原告(反訴被告)：薛某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住四川省成都市。
　　委托訴訟代理人：奚少忠，上海市東策律師事務所律師。
　　被告(反訴原告)：許根娣，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市。
　　委托訴訟代理人：劉飛(系許根娣兒子)，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市靜安區(qū)。
　　委托訴訟代理人：高然翔，上海明倫律師事務所律師。
　　原告(反訴被告)薛某某與被告(反訴原告)許根娣房屋租賃合同糾紛一案，本院于2019年6月3日立案后，依法適用簡易程序，于2019年7月15日、9月16日公開開庭進行了審理。原告(反訴被告)薛某某及其委托訴訟代理人奚少忠、被告(反訴原告)許根娣(僅參加9月16日庭審)及其委托訴訟代理人劉飛、高然翔到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告薛某某向本院提出訴訟請求，請求判令：1.解除原、被告于2014年10月10日簽訂的房屋租賃合同；2.被告歸還原告三個月租金39,000元；3.被告歸還原告押金13,000元；4.被告支付原告墊付的維修屋頂、下水道費用70,900元；5.被告支付原告房屋裝修費200,000元；6.被告配合原告取回租賃房屋內(nèi)的物品(價值141,180元)。審理過程中，原告變更第一項訴訟請求為：撤銷原、被告于2014年10月10日簽訂的房屋租賃合同。事實和理由：2014年10月10日，原、被告就上海市靜安區(qū)大寧路XXX弄XXX號XXX室房屋(以下簡稱系爭房屋)簽訂租賃合同。合同約定：1.系爭房屋僅作經(jīng)營使用；2.租期為2014年12月15日到2020年12月14日；3.月租金13,000元；4.原告可以對承租房分租等等。依照合同約定，原告支付相應房租至2019年3月。原告對系爭房屋進行隔斷裝修，花費裝修費452,336元，另為被告墊付維修屋頂、下水道費用70,900元。2018年底，因靜安區(qū)相關(guān)政府機構(gòu)告知原告，涉案房屋不能出租住人，原告即停止繼續(xù)分租經(jīng)營。2018年12月21日起，原、被告進行溝通。2019年1月8日，靜安區(qū)相關(guān)政府機構(gòu)書面告知原告，系爭房屋擅自分割出租，要求居住人員在2019年1月20日前搬離完畢。2019年3月24日，被告上門砸鎖，原告承租的13扇門被砸壞，門鎖被換，原告自此無法進入系爭房屋，無法取回物品。2019年4月地，原告收到被告律師函，該函通知原告合同終止，沒收押金，系爭房屋內(nèi)的物品由被告處置。2019年5月1日，原告未取回物品，與被告交涉未果，遂報警。為維護自己的合法權(quán)益，原告起訴來院。
　　被告許根娣辯稱，不同意原告訴請。雙方租賃合同于2019年4月26日發(fā)函解除，原告違規(guī)出租且逾期支付租金，故原告有權(quán)解除合同、沒收押金、處理系爭房屋內(nèi)的物品。系爭房屋不存在質(zhì)量問題，原告從未告知房屋需要修理，也未同意原告墊付修理費用，且如果曾修理，早就應該在租金中扣除了。原告違約，故被告不同意承擔任何裝修補償費用。
　　反訴原告許根娣向本院提出訴訟請求，請求判令：反訴被告薛某某向反訴原告許根娣支付電費及電費過期違約金8,983.07元、水費1,328元。在案件審理過程中，反訴原告變更訴訟請求為要求反訴被告支付2019年2月份與3月份的水、電費共計5,771.76元。事實與理由：因反訴被告未按時支付應付租金，反訴原告向反訴被告發(fā)送終止《租賃合同》通知書，解除了雙方之間的租賃合同。在反訴被告租賃使用房屋期間，反訴原告為反訴被告墊付水費、電費及產(chǎn)生的違約金，反訴被告應支付原告該筆費用。
　　反訴被告薛某某辯稱，不同意反訴原告的訴訟請求，即使要付，也認為只應支付二樓的水電費。
　　當事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院組織當事人進行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對當事人無異議的證據(jù)，本院予以確認并在卷佐證。根據(jù)當事人陳述和經(jīng)審查確認的證據(jù)，本院認定事實如下：
