河北省滄州市中級(jí)人民法院民 事 判 決 書（2018）冀09民終798號(hào)上訴人（原審被告）：蔡某，男，漢族，xxxx年xx月xx日出生，住運(yùn)河區(qū)。委托訴訟代理人：王吉倉，楊玉廣，河北海岳律師事務(wù)所律師。被上訴人（原審原告）：朱某某，男，漢族，xxxx年xx月xx日出生，住河北省滄縣。委托訴訟代理人：皮景明，滄縣通達(dá)法律服務(wù)所法律工作者。原審被告：滄州名居房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司，住所地：河北省滄州市新華區(qū)黃河?xùn)|路東方世紀(jì)城21號(hào)樓底商8號(hào)門市，統(tǒng)一社會(huì)信用代碼：91130902MA0812FA2M。負(fù)責(zé)人：都唱，該公司經(jīng)理。委托訴訟代理人：楊濤，河北東方偉業(yè)律師事務(wù)所律師。上訴人蔡某因與被上訴人朱連均、原審被告滄州名居房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司合同糾紛一案，不服河北省滄州市運(yùn)河區(qū)人民法院（2017）冀0903民初2078號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2018年1月21日立案后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理。上訴人蔡某及其委托訴訟代理人王吉倉、楊玉廣、被上訴人朱連均及其委托訴訟代理人皮景明、原審被告滄州名居房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司委托訴訟代理人楊濤到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。蔡某上訴請(qǐng)求：1、請(qǐng)求依法撤銷滄州市運(yùn)河區(qū)人民法院（2017）冀0903民初2078號(hào)民事判決書，查清事實(shí)后依法改判，并駁回被上訴人的請(qǐng)求。2、本案一、二審訴訟費(fèi)用全部由被上訴人承擔(dān)。事實(shí)與理由：原審判決認(rèn)定事實(shí)不清，且判決內(nèi)容不明確。一、原審判決未就上訴人與被上訴人及名居公司簽訂的《名居房屋居間合同》繼續(xù)履行還是解除做出明確判決，致使本案糾紛并未得到徹底解決。假如《名居房屋居間合同》繼續(xù)履行，則原判決的違約金明顯不屬于《合同法》第一百一十四條第三款“當(dāng)事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后。還應(yīng)當(dāng)履行債務(wù)?！币?guī)定的遲延違約金，況且被上訴人也未如約給付上訴人全部房款。假如本案按解除《名居房屋居間合同》處理：1、上訴人不存在違約情況。上訴人與被上訴人在名居公司處簽約時(shí)，上訴人與被上訴人及名居公司的中介工作人員口頭上明確約定，上訴人于2017年5月12日前收齊全款57萬元后，再配合被上訴人辦理過戶手續(xù)。2、在2017年5月12日前，被上訴人也從未要求上訴人與其配合辦理過戶手續(xù)事宜，被上訴人在一審中也未提供有效證據(jù)予以證實(shí)。3、原審判決判令上訴人支付上訴人中介費(fèi)30000元。明顯與事實(shí)不符。原審判決“經(jīng)審理查明……原告朱某某……交付滄州名居房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司中介費(fèi)、貸款費(fèi)、過戶費(fèi)20000元，3月27日補(bǔ)交中介費(fèi)5000元……”可見，被上訴人交納的費(fèi)用不止中介費(fèi)、還有貸款費(fèi)及過戶費(fèi)等費(fèi)用，判決內(nèi)容明顯與查明的事實(shí)不符。