虎林市幸福家園小區(qū)業(yè)主委員會(huì)
葛俊家（黑龍江明鏡律師事務(wù)所）
雞西市嘉某物業(yè)管理有限公司
張迎全（黑龍江雪原律師事務(wù)所）

原告（反訴被告）:虎林市幸福家園小區(qū)業(yè)主委員會(huì)，住所地虎林市虎林鎮(zhèn)幸福家園。
負(fù)責(zé)人:陳永智，該業(yè)主委員會(huì)主任。
委托代理人:葛俊家，黑龍江明鏡律師事務(wù)所律師。
被告（反訴原告）:雞西市嘉某物業(yè)管理有限公司，住所地雞西市雞冠區(qū)西山辦西建一組團(tuán)－1－29。
法定代表人:王藝淳，董事長(zhǎng)。
委托代理人:張迎全，黑龍江雪原律師事務(wù)所律師。
原告虎林市幸福家園小區(qū)業(yè)主委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱幸福家園業(yè)委會(huì)）與被告雞西市嘉某物業(yè)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱嘉某物業(yè)公司）確認(rèn)合同無效糾紛一案，本院于2013年8月26日受理后，依法組成合議庭，于2013年12月11日公開開庭審理，于2014年1月22日作出一審判決。原告不服判決，提起上訴。經(jīng)雞西市中級(jí)人民法院審理，于2014年6月12日作出（2014）雞民終字第150號(hào)民事裁定，以原審判決認(rèn)定基本事實(shí)不清為由裁定:一、撤銷虎林市人民法院（2013）虎民初字第401號(hào)民事判決；二、發(fā)回虎林市人民法院重審。二審案件受理費(fèi)522元（上訴人幸福家園業(yè)委會(huì)已交納），予以退還。本院于2014年6月27日重新立案，另行組成合議庭，于2014年8月20日、2014年10月31日兩次公司開庭審理了本案，原告委托代理人葛俊家與被告委托代理人張迎全到庭參加訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告幸福家園業(yè)委會(huì)為支持其訴訟請(qǐng)求提交如下證據(jù):
1、2013年7月6日虎林市天馬房地產(chǎn)開發(fā)有限公司出具的物業(yè)合同解除通知1份，主要內(nèi)容為:2013年7月6日虎林市天馬房地產(chǎn)開發(fā)有限公司通知嘉某物業(yè)公司為虎林市幸福家園小區(qū)業(yè)提供的前期物業(yè)已滿，終止并解除虎林市天馬房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與嘉某物業(yè)公司的物業(yè)前期管理合同。欲證實(shí)天馬房地產(chǎn)開發(fā)有限公司早在2013年就已通知本案被告其合同已到期，要求被告交出未售樓房的鑰匙。該通知是原、被告簽訂合同的開發(fā)公司下發(fā)的，被告明知道合同已到期，應(yīng)該參加公開的物業(yè)招聘大會(huì)，不應(yīng)私自簽訂物業(yè)管理合同。
2、2013年7月15日嘉某物業(yè)公司虎林站出具的告知書1份、照片2張，主要內(nèi)容為:2013年7月15日嘉某物業(yè)公司告知幸福家園小區(qū)業(yè)主管理服務(wù)前期合同期滿，要求業(yè)主委員會(huì)早日聘請(qǐng)其他物業(yè)公司為小區(qū)提供管理服務(wù)。欲證實(shí)被告明知合同到期，且已經(jīng)公告形式通知業(yè)主聘請(qǐng)新物業(yè)接收等相關(guān)事宜。故被告于2013年7月30日私自簽訂的合同無法律效力。
3、2013年7月30日原告與被告簽訂的小區(qū)物業(yè)管理委托合同1份，主要內(nèi)容為:2013年7月30日幸福家園業(yè)委會(huì)與嘉某物業(yè)公司簽訂小區(qū)物業(yè)管理委托合同，雙方約定，委托管理期限為一年，自2013年7月9日起至2014年7月9日止（其他內(nèi)容略）。欲證實(shí)該合同加蓋的并非被告公司公章，而是沒有資質(zhì)的虎林站的公章。簽訂時(shí)間系2013年7月30日，是被告自己公告合同到期的半個(gè)月后簽訂的，履行時(shí)間寫的是7月9日，明顯是為迎合與張吉和造假的行為。該合同未經(jīng)三分之二以上業(yè)主討論通過，不具有合法性。簽訂合同代表人是張吉和，張吉和根本不具有幸福家園小區(qū)業(yè)主身份，無權(quán)代表業(yè)主簽訂幸福家園小區(qū)合同，請(qǐng)法院確認(rèn)該合同無效。
