原告袁某某。
委托代理人陳敬義，系黃石市磁湖法律服務(wù)所法律工作者，系特別授權(quán)。
被告王某某。
委托代理人張?jiān)?，系湖北鳴伸律師事務(wù)所律師，系特別授權(quán)。
第三人丁枝。
委托代理人殷玥，系湖北鳴伸律師事務(wù)所律師，系特別授權(quán)。

原告袁某某訴被告王某某、第三人丁枝房屋買賣合同糾紛一案，本院于2016年1月13日立案受理后，依法組成由審判員張某任審判長，人民陪審員馬國某、劉某參加的合議庭，于2016年5月16日公開開庭進(jìn)行了審理。2016年2月19日，丁枝申請(qǐng)為本案第三人參加訴訟。原告袁某某及其委托代理人陳敬義、被告王某某的委托代理人張?jiān)?、第三人丁枝的委托代理人殷玥到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
經(jīng)審理查明，王某某與丁枝1961年10月1日結(jié)婚，現(xiàn)仍系夫妻關(guān)系。1998年房改中，王某某、丁枝共同向湖北拖拉機(jī)廠購買了黃石市下陸區(qū)老下陸神牛路新建××號(hào)房屋（房屋面積為55.73平方米，房屋售價(jià)為7428.29元）并辦理了過戶登記手續(xù)，該房屋登記在王某某名下。2008年5月1日，王某某與袁某某簽訂《協(xié)議書》，約定：王某某將黃石市下陸區(qū)老下陸神牛路新建10-28號(hào)房屋以30000元價(jià)格出售給袁某某；王某某現(xiàn)在正在補(bǔ)辦該房產(chǎn)權(quán)證，需要到12月30日才能辦好，先將補(bǔ)辦房產(chǎn)證收據(jù)、職工投資建房居住證、身份證復(fù)印件交給袁某某，袁某某暫付20000元，剩余10000元等房產(chǎn)證補(bǔ)辦后，雙方辦理該房過戶手續(xù)后支付；過戶費(fèi)2000元以內(nèi)由袁某某負(fù)擔(dān)，超過2000元部份由王某某負(fù)擔(dān)；如果過不了戶，王某某退還袁某某支付的20000元，該房屋按每月70元計(jì)算房租；王某某收到袁某某支付的20000元后，將鑰匙交給袁某某，房屋屬于袁某某，如果袁某某未在12月30日收到房產(chǎn)證，袁某某有權(quán)取消剩余10000元，房屋屬于袁某某。王某某與袁某某均在該協(xié)議上簽名。協(xié)議簽訂后，袁某某依約給付王某某20000元現(xiàn)金并在該房屋居住至今。袁某某至今未能辦理涉案房屋過戶登記手續(xù)，故而成訟。本案訴訟中，袁某某認(rèn)為丁枝在其與王某某簽訂涉案《協(xié)議書》現(xiàn)場，并知曉出售涉案房屋事宜。丁枝則表示從始至終對(duì)王某某出售涉案房屋的事情并不知情，其本人從2000年開始就在深圳居住至今，亦未在王某某與袁某某簽訂涉案《協(xié)議書》現(xiàn)場，一直認(rèn)為涉案房屋系出租，并對(duì)出售涉案房屋表示絕不認(rèn)可。

