上訴人（原審原告）：衡水盛某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地：河北省衡水市昌明南大街458號1幢2層2001-2016室。法定代表人：張亮，董事長。被上訴人（原審被告）：張某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，現(xiàn)住山西省太原市杏花嶺區(qū)。委托代理人：張方方，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，現(xiàn)住河北省景縣，系張某某之妹。原審第三人：周慧君，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，現(xiàn)住河北省衡水市桃城區(qū)。

衡水盛某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司上訴請求：1.請求對衡水市桃城區(qū)人民法院（2017）冀1102民初2262號民事判決進(jìn)行糾正，即判令不得執(zhí)行衡水市桃城區(qū)人民法院作出的（2016）冀1102執(zhí)387號之二執(zhí)行裁定；2.本案一、二審訴訟費(fèi)用全部由被上訴人承擔(dān)。事實(shí)及理由：一、一審判決以“第三人周慧君向原告支付了全部房款，且在衡水市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局辦理了預(yù)售合同備案登記”，即認(rèn)定對涉案房屋的查封、拍賣并無不當(dāng)，屬于認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤。首先，“預(yù)售合同備案”僅是政府部門為了規(guī)范房地產(chǎn)市場而設(shè)立的行政程序，與“房屋產(chǎn)權(quán)證的辦理”效力有著本質(zhì)區(qū)別，而物權(quán)法的基本原則是物權(quán)法定，不動產(chǎn)以產(chǎn)權(quán)證載明的主體為權(quán)利主體。涉案房屋在未辦理產(chǎn)權(quán)證之前，第三人對涉案房屋沒有所有權(quán)，法院執(zhí)行部門可以進(jìn)行預(yù)查封，但不應(yīng)當(dāng)進(jìn)行拍賣。第二，第三人周慧君是以按揭付款的方式購房，其所借房款是以上訴人承擔(dān)保證責(zé)任為基礎(chǔ)的。周慧君已經(jīng)多期拖欠銀行按揭款，且在一審?fù)徶忻鞔_表示不再履行償還貸款義務(wù)。依據(jù)雙方簽訂的商品房買賣合同補(bǔ)充協(xié)議第三條第一款第五項(xiàng)規(guī)定，在房屋產(chǎn)權(quán)證辦理完畢之前，買受人未按銀行貸款合同規(guī)定期限償還貸款或要求終止貸款合同，導(dǎo)致出賣人承擔(dān)了保證責(zé)任的，出賣人有權(quán)單方解除合同。上訴人擁有單方解除合同權(quán)，且已經(jīng)在衡水市桃城區(qū)人民法院就解除事宜起訴，這就使得桃城區(qū)法院執(zhí)行庭沒有了執(zhí)行拍賣的基礎(chǔ)。因此，本案不能依據(jù)支付房款認(rèn)定周慧君擁有了涉案房屋產(chǎn)權(quán)。二、一審法院認(rèn)為“（2016）冀1102執(zhí)387號之二執(zhí)行裁定書已生效，使原告主張成為不能”的認(rèn)定，剝奪了案外人在執(zhí)行異議中的合法權(quán)益，與法律規(guī)定相悖。案外人認(rèn)為執(zhí)行行為違法的，有權(quán)提出執(zhí)行異議。如按照一審法院的認(rèn)定，所有執(zhí)行裁定均為作出即生效，無疑是剝奪了案外人執(zhí)行異議的權(quán)利，這明顯與法律相違背。張某某答辯稱：這個(gè)房子本身就是周慧君交納的房款，法院也已經(jīng)拍賣了。一審判決正確，應(yīng)該維持。周慧君未向本院陳述意見。衡水盛某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司向一審法院起訴請求：1、不得執(zhí)行衡水市桃城區(qū)人民法院作出的(2016)冀1102執(zhí)387號之二號執(zhí)行裁定；2、訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。一審法院認(rèn)定事實(shí)：被告張某某與第三人周慧君等民間借貸糾紛一案，本院于2015年8月26日立案受理，2015年12月27日作出（2015）衡桃民二初字第410號民事判決書，判決第三人周慧君等人償還被告借款150萬元及利息。第三人周慧君未履行民事判決書所確定的義務(wù)，被告張某某向本院申請強(qiáng)制執(zhí)行。2016年3月28日，本院依法查封了登記在第三人周慧君名下位于衡水恒大城小區(qū)4幢1單元6層603號的房產(chǎn)一套，并于2017年2月19日作出了(2016)冀1102執(zhí)387號之二號執(zhí)行裁定書，將涉案房屋的所有權(quán)轉(zhuǎn)移于買受人，該裁定已生效。原告盛某公司提出了執(zhí)行異議，本院于2017年4月22日作出（2017）冀1102執(zhí)異39號執(zhí)行裁定書，駁回原告的執(zhí)行異議。