4、2012年7月7日虎林市天馬房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與吳俊江簽訂的商品房買賣合同1份，主要內(nèi)容為:2012年7月7日，吳俊江以217，000元購買幸福家園小區(qū)2號(hào)樓10單元203室房屋1棟。欲證實(shí)張吉和的房屋事實(shí)上所有權(quán)人為吳俊江（系張吉和女婿），張吉和根本不是業(yè)主，其并非在小區(qū)永久性居住，其作為業(yè)主參加業(yè)主委員會(huì)選舉，欺騙了所有業(yè)主，不具有業(yè)主合法身份。
5、2013年8月6日虎林市人民政府物業(yè)管理辦公室出具的業(yè)主委員會(huì)登記表及2013年11月11日虎林市人民政府物業(yè)管理辦公室出具的證明各1份，主要內(nèi)容為:2013年7月8日虎林市幸福家園業(yè)主委員會(huì)成立，于2013年8月6日內(nèi)部分工發(fā)生變動(dòng)，變動(dòng)后的成員組成及分工為:主任陳永智、副主任孫云山、副主任張吉和、秘書長(zhǎng)李安文、副秘書長(zhǎng)李云順、組員李貴龍、組員李剛。
6、2013年8月8日幸福家園業(yè)主委員會(huì)發(fā)布的公告1份、2013年8月7日虎林市打字復(fù)印社出具的收據(jù)1張、2013年8月7日虎林市廣播電視事業(yè)局有線電視臺(tái)出具的票據(jù)1份，主要內(nèi)容:虎林市幸福家園業(yè)主委員會(huì)于2013年8月8日發(fā)布公告公開對(duì)外招聘物業(yè)公司。支出打字復(fù)印費(fèi)10元、支出廣告費(fèi)300元。欲證實(shí)2013年8月8日新業(yè)主委員會(huì)成立后公開向社會(huì)招聘物業(yè)公司，同時(shí)公開征求業(yè)主意見，公布了電話。幸福家園業(yè)主委員會(huì)與后期聘任的興盛物業(yè)公司簽訂的合同合法有效。
7、2013年8月14日幸福家園業(yè)主委員會(huì)對(duì)180戶幸福家園業(yè)主問卷調(diào)查表180份，主要內(nèi)容:177戶同意辭去前期嘉某物業(yè)公司，3戶不同意辭去前期嘉某物業(yè)公司。每份問卷均有業(yè)主電話及本人簽字。
8、2013年11月1日虎林市天馬房地產(chǎn)開發(fā)有限公司出具的說明1份，主要內(nèi)容為:幸福家園小區(qū)銷售及入住情況:幸福家園小區(qū)住宅278套；實(shí)際售出225套；入戶206戶；門市46套，實(shí)際售出9套；車庫34套，售出20套。截止2013年8月15日實(shí)際入住情況基本為（住宅206戶）＋（門市9套）＋（車庫20戶）＝235戶。
9、2013年8月9日幸福家園業(yè)委會(huì)與虎林市興盛物業(yè)管理有限公司簽訂的物業(yè)服務(wù)合同1份、2013年8月26日、2013年9月16日、2013年9月20日、2013年9月30日、2013年11月3日虎林市興盛物業(yè)管理有限公司支出物業(yè)服務(wù)費(fèi)票據(jù)5張，主要內(nèi)容為:2013年8月9日幸福家園業(yè)委會(huì)與虎林市興盛物業(yè)管理有限公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同，雙方約定，物業(yè)服務(wù)期限為1年，自2013年8月9日至2014年8月9日（其他內(nèi)容略）。虎林市興盛物業(yè)管理有限公司已經(jīng)開始實(shí)施管理行為，水泵房改造支出材料費(fèi)、人工費(fèi)1，800元；道閘門2套支出9，800元；警衛(wèi)室建筑面積11平方米支出12，550元；安裝監(jiān)控支出4，600元；鐵藝大門、小門、白鋼護(hù)攔支出7，500元。
被告嘉某物業(yè)公司對(duì)原告提交的證據(jù)1的真實(shí)性持有異議，稱非原件，無法證實(shí)被告收到該通知書。該通知書與原告主張的確認(rèn)原、被告之間的物業(yè)合同是否有效沒有關(guān)聯(lián)性。對(duì)證據(jù)2的真實(shí)性持有異議，稱照片和通告本身系復(fù)印件，無法證實(shí)其真實(shí)性。該證據(jù)也無法支持訴訟請(qǐng)求。2013年7月30日的物業(yè)管理合同是被告公司與業(yè)主委員會(huì)簽訂的，不存在私自簽訂問題。對(duì)證據(jù)3的真實(shí)性不持異議，對(duì)證明目的持有異議，稱被告公司虎林站系經(jīng)被告公司授權(quán)的，被告對(duì)虎林站的公章予以認(rèn)可。該合同即使沒有被告公司蓋章，只有負(fù)責(zé)人簽字，被告公司也是認(rèn)可的。至于合同履行期限起始于合同簽訂前并不違法，甲方處加蓋的是原告公章，并非個(gè)人所簽訂。該合同系張吉和經(jīng)公示于2013年7月8日當(dāng)選原告業(yè)主委員會(huì)主任后簽訂的。至于是否合法與被告公司沒有關(guān)系。