原告：袁某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地廣東省深圳市。
　　委托訴訟代理人：王京玲，上海卓勤律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：唐世濤，上海鼎添律師事務(wù)所律師。
　　被告：上海巍某物業(yè)管理有限公司，住所地上海市寶山區(qū)。
　　法定代表人：朱明華，執(zhí)行董事。
　　委托訴訟代理人：王頌華，上海市潤華律師事務(wù)所律師。
　　原告袁某某訴被告上海巍某物業(yè)管理有限公司房屋租賃合同糾紛一案，本院于2019年1月15日立案受理后，依法由審判員劉琳獨任審理。審理中，本院根據(jù)原告的申請對被告的財產(chǎn)進行了保全。本案分別于2019年3月4日及3月21日公開開庭進行了審理，原告袁某某委托訴訟代理人王京玲、唐世濤(第二次開庭未到)、被告上海巍某物業(yè)管理有限公司委托訴訟代理人王頌華到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告袁某某訴稱：2018年5月22日,原、被告簽訂租賃合同,約定被告將位于上海市青浦區(qū)趙巷鎮(zhèn)置旺路沿街建筑面積約為2,000平方米的x號會所(實為x號)和車位以及建筑面積為775平方米的商鋪、戶外場地出租給原告用于作為教育產(chǎn)業(yè)使用。租賃期限為13年,自2018年6月1日起至2031年5月31日止。商鋪、會所及戶外場地,第一、二、三年度租金及使用費為年人民幣360萬元,第四年度起在第一年度使用費基礎(chǔ)上每3年環(huán)比遞增6%。車庫：第一至第三年度使用費為每個車位每個月400元,其后每3年按環(huán)比遞增6%。租賃期間，甲方提供乙方10個免費車位使用。關(guān)于租金及使用費的支付方式和時間,雙方約定,除首期租金及使用費外,乙方按三個月的租金及使用費為一個支付周期。乙方在每一支付周期起始日的二十天前向甲方一次性足額支付租金及使用費。合同同時約定,在租賃合同簽訂之日起十天內(nèi),乙方向甲方支付270萬元,其中相當于三個月的租金及使用費作為履約保證金,包括商鋪和會所的履約保證金及六個月的租金計使用費(即2018年9月1日至2019年2月28日止之租金)。已支付的50萬元定金,自動轉(zhuǎn)化為租金,不足部分由乙方補足。關(guān)于裝修期及免租期,合同約定,自2018年6月1日起至2018年8月31日為商鋪會所裝修期;自2019年9月1日起至2019年9月30日為商鋪會所免租期;自2020年9月1日起至2020年9月30日為商鋪會所免租期。因原告簽訂本租賃合同的目的系作為教育產(chǎn)業(yè)使用,簽訂租賃合同時原告正在與其他合作伙伴申請成立公司,因此,原告與被告協(xié)商后,雙方在租賃合同第十六條第五項中特別約定：“因乙方經(jīng)營需要,需變更合同主體的(變更順序如下：1、袁某某;2、袁某某為股東之一的有限公司;3、袁某某作為股東之一的有限公司投資的幼兒園有限公司)，甲方應(yīng)予以配合?！弊赓U合同簽訂后,原告按約向被告支付了租金及物業(yè)費等合計3,035,160元。被告在收到原告支付的款項后,將建筑面積為2,000平方米的會所交付給了原告,原告接手后開始進行裝修,并委托設(shè)計公司進行裝修設(shè)計,同時與開展合作籌辦教育項目的外國公司開始洽談合作業(yè)務(wù)等工作。然而自2018年5月雙方簽訂租賃合同至今,已過去半年多時間,被告以種種借口遲遲不將建筑面積為775平方米的商鋪交付給原告。更令人無法接受的是,涉案的755平方米商鋪,被告根本無權(quán)轉(zhuǎn)租。經(jīng)了解,2018年9月1日,上海千達汽車修理有限公司(以下簡稱：千達公司)已將該755平方米商鋪中的504平方米出租給了案外人上海趙巷置業(yè)有限公司(以下簡稱：趙巷置業(yè)公司)。經(jīng)查,本案涉訴房屋,實際產(chǎn)權(quán)人系上海清池房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡稱：清池房產(chǎn)公司),2016年12月,清池房產(chǎn)公司將該物業(yè)委托給了上海久遠物業(yè)管理公司(以下簡稱：久遠物業(yè)公司)管理和經(jīng)營,后久遠物業(yè)公司將該房屋出租給了千達公司,并在與千達公司簽訂的合同中明確約定,不得將該物業(yè)整體轉(zhuǎn)租他人使用,且租賃期限為10年,期限自2017年1月1日起至2026年12月31日止。