原告(反訴被告)：虞某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住安徽省馬鞍山市。
　　委托訴訟代理人：夏仁漢，上海滬法律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：倪翔宇，上海滬法律師事務(wù)所律師。
　　被告(反訴原告)：上海樂(lè)匯餐飲店，住所地上海市嘉定區(qū)。
　　投資人：郭好鵬，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：陳宇鵬。
　　委托訴訟代理人：江朵，上海其新律師事務(wù)所律師。
　　原告(反訴被告)虞某某訴被告(反訴原告)上海樂(lè)匯餐飲店(下稱(chēng)“樂(lè)匯餐飲”)房屋租賃合同糾紛一案，本院受理后，依法適用簡(jiǎn)易程序，由審判員鄧珍獨(dú)任審判，公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告虞某某及委托訴訟代理人夏仁漢、倪翔宇，被告樂(lè)匯餐飲的委托訴訟代理人陳宇鵬、江朵到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告向本院提出訴訟請(qǐng)求：一、確認(rèn)原、被告間簽訂的《房屋租賃合同》于2018年4月1日起解除；二、判令被告向原告退還進(jìn)場(chǎng)費(fèi)人民幣40,000元(以下幣種同)，押金69,000元；三、判令被告賠償原告從2018年3月16日至3月26日因停業(yè)而產(chǎn)生的房屋租金損失8,000元；營(yíng)業(yè)利潤(rùn)損失16,000元。事實(shí)和理由：2017年5月，原、被告簽訂了《房屋租賃合同》，約定：被告將嘉定區(qū)城中路XXX號(hào)XXX幢XXX層店鋪出租給原告經(jīng)營(yíng)重慶小面，租期從2017年4月1日至2019年4月1日，每月租金23,000元，原告在簽訂合同當(dāng)日付一個(gè)月租金，另再付三個(gè)月租金作為押金；合同另約定“第一年送一個(gè)月”，即免交一個(gè)月租金。合同簽訂后，原告按約支付了租金、押金和進(jìn)場(chǎng)費(fèi)共15.2萬(wàn)元，但被告沒(méi)有向原告交付合同。原告曾向被告討要合同，被告表示除了租金約定不一樣，其他約定都與其他租戶(hù)一樣。雙方的合同實(shí)際從2017年7月1日開(kāi)始履行。2018年初，就免租事宜經(jīng)雙方協(xié)商，被告讓原告不要支付3月份租金，即享受一個(gè)月的免租。2018年3月16日，因被告拖欠其上家樂(lè)購(gòu)的租金，被告出租的店鋪被強(qiáng)制斷電，導(dǎo)致原告及其他租戶(hù)無(wú)法正常營(yíng)業(yè)，直至第二天才恢復(fù)供電。由于斷電一天就造成原告租金損失800多元，還不包括雇工工資、營(yíng)業(yè)利潤(rùn)等損失，原告擔(dān)心今后再發(fā)生類(lèi)似事件，想同被告溝通補(bǔ)償事宜后再營(yíng)業(yè)，但被告在商場(chǎng)沒(méi)有辦公場(chǎng)所，也聯(lián)系不到被告負(fù)責(zé)人，原告等租戶(hù)為了減少損失，便在3月27日恢復(fù)營(yíng)業(yè)。被告對(duì)原告的上述善意，不僅置之不理，而且由此產(chǎn)生怨恨，無(wú)視合同關(guān)于免租的約定，將原告按約定免交租金的行為視為拖欠租金，并在3月28日向原告等租戶(hù)發(fā)出所謂的《催款通知單》，要求原告等在3月30日前繳清，否則將停止一切物業(yè)服務(wù)。3月30日，被告停止了對(duì)原告等租戶(hù)電表的充電，余量?jī)H維持照明和冰箱儲(chǔ)存冷凍食品，再次導(dǎo)致原告不能正常營(yíng)業(yè)。原告等租戶(hù)在4月10日聯(lián)名向被告發(fā)出《聯(lián)系函》，要求被告在兩天內(nèi)恢復(fù)供電，并承諾會(huì)按約支付租金。但被告仍我行我素，導(dǎo)致原告無(wú)法繼續(xù)履行合同，并于5月15日搬離，故原告訴至法院，要求判如所請(qǐng)。