業(yè)主委員會(huì)對(duì)外實(shí)施行為是否通過三分之二業(yè)主同意的情形，對(duì)外不發(fā)生效力。如某業(yè)主認(rèn)為業(yè)主委員會(huì)的行為損害其業(yè)主權(quán)利，根據(jù)法律規(guī)定，業(yè)主可以行使訴訟確認(rèn)業(yè)主委員會(huì)行為無效，而不能是業(yè)主委員會(huì)自己確認(rèn)該行為無效。該證據(jù)不能支持原告的訴訟請(qǐng)求，只能證實(shí)該合同確實(shí)存在。被告對(duì)證據(jù)4的真實(shí)性不持異議，同時(shí)稱女婿為岳父買房子居住，并不違反常理，不是產(chǎn)權(quán)人的家庭成員就不算業(yè)主不符合常理。該證據(jù)不能支持原告的訴訟請(qǐng)求。被告對(duì)證據(jù)5的真實(shí)性不持異議，同時(shí)表示該證據(jù)充分證明業(yè)主委員會(huì)成立于2013年7月8日，原業(yè)主委員會(huì)主任系張吉和，2013年8月6日前業(yè)主委員會(huì)行為并非個(gè)人行為。業(yè)主委員會(huì)主任只是負(fù)責(zé)人，對(duì)外行為代表業(yè)委會(huì)組織。2013年7月8日副主任陳永智職務(wù)改為主任，副主任孫玉山職務(wù)仍為副主任，而原主任張吉和職務(wù)改為副主任，未聲明張吉和不是小區(qū)業(yè)主。故該證據(jù)不足以支持原告的訴求。對(duì)于證據(jù)6，被告對(duì)其真實(shí)性不持異議，對(duì)證明目的持有異議。稱該證據(jù)是一個(gè)組織內(nèi)部后任負(fù)責(zé)人否認(rèn)前任負(fù)責(zé)人的情形，但這種否認(rèn)是該組織內(nèi)部問題，不能說明2013年7月30日合同內(nèi)容違法?，F(xiàn)在存在2份業(yè)主委員會(huì)對(duì)外委托服務(wù)合同，就在無形中給物業(yè)公司增添了麻煩，不應(yīng)予采信該證據(jù)的證明目的。對(duì)于證據(jù)7，被告對(duì)其真實(shí)性持有異議，稱答卷的真實(shí)性無從考證。對(duì)于證據(jù)8，原告對(duì)其真實(shí)性不持異議。對(duì)證明目的及與本案的關(guān)聯(lián)性有異議。對(duì)證據(jù)9中2013年8月9日的物業(yè)委托合同的真實(shí)性不持異議，對(duì)證明目的持有異議，稱若該份合同存在，則恰恰說明業(yè)主委員會(huì)對(duì)被告公司違約。施工方面支出的票據(jù)非原件，與本案原告訴求不發(fā)生關(guān)聯(lián)。
被告嘉某物業(yè)公司辯稱:嘉某物業(yè)公司是具有資質(zhì)的物業(yè)公司，前期管理幸福家園小區(qū)。2013年7月8日幸福家園小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成立，2013年7月30日幸福家園小區(qū)業(yè)主委員會(huì)與嘉某物業(yè)公司簽訂了小區(qū)物業(yè)管理委托合同。該合同不違反法律規(guī)定，不能因其內(nèi)部管理而無效。請(qǐng)求駁回原告的訴訟請(qǐng)求。
被告嘉某物業(yè)公司提交如下證據(jù):
1、嘉某物業(yè)公司資質(zhì)證書、營業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)代碼證。主要內(nèi)容為:嘉某物業(yè)公司法定代表人王藝淳，住所地雞西市雞冠區(qū)，組織機(jī)構(gòu)代碼證號(hào)69260709-9。欲證實(shí)被告主體適格。
2、2011年6月20日虎林市天馬房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與嘉某物業(yè)公司簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同1份。主要內(nèi)容為:虎林市天馬房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與嘉某物業(yè)公司簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，由嘉某物業(yè)公司為虎林市幸福家園小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)。證實(shí)雞西市嘉某物業(yè)公司在2012年7月9日為虎林市幸福家園小區(qū)提供前期物業(yè)服務(wù)是和虎林市天馬房地產(chǎn)開發(fā)公司之間的約定。