如千達公司違約,出租人有權(quán)無條件終止合同。根據(jù)以上事實,原告認為,被告明知自己沒有完全履行合同的能力,還與原告簽訂涉訴房產(chǎn)租賃合同,并收取原告巨額租金,其行為不僅有違誠實信用的原則,而且嚴重侵害了原告的合法權(quán)益。原告自接收租賃合同約定的2,000平方米會所后,已為啟動該教育項目投入了大量的人力、物力和財力,然而,現(xiàn)在卻出現(xiàn)了被告不能交付755平方米商鋪的情況,這將直接導(dǎo)致原告簽訂本租賃合同的目的最終無法實現(xiàn)。此外更大的隱患是,作為實際管理和經(jīng)營涉訴房產(chǎn)的出租人久遠物業(yè)公司依據(jù)合同約定,可因承租人千達公司的違約轉(zhuǎn)租而導(dǎo)致原告與被告之間簽訂的租賃合同隨時被終止履行。屆時,原告投入巨資實施的該教育項目將會半途而廢,由此給原告造成無法挽回的更大損失。根據(jù)《中華人民合同法》第九十四條第(四)項規(guī)定,被告的違約行為已明顯導(dǎo)致原告無法實現(xiàn)合同目的。為維護原告的合法權(quán)益,現(xiàn)原告依法提起訴訟,要求：1、判令解除原、被告于2018年5月22日簽訂的租賃合同；2、判令被告退還原告已支付的租金180萬元、保證金90萬元、物業(yè)費67,200元及物業(yè)費押金39,960元、圍墻款228,000元；3、判令被告賠償原告經(jīng)濟損失共計2,098,323.39元。審理中，原告表示原告的經(jīng)濟損失雖已超出違約金的約定，但不要求按實際損失主張，要求按合同約定支付違約金，故原告變更第三項訴請：要求被告賠償原告違約金180萬元。
　　被告上海巍某物業(yè)管理有限公司辯稱：不同意原告訴請。原告沒有按照合同約定履行合同義務(wù)，根據(jù)合同約定2018年11月份，原告應(yīng)該完成會所裝修，實際原告未在規(guī)定期內(nèi)完成裝修，被告已經(jīng)按約將絕大部分承租范圍交付給原告，剩余的僅為400多平米商鋪。合同約定商鋪是可以暫緩交付的，被告已經(jīng)交付了大部分租賃范圍，僅部分商鋪未交付。且即使部分商鋪未按約交付，原告也是盈利的，不會導(dǎo)致原告合同目的無法實現(xiàn)。原告盈利是以招生滿員為前提的，實際上剛開設(shè)的幼兒園不可能招滿學(xué)生，原告最初經(jīng)營幼兒園不需要使用全部租賃面積。故被告延遲交付部分商鋪的行為不構(gòu)成根本違約，原告主張解除合同沒有依據(jù)，被告要求繼續(xù)履行合同。
　　經(jīng)審理查明：位于青浦區(qū)嘉松中路6633弄會所、沿街商鋪、地下車庫產(chǎn)權(quán)登記在青池房產(chǎn)公司名下。2018年5月22日，原告作為承租方(乙方)、被告作為出租方(甲方)，雙方簽訂《租賃協(xié)議》一份，約定乙方承租甲方位于上海市青浦區(qū)趙巷鎮(zhèn)置旺路沿街，包括：1、225號會所(約2,000平方米)；2、225號地下車庫，車位54個；3、商鋪(建筑面積約為775平方米，具體以平面圖為準)；4、戶外場地，具體見戶外平面圖。租賃用途為教育相關(guān)產(chǎn)業(yè)使用。租賃期限13年，自2018年6月1日至2031年5月31止。乙方在2018年6月1日前辦理該物業(yè)交接手續(xù)。裝修期及免租期：自2018年6月1日起至2018年8月31日為商鋪會所裝修期;自2019年9月1日起至2019年9月30日為商鋪會所免租期;自2020年9月1日起至2019年9月30日為商鋪會所免租期；車庫無裝修期及免租期。甲方同意裝修期內(nèi)免除乙方租金及使用費，但仍需繳納物業(yè)費，并承擔使用該物業(yè)發(fā)生的其他費用。裝修期到期后，乙方應(yīng)按約支付甲方租金及使用費。雙方同意按如下標準支付使用費：商鋪、會所及戶外場地,第一、二、三年度租金及使用費為每年360萬元,第四年度起在第一年度使用費基礎(chǔ)上每3年環(huán)比遞增6%。車庫：第一至第三年度使用費為每個車位每個月400元,其后每3年按環(huán)比遞增6%。租賃期間，甲方提供乙方10個免費車位使用。關(guān)于租金及使用費的支付方式和時間,雙方約定,除首期租金及使用費外,乙方按三個月的租金及使用費為一個支付周期。