　　被告辯稱(chēng)，雙方簽訂租賃合同屬實(shí)，實(shí)際起租日期為2017年7月1日。被告承諾給予原告30天免租期限，但需在經(jīng)營(yíng)后第十三個(gè)月使用，不認(rèn)可原告關(guān)于被告同意免除其3月份租金的說(shuō)法。原告在租賃期內(nèi)未按期支付租金和公攤水電等費(fèi)用，已構(gòu)成根本性違約，經(jīng)被告多次催討后，原告仍未支付上述費(fèi)用，故被告于2018年4月20日向原告發(fā)送了書(shū)面的解約函，該函件于4月24日送達(dá)原告，現(xiàn)同意解除雙方之間的租賃合同，但認(rèn)為解除時(shí)間應(yīng)為2018年4月24日；被告根據(jù)原告的裝修需求及行業(yè)慣例，收取的進(jìn)場(chǎng)費(fèi)包括了裝修費(fèi)、招商費(fèi)、中介費(fèi)、消防、環(huán)評(píng)、衛(wèi)生許可等費(fèi)用，根據(jù)合同約定，該部分費(fèi)用是不能退還的；同時(shí)根據(jù)合同5.2條的約定，被告有權(quán)沒(méi)收原告的保證金，故不同意退還原告進(jìn)場(chǎng)費(fèi)及押金。3月16日，被告與原告等六家商戶(hù)一起去找嘉定樂(lè)購(gòu)公司進(jìn)行談判。在談判過(guò)程中，嘉定樂(lè)購(gòu)公司以降低一半租金為誘惑教唆原告與被告解約。之后，被告一直通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)管理等方式督促原告開(kāi)始營(yíng)業(yè)，并多次與原告等商戶(hù)溝通，希望他們盡快繳納租金，但是原告始終以各種理由推諉并且拒絕營(yíng)業(yè)。被告不得已于4月20日提出解約，并多次敦促原告騰空租賃場(chǎng)地，但原告一直將相關(guān)物品堆砌在租賃場(chǎng)地，導(dǎo)致被告無(wú)法重新招租，損失慘重，故不同意原告關(guān)于停業(yè)損失的訴訟請(qǐng)求，并提出反訴請(qǐng)求：一、確認(rèn)雙方簽訂的《房屋租賃合同》已經(jīng)于2018年4月24日解除；二、判令反訴被告支付2018年2月16日至2018年4月24日期間的房屋租金52,133.80元；三、判令反訴被告支付2018年4月25日至2018年8月6日期間的店面占用費(fèi)78,200元；四、判令反訴被告支付遲延支付租金的違約金8,445.60元(以52,133.80元為基數(shù)，按每日千分之一的標(biāo)準(zhǔn)，從2018年2月17日計(jì)算至反訴被告實(shí)際履行之日)；五、判令反訴被告支付房屋重新招租合理期間三個(gè)月租金(包含物業(yè)管理費(fèi))69,000元。
　　反訴被告辯稱(chēng)，同意解除租賃合同，但認(rèn)為解除日期應(yīng)為2018年4月1日；不同意支付租金、使用費(fèi)及違約金，系反訴原告違約在先，導(dǎo)致其無(wú)法正常使用系爭(zhēng)店鋪；反訴原告對(duì)店鋪已無(wú)支配權(quán)，不存在另行招租的問(wèn)題，故不同意支付反訴原告重新招租的租金損失。
　　本案當(dāng)事人圍繞訴訟請(qǐng)求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對(duì)當(dāng)事人無(wú)異議的證據(jù)，本院予以確認(rèn)并在卷佐證。
　　根據(jù)當(dāng)事人陳述和經(jīng)審查確認(rèn)的證據(jù)，本院認(rèn)定事實(shí)如下：