3、2013年7月30日原告與被告簽訂的小區(qū)物業(yè)管理委托合同1份，主要內(nèi)容為:2013年7月30日幸福家園業(yè)委會(huì)與嘉某物業(yè)公司簽訂小區(qū)物業(yè)管理委托合同，約定委托管理期限為一年，自2013年7月9日起至2014年7月9日止。證實(shí)虎林市幸福家園業(yè)委會(huì)將該小區(qū)的物業(yè)服務(wù)委托給被告公司，委托時(shí)間是2013年7月9日至2014年7月9日，該合同的簽訂和各條款不存在法定無效情形，原告應(yīng)履行該合同。
4、2013年7月8日幸福家園業(yè)主委員會(huì)通知1份，主要內(nèi)容為:2013年7月8日虎林市幸福家園小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)，主任張吉和、副主任陳永志、孫玉山、秘書長(zhǎng)李安文、李云順、組員李貴龍、李剛。證實(shí)幸福家園業(yè)委會(huì)于2013年7月8日成立并公示組成人員名單。2013年7月30日物業(yè)公司與業(yè)主委員會(huì)簽訂的物業(yè)合同中與通知書中的公章一致。簽訂合同的代表業(yè)主委員會(huì)的人員是通知書上所列的人員。該合同不存在法定無效的情形。
原告對(duì)于被告提交的證據(jù)1的真實(shí)性不持異議，同時(shí)表示與本案無關(guān)。本案原告要求確認(rèn)效力的合同上加蓋的并非雞西市嘉某物業(yè)管理公司公章，而是虎林站公章?；⒘终静痪哂泻戏ǖ臓I業(yè)資格。對(duì)于證據(jù)2，原告對(duì)其真實(shí)性不持異議，同時(shí)表示該證據(jù)與本案無關(guān)。物業(yè)管理?xiàng)l例有關(guān)規(guī)定，在業(yè)主委員會(huì)沒有成立之前與開發(fā)商簽訂合同是法律允許的，當(dāng)業(yè)主委員會(huì)成立之后，開發(fā)單位無權(quán)與物業(yè)公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同。該小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)單位是嘉某物業(yè)管理公司，是虎林市天馬房地產(chǎn)公司與之簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，并非所謂的虎林站。雞西市嘉某物業(yè)管理有限公司并未管理小區(qū)內(nèi)物業(yè)，而是擅自交給了所謂的虎林站管理，是前期的違約行為，并沒有經(jīng)過天馬房地產(chǎn)公司的允許。對(duì)于證據(jù)3原告持有異議，稱該合同上加蓋的是雞西市嘉某物業(yè)管理公司虎林站公章，與被告提供的嘉某物業(yè)管理有限公司營業(yè)資格證書無關(guān)。被告未提交證據(jù)證實(shí)虎林站具有合法的營業(yè)資格。該合同沒有經(jīng)過全體業(yè)主三分之二以上同意，不具有合法性和真實(shí)性，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為無效合同。對(duì)于證據(jù)4，原告認(rèn)可2013年7月8日選舉業(yè)委會(huì)及后期由于主任不具有業(yè)主身份，變更為陳永智的事實(shí)。對(duì)于證明目的持有異議，理由為物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定選舉出業(yè)主委員會(huì)成員時(shí)，前期合同立即終止，并且聘用物業(yè)管理公司必須經(jīng)過三分之二以上業(yè)主同意。不論業(yè)主委員會(huì)的成員是誰，業(yè)主委員會(huì)的成員不能越權(quán)于全體業(yè)主。被告沒有證據(jù)證實(shí)7月30日簽訂的合同經(jīng)過全體業(yè)主三分之二以上同意，該合同程序上不合法。從簽訂合同的主體身份上來看，虎林站不具有合法物業(yè)管理資格。該合同無效。
嘉某物業(yè)公司（反訴原告）訴稱:2011年6月20日，嘉某物業(yè)公司與虎林市天馬房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂了前期物業(yè)服務(wù)合同。2012年7月9日虎林市天馬房地產(chǎn)開發(fā)公司將虎林市幸福家園小區(qū)的物業(yè)交給嘉某物業(yè)公司，嘉某物業(yè)公司開始對(duì)虎林市幸福家園小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)。2013年物業(yè)公司與幸福家園業(yè)委會(huì)簽訂了小區(qū)物業(yè)管理委托合同，雙方約定，委托期限為2013年7月9日至2014年7月9日。