上訴人（原審原告、反訴被告）：襄陽市國土資源局。住所地：湖北省襄陽市襄城區(qū)西街***號。
法定代表人：王明強，該局局長。
委托訴訟代理人：劉坤，湖北巨天律師事務所律師。
被上訴人（原審被告、反訴原告）：襄陽錦潤祥房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。住所地：湖北省襄陽市樊城區(qū)臥龍大道**號*號樓*層***號。
法定代表人：趙曉林，該公司董事長。
委托訴訟代理人：吳景灝，湖北三顧律師事務所律師。

上訴人襄陽市國土資源局（以下簡稱襄陽國土局）因與被上訴人襄陽錦潤祥房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱錦潤祥公司）國有建設用地出讓合同糾紛一案，不服湖北省襄陽市中級人民法院（2017）鄂06民初319號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭，對本案進行了審理，現(xiàn)已審理終結。
本院二審查明，原審判決認定的事實屬實，本院依法予以確認。

本院認為，涉案土地系經(jīng)招拍掛程序后，由襄陽國土局與錦潤祥公司簽訂的《國有建設用地使用權出讓合同》，該合同系雙方當事人的真實意思表示，內(nèi)容未違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應為有效。根據(jù)襄陽國土局的上訴理由及錦潤祥公司的答辯意見，本院歸納本案的爭議焦點并評析如下：
一、關于錦潤公司的違約問題
本院認為，《國有建設用地使用權出讓合同》中約定錦潤祥公司的付款方式為分兩期支付土地出讓款140752620元。其中2016年1月22日前支付70376310元，2016年12月22日前支付剩余70376310元。但錦潤祥公司除在2014年3月26日以土地競拍保證金29485900元支付土地款外，并未如期支付剩余土地出讓金，直至2017年11月10日，才一次性支付剩余土地出讓金111266720元，錦潤祥公司的行為已構成違約。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百零七條關于“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任”之規(guī)定，錦潤祥公司應當承擔違約責任。另根據(jù)雙方合同第三十條“受讓人應當按照本合同約定，按時支付國有建設用地使用權出讓價款。受讓人不能按時支付國有建設用地使用權出讓價款的，自滯納之日起，每日按遲延支付款項的1‰向出讓金繳納違約金……”的約定，錦潤祥公司本應依約定承擔相應的違約責任，但在訴訟中，錦潤祥公司認為該違約金與實際損失不符，明顯過高，應當予以調(diào)整。本院認為，《中華人民共和國合同法》第一百一十四條及《最高人民法院關于適用
若干問題的解釋（二）》第二十九條規(guī)定，當事人可以約定一方違約時應當根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適用減少。約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認定為過分高于造成的損失。當事人主張約定的違約金過高請求予以適當減少的，人民法院應當以實際損失為基礎，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實信用原則予以衡量，并作出裁決。本案中，雙方合同約定錦潤祥公司每日按遲延支付款項的1‰即36.5%年向襄陽國土局繳納違約金。該約定是合同自由和意思自治的民事法律行為，法律對此本不應當予以干預。但約定的自由并非絕對，它必須符合法律設立違約金制度的目的，即足以補償損失的目的。當雙方當事人在合同中約定的違約金過分高于造成的實際損失時，依法應當予以調(diào)整。結合本案實際情況，參照《最高人民法院關于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》（法釋〔2015〕18號）第二十九條之規(guī)定，原審判決將違約金調(diào)整為年利率6%，符合法律規(guī)定。
關于違約金的計算基數(shù)及計算期間的問題。襄陽國土局上訴認為，按照雙方合同約定，違約金應當以111266720元為基數(shù)，自2016年1月23日起至2017年11月10日止計算違約金。本院認為，根據(jù)雙方合同第三十條和第十條關于“分二期付款，第一期付款金額為70376310元，付款時間為2016年1月22日之前；第二期付款金額為70376310元，付款時間為2016年12月22日前”的約定，錦潤祥公司第一期應付款數(shù)額為40890410元70376310元-29485900元，自2016年1月23日起至2017年11月10日共計657天止按照年6%計付標準逾期付款違約金為4477499.90元；第二期應付款數(shù)額為70376310元，自2016年12月23日起至2017年11月10日共計322天止按照年6%計付標準逾期付款違約金為3776861.97元，兩項合計8254361.86元。因此，襄陽國土局認為原審判決認定違約金的計算基數(shù)、標準及計算期間有誤的上訴理由均不能成立，本院不予支持。
