褚某某
香河縣城鎮(zhèn)房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)有限公司香海分公司
貢玉生（河北北方國(guó)立律師事務(wù)所）

原告:褚某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，河北省香河縣人，住香河縣永興區(qū)。
被告:香河縣城鎮(zhèn)房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)有限公司香海分公司，住所地香河縣新開(kāi)大街路南泰安佳園東側(cè)。
法定代表人:平云虎，該公司經(jīng)理。
委托訴訟代理人:貢玉生，河北北方國(guó)立律師事務(wù)所律師。
原告褚某某與被告香河縣城鎮(zhèn)房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)有限公司香海分公司商品房銷(xiāo)售合同糾紛一案，本院于2016年9月5日立案后，依法適用簡(jiǎn)易程序，公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。
原告褚某某、被告委托訴訟代理人貢玉生到庭參加訴訟。
本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告褚某某向本院提出訴訟請(qǐng)求:1.判令被告繼續(xù)履行與原告簽訂的委托經(jīng)營(yíng)管理協(xié)議書(shū)；2.判令被告給付原告租金32191.65元及相應(yīng)利息；3.判令被告將涉案房屋進(jìn)行裝修；4.訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān)。
事實(shí)和理由:原告于2013年4月29日與被告簽訂了商品房買(mǎi)賣(mài)合同及委托經(jīng)營(yíng)管理協(xié)議，協(xié)議約定按實(shí)際購(gòu)房金額214611元為基數(shù)給付租金，逐年按5%、10%、15%、16%、17%、18%、19%的比例進(jìn)行支付，七年返清全部房款，且約定被告對(duì)涉案房屋進(jìn)行裝修。
合同簽訂后，被告未按協(xié)議約定如期履行給付房租的義務(wù)，2015年4月29日至2016年4月29日的租金32191.65元經(jīng)多次催要至今未付，亦未對(duì)涉案房屋進(jìn)行裝修。
原告為維護(hù)其合法權(quán)益，故提起訴訟。
被告香河縣城鎮(zhèn)房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)有限公司香海分公司辯稱(chēng)，委托經(jīng)營(yíng)管理協(xié)議是租賃協(xié)議，約定租金是房?jī)r(jià)款的100%，我公司是出售商品房的開(kāi)發(fā)商。
根據(jù)建設(shè)部第88號(hào)令，商品房銷(xiāo)售管理辦法第11條規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取返本銷(xiāo)售或者變相返本銷(xiāo)售的方式銷(xiāo)售商品房；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷(xiāo)售未竣工的商品房。
故該協(xié)議內(nèi)容違法，應(yīng)依法予以解除。
現(xiàn)租賃物未交付，我公司已支付部分租金，并于2016年6月6日通知原告解除該協(xié)議，故同意支付部分租金，但要求法院依法解除雙方簽訂的協(xié)議。
本院認(rèn)為，原、被告簽訂的委托經(jīng)營(yíng)管理協(xié)議和商品房買(mǎi)賣(mài)合同是一個(gè)不可分割的整體，其本質(zhì)內(nèi)容就是變相返本銷(xiāo)售，這種行為是《商品房銷(xiāo)售管理辦法》明令禁止的商品房銷(xiāo)售行為，也違反了《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》和《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》的立法本意，應(yīng)當(dāng)予以匡正，故本院依法確認(rèn)原、被告之間的商品房買(mǎi)賣(mài)關(guān)系成立，委托經(jīng)營(yíng)管理協(xié)議應(yīng)終止履行。
本院結(jié)合原告購(gòu)房后未實(shí)際取得房屋的事實(shí)，認(rèn)為已返還的租金不宜再退還，未返的部分亦不宜再繼續(xù)返還。
且根據(jù)公平原則，類(lèi)比原告購(gòu)買(mǎi)的此類(lèi)商品房比同期同類(lèi)正常銷(xiāo)售的商品房?jī)r(jià)格要高，被告還應(yīng)補(bǔ)償原告因此造成的經(jīng)濟(jì)損失，本院酌情認(rèn)定以原告所交房款214611元的30%計(jì)算補(bǔ)償款為宜，即應(yīng)為64383.3元。
進(jìn)而，原告要求繼續(xù)履行委托經(jīng)營(yíng)管理協(xié)議，支付租金及利息的訴訟請(qǐng)求，本院不予支持。
庭審中，原告要求被告對(duì)涉案房屋進(jìn)行裝修，被告有異議，且原告未提供證據(jù)證明其主張成立，故本院對(duì)該主張不予支持。
綜上，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第五條 ?、《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十一條之規(guī)定，判決如下:
一、原告褚某某與被告香河縣城鎮(zhèn)房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)有限公司香海分公司簽訂的委托經(jīng)營(yíng)管理協(xié)議于判決生效后終止履行。
二、被告香河縣城鎮(zhèn)房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)有限公司香海分公司于判決生效后五日內(nèi)給付原告補(bǔ)償款64383.3元。
三、駁回原告褚某某的其他訴訟請(qǐng)求。
如被告未按本判決指定期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)減半收取303元，由被告負(fù)擔(dān)。
如不服本判決,可以在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀,并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)或代表人的人數(shù)提出副本,上訴于廊坊市中級(jí)人民法院。

本院認(rèn)為，原、被告簽訂的委托經(jīng)營(yíng)管理協(xié)議和商品房買(mǎi)賣(mài)合同是一個(gè)不可分割的整體，其本質(zhì)內(nèi)容就是變相返本銷(xiāo)售，這種行為是《商品房銷(xiāo)售管理辦法》明令禁止的商品房銷(xiāo)售行為，也違反了《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》和《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》的立法本意，應(yīng)當(dāng)予以匡正，故本院依法確認(rèn)原、被告之間的商品房買(mǎi)賣(mài)關(guān)系成立，委托經(jīng)營(yíng)管理協(xié)議應(yīng)終止履行。
本院結(jié)合原告購(gòu)房后未實(shí)際取得房屋的事實(shí)，認(rèn)為已返還的租金不宜再退還，未返的部分亦不宜再繼續(xù)返還。
且根據(jù)公平原則，類(lèi)比原告購(gòu)買(mǎi)的此類(lèi)商品房比同期同類(lèi)正常銷(xiāo)售的商品房?jī)r(jià)格要高，被告還應(yīng)補(bǔ)償原告因此造成的經(jīng)濟(jì)損失，本院酌情認(rèn)定以原告所交房款214611元的30%計(jì)算補(bǔ)償款為宜，即應(yīng)為64383.3元。
進(jìn)而，原告要求繼續(xù)履行委托經(jīng)營(yíng)管理協(xié)議，支付租金及利息的訴訟請(qǐng)求，本院不予支持。
庭審中，原告要求被告對(duì)涉案房屋進(jìn)行裝修，被告有異議，且原告未提供證據(jù)證明其主張成立，故本院對(duì)該主張不予支持。

綜上，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第五條 ?、《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十一條之規(guī)定，判決如下:
一、原告褚某某與被告香河縣城鎮(zhèn)房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)有限公司香海分公司簽訂的委托經(jīng)營(yíng)管理協(xié)議于判決生效后終止履行。
二、被告香河縣城鎮(zhèn)房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)有限公司香海分公司于判決生效后五日內(nèi)給付原告補(bǔ)償款64383.3元。
三、駁回原告褚某某的其他訴訟請(qǐng)求。
如被告未按本判決指定期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)減半收取303元，由被告負(fù)擔(dān)。

審判長(zhǎng)：邳萬(wàn)樹(shù)

書(shū)記員：張宗杰