2013年8月11日幸福家園業(yè)委會(huì)通知嘉某物業(yè)公司將虎林市幸福家園小區(qū)的物業(yè)服務(wù)管理工作交接給虎林市興盛物業(yè)管理有限公司。雙方交涉期間，2013年8月26日業(yè)主委員會(huì)陳永智帶隊(duì)將嘉某物業(yè)公司虎林市幸福家園小區(qū)物業(yè)站的工作人員強(qiáng)行清出，強(qiáng)行接收了物業(yè)站辦公室，并將物業(yè)公司存留的資產(chǎn)扣押。嘉某物業(yè)公司提起反訴，要求確認(rèn)2013年8月11日幸福家園業(yè)委會(huì)給嘉某物業(yè)公司下發(fā)的交接通知書無效，要求幸福家園業(yè)委會(huì)繼續(xù)履行雙方在2013年7月30日簽訂的小區(qū)物業(yè)管理委托合同，要求幸福家園業(yè)委會(huì)返還扣押的公司資產(chǎn)24，889元，并承擔(dān)反訴費(fèi)用。
反訴原告嘉某物業(yè)公司為支持其反訴請(qǐng)求提交如下證據(jù):
1、嘉某物業(yè)公司資質(zhì)證書、營業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)代碼證。主要內(nèi)容:嘉某物業(yè)公司法定代表人王藝淳，住所地雞西市雞冠區(qū)，組織機(jī)構(gòu)代碼證號(hào)69260709-9。
2、2011年6月20日雞西市嘉某物業(yè)管理有限公司與天馬房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同1份，主要內(nèi)容為:虎林市天馬房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與嘉某物業(yè)公司簽訂了前期物業(yè)服務(wù)合同，由嘉某物業(yè)公司為虎林市幸福家園小區(qū)提供前期物業(yè)服務(wù)。
3、2013年7月30日幸福家園業(yè)委會(huì)與嘉某物業(yè)公司簽訂的小區(qū)物業(yè)管理委托合同1份，主要內(nèi)容為:2013年7月30日幸福家園業(yè)委會(huì)與嘉某物業(yè)公司簽訂小區(qū)物業(yè)管理委托合同，雙方約定委托管理期限為一年，自2013年7月9日起至2014年7月9日止。
4、2013年7月8日幸福家園業(yè)委會(huì)通知1份，主要內(nèi)容為:2013年7月8日虎林市幸福家園小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)，主任張吉和、副主任陳永志、孫玉山、秘書長(zhǎng)李安文、李云順、組員李貴龍、李剛。
5、2013年8月11日幸福家園業(yè)委會(huì)出具的通知書1份。主要內(nèi)容:2013年8月11日幸福家園業(yè)委會(huì)與虎林市興盛物業(yè)管理有限公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)前期物業(yè)服務(wù)公司嘉某物業(yè)公司限期3天交接。欲證實(shí)1、反訴被告以書面形式通知嘉某物業(yè)公司解除小區(qū)物業(yè)管理委托合同，該通知書表明反訴被告嚴(yán)重違約。反訴原告主張確認(rèn)2013年8月11日反訴被告給反訴原告下發(fā)的要求反訴原告將物業(yè)交出的通知無效，并且繼續(xù)履行該物業(yè)合同。
6、2013年10月21日證人徐某某證言1份、孫麗證明1份、物品清單1份，主要內(nèi)容為:2013年8月26日虎林市天馬房地產(chǎn)開發(fā)商孫經(jīng)理和業(yè)主委員會(huì)陳永智強(qiáng)行撬開物業(yè)門鎖并張貼封條以及嘉某物業(yè)辦公用品明細(xì)。欲證實(shí)2013年8月26日幸福家園業(yè)委會(huì)成員陳永智帶隊(duì)將反訴原告的工作人員強(qiáng)行清出，反訴被告強(qiáng)行接收了物業(yè)公司虎林市幸福家園小區(qū)物業(yè)站辦公室，將物業(yè)公司存留在該站價(jià)值24，889元的資產(chǎn)扣押。