先付后用。乙方在每一支付周期起始日的二十天前向甲方一次性足額支付租金及使用費。合同同時約定,在租賃合同簽訂之日起十天內(nèi),乙方向甲方支付270萬元,其中相當于三個月的租金及使用費作為履約保證金,包括商鋪和會所的履約保證金及六個月的租金計使用費(即2018年9月1日至2019年2月28日止之租金)，已支付的50萬元定金自動轉(zhuǎn)為租金，不足部分乙方補足。甲方向乙方提供開發(fā)商、甲方、物業(yè)、業(yè)委會關(guān)于同意會所做教育相關(guān)產(chǎn)業(yè)用途的會議紀要。乙方支付的物業(yè)管理費、建筑垃圾清運費等由甲方收取。物業(yè)管理費標準為每日每平方米4.8元，每月13,321元。物業(yè)管理費每三個月一付，在每一支付周期起始日的二十天前向甲方支付。乙方必須保留會所內(nèi)喝茶、咖啡及休閑部分，并承擔裝修及設(shè)備提供等費用，在2018年11月30日前完成裝修并可讓甲方對外開放。本協(xié)議生效后，任何乙方違反本協(xié)議約定致使協(xié)議提前終止的，應(yīng)向?qū)Ψ街Ц哆`約期間標準六個月租金作為違約金。甲方未按約定時間并經(jīng)乙方書面催告60天后仍未交付該房屋的，按逾期每天100元，向乙方支付違約金。(底層沿街商業(yè)面積，由于物業(yè)公司需要搬進一樓，工程部尚有遺留問題需要解決，因此，范圍確定，移交分批。移交以甲方提前一個月書面通知為準，單價以屆時標準計算為準，免租期仍為五個月)。
　　合同簽訂后，被告將會所鑰匙交給原告進行裝修，原告按約支付租金180萬元、保證金90萬元、物業(yè)費67,200元、物業(yè)費押金39,960元。原告接收后委托他人進行了用于經(jīng)營幼兒園的裝修設(shè)計，并對會所進行了部分拆除，對戶外場地進行了灌木及雜草的拔除，尚未正式進行裝飾裝修，對于車庫尚未投入使用。原告委托被告修筑圍墻并支付被告圍墻款228,000元。除此之外，原告還招聘了工作人員等。原告為經(jīng)營學(xué)校進行相應(yīng)的準備工作，產(chǎn)生了相應(yīng)的費用。
　　2018年8月9日，被告向原告發(fā)書面材料表示商鋪部分建筑面積350平方米于2018年8月1日可以交付使用。原告收到該材料后表示不同意接收部分面積，要求交付合同約定的全部面積。
　　2018年12月21日，被告工作人員崔玉來接受青浦分局趙巷派出所詢問時表示：嘉松中路6633弄別墅內(nèi)會所及地下車庫屬于青池房產(chǎn)公司，由其子公司久遠物業(yè)公司管理。被告自千達公司處租賃了涉案會所、地下車庫，租期至2026年5月31日止。被告與千達公司簽訂租賃協(xié)議前，趙巷置業(yè)公司已經(jīng)租賃了部分場地用來辦公，其租期至2018年8月30日止，千達公司承諾只要合同到期，趙巷置業(yè)公司使用的房屋就會移交給被告。被告已將涉案會所、地下車庫出租給了袁某某用來經(jīng)營學(xué)校(昆山加拿大國際學(xué)校)。根據(jù)合同，除趙巷置業(yè)公司使用的房屋之外，其他已經(jīng)全部交接，待趙巷置業(yè)公司合同到期搬走后，全部交清。但趙巷置業(yè)公司至今未搬離，不清楚千達公司是否和趙巷置業(yè)續(xù)簽了合同。
　　2018年12月25日，千達公司工作人員苗見春接受青浦分局趙巷派出所詢問時表示：開發(fā)商青池公司授權(quán)久遠物業(yè)公司就涉案會所、沿街商鋪、地下車庫對外出租給千達公司，約定租期至2026年12月31日。千達公司接手后，因趙巷置業(yè)公司已經(jīng)自久遠物業(yè)公司處租賃了沿街商鋪，故千達公司與趙巷置業(yè)公司于2017年4月就沿街商鋪簽訂了租賃合同，約定租期至2018年8月31日止。2018年4月，千達公司將涉案會所、沿街商鋪、地下車庫轉(zhuǎn)租給被告，但因趙巷置業(yè)公司租賃了沿街商鋪尚未到期，故千達公司未將該沿街商鋪交付被告。租期屆滿后，趙巷置業(yè)公司并未搬離。經(jīng)多方協(xié)商，千達公司與趙巷置業(yè)公司續(xù)簽了為期一年的租賃協(xié)議，將租期延至2019年8月31日止。故千達公司無法將沿街商鋪交付被告。
　　合同履行過程中，原告多次催促被告交付商鋪，但被告至今未將約定面積的商鋪交付原告，亦無法確定具體的交房時間。