　　2017年，樂(lè)匯餐飲與上海嘉定樂(lè)購(gòu)生活購(gòu)物有限公司(下稱(chēng)“樂(lè)購(gòu)公司”)簽訂《商鋪?zhàn)赓U合同》一份，約定樂(lè)購(gòu)公司將位于嘉定區(qū)城中路XXX號(hào)嘉定店中位置編號(hào)為(L1006—L1014)+L1023，面積為707平方米的店鋪出租給樂(lè)匯餐飲經(jīng)營(yíng)餐飲，合同期限自2017年6月1日起至2022年8月31日止；合同另對(duì)免租期、保證金、租金標(biāo)準(zhǔn)、支付方式等進(jìn)行了約定。
　　2017年5月10日，樂(lè)匯餐飲(出租方、甲方)和虞某某(承租方、乙方)簽訂《房屋租賃合同》一份，約定：甲方將位于嘉定區(qū)城中路XXX號(hào)1幢一層A2號(hào)店鋪(下稱(chēng)“系爭(zhēng)店鋪”)出租給乙方用于經(jīng)營(yíng)“重慶小面”；租賃期限自2017年4月1日起至2019年4月1日止(以起租為準(zhǔn))；甲方同意給予乙方自該房屋交付之日起30天的免租裝修期，30天免租期限經(jīng)營(yíng)后第十三個(gè)月使用；月租金為23,000元；本合同生效后，乙方于1日內(nèi)向甲方先付三個(gè)月押金和一個(gè)月租金；乙方應(yīng)于每個(gè)繳費(fèi)月的20日前向甲方支付下一個(gè)繳費(fèi)期的租金；乙方應(yīng)向甲方支付房屋租賃保證金69,000元；乙方租賃期間的水、電、煤、通訊、排污、排風(fēng)費(fèi)都參照甲方所承租的標(biāo)準(zhǔn)收取，水、電、煤的單價(jià)均包含共攤電損在內(nèi)的最終價(jià)格，乙方使用的水、電、煤、通訊等使用實(shí)際度數(shù)(按表計(jì)算)或者雙方協(xié)商的定額為準(zhǔn)，甲方于次月15日前收??；若乙方拖延繳納營(yíng)業(yè)相關(guān)費(fèi)用(房租、水、電、煤等)，合同約定時(shí)間超過(guò)15天，甲方出具書(shū)面通知乙方，甲方有權(quán)不給乙方提供水、電、煤物業(yè)服務(wù)，并沒(méi)收乙方保證金解除合同；甲乙雙方同意，有下列情形之一的，一方可書(shū)面通知另一方解除合同，違反合同一方，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任和違約金，并應(yīng)賠償由此給對(duì)方造成損失：……乙方逾期支付租金或租金以外的其他任何應(yīng)付款項(xiàng)超過(guò)一個(gè)月的，甲方有權(quán)終止合同；出現(xiàn)本合同規(guī)定情形而甲方行使解除本合同之權(quán)利的，甲方解除本合同前乙方支付的所有租金以及租賃保證金均不予退還，同時(shí)，乙方還需按下述規(guī)定向甲方支付違約金，違約金為該房屋重新招商合理期間三個(gè)月租金(包含物業(yè)管理費(fèi))損失，同時(shí)，甲方還有權(quán)根據(jù)本合同其他條款和/或法律規(guī)定就本合同解除之日前甲方因乙方違約而遭受的損失向乙方索賠；乙方逾期支付租金，每逾期一日，則應(yīng)按照總金額的0.1%向甲方支付違約金等。合同簽訂后，樂(lè)匯餐飲將系爭(zhēng)店鋪交付給虞某某，虞某某支付樂(lè)匯餐飲保證金69,000元和進(jìn)場(chǎng)費(fèi)60,000元。雙方的租賃合同實(shí)際于2017年7月1日起租。
　　2018年3月13日，因樂(lè)匯餐飲拖欠樂(lè)購(gòu)公司租金及水電費(fèi)，樂(lè)購(gòu)公司向樂(lè)匯餐飲發(fā)出《公函》，要求其必須于2018年3月15日之前繳納相應(yīng)款項(xiàng)，逾期未繳納的，自2018年3月16日起停止一切公共事業(yè)服務(wù)。