反訴被告幸福家園業(yè)委會(huì)對(duì)反訴原告提交的證據(jù)1真實(shí)性不持異議，同時(shí)稱與本案無關(guān)。本案要求確認(rèn)效力的合同上加蓋的并非雞西市嘉某物業(yè)管理公司公章而是虎林站的公章。反訴原告無證據(jù)證明所謂的虎林站有合法的營業(yè)資格。對(duì)于證據(jù)2，反訴被告對(duì)其真實(shí)性不持異議，同時(shí)表示該證據(jù)與本案無關(guān)。物業(yè)管理?xiàng)l例有關(guān)規(guī)定，在業(yè)主委員會(huì)沒有成立之前與開發(fā)商簽訂合同是法律允許的，當(dāng)業(yè)主委員會(huì)成立之后，開發(fā)單位無權(quán)與物業(yè)公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同。該小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)單位是嘉某物業(yè)管理公司，是虎林市天馬房地產(chǎn)公司與之簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，并非所謂的虎林站。雞西市嘉某物業(yè)管理有限公司并未管理小區(qū)內(nèi)物業(yè)，而是擅自交給了所謂的虎林站管理，是前期的違約行為，并沒有經(jīng)過天馬房地產(chǎn)公司的允許。對(duì)于證據(jù)3，反訴被告持有異議，稱該合同上加蓋的是雞西市嘉某物業(yè)管理公司虎林站公章，與反訴原告提供的嘉某物業(yè)管理有限公司營業(yè)資格證書無關(guān)。反訴原告未提交證據(jù)證實(shí)虎林站具有合法的營業(yè)資格。該合同沒有經(jīng)過全體業(yè)主三分之二以上同意，不具有合法性和真實(shí)性，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為無效合同。對(duì)于證據(jù)4，反訴被告認(rèn)可2013年7月8日選舉業(yè)委會(huì)及后期由于主任不具有業(yè)主身份，變更為陳永智的事實(shí)。對(duì)于證明目的持有異議，理由為物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定選舉出業(yè)主委員會(huì)成員時(shí)，前期合同立即終止，并且聘用物業(yè)管理公司必須經(jīng)過三分之二以上業(yè)主同意。不論業(yè)主委員會(huì)的成員是誰，業(yè)主委員會(huì)的成員不能越權(quán)于全體業(yè)主。反訴原告沒有證據(jù)證實(shí)7月30日簽訂的合同經(jīng)過全體業(yè)主三分之二以上同意，該合同程序上不合法。從簽訂合同的主體身份上來看，虎林站不具有合法物業(yè)管理資格。該合同無效。對(duì)于證據(jù)5的真實(shí)性反訴被告不持異議，同時(shí)表示對(duì)證明目的持有異議，稱業(yè)主委員會(huì)成立后，依據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例有關(guān)規(guī)定，前期物業(yè)服務(wù)合同履行期屆滿，依法應(yīng)公開由業(yè)主聘請(qǐng)新的物業(yè)公司。所以通知解除前期物業(yè)服務(wù)合同是法定情形，不存在違約情形。故反訴原告起訴要求確認(rèn)通知無效，不在民訴法規(guī)定的范圍之內(nèi)。2013年7月30日幸福家園業(yè)委會(huì)與嘉某物業(yè)公司簽訂的小區(qū)物業(yè)管理委托合同與本通知無關(guān)。對(duì)于證據(jù)6，反訴被告持有異議，稱證人未出庭接受質(zhì)證，對(duì)證人證言不予認(rèn)可。證據(jù)清單是反訴原告自己提供的，反訴被告不予認(rèn)可，反訴被告沒有見到這些物品。
幸福家園業(yè)委會(huì)（反訴被告）辯稱:1、嘉某物業(yè)公司要求確認(rèn)通知無效，不符合起訴范圍；2、2013年7月30日的合同沒有經(jīng)過業(yè)主三分之二以上同意，不具有合法性；3、要求返還扣押的資產(chǎn)，嘉某物業(yè)公司沒有證據(jù)證明享有資產(chǎn)的所有權(quán)。請(qǐng)求駁回反訴請(qǐng)求。
為支持其抗辯主張，反訴被告幸福家園業(yè)委會(huì)除向法庭提交其在本訴中已提交的證據(jù)外，另提交如下1份證據(jù):
2013年8月7日虎林市幸福家園小區(qū)業(yè)主委員會(huì)出具的聲明1份，主要內(nèi)容為:2013年7月8日幸福家園業(yè)委會(huì)成立，2013年8月7日中午11時(shí)前此圓形公章只使用過一次，公告除外，此圓形公章所蓋一切合同及文件無效。此圓形公章作廢。
反訴原告對(duì)反訴被告提交的其在本訴中的提交的證據(jù)質(zhì)證意見與其在本訴中的質(zhì)證意見一致。對(duì)于反訴被告另行提交的證據(jù)，反訴原告持有異議，稱該聲明反訴原告之前從未見過，該證明是在反訴被告內(nèi)部使用的，一個(gè)組織對(duì)其印章以及負(fù)責(zé)人的簽字應(yīng)負(fù)責(zé)任。