　　審理中，原告租賃涉案房屋用于經(jīng)營幼兒園并成立了上?；傅挛幕瘋鞑ビ邢薰?，該公司表示同意以原告的名義向被告主張權(quán)利。被告亦同意由原告作為承租人起訴。
　　以上查明的事實，由原被告的陳述、租賃協(xié)議、支付憑證、詢問筆錄等證據(jù)予以證明，上述證據(jù)經(jīng)庭審質(zhì)證屬實，本院予以確認。
　　根據(jù)查明的事實，本院認為：原、被告就涉案會所、商鋪等簽訂的租賃協(xié)議系當事人真實意思表示，未違反法律、法規(guī)的強制性規(guī)定，應(yīng)為合法、有效，雙方均應(yīng)恪守。雖合同未明確約定商鋪的交付時間，但根據(jù)當事人的陳述及在案證據(jù)，足以證明雙方簽訂協(xié)議時約定商鋪的交付時間為趙巷置業(yè)公司租期屆滿搬走后，當時趙巷置業(yè)公司尚未續(xù)簽合同，原租期于2018年8月30日屆滿，故被告有理由相信其接收商鋪的時間為2018年8月30日之后的合理期限內(nèi)。原、被告合同簽訂后，因趙巷置業(yè)公司續(xù)簽了合同，將租期延至2019年8月31日，導(dǎo)致被告至今未能將商鋪全部交付原告使用，且無法確定具體的交房時間，必然影響原告的經(jīng)營計劃。被告主張其已經(jīng)向原告交付了部分商鋪，因被告未就此提供證據(jù)予以證明，且原告不予確認，故本院對其主張難以采信。雖被告曾提出交付350平方米的商鋪，但因原告租賃用途為學(xué)校，其裝修設(shè)計亦作為整體進行，被告僅交付小部分面積的商鋪無法滿足原告的裝修使用，故原告拒絕接收該部分面積，并無不當。被告因案外人的原因無法交付全部商鋪，仍構(gòu)成違約，應(yīng)向原告承擔違約責(zé)任。關(guān)于被告是否構(gòu)成根本違約，原告主張因原告經(jīng)營國際學(xué)校投資大，如果不能全部交付，導(dǎo)致教室減少，影響招生工作，導(dǎo)致利潤縮小，繼續(xù)經(jīng)營無法達到預(yù)期的盈利，合同目的無法實現(xiàn)，故被告構(gòu)成根本違約，本院認為原告意見合理有據(jù)，應(yīng)予以采納。被告構(gòu)成根本違約，原告有權(quán)單方解除合同并要求被告返還已付款項及承擔違約責(zé)任。合同解除后，原告理應(yīng)將被告已交付的會所鑰匙返還被告，關(guān)于戶外場地及地下車庫，因無需原告配合，被告可自行收回。關(guān)于合同約定的違約金標準，原告主張為經(jīng)營學(xué)校進行的準備工作及花費為其實際損失并提供了相應(yīng)的證據(jù)予以證明，該標準并未過分高于其實際損失，故本院不予調(diào)整。綜上，原告訴請均合法有據(jù)，本院予以支持。
　　據(jù)此，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第六十條、第九十四條第三、四款、第九十七條、第一百零七條、第一百一十四條、第一百二十一條、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(二)》第二十九條之規(guī)定，判決如下：
　　一、原告袁某某與被告上海巍某物業(yè)管理有限公司簽訂的《租賃協(xié)議》解除；
　　二、被告上海巍某物業(yè)管理有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)返還原告袁某某租金1,800,000元、保證金900,000元、物業(yè)費67,200元、物業(yè)費押金39,960元、圍墻款228,000元；
　　三、被告上海巍某物業(yè)管理有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)賠償原告袁某某合同解除違約金1,800,000元；
　　四、原告袁某某應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)返還被告上海巍某物業(yè)管理有限公司位于青浦區(qū)嘉松中路XXX弄XXX號會所的鑰匙。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　本案受理費45,481.28元，減半收取22,740.64元，保全費5,000元，均由被告負擔。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。

審判員：劉??琳

書記員：趙曉霞