　　2018年3月16日，樂(lè)購(gòu)公司對(duì)包括系爭(zhēng)店鋪在內(nèi)的五家店鋪采取了停電措施。次日，供電恢復(fù)，樂(lè)匯餐飲即通知各商戶(hù)恢復(fù)營(yíng)業(yè)，虞某某于3月27日恢復(fù)營(yíng)業(yè)。
　　2018年3月28日，樂(lè)匯餐飲向虞某某發(fā)出《催款通知單》，要求其在3月30日前繳清4月份的租金及之前拖欠的費(fèi)用，否則將停止一切物業(yè)服務(wù)。
　　2018年3月31日，樂(lè)匯餐飲停止了對(duì)包括虞某某在內(nèi)的六家商戶(hù)的供電。
　　2018年4月10日，包括虞某某在內(nèi)的六家商戶(hù)向樂(lè)匯餐飲發(fā)出《聯(lián)系函》，要求其盡快恢復(fù)供電。4月12日，樂(lè)匯餐飲回函，否認(rèn)再次斷電的事實(shí)，認(rèn)為虞某某等拖欠租金在先，“所以即使斷商戶(hù)的電，也屬合約內(nèi)”，并要求各商戶(hù)盡快恢復(fù)營(yíng)業(yè)。
　　2018年4月20日，樂(lè)匯餐飲向虞某某發(fā)出《解除租賃合同通知書(shū)》，認(rèn)為其拖欠租金及其他應(yīng)付款項(xiàng)超過(guò)一個(gè)月，通知解除租賃合同，該通知書(shū)于4月24日送達(dá)虞某某。
　　2018年5月20日，樂(lè)匯餐飲向包括虞某某在內(nèi)的六家商戶(hù)發(fā)出《通知函》，要求其于5月22日前清空店內(nèi)所有私人物品及設(shè)備，如超出時(shí)間仍未處理樂(lè)匯餐飲將把個(gè)人物品及設(shè)備清理出商鋪集中放置。
　　審理中，1、為查明虞某某的付款情況，法院組織雙方進(jìn)行了對(duì)賬，雙方確認(rèn)虞某某除支付進(jìn)場(chǎng)費(fèi)及保證金外，另支付樂(lè)匯餐飲188,235.40元，其中租金173,266.20元，水電及公攤費(fèi)14,969.20元。樂(lè)匯餐飲確認(rèn)虞某某的水電及公攤費(fèi)用已結(jié)清；2、雙方確認(rèn)進(jìn)場(chǎng)費(fèi)6萬(wàn)元包含樂(lè)匯餐飲為虞某某的鋪位進(jìn)行裝修和辦理消防、環(huán)評(píng)、衛(wèi)生許可等證照的費(fèi)用，合同中關(guān)于進(jìn)場(chǎng)費(fèi)并無(wú)約定；3、另，虞某某向本院提交證據(jù)《聯(lián)系函(二)》及照片，證明2018年5月15日，包括虞某某在內(nèi)的六家商戶(hù)向樂(lè)匯餐飲發(fā)出《聯(lián)系函(二)》，表示因樂(lè)匯餐飲于2018年3月31日開(kāi)始不給其電表充電，導(dǎo)致無(wú)法正常營(yíng)業(yè)，同意于4月1日解除合同，承租的店鋪，由樂(lè)匯餐飲安排收回。該函件張貼于租賃場(chǎng)地。樂(lè)匯餐飲表示并未看到該函件。
　　本院認(rèn)為，虞某某和樂(lè)匯餐飲簽訂的《房屋租賃合同》系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，符合法律規(guī)定，應(yīng)為有效。雙方應(yīng)嚴(yán)格按照合同約定行使權(quán)利、履行義務(wù)?，F(xiàn)就雙方爭(zhēng)議的事實(shí)，本院認(rèn)定如下：
　　一、關(guān)于免租期，虞某某認(rèn)可樂(lè)匯餐飲提供的合同，但認(rèn)為簽約時(shí)雙方僅約定了30天免租期，并未限定使用時(shí)間，現(xiàn)合同上關(guān)于“30天免租期限經(jīng)營(yíng)后第十三個(gè)月使用”的約定系樂(lè)匯餐飲私自添加，后雙方口頭約定第一年送一個(gè)月租金，故樂(lè)匯餐飲免除了其2018年3月份的租金，對(duì)此樂(lè)匯餐飲予以否認(rèn)，虞某某未能向本院提交合同亦未提供其他證據(jù)證明其主張，故本院認(rèn)定有關(guān)免租期的約定以合同為準(zhǔn)。