本院認(rèn)為，《中華人民共和國物權(quán)法》第七十六條 ?規(guī)定:下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定:（一）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；（二）制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約；（三）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；（五）籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；（六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；（七）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。決定前款第五項(xiàng)和第六項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十一條 ?規(guī)定:下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定:（一）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；（二）制定和修改管理規(guī)約；（三）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；（五）籌集和使用專項(xiàng)維修資金；（六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；（七）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。本案中，原告（反訴被告）幸福家園業(yè)委會(huì)與被告（反訴原告）嘉某物業(yè)公司簽訂的《小區(qū)物業(yè)管理委托合同》，未經(jīng)幸福家園小區(qū)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，違反上述法律規(guī)定，應(yīng)為無效。原告（反訴被告）幸福家園業(yè)委會(huì)關(guān)于請(qǐng)求法院確認(rèn)2013年7月30日原告（反訴被告）與被告（反訴原告）簽訂的物業(yè)管理合同無效的訴訟請(qǐng)求，有事實(shí)及法律依據(jù)，本院予以支持。被告（反訴原告）嘉某物業(yè)公司關(guān)于該合同不違反法律規(guī)定，不能因原告（反訴被告）內(nèi)部管理而無效的抗辯主張，與上述法律規(guī)定相悖，本院不予支持。被告（反訴原告）嘉某物業(yè)公司要求確認(rèn)2013年8月11日幸福家園業(yè)委會(huì)給嘉某物業(yè)公司下發(fā)的交接通知書無效，要求幸福家園業(yè)委會(huì)繼續(xù)履行雙方在2013年7月30日簽訂的小區(qū)物業(yè)管理委托合同的反訴請(qǐng)求，被告（反訴原告）反訴請(qǐng)求表述有誤，應(yīng)表述應(yīng)為“原告（反訴被告）解除合同無效，原告（反訴被告是）應(yīng)繼續(xù)履行雙方在2013年7月30日簽訂的小區(qū)物業(yè)管理委托合同”。本案中，雙方于2013年7月30日簽訂的物業(yè)管理委托合同已被本院認(rèn)定為無效，無效合同不存在是否解除的問題，故被告（反訴原告）的該項(xiàng)反訴請(qǐng)求不予支持。被告（反訴原告）要求返還原告（反訴被告）扣押的被告（反訴原告）價(jià)值24，889元資產(chǎn)的訴訟請(qǐng)求，原告（反訴被告）不予認(rèn)可，被告（反訴原告）提交的證據(jù)系本單位員工出具的手寫清單，未被本院確認(rèn)，被告（反訴原告）未提交其他證據(jù)從旁佐證，故被告（反訴原告）的該項(xiàng)反訴請(qǐng)求證據(jù)不足，本院不予支持。綜上所述，依照《中華人民共和國物權(quán)法》第七十六條 ?、《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十一條 ?、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條 ?之規(guī)定，判決如下:
一、2013年7月30日原告（反訴被告）幸福家園業(yè)委會(huì)與被告（反訴原告）嘉某物業(yè)公司簽訂的小區(qū)物業(yè)管理委托合同無效。
二、駁回被告（反訴原告）的反訴請(qǐng)求。
案件受理費(fèi)100元、反訴費(fèi)422元由被告嘉某物業(yè)公司負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于雞西市中級(jí)人民法院。