本院認(rèn)為，1、《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》第八十九條規(guī)定：共同共有人對(duì)共有財(cái)產(chǎn)享有共同的權(quán)利，承擔(dān)共同的義務(wù)。在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的，一般認(rèn)定無效。本案中，涉案黃石市下陸區(qū)老下陸神牛路新建10-28號(hào)房屋系被告王某某、第三人丁枝婚姻存續(xù)期間取得，雖登記在被告王某某名下，但仍屬被告王某某與第三人丁枝夫妻共有財(cái)產(chǎn)。被告王某某未經(jīng)第三人丁枝同意，自行與原告袁某某簽訂的《協(xié)議書》中關(guān)于買賣涉案房屋的條款屬效力待定，此后未能征得第三人丁枝的追認(rèn)，故原、被告雙方在該《協(xié)議書》中約定買賣涉案房屋的條款無效，故本院依法對(duì)第三人丁枝提出的“袁某某與王某某于2008年5月1日簽訂的《協(xié)議書》中約定王某某自行將屬于其與丁枝共有的涉案房屋出售給袁某某，未獲得丁枝的追認(rèn)同意，屬無權(quán)處分，故該協(xié)議書中關(guān)于買賣涉案房屋的相關(guān)條款均無效”陳述意見予以支持。2、從原、被告雙方在涉案《協(xié)議書》中約定“如果過不了戶，王某某退還袁某某支付的20000元，該房屋按每月70元計(jì)算房租”的條款中不能排除原告袁某某明知涉案房屋系被告王某某與第三人丁枝夫妻共有財(cái)產(chǎn)等因素將導(dǎo)致涉案房屋無法進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)變更登記的可能，故涉案《協(xié)議書》中附加了“如過不了戶”則由買賣涉案房屋轉(zhuǎn)為租賃涉案房屋的條款，因第三人丁枝未同意出售涉案房屋，以致原告袁某某至今無法辦理涉案房屋過戶手續(xù)，但第三人丁枝認(rèn)可出租涉案房屋，故本院依法對(duì)被告王某某提出的“涉案協(xié)議不是房屋買賣合同實(shí)際應(yīng)為房屋租賃合同”抗辯理由予以支持。3、庭審中，第三人丁枝表示其不知道被告王某某將涉案房屋出售給原告袁某某，認(rèn)為涉案房屋從未出售僅出租，原告袁某某提交的證據(jù)不足以證實(shí)第三人丁枝對(duì)售房一事知悉并同意，故本院依法對(duì)原告袁某某主張第三人丁枝知曉并同意出售涉案房屋的主張不予采信。綜上，被告王某某與原告袁某某就買賣涉案房屋等簽訂的涉案《協(xié)議書》中關(guān)于買賣涉案房屋的相關(guān)條款未能征得該房屋共有人第三人丁枝的追認(rèn)同意，被告王某某擅自處理作為夫妻共有財(cái)產(chǎn)的涉案房屋的行為無效，雖原告袁某某長期在涉案房屋中居住，但不能排除其基于雙方在協(xié)議書中買賣不成即租賃的合意，且涉案房屋并未辦理產(chǎn)權(quán)登記變更手續(xù)，原告袁某某不符合不動(dòng)產(chǎn)善意取得相關(guān)規(guī)定，故涉案房屋不屬于原告袁某某所有，仍屬被告王某某與第三人丁枝共有，原告袁某某要求被告王某某限期履行涉案房屋過戶義務(wù)的訴訟請(qǐng)求無事實(shí)及法律依據(jù)，本院依法不予支持。
綜上，依照《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》第八十九條、《中華人民共和國物權(quán)法》第九條、第十七條、第一百零六條之規(guī)定，判決如下：

駁回原告袁某某的全部訴訟請(qǐng)求。
本案受理費(fèi)減半收取人民幣1150元，由原告袁某某負(fù)擔(dān)（已交納）。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，通過本院或者直接上訴于湖北省黃石市中級(jí)人民法院，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出上訴狀副本。上訴人應(yīng)在提交上訴狀時(shí)預(yù)交上訴案件受理費(fèi)人民幣2300元，款匯湖北省黃石市中級(jí)人民法院，戶名：湖北省黃石市中級(jí)人民法院，開戶銀行：中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司黃石分行團(tuán)城山支行，帳號(hào)：17×××18，戶入地點(diǎn)：湖北省黃石市。上訴人在上訴期屆滿后七日內(nèi)仍未預(yù)交上訴費(fèi)用的，按自動(dòng)撤回上訴處理。

審　判　長　　張　蓉 人民陪審員　　馬國榮 人民陪審員　　劉秋香

書記員：詹璐