二、關于錦潤祥公司是否超付利息的問題
襄陽國土局上訴認為錦潤公司于2017年11月17日支付的9645433.79元利息是經(jīng)雙方核算之后確定，系雙方的合意行為，錦潤公司也是自愿支付，原審判決支持錦潤公司返還6844107.03元的利息錯誤。錦潤公司認為，襄陽國土局要求其繳納9645433.79元利息是雙方當事人處于不平地位而作出的無奈之舉，且數(shù)額系襄陽國土局單方核算，未經(jīng)錦潤公司核對，襄陽國土局認為上述利息系雙方當事人的合意完全不是事實。本院認為，根據(jù)雙方合同第十條關于分二期付款，第一期付款金額為70376310元，付款時間為2016年1月22日之前；第二期付款金額為70376310元，付款時間為2016年12月22日前。同時約定“分期支付國有建設用地使用權出讓價款的，受讓人在支付第二期及以后各期國有建設用地使用權出讓價款時，同意按照支付第一期土地出讓價款之日中國人民銀行公布的貸款利率，向出讓人支付利息”。按照該約定的字面文義，應當可以確定受讓人支付利息的起算點應為“支付第二期及以后各期”，利息標準為“按照支付第一期土地出讓價款之日中國人民銀行公布的貸款利率”。并不包含第一期的付款金額應作計息的約定，且第一期應付數(shù)額亦計入了錦潤公司承擔違約金的基數(shù)之中，不存在利益失衡的問題。故原審判決按照第二期的應付款項作為計息本金即70376310元并無不當。關于計息標準問題，一審法院參照中國人民銀行2015年10月24日公布的貸款利率標準，以及第二期付款期限（2016年1月23日至12月22日），按照六個月至一年的計息標準4.35%年計付符合法律規(guī)定。關于期限之外的利息問題，因錦潤祥公司已經(jīng)承擔了違約金責任，且該責任足以彌補襄陽國土局的損失，一審法院對期限之外的利息不予支持并無不當。一審法院判令襄陽國土局對多收取的6805163.21元（9645433.79元-2840270.58元）予以返還有事實和法律依據(jù)。襄陽國土局的此節(jié)上訴理由不能成立，本院不予支持。
三、關于襄陽國土局對涉案土地的交付標準、違約等問題
1、關于涉案土地的交付標準問題。本院認為，土地的交付標準一般認為有形式交付、轉(zhuǎn)移占有交付和登記公示交付三種形式。所謂形式交付系通過實地踏勘土地、驗收紅線坐標各拐點，核定無誤后簽字確認或者在相關移交文書上簽字等形式來確定土地交付。但形式交付因土地不像房屋，有永久性結構能夠固定其四至，且由于土地征用、征收等涉及的主體較多，導致即使簽署了交付文件，也無法行使土地上的相應權利；登記公示交付是指土地的交付在取得土地使用權證書后即視為交付。登記公示確定的是法定權利狀態(tài)，是一種靜態(tài)權利體現(xiàn)，在土地使用權獲得登記后，土地使用權的占有、使用、收益等權利能否實現(xiàn)無法確定；轉(zhuǎn)移占有交付是指土地經(jīng)一定形式的移交后，由權利人實際管領和控制，且該事實狀態(tài)處于相對持續(xù)的狀態(tài)?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十一條第一款規(guī)定：“對房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外”。據(jù)此可知，房屋作為不動產(chǎn)的交付是以轉(zhuǎn)移占有為標準。同樣房屋所使用的土地，亦應以此為標準。同時，從保護受讓人權益的角度出發(fā)，受讓人只有實際占有了土地才能對土地進行開發(fā)建設。而在司法實踐中，因種種原因尤其是征收糾紛導致受讓人無法占有和使用土地，導致不能實施相應的開發(fā)建設行為的現(xiàn)象非常普遍，若僅以形式交付或登記公示作為交付顯然對土地受讓方不公平，也可能變相地將征用、征收土地過程中的矛盾、風險轉(zhuǎn)嫁給了土地受讓方。就本案而言，雙方簽訂的《國有建設用地使用權出讓合同》第三十七條亦約定：“由于出讓人未按時提供出讓土地而致使受讓人本合同項下宗地占有延期的，每延期一日，出讓人應當按受讓人已經(jīng)支付的國有建設用地使用權出讓價款的1‰向受讓人給付違約金……”。該條明確約定“占有延期”系作為違約的標準，且該合同系國土資源部和國家工商行政管理總局聯(lián)合制作的格式合同。因此，可以確定國有土地管理部門也是以轉(zhuǎn)移占有作為土地交付的標準。