　　二、關(guān)于合同解除權(quán)，經(jīng)雙方對(duì)賬確認(rèn)，虞某某已付清水電及公攤費(fèi)用，支付的租金173,266.20元經(jīng)核算，僅覆蓋至2018年2月15日止的租金，已構(gòu)成合同約定之解約事由，故樂(lè)匯餐飲于2018年4月20日行使合同解除權(quán)，于法有據(jù)，解除日期以通知送達(dá)之日即2018年4月24日為準(zhǔn)。虞某某作為違約方，無(wú)權(quán)行使合同解除權(quán)，其要求確認(rèn)合同于2018年4月1日解除的訴請(qǐng)于法無(wú)據(jù)，本院不予支持。
　　三、合同解除后，雙方之間費(fèi)用如何結(jié)算。
　　1、保證金及進(jìn)場(chǎng)費(fèi)，根據(jù)合同約定如因虞某某違約致合同解除的，租賃保證金不予退還；合同未對(duì)進(jìn)場(chǎng)費(fèi)進(jìn)行約定，雙方確認(rèn)進(jìn)場(chǎng)費(fèi)包含樂(lè)匯餐飲為虞某某提供的鋪位裝修和辦理證照等費(fèi)用。本院認(rèn)為，本案合同雖因虞某某違約解除，但縱觀整個(gè)租賃過(guò)程，因樂(lè)匯餐飲未按約向樂(lè)購(gòu)公司支付租賃費(fèi)用導(dǎo)致樂(lè)購(gòu)公司對(duì)系爭(zhēng)店鋪采取停電措施，后樂(lè)匯餐飲又停止了對(duì)系爭(zhēng)店鋪的供電，不能說(shuō)樂(lè)匯餐飲對(duì)提前解約完全沒(méi)有責(zé)任，故本院以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況以及當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)程度等綜合因素，酌情確定樂(lè)匯餐飲應(yīng)退還虞某某保證金及進(jìn)場(chǎng)費(fèi)39,000元。
　　2、租金和使用費(fèi)，樂(lè)匯餐飲向虞某某主張2018年2月16日至2018年4月24日的租金52,133.80元，經(jīng)核算該期間內(nèi)的租金應(yīng)為51,419.18元，故超出合同約定標(biāo)準(zhǔn)的部分本院不予支持。至于使用費(fèi)，虞某某主張其于2018年5月15日搬離，樂(lè)匯餐飲則認(rèn)為虞某某的財(cái)物一直堆放在系爭(zhēng)店鋪內(nèi)，故主張至其自行收回店鋪即8月6日的使用費(fèi)。本院認(rèn)為樂(lè)匯餐飲向虞某某發(fā)送解約通知后，虞某某表示于5月15日張貼聯(lián)系函，通知樂(lè)匯餐飲收回店鋪，雖樂(lè)匯餐飲否認(rèn)收到該聯(lián)系函，但其于5月20日亦向虞某某發(fā)出了通知函，要求虞某某于5月22日前清空店鋪，否則將把個(gè)人物品及設(shè)備清理出店鋪集中放置，那么在虞某某沒(méi)有按時(shí)清空店鋪的情況下，樂(lè)匯餐飲應(yīng)及時(shí)收回店鋪，防止損失的擴(kuò)大，樂(lè)匯餐飲怠于行使正當(dāng)權(quán)利，致使損失擴(kuò)大部分的使用費(fèi)本院不予支持。本院認(rèn)定虞某某應(yīng)支付樂(lè)匯餐飲2018年4月25日至2018年5月22日的使用費(fèi)21,172.60元。
　　四、關(guān)于違約責(zé)任。
　　1、樂(lè)匯餐飲向虞某某主張逾期支付租金的違約金，符合合同約定，但合同約定的標(biāo)準(zhǔn)明顯過(guò)高，本院根據(jù)公平原則酌情確定按每日萬(wàn)分之五的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算；樂(lè)匯餐飲主張的計(jì)算方法不符合合同約定，本院予以糾正。經(jīng)計(jì)算，虞某某應(yīng)償付樂(lè)匯餐飲2018年2月17日至2018年3月20日的逾期付款違約金485.46元及自2018年3月21日起至實(shí)際付款之日止、按25.71元/天計(jì)算的逾期付款違約金。