　　上海市靜安區(qū)大寧路XXX弄XXX號房屋權(quán)利人為劉飛、許根娣，系爭房屋的房屋類型為辦公樓，用途為辦公。
　　2014年10月10日，許根娣作為出租方(甲方)，薛某某作為承租方(乙方)，簽訂租賃合同，約定甲方將其合法所有的系爭房屋出租給乙方使用。甲方出租的房屋建筑面積225平方米。僅作為經(jīng)營使用。該房屋租賃期限共72個月，自2014年12月15日起至2020年12月14日止。該房屋租金為每月13,000元，押金13,000元，租金第六年調(diào)整為每月14,000元。該房屋租金支付方式為現(xiàn)金支付，乙方必須提前10日支付租金給甲方，若乙方不按約付款，甲方有權(quán)終止合同、沒收押金并收回房屋、房屋內(nèi)的任何物品乙方都作為自動遺棄。大寧路XXX弄XXX號水費，24號上下場所的水、電費由乙方按單據(jù)結(jié)算。乙方可以對承租房屋分租，不得在租賃的房屋內(nèi)進行違法違紀活動，否則后果自負，甲方有權(quán)終止合同，已付費用不退。租賃期滿，甲方對房屋及設備驗收交接完以及水、電、煤、電話、上網(wǎng)費、有線電視費、清掃費、治安費等結(jié)清后，應將押金退回乙方。合同另對其他事項進行了約定。薛某某支付許根娣押金13,000元。薛某某接收系爭房屋后，將系爭房屋進行裝修，分割為12間房間對外出租，但未辦理營業(yè)執(zhí)照。
　　2019年1月8日，上海市靜安區(qū)大寧街道消防安全委員會告知大寧路XXX弄XXX號二樓住戶：街道消防委接群眾投訴舉報，你處存在規(guī)模性租賃情況。經(jīng)消防部門現(xiàn)場核查，在未經(jīng)消防審批、行業(yè)許可的前提下，擅自將該樓層分割成12間對外出租用房，同時經(jīng)街道房辦核實，該處為商業(yè)辦公用房性質(zhì)，不能住人。經(jīng)現(xiàn)場進一步檢查，存在著嚴重的消防安全隱患?，F(xiàn)鄭重告知：請在此二樓居住的人員，珍惜自己和他人生命和財產(chǎn)安全，務必于2019年1月20日前搬離完畢。及時消除安全隱患，逾期未搬離的，相關(guān)執(zhí)法部門將采取強制措施進行清場，由此產(chǎn)生的一切后果自負。薛某某與許根娣曾就房屋租賃事宜進行溝通，許根娣提出薛某某退房，許根娣退押金給薛某某，薛某某認為簽訂租賃合同時許根娣未出示房產(chǎn)證，導致薛某某不清楚不能分割出租造成損失不予同意，雙方未協(xié)商一致。薛某某未支付下一期租金。
　　2019年3月16日，原告兒子劉飛與薛某某進行溝通，告知房租已經(jīng)到期，不租的話將收回房屋，并要求薛某某將東西搬走，薛某某未同意。3月17日，許根娣向薛某某發(fā)送短信，認為薛某某應付下一周期的房租但未支付，要求薛某某在當晚12點以前支付房租，否則將視為薛某某自動中止合同。
　　2019年3月24日，許根娣與薛某某因群租問題引發(fā)糾紛，許根娣報警。當日，許根娣更換系爭房屋門鎖，收回系爭房屋，收回房屋時仍有一間房屋有人居住。
　　2019年4月8日，許根娣詢問薛某某是否還要系爭房屋內(nèi)的物品，需要取回的話告知取回時間，薛某某表示要的，但不明確何時來取走。2019年4月11日，許根娣與薛某某曾在人民調(diào)解員組織下進行調(diào)解，但未達成協(xié)議，薛某某雖口頭同意清空系爭房屋內(nèi)的家具，但未清空。
　　2019年4月26日，許根娣通過郵寄方式向薛某某發(fā)送律師函，認為因許根娣至今未收到薛某某應當于2019年2月25日支付的當期租金39,000元，此外薛某某未支付2018年12月至今產(chǎn)生的水、電費，故于律師函發(fā)出之日終止租賃合同，許根娣沒收薛某某支付的押金13,000元，系爭房屋內(nèi)的物品由許根娣自行處置，并要求薛某某支付水費1,328元，電費8,896.3元。該函薛某某于4月28日收到。薛某某表示要求許根娣結(jié)算押金、租金及維修費用。
　　2019年5月1日，薛某某曾至系爭房屋取物品未果，薛某某報警。
　　再查，上海市靜安區(qū)大寧路XXX弄XXX號房屋2019年2月、3月的電、費共計5,771.76元。
　　審理中，被告許根娣表示，雖然薛某某違約，但為了解決問題，自愿退還薛某某押金13,000元，系爭房屋內(nèi)的物品視為薛某某放棄處理，不同意退還，但是愿意補償損失10,000元，2019年3月15日至3月24日期間的租金也不再向薛某某主張。
　　以上事實，有薛某某、許根娣的陳述，薛某某提供的房屋租賃合同、銀行流水、微信記錄、告知書、律師函、電話錄音、證人證言，許根娣提供的發(fā)票、短信通知、口頭調(diào)解協(xié)議書、聊天記錄等證據(jù)予以證明。