2、關于涉案土地是否按約定標準已經(jīng)交付的問題。襄陽國土局主張涉案土地的使用權證已經(jīng)辦理在錦潤祥公司名下，根據(jù)物權法的相關規(guī)定，其已是該土地的使用權人，襄陽國土局已經(jīng)完成了交付義務。錦潤祥公司認為按照雙方交地協(xié)議的約定應為“三通一平”和“無人員居住”的交付條件，但涉案土地的現(xiàn)狀是襄陽國土局未完成拆遷工作，被拆遷人仍然在涉案土地上居住，不具備交付條件，不能認定襄陽國土局已按雙方約定完成了土地交付義務。本院認為，雖然涉案土地的使用權證已經(jīng)登記在錦潤公司名下，但根據(jù)上述土地的交付標準及襄陽國土局對涉案土地既未提交雙方當事人已經(jīng)辦理交付手續(xù)，也未提交“三通一平”和“無人員居住”符合履約條件的證據(jù)，襄陽國土局認為其已按約定交付了涉案土地的主張本院不予支持。理由如下：一是《國有建設用地使用權出讓合同》、《交地協(xié)議》均對雙方當事人具有約束力。雖然涉案土地的轉(zhuǎn)讓合同系襄陽國土局與錦潤公司簽訂，但襄陽龍和公司作為錦潤公司的全資公司，亦為涉案土地的競得方，在與襄陽國土局簽訂成交確認書后與涉案土地的實際管理方襄陽市樊城區(qū)土地儲備供應中心簽訂的《交地協(xié)議》亦是對出讓涉案土地的延續(xù)。加之，該協(xié)議明確其為《國有建設用地使用權出讓合同》的附屬合同。因在土地的實際管理中，確實存在涉案土地的實際管理部門與能夠代表政府簽訂出讓土地合同的簽訂方存在不同的義務主體，但對于競買人而言，競得相應出讓土地的事實具有連續(xù)性，不同行政主體作出的民事行為均系為出讓涉案土地服務，對最終合同的履行具有約束力。因此，2014年3月6日的《交地協(xié)議》中約定交付條件為“三通一平”和《國有建設用地使用權出讓合同》約定的交付條件為“現(xiàn)狀土地條件無人員居住”均應對雙方當事人具有約束效力。二是襄陽國土局對涉案土地的交付未達到“三通一平”和“現(xiàn)狀土地條件無人員居住”的交付條件。從一審法院組織雙方對涉案土地現(xiàn)狀進行的現(xiàn)場勘驗情況來看，雙方當事人對勘驗結果均無異議，即涉案地塊尚未達到土地四周道路完全暢通，且地塊上座落獨立房屋眾多，并存在人員生活居住的現(xiàn)狀。加之，雙方在拍賣成交后，至簽訂出讓合同期間，襄陽市樊城區(qū)人民政府向襄陽國土局請求暫緩簽訂出讓合同的情況說明以及2017年底襄陽市樊城區(qū)土地儲備供應中心、王伙社區(qū)居委會、韓洼社區(qū)居委會分別向襄陽國土局出具情況說明，均體現(xiàn)了對涉案土地的征遷工作并未完成及即將開展的事實。因此，錦潤祥公司認為涉案土地未達到“三通一平”和“現(xiàn)狀土地條件無人員居住”交付條件的事實成立。三是從出讓土地的性質(zhì)來看，錦潤公司要求襄陽國土局繼續(xù)履行合同約定的標準交付土地系實現(xiàn)合同目的使然。錦潤祥公司購買涉案土地的用途為商業(yè)、住宅開發(fā)，其目的系在出讓土地上再行依據(jù)規(guī)劃設計要求進行開發(fā)、投資、利用和收益。襄陽國土局未按合同約定交付土地，背離了實現(xiàn)合同目的的價值。因此，原審判決襄陽國土局繼續(xù)履行合同約定交付符合雙方約定標準的土地并無不當，本院予以確認。襄陽國土局此節(jié)上訴理由不能成立，本院不予支持。
3、關于襄陽國土局是否違約等問題。本院認為，雖然《國有建設用地使用權出讓合同》約定涉案土地交付的時間為2016年12月31日，由于錦潤公司的自身原因并未按約定支付土地出讓金，但在錦潤公司于2017年11月10日支付完畢全部土地出讓金并承擔了約定的利息后，襄陽國土局至今尚未按照約定及時交付出讓土地，亦構成違約。根據(jù)雙方合同關于“由于出讓人未按時提供出讓土地而致使受讓人對受讓土地占有延期的，每延期一日，出讓人應當按照受讓人已經(jīng)支付的國有建設用地使用權出讓價款的1‰向受讓人給付違約金”的約定，襄陽國土局應當承擔上述違約責任。一審法院判令襄陽國土局自2017年11月11日起至土地實際交付之日止支付違約金并無不當，本院予以確認。對違約金的計付標準，一審法院依據(jù)對錦潤祥公司請求的違約金計付標準，即確定年利率為6%符合對等原則及法律規(guī)定。襄陽國土局上訴認為其沒有違約，不應當承擔違約金的上訴理由不能成立，本院不予支持。
綜上所述，襄陽國土局的上訴請求不能成立，應予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：

審判長 樊銳
審判員 余惠明
審判員 周常芳

書記員： 嚴兆隆