并且，《名居房屋居間合同》第三條約定的居間服務(wù)內(nèi)容為：“丙方為甲乙雙方提供房屋需求信息、居間介紹、陪同看房、撮合成交、簽訂居間合同服務(wù)”。第四條傭金及稅費(fèi)承擔(dān)中約定“乙方按房屋成交總額的1%支付傭命，具體數(shù)額為五千柒佰元整”。所以，結(jié)合原審法院查明的事實(shí)和《名居房屋居間合同》的約定，中介費(fèi)僅僅為5700元，超出5700元傭金的費(fèi)用是上訴人與名居公司之間的因其他問題產(chǎn)生的費(fèi)用，與約定的居間合同服務(wù)內(nèi)容無關(guān)，不屬于中介費(fèi)，與上訴人無關(guān)。四、原審判決“本院認(rèn)為……雙方約定2017年5月12日收齊房款與配合原告及居間方辦理過戶手續(xù)并不矛盾”，如按此認(rèn)為，審理本案時(shí)，被上訴人仍未按合同約定，于2017年5月12日將房屋全款57萬交付給上訴人。也己構(gòu)成違約，被上訴人的30000元定金不予返還，且應(yīng)按約定按房款的10%向上訴人支付違約余。所以，原審判決自相矛盾。五、綜上，根據(jù)被上訴人未按合同約定于2017年5月12日將房屋全款57萬交付給上訴人的事實(shí)，被上訴人已經(jīng)構(gòu)成了違約，如被上訴人不能繼續(xù)履行合同，則應(yīng)當(dāng)依法解除合同，并且不予退還定金30000元并按約定按房款的10%向上訴人支付違約金。朱連均辯稱，1、答辯人的訴求是要求將3萬元定金和3萬元中介費(fèi)全部退回并承擔(dān)違約金，原審法院針對(duì)答辯人訴求作出相應(yīng)判項(xiàng)，內(nèi)容明確。2、上訴人訴稱：在合同簽訂時(shí)三方口頭約定2017年5月12日前收齊房屋全款后，再配合辦理房屋過戶手續(xù)，純屬虛構(gòu)。答辯人于合同簽訂當(dāng)日即向上訴人交付了3萬元定金，向中介方交了2.5萬元中介費(fèi)，隔了一天就將3萬元中介費(fèi)全部交齊了。2017年4月20日，在中介費(fèi)協(xié)助下，答辯人以兒子朱寶朋的名義辦理了房貸申請(qǐng)手續(xù)，但上訴人提出不交清房款就不給協(xié)助辦理房屋過戶手續(xù)，因此導(dǎo)致合同未能如約履行。3、上訴人將中介費(fèi)3萬元，故意按中介所含服務(wù)項(xiàng)目分割成幾種類別，切將中介費(fèi)與其中介服務(wù)的項(xiàng)目并列，屬于邏輯錯(cuò)誤。4、合同約定“甲方無條件配合乙方辦理過戶事宜”，故原審認(rèn)為“無條件配合”與指定日期交付房款并不矛盾的觀點(diǎn)是正確的。5、上訴人違約導(dǎo)致合同不能履行，卻要求答辯人承擔(dān)違約責(zé)任，沒有事實(shí)和法律依據(jù)。滄州名居房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司述稱，因該公司為原審被告，上訴人及被上訴人朱某某并未對(duì)該公司提出上訴，二當(dāng)事人對(duì)一審法院查明的事實(shí)是認(rèn)可的，該公司已按照居間合同的相關(guān)約定履行了義務(wù)，不應(yīng)承擔(dān)民事責(zé)任。朱連均向一審法院起訴請(qǐng)求：1、請(qǐng)求法院判令被告返還原告購房款定金和中介費(fèi)等共計(jì)60000元；2、被告給付原告違約金57000元。3、訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。一審法院認(rèn)定事實(shí)：2017年3月25日，原告朱某某作為買受人（乙方），被告蔡某作為出售人（甲方），滄州名居房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司作為居間方（丙方）簽訂《名居房屋居間合同》，合同編號(hào)0000135號(hào)。合同約定：甲方蔡某自愿將坐落于大化生活區(qū)37-1-503室房屋出售給乙方朱某某；雙方協(xié)商該房屋成交價(jià)570000元；乙方朱