　　2、樂(lè)匯餐飲主張的房屋重新招租合理期間三個(gè)月租金的訴請(qǐng)，雖然合同對(duì)此有約定，但因虞某某逾期付款導(dǎo)致合同解除，其支付的保證金及進(jìn)場(chǎng)費(fèi)的大部分已被樂(lè)匯餐飲沒(méi)收，足以彌補(bǔ)樂(lè)匯餐飲的損失，故對(duì)于該項(xiàng)訴請(qǐng)，本院不予支持。
　　至于虞某某主張的2018年3月16日至3月26日因停電而產(chǎn)生的損失，根據(jù)查明的事實(shí)，系爭(zhēng)店鋪于3月17日即恢復(fù)供電，虞某某經(jīng)樂(lè)匯餐飲催告后怠于恢復(fù)營(yíng)業(yè)的損失理應(yīng)由其自負(fù)，故其主張的該項(xiàng)訴請(qǐng)無(wú)事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予支持。
　　綜上，依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第九十三條第二款、第九十七條、第一百一十四條及《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條第一款之規(guī)定，判決如下：
　　一、確認(rèn)原告虞某某與被告上海樂(lè)匯餐飲店簽訂的《房屋租賃合同》于2018年4月24日解除；
　　二、被告上海樂(lè)匯餐飲店應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)退還原告虞某某保證金及進(jìn)場(chǎng)費(fèi)人民幣39,000元；
　　三、原告虞某某應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付被告上海樂(lè)匯餐飲店2018年2月16日至2018年4月24日期間的租金人民幣51,419.18元；
　　四、原告虞某某應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付被告上海樂(lè)匯餐飲店2018年4月25日至2018年5月22日期間的使用費(fèi)人民幣21,172.60元；
　　五、原告虞某某應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)償付被告上海樂(lè)匯餐飲店2018年2月17日至2018年3月20日的逾期付款違約金人民幣485.46元及自2018年3月21日起至實(shí)際付款之日止、按25.71元/天計(jì)算的逾期付款違約金；
　　六、駁回原告虞某某的其余訴訟請(qǐng)求；
　　七、駁回被告上海樂(lè)匯餐飲店的其余反訴請(qǐng)求。
　　負(fù)有給付義務(wù)的當(dāng)事人如未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　本案本訴受理費(fèi)2,960元，減半收取1,480元，由原告虞某某負(fù)擔(dān)1,046.02元，被告上海樂(lè)匯餐飲店負(fù)擔(dān)433.98元。反訴受理費(fèi)2,208.50元，由原告虞某某負(fù)擔(dān)776.74元，被告上海樂(lè)匯餐飲店負(fù)擔(dān)1,431.76元。原、被告負(fù)擔(dān)之款應(yīng)于本判決生效之日起七日內(nèi)交付本院。
　　如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級(jí)人民法院。

審判員：鄧??珍

書(shū)記員：李佳怡