　　本院認為，原、被告就系爭房屋簽訂房屋租賃合同是雙方真實意思表示，應屬合法有效。薛某某主張，因許根娣未出示房產(chǎn)證，導致薛某某在不知道系爭房屋是辦公用途且不能住人的情況下與許根娣簽訂租賃合同，許根娣的行為構(gòu)成欺詐，請求撤銷租賃合同。許根娣表示，薛某某無權(quán)行使撤銷權(quán)，且撤銷權(quán)應在一年以內(nèi)行使，而租賃合同是在2014年簽訂的。本院認為，合同簽訂的房屋用途是經(jīng)營，而非居住，這與房屋的辦公屬性并不違背；即便許根娣未出示房產(chǎn)證，系爭房屋水電費一直是薛某某支付，薛某某也早應知道房屋屬于商業(yè)用途，但其一直未行使撤銷權(quán)，故本院對薛某某的該主張不予支持。
　　薛某某主張，薛某某主觀上無違約情形，客觀上沒有違約事實，不支付租金是因為無法經(jīng)營，由于2018年底起薛某某已經(jīng)無法繼續(xù)經(jīng)營，故許根娣應退還已經(jīng)支付的三個月的租金、押金，并支付房屋裝修費，由薛某某取回物品。許根娣認為系薛某某違法分租，并拒付租金，違約在先，故不同意返還租金、押金，不同意支付房屋裝修費，不同意薛某某取回物品。本案中，薛某某在未取得營業(yè)執(zhí)照的情況下，將系爭房屋非法分割出租，雖有清退租客的行為，但直至2019年3月24日薛某某收回房屋時仍有人居住，許根娣收回房屋，清退租客的行為，制止了違法活動；許根娣因薛某某拒付租金，多次與薛某某溝通未果，并明確告知薛某某不交租金將收回房屋的情況下，許根娣才將系爭房屋予以收回；另外，許根娣表示自愿退還薛某某押金13,000元、補償損失10,000元，放棄2019年3月15日至2019年3月24日期間的租金；許根娣收回房屋后，要求薛某某取回物品，并通過相關(guān)部門進行調(diào)解要求薛某某取回物品，但薛某某仍未配合取回；由此，本院確認薛某某收回房屋的行為尚屬合理，即便收回房屋有所瑕疵，許根娣也作出了補償。2019年4月，許根娣以薛某某拒付房款、違法出租為由行使解除權(quán)，其行使解除權(quán)符合合同約定，由此，本院確認雙方之間的合同于2019年4月28日解除。根據(jù)合同約定，薛某某不按約付款，許根娣有權(quán)終止合同、沒收押金并收回房屋、房內(nèi)任何物品薛某某都作自動放棄處理，故本院對薛某某要求許根娣返還租金、押金，取回物品的訴訟請求不予支持。因薛某某違約導致合同解除，薛某某要求許根娣支付裝修費的主張本院不予支持。
　　薛某某訴請許根娣支付其墊付的維修屋頂、下水道的費用，為證明該主張，提供收據(jù)若干。許根娣對收據(jù)的真實性不予確認，認為薛某某從未告知產(chǎn)生過維修費，且如果有，早就會在租金中抵扣，故不同意支付。本院認為，薛某某提供的收據(jù)不足以證明其確實為維修系爭房屋支付相關(guān)維修費用，現(xiàn)許根娣不同意支付的情況下，本院對薛某某的該主張難以支持。
　　許根娣收回房屋前，薛某某應按照合同約定支付大寧路XXX弄XXX號的水費及24號的水、電費，許根娣反訴對水、電費的主張于法有據(jù)，本院予以支持。
　　據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第一百零七條之規(guī)定，判決如下：
　　一、原告(反訴被告)薛某某應于本判決生效之日起十日內(nèi)支付被告許根娣(反訴原告)水、電費5,771.76元；
　　二、被告(反訴原告)許根娣應予本判決生效之日起十日內(nèi)返還原告(反訴被告)薛某某押金13,000元；
　　三、被告(反訴原告)許根娣應予本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告(反訴被告)薛某某補償款10,000元；
　　四、對原告薛某某的其余訴訟請求不予支持。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付延遲履行期間的債務利息。
　　本訴案件受理費6,143元，減半收取3,071.50元，由原告(反訴被告)薛某某負擔2,884元，由被告(反訴原告)許根娣負擔187.50元；反訴案件受理費25元，由原告(反訴被告)薛某某負擔。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院?！　　　　?br/>

審判員：榮瓊英

書記員：魯佩侃