上訴人（原審被告）：衡水昆侖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司海興分公司。
負責(zé)人：曹文占，公司經(jīng)理。
委托代理人：張志勇，河北榆軒律師事務(wù)所律師。
委托代理人：袁炳超，河北榆軒律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審原告）：李某某，男，1981年8月出生，漢族，農(nóng)民。
委托代理人：馬風(fēng)良，海興縣城關(guān)陽光法律服務(wù)所法律工作者。

上訴人衡水昆侖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司海興分公司（以下簡稱昆侖房地產(chǎn)海興分公司）因房屋買賣合同糾紛一案，不服河北省海興縣人民法院（2013）海民初字第477號民事判決，向本院提起上訴，本院依法組成合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審查明，2012年4月6日，原審原告李某某與原審被告昆侖房地產(chǎn)海興分公司在興?；▓@售樓處簽訂商品房買賣合同，合同載明主要內(nèi)容為：第三條、買受人所購商品房的基本情況（興?；▓@）第1幢2單元101號房，……該商品房（合同約定）建筑面積共125.15平方米，其中套內(nèi)建筑面積104.74平方米；第四條、計價方式與價款。出賣人與買受人約定按下述第1種方式計算該商品房價款：1、按建筑面積計算，該商品房單價為（人民幣）每平方米2800元，總金額（人民幣）347620元?！诹鶙l、付款方式及期限。買受人按下列第1種方式按期付款：1、一次性付款，買受人于2012年4月6日向出賣人繳納房款人民幣347620元……第七條、買受人逾期付款的違約責(zé)任。買受人如未按本合同規(guī)定的時間付款，按下列第1種方式處理：1、按逾期時間，分別處理（不作累加）。（1）逾期付款在30日之內(nèi)，自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限之第二天起至實際全額支付應(yīng)付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應(yīng)付款萬分之三的違約金，合同繼續(xù)履行；……第八條、交付期限。出賣人應(yīng)當(dāng)在2012年10月1日前，依照國家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將具備下列第1種條件，并符合本合同約定的商品房交付買受人使用……但如遇下列特殊原因，除雙方協(xié)商同意解除合同或變更合同外，出賣人也可據(jù)實予以延期：1、遭遇不可抗力、且出賣人在發(fā)生之日起30日內(nèi)告知買受人的；……5、其他不可預(yù)見、不能避免并不能克服的原因。第九條、出賣人逾期交房的違約責(zé)任。除本合同第八條規(guī)定的特殊情況外，出賣人如未按本合同規(guī)定的期限將該商品房交付買受人使用，按下列第1種方式處理：1、按逾期時間，分別處理（不作累加）。（1）……（2）逾期超過60日后，……買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之三的違約金?！谑粭l、交接。商品房達到交付使用條件后，出賣人應(yīng)當(dāng)書面通知買受人辦理交付手續(xù)。雙方進行驗收交接時，出賣人應(yīng)當(dāng)出示本合同第八條規(guī)定的證明文件，并簽署房屋交接單?！：贤炗喓?，原審原告李某某依約于當(dāng)日將全部房款347620元交付給原審被告，但原審被告卻在2013年5月7日才將房屋交付于原審原告，原審被告構(gòu)成遲延履行，逾期計218天。上述事實由原被告陳述、原審原告提供的商品房買賣合同一份、收據(jù)一份、專項維修基金票據(jù)等證據(jù)予以證實，并已開庭質(zhì)證。
原審法院認為，原審原告李某某與原審被告昆侖房地產(chǎn)海興分公司雙方簽訂的合同是雙方當(dāng)事人真實意思表示，且未違反法律及行政法規(guī)強制性規(guī)定，依法應(yīng)認定為有效。合法有效的合同自成立時即具有法律效力，雙方當(dāng)事人應(yīng)恪守誠信，依約全面而適當(dāng)履行義務(wù)，否則應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。（一）關(guān)于原審被告抗辯所稱因拆遷工程遭遇重大障礙而致延期交房是屬不可抗力，應(yīng)減免違約責(zé)任的問題。原審法院認為，房屋拆遷是因國家建設(shè)、城市改造、整頓市容和環(huán)境保護的需要，由建設(shè)單位對現(xiàn)存建設(shè)用地上的房屋進行拆除，且對房屋所有者或使用者進行拆遷安置并給予一定補償?shù)幕顒印Ｓ纱丝磥?，房屋拆遷是一項社會綜合工程，其難度大、影響深、風(fēng)險高是屬公眾共知的事實，而且它不是獨立于作為建設(shè)方（原審被告）之外的客觀事件，其進程和結(jié)果可以原審被告的意志所左右，原審被告只要按其能力和應(yīng)有的謹慎與勤勉并恪守誠信，完全可以對拆遷活動中所遭遇的困難狀況及其結(jié)果加以控制和克服。因此，拆遷障礙并不符合合同中所約定的不可預(yù)見、不可避免、不可克服等減免責(zé)任的情形，不屬于不可抗力，依此原審法院對原審被告的此項抗辯主張不予支持。（二）關(guān)于原審被告抗辯所稱應(yīng)將已給予原審原告購房優(yōu)惠款項從其應(yīng)支付違約金中扣除問題。原審法院認為，在市場經(jīng)濟條件下，對買受方實行降低讓利等種種優(yōu)惠是開發(fā)商常見并行之有效的促銷手段，借以實現(xiàn)多銷營利、爭取市場占有率的經(jīng)濟目的，即使個別買受人通過關(guān)系要求開發(fā)商降低房價，但同意與否是作為理性市場主體開發(fā)商完全能夠有權(quán)自行決定的，在無證據(jù)證明存在影響原審被告真實意思自主表示的情形下，合同中所載明的房屋價款就是原原審被告雙方充分磋商后合意的結(jié)果，應(yīng)得到法律的確認與保護。原審被告此項抗辯主張，實際上是讓守約方分擔(dān)本應(yīng)違約方所承擔(dān)的違約責(zé)任，與法相悖，原審法院予以駁回。（三）關(guān)于違約期限問題。原審被告抗辯稱曾在2013年4月30日多次催促原審原告來原審被告處辦理房屋交接手續(xù)，由于原審原告拖延才于5月7日交房，因此違約期限應(yīng)截至2013年4月30日止。原審原告對此否認，原審被告也未提供證據(jù)予以證實。原審法院認為，原被告雙方在合同中已約定通知形式為書面，原審被告在未征得原審原告同意情況下改為電話通知是對合同條款的單方變更，對原審原告不具有拘束力，電話通知形式不能認定原審被告方適當(dāng)履行了合同義務(wù)，故原審被告此項主張理據(jù)不足，原審法院不予采信。綜上，原審被告昆侖房地產(chǎn)海興分公司沒有按照合同約定如期向原審原告交付房屋，構(gòu)成遲延交付，有違誠信，是一種違約行為。在沒有法定和約定的減免責(zé)任的條件下，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，按照已交付房款總額每日萬分之三的標準承擔(dān)違約金為347620元×218天×0.0003=22734元。依據(jù)《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百零七條、第一百一十四條、第一百一十七條之規(guī)定，判決如下：被告衡水昆侖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司海興分公司于本判決生效之日起五日內(nèi)支付原告違約金22734元。如果未按本判決指定的期限履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費184元，由被告昆侖房地產(chǎn)海興分公司承擔(dān)。
經(jīng)審理查明：本院二審查明的案件基本事實和證據(jù)與原判相一致。