本院認(rèn)為，《中華人民共和國物權(quán)法》第七十六條 ?規(guī)定:下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定:（一）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；（二）制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約；（三）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；（五）籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；（六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；（七）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。決定前款第五項(xiàng)和第六項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十一條 ?規(guī)定:下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定:（一）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；（二）制定和修改管理規(guī)約；（三）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；（五）籌集和使用專項(xiàng)維修資金；（六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；（七）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。本案中，原告（反訴被告）幸福家園業(yè)委會(huì)與被告（反訴原告）嘉某物業(yè)公司簽訂的《小區(qū)物業(yè)管理委托合同》，未經(jīng)幸福家園小區(qū)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，違反上述法律規(guī)定，應(yīng)為無效。原告（反訴被告）幸福家園業(yè)委會(huì)關(guān)于請(qǐng)求法院確認(rèn)2013年7月30日原告（反訴被告）與被告（反訴原告）簽訂的物業(yè)管理合同無效的訴訟請(qǐng)求，有事實(shí)及法律依據(jù)，本院予以支持。被告（反訴原告）嘉某物業(yè)公司關(guān)于該合同不違反法律規(guī)定，不能因原告（反訴被告）內(nèi)部管理而無效的抗辯主張，與上述法律規(guī)定相悖，本院不予支持。被告（反訴原告）嘉某物業(yè)公司要求確認(rèn)2013年8月11日幸福家園業(yè)委會(huì)給嘉某物業(yè)公司下發(fā)的交接通知書無效，要求幸福家園業(yè)委會(huì)繼續(xù)履行雙方在2013年7月30日簽訂的小區(qū)物業(yè)管理委托合同的反訴請(qǐng)求，被告（反訴原告）反訴請(qǐng)求表述有誤，應(yīng)表述應(yīng)為“原告（反訴被告）解除合同無效，原告（反訴被告是）應(yīng)繼續(xù)履行雙方在2013年7月30日簽訂的小區(qū)物業(yè)管理委托合同”。本案中，雙方于2013年7月30日簽訂的物業(yè)管理委托合同已被本院認(rèn)定為無效，無效合同不存在是否解除的問題，故被告（反訴原告）的該項(xiàng)反訴請(qǐng)求不予支持。被告（反訴原告）要求返還原告（反訴被告）扣押的被告（反訴原告）價(jià)值24，889元資產(chǎn)的訴訟請(qǐng)求，原告（反訴被告）不予認(rèn)可，被告（反訴原告）提交的證據(jù)系本單位員工出具的手寫清單，未被本院確認(rèn)，被告（反訴原告）未提交其他證據(jù)從旁佐證，故被告（反訴原告）的該項(xiàng)反訴請(qǐng)求證據(jù)不足，本院不予支持。綜上所述，依照《中華人民共和國物權(quán)法》第七十六條 ?、《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十一條 ?、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條 ?之規(guī)定，判決如下:

一、2013年7月30日原告（反訴被告）幸福家園業(yè)委會(huì)與被告（反訴原告）嘉某物業(yè)公司簽訂的小區(qū)物業(yè)管理委托合同無效。
二、駁回被告（反訴原告）的反訴請(qǐng)求。
案件受理費(fèi)100元、反訴費(fèi)422元由被告嘉某物業(yè)公司負(fù)擔(dān)。

審判長(zhǎng)：馬衛(wèi)方
審判員：谷原忠
審判員：趙春玲

書記員：王珊珊