原告蔡某某，女，漢族，xxxx年xx月xx日出生，現(xiàn)住大廠縣。委托訴訟代理人馬楠，河北新新律師事務(wù)所律師。執(zhí)業(yè)證號：11310200710953874。被告劉某某，女，漢族，xxxx年xx月xx日出生，住山西省太原市小店區(qū)。委托訴訟代理人張紀(jì)福，男，山西華聞律師事務(wù)所律師。執(zhí)業(yè)證號：11401198710702798。被告王某某，男，漢族，xxxx年xx月xx日出生，現(xiàn)住山西省。委托訴訟代理人張紀(jì)福，男，山西華聞律師事務(wù)所律師。執(zhí)業(yè)證號：11401198710702798。第三人大廠回族自治縣思慕空間房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司，地址：河北省廊坊市大廠回族自治縣京哈公路南側(cè)北務(wù)二段。法定代表人朱建新，經(jīng)理。委托訴訟代理人張艷，女，回族，xxxx年xx月xx日出生，河北省廊坊市大廠回族自治縣。系第三人公司員工。

原告蔡某某訴稱，被告劉某某、工曉棟系夫妻關(guān)系。在2015年10月24日認(rèn)購大廠回族自治縣瑞晨興業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司出售的大廠縣北京悅小區(qū)4號樓1單元401室房屋，價款為756009元。后二被告通過經(jīng)紀(jì)公司在2017年1月14日將該套房屋出售給原告，價款為1145000元，原告按約定支付首付款600000元，并支付中介費(fèi)12000元。現(xiàn)原告經(jīng)向有關(guān)主管部門查詢得知，該套房屋所在的小區(qū)未取得預(yù)售房許可證，該套房屋也沒有建設(shè)。故二被告所出售的房屋不能作為合法的買賣標(biāo)的物，雙方買賣行為無效，應(yīng)當(dāng)相互返還。因雙方無法達(dá)成一致意見，故訴至法院，請求：1、請求法院確認(rèn)原、被告雙方簽訂的《買賣合同》無效。2、判令被告劉某某、王某某返還原告購房款600000元及資金占用期間利息。3、訴訟費(fèi)用由二被告承擔(dān)。被告劉某某，王某某辯稱，原、被告雙方簽訂的《買賣合同》合法有效，原告主張合同無效，缺乏事實(shí)和法律依據(jù)；退一步說，即便合同無效，原告也有相當(dāng)?shù)倪^錯責(zé)任，其理應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的過錯責(zé)任。2017年1月14日，原告通過第三人與二被告簽訂《買賣合同》，購買北京悅小區(qū)4號樓1單元401室房屋時，是原告的真實(shí)意思表示，對該套房屋所在的小區(qū)未取得預(yù)售房許可證、該套房屋也沒有建設(shè)的事實(shí)完全知曉明確。未取得預(yù)售房許可證、以及房屋沒有建設(shè)完成，訂立房屋買賣合同并不因此一定無效。根據(jù)《民法通則》、《合同法》、《物權(quán)法》等相關(guān)法律規(guī)定分析，雙方簽訂的合同為有效合同，原告因房價下跌感覺吃虧，提起訴訟，要求確認(rèn)合同無效，明顯屬于提出惡意抗辯的行為，法院不應(yīng)予以支持，據(jù)此，請求人民法院查明事實(shí)依法裁判，駁回原告的訴訟請求，以維護(hù)被告的合法權(quán)益。第三人思慕空間房產(chǎn)述稱，我和原告之前認(rèn)識，被告是我的一個老客戶介紹給我的，被告說想賣北京悅小區(qū)的房子，當(dāng)時原告想買房，我就約他們到我們公司來談，房子買賣的具體內(nèi)容后來是他們雙方自己談的，其他的具體情況我就不太清楚了。經(jīng)審理查明，劉某某和王某某系夫妻關(guān)系，2015年10月24日，被告劉某某（乙方）與案外人大廠回族自治縣瑞晨興業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（甲方，以下簡稱瑞晨興業(yè)）訂立商品房前期認(rèn)購協(xié)議書一份，約定劉某某自愿認(rèn)購北京悅4棟1單元401號房屋，該房屋建筑面積92.14平方米，房屋單價為8205元/平方米，總房款為756009元。同時約定協(xié)議簽訂時，乙方需向甲方支付認(rèn)購誠意金236009元，乙方在該房屋具備網(wǎng)簽條件時7日內(nèi)，與甲方簽訂商品房買賣合同，上述認(rèn)購誠意金在雙方簽訂商品房買賣合同時，抵作該房屋的購房款。劉某某在簽訂合同時交納瑞晨興業(yè)認(rèn)購誠意金236009元。該公司于同年10月24日為劉某某出具收取誠意金收據(jù)。