本院認為，上訴人與被上訴人雙方簽訂的合同是雙方當(dāng)事人真實意思表示，且未違反法律及行政法規(guī)強制性規(guī)定，依法應(yīng)認定為有效。雙方當(dāng)事人應(yīng)恪守誠信，依約全面而適當(dāng)履行義務(wù)。上訴人上訴稱因拆遷工程遭遇重大障礙而致延期交房是屬不可抗力，本院認為，房屋拆遷是因國家建設(shè)、城市改造、整頓市容和環(huán)境保護的需要，由建設(shè)單位對現(xiàn)存建設(shè)用地上的房屋進行拆除，且對房屋所有者或使用者進行拆遷安置并給予一定補償?shù)幕顒?。拆遷障礙并不符合合同中所約定的不可預(yù)見、不可避免、不可克服等減免責(zé)任的情形，不屬于不可抗力，依此本院對上訴人的該項上訴理由不予支持。上訴人上訴稱應(yīng)將已給予被上訴人購房優(yōu)惠款項從其應(yīng)支付違約金中扣除問題。本院認為，在市場經(jīng)濟條件下，對買受方實行降價讓利等種種優(yōu)惠是開發(fā)商常見并行之有效的促銷手段，借以實現(xiàn)多銷營利、爭取市場占有率的經(jīng)濟目的，即使個別買受人通過關(guān)系要求開發(fā)商降低房價，但同意與否是作為理性市場主體開發(fā)商完全能夠有權(quán)自行決定的，在無證據(jù)證明存在影響上訴人真實意思自主表示的情形下，合同中所載明的房屋價款就是上訴人與被上訴人雙方充分磋商后合意的結(jié)果，應(yīng)得到法律的確認與保護。上訴人所上訴稱的違約期限問題，上訴人稱曾在2013年4月30日多次催促被上訴人來上訴人處辦理房屋交接手續(xù)，由于被上訴人拖延才于5月7日交房，因此違約期限應(yīng)截至2013年4月30日止。被上訴人對此否認，上訴人也未提供證據(jù)予以證實，且依照雙方合同的約定，通知形式為書面，上訴人沒有向被上訴人發(fā)出書面通知，上訴人此項主張理據(jù)不足，本院不予采信。綜上，上訴人沒有按照合同約定如期向被上訴人交付房屋，構(gòu)成遲延交付，是一種違約行為。在沒有法定和約定的減免責(zé)任的條件下，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。原審判決認定事實清楚，適用法律正確，判決并無不當(dāng)。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項的規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費368元，由上訴人衡水昆侖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司海興分公司負擔(dān)。
本判決為終審判決。

審判長　　范秉華 審判員　　李宗哲 審判員　　郭亞寧

書記員：米蘭