一審法院認(rèn)為：被告張某某與第三人周慧君的債權(quán)債務(wù)已經(jīng)生效的法律文書所確認(rèn)，第三人周慧君等人應(yīng)償還被告借款本金150萬元及利息，因第三人周慧君未履行判決所確定的義務(wù)，故本院對第三人周慧君名下房產(chǎn)的查封合法有據(jù)。原告與第三人于2014年10月30日簽訂商品房買賣合同，原告將衡水市順興街恒大城4幢1單元6層603室房產(chǎn)售于第三人周慧君，第三人周慧君向原告支付了房款，且在衡水市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局辦理了預(yù)售合同備案登記，故本院對涉案房屋的查封、拍賣并無不當(dāng)，且本院作出(2016)冀1102執(zhí)387號之二號執(zhí)行裁定書已生效，使原告主張不得執(zhí)行衡水市桃城區(qū)人民法院作出的(2016)冀1102執(zhí)387號之二號執(zhí)行裁定成為不能。其訴訟請求應(yīng)予駁回。據(jù)此，一審法院依據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百一十二條第（二）項(xiàng)，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條規(guī)定，判決：駁回原告衡水盛某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的訴訟請求。訴訟費(fèi)7864元，由原告衡水盛某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。本院二審期間，當(dāng)事人沒有提交新證據(jù)。根據(jù)雙方當(dāng)事人在一審中提供的證據(jù)，結(jié)合庭審中的陳述，對當(dāng)事人二審爭議的事實(shí)，本院認(rèn)定如下：2014年10月30日，盛某公司與周慧君簽訂《商品房買賣合同》，約定盛某公司將其開發(fā)建設(shè)的衡水恒大城小區(qū)4#樓1單元6層603室銷售給周慧君，該房產(chǎn)建筑面積93.61平方米，總房款475635元。合同約定的付款方式為：簽訂合同時(shí)交納首付房款30%，即148135元，銀行貸款60%，即28萬元，剩余10%即47500元，待配套設(shè)施全部竣工經(jīng)有買受人代表參加的驗(yàn)收并確認(rèn)合格后收取。雙方同時(shí)簽訂了合同補(bǔ)充協(xié)議作為《商品房買賣合同》附件四，其中，第三條作為付款方式的補(bǔ)充，該條第一款第5項(xiàng)規(guī)定：“在《房屋產(chǎn)權(quán)證》辦理完畢前，買受人未按銀行、公積金貸款合同規(guī)定期限償還貸款或要求終止貸款合同，導(dǎo)致出賣人承擔(dān)了保證責(zé)任的，出賣人享有下列權(quán)利：（1）有權(quán)單方解除本《商品房買賣合同》，收回該商品房，買受人所交全部款項(xiàng)不予退還。同時(shí)買受人必須在出賣人履行其保證責(zé)任后30天內(nèi)，協(xié)同出賣人到房管局辦理有關(guān)解除合同的手續(xù)?！鄙鲜觥渡唐贩抠I賣合同》已經(jīng)在房管部門備案。之后，周慧君向盛某公司交付首付款，并由盛某公司提供保證擔(dān)保，在中國銀行衡水車站支行貸款28萬元，向盛某公司交付了全部購房款。周慧君在償還中國銀行衡水車站支行按揭貸款幾個(gè)月后，無力再償還，中國銀行車站支行在盛某公司保證金賬戶扣收周慧君應(yīng)償還的按揭貸款。截至2017年3月8日，共扣收59468.04元。本院查明的其他事實(shí)與一審相同。
上訴人衡水盛某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱盛某公司）因與被上訴人張某某、原審第三人周慧君案外人執(zhí)行異議之訴一案，不服河北省衡水市桃城區(qū)人民法院（2017）冀1102民初2262號民事判決，向本院提起上訴。本院于2017年8月15日立案后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，周慧君向盛某公司交納了全部的購房款，且雙方簽訂的《商品房買賣合同》已經(jīng)在房管部門備案，該備案行為具有對外公示的效力，原審法院查封、拍賣涉案房產(chǎn)并無不妥。盛某公司雖然在與周慧君簽訂的《商品房買賣合同》附件四中約定“在《房屋產(chǎn)權(quán)證》辦理完畢前，買受人未按銀行、公積金貸款合同規(guī)定期限償還貸款或要求終止貸款合同，導(dǎo)致出賣人承擔(dān)了保證責(zé)任的，出賣人有權(quán)單方解除《商品房買賣合同》”，周慧君也因拖欠銀行按揭貸款導(dǎo)致盛某公司承擔(dān)了保證擔(dān)保責(zé)任，但該約定不能對抗善意第三人，更不能對抗人民法院的查封和拍賣行為。盛某公司承擔(dān)保證擔(dān)保責(zé)任后，享有向周慧君追償欠款的債權(quán)。綜上所述，一審判決認(rèn)定事實(shí)基本清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。盛某公司的上訴請求不能成立，本院不予支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。二審案件受理費(fèi)7864元，由上訴人衡水盛某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。本判決為終審判決。

審判長　　李希平
審判員　　張寶芳
審判員　　倪慶華

書記員：齊香玉