2017年1月14日，原告蔡某某經(jīng)第三人思慕空間房產(chǎn)介紹與二被告訂立買賣合同一份，約定劉某某將位于大廠縣夏墊鎮(zhèn)北京悅4棟1單元401號樓房出售給原告，房屋價款為1145000元，原告在訂立合同時支付定金600000元。合同同時對其他條款進(jìn)行了約定。合同訂立后，原告給付了被告劉某某定金600000元。本院于2017年11月6日向大廠回族自治縣房產(chǎn)管理局調(diào)查涉案房屋預(yù)售許可情況，該局復(fù)函：經(jīng)查詢現(xiàn)有商品房預(yù)售許可審批檔案，我局未對大廠回族自治縣瑞晨興業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限的北京悅項(xiàng)目核發(fā)商品房預(yù)售許可。上述事實(shí)，有原告提交的房屋買賣合同、定金收條及工商銀行轉(zhuǎn)賬憑證，被告劉某某提供給原告的商品房前期認(rèn)購協(xié)議書、收取認(rèn)購誠意金收據(jù)、配偶同意出售證明及結(jié)婚證復(fù)印件，大廠回族自治縣房產(chǎn)管理局復(fù)函及原、被告的陳述在案為憑。
原告蔡某某與被告劉某某、王某某、第三人大廠回族自治縣思暮空間房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司（以下簡稱思慕空間房產(chǎn)）確認(rèn)合同無效糾紛一案，本院受理后，依法適用簡易程序，公開開庭進(jìn)行了審理。原告蔡某某及其委托訴訟代理人馬楠，被告劉某某、王某某及其共同委托訴訟代理人張紀(jì)福，第三人思慕空間房產(chǎn)委托訴訟代理人張艷到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力。被告劉某某與案外人瑞晨興業(yè)簽訂商品房前期認(rèn)購協(xié)議書，并交納認(rèn)購誠意金，相應(yīng)取得了對瑞晨興業(yè)享有訂立商品房買賣合同、取得房屋并轉(zhuǎn)移登記的可期待利益。但，根據(jù)建設(shè)部《商品房銷售辦法》第二十二條“不符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用。”同時，《城市商品房預(yù)售管理辦法》規(guī)定，開發(fā)商預(yù)售商品房應(yīng)當(dāng)取得預(yù)售許可證，未取得商品房預(yù)售許可證的不得進(jìn)行商品房預(yù)售。涉案樓房在法庭辯論終結(jié)前，仍未取得商品房預(yù)售許可證，不具備訂立商品房買賣合同條件，被告劉某某并不能必然取得訴爭房屋所有權(quán)。故被告劉某某出賣房屋的行為屬于無權(quán)處分，其與原告蔡某某所訂立的合同為無效合同。合同被確認(rèn)無效后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還，有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失。被告劉某某作為訴爭樓房的出賣人，在與原告訂立合同時，明知其對訴爭房屋未取得處分權(quán)，主觀過錯明顯，應(yīng)對無效的買賣行為承擔(dān)過錯責(zé)任。故本院酌定被告劉某某在占用原告蔡某某600000元資金期間，按中國人民銀行計收同期貸款利率標(biāo)準(zhǔn)計算的利息為合理損失。二被告對其抗辯主張未提交相應(yīng)證據(jù)，不予采納。綜上，依照《中華人民共和國合同法》第五十一條、第五十二條、第五十八條、第一百零七條、第一百三十二條之規(guī)定，判決如下：

一、確認(rèn)原告蔡某某與被告劉某某、王某某于2017年1月14日訂立的房屋買賣合同無效。二、被告劉某某、王某某于本判決生效之日起五日內(nèi)，返還原告蔡某某定金600000元，并按中國人民銀行公布的金融機(jī)構(gòu)計收同期貸款利率標(biāo)準(zhǔn)，支付自2017年1月14日起至實(shí)際給付之日止的利息。案件受理費(fèi)減半收取4900元，保全費(fèi)3770元，合計8670元由被告劉某某、王某某負(fù)擔(dān)。于本判決生效之日起五日內(nèi)繳納。如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于河北省廊坊市中級人民法院。本判決生效后，當(dāng)事人在法律文書確定的期間內(nèi)不履行義務(wù)的，對方當(dāng)事人可向本院申請執(zhí)行。提出申請執(zhí)行的期間為本判決書確定的履行期間最后一日起二年內(nèi)。逾期將喪失申請執(zhí)行權(quán)。

審判員　顧　崴

書記員：付春悅