在《襄陽晚報(bào)》上發(fā)布的公告，證明其已經(jīng)提前三個(gè)月向被告發(fā)出通知要求收回房屋，符合系爭(zhēng)《房屋租賃合同書》第14條規(guī)定。本院對(duì)該組證據(jù)的真實(shí)性予以采信。
本院經(jīng)審理認(rèn)定如下事實(shí)：2015年1月1日，被告與襄陽市中小企業(yè)發(fā)展服務(wù)中心簽訂《房屋租賃合同書》，約定襄陽市中小企業(yè)發(fā)展服務(wù)中心將其房屋出租給被告使用，雙方約定：租期為2015年1月1日至2016年12月31日止，月租金為950元；合同期滿后，雙方如愿意延長(zhǎng)租賃期，被告在同等條件下有優(yōu)先租賃權(quán)，若被告無意續(xù)租，應(yīng)當(dāng)將裝修建筑物拆除，恢復(fù)房屋原貌。被告若不按時(shí)交納房屋租金（逾期十五日及以上）或未征得襄陽市中小企業(yè)發(fā)展服務(wù)中心同意擅自轉(zhuǎn)租，則向其償付違約金，其有權(quán)收回房屋及資產(chǎn)設(shè)施并終止合同。襄陽市中小企業(yè)發(fā)展服務(wù)中心如要收回房屋應(yīng)當(dāng)提前三個(gè)月告知被告。2015年12月29日，襄陽市中小企業(yè)發(fā)展服務(wù)中心與原告簽訂《轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》，約定襄陽市中小企業(yè)發(fā)展服務(wù)中心與其他個(gè)人簽署的租賃協(xié)議由其轉(zhuǎn)讓給原告，租賃協(xié)議所約定的權(quán)利和義務(wù)從該協(xié)議生效后由原告承繼。被告于2016年7月開始未再如期繳納房租。原告于2016年9月28日通知被告，要求交納所欠房租，且于租賃合同2016年12月31日履行期限到期后將收回房屋。被告既未交納租金，亦未騰退房屋。

本院認(rèn)為，2015年1月1日，被告與襄陽市中小企業(yè)發(fā)展服務(wù)中心簽訂《房屋租賃合同書》系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，雙方均應(yīng)恪守。2015年12月29日，襄陽市中小企業(yè)發(fā)展服務(wù)中心與原告簽訂《轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》，約定襄陽市中小企業(yè)發(fā)展服務(wù)中心與其他個(gè)人簽署的租賃協(xié)議由其轉(zhuǎn)讓給原告?！吨腥A人民共和國(guó)合同法》第八十條規(guī)定：“債權(quán)人轉(zhuǎn)讓權(quán)利的，應(yīng)當(dāng)通知債務(wù)人。未經(jīng)通知，該轉(zhuǎn)讓對(duì)債務(wù)人不發(fā)生效力?！痹嬷鲝埰?016年3月由單位負(fù)責(zé)人向被告進(jìn)行了口頭告知。被告主張其不知曉該債權(quán)轉(zhuǎn)讓的事實(shí)，但是通過其將每月房租交付給被告賬戶的事實(shí)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定原告已將該債權(quán)轉(zhuǎn)讓通知到被告。因此，對(duì)于原告要求被告騰退房屋并支付租賃期內(nèi)的租金的訴訟請(qǐng)求，本院予以支持。
本案中，原告主張被告按照其與第三人的租金標(biāo)準(zhǔn)支付自2017年1月1日起逾期騰退房屋的占有使用費(fèi)，本院認(rèn)為，原告自2017年1月1日起開始對(duì)被告所租房屋停水停電，被告已經(jīng)無法實(shí)際經(jīng)營(yíng)其租賃店鋪。且原告與其他第三人所簽臨時(shí)租賃協(xié)議并不能表明同時(shí)間、同地段的房租的平均標(biāo)準(zhǔn)，每間店鋪的占地面積、經(jīng)營(yíng)事項(xiàng)及所獲利益均存在差異，不宜按照其與第三人的租金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算系爭(zhēng)房屋的占有使用費(fèi)。應(yīng)當(dāng)參照原《房屋租賃合同書》中雙方約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)為宜。
針對(duì)被告認(rèn)為原告應(yīng)當(dāng)支付其房屋裝修費(fèi)用的抗辯理由，《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十條規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿或者合同解除時(shí)，除當(dāng)事人另有約定外，未形成附和的裝飾裝修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀”。第十二條規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿時(shí)，承租人請(qǐng)求出租人補(bǔ)償附和裝飾裝修費(fèi)用的，不予支持。但當(dāng)事人另有約定的除外”。此外，本案所爭(zhēng)的《房屋租賃合同書》約定：“租賃期間，租戶裝修房屋時(shí)不得破壞原房屋的結(jié)構(gòu)”，“合同期滿后，若租戶無意續(xù)租，應(yīng)將裝修建筑物拆除，恢復(fù)房屋原貌”。因此，本案中《房屋租賃合同書》于2016年12月31日期間屆滿后被告主張?jiān)鎽?yīng)當(dāng)補(bǔ)償其房屋內(nèi)裝飾裝修費(fèi)用于法無據(jù)，本院不予支持。
綜上，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第二百三十五條，《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十條、第十二條之規(guī)定，判決如下：

一、被告劉某于本判決生效之日起十日內(nèi)騰退房屋；
二、被告劉某于本判決生效之日起三日內(nèi)向原告支付拖欠的6個(gè)月的房屋租金5700元；
三、被告劉某從2017年1月1日起至騰退房屋之日止，按每月950元向原告支付逾期騰房占有使用費(fèi)；
四、駁回原告的其他訴訟請(qǐng)求。
案件受理費(fèi)150元，減半收取75元，由被告劉某負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省襄陽市中級(jí)人民法院。上訴人應(yīng)在提交上訴狀時(shí)，根據(jù)不服本判決的上訴請(qǐng)求數(shù)額及《訴訟費(fèi)用交納辦法》第十三條第（一）款的規(guī)定，預(yù)交上訴案件受理費(fèi)，款匯湖北省襄陽市中級(jí)人民法院。開戶行：中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行襄陽市萬山支行；戶名：湖北省襄陽市中級(jí)人民法院；帳號(hào)：17×××56。上訴人也可以將上訴案件受理費(fèi)交給本院或直接到襄陽市中級(jí)人民法院交費(fèi)。上訴人在上訴期屆滿后七日內(nèi)仍未預(yù)交上訴費(fèi)用的，按自動(dòng)撤回上訴處理。

審判員 張艷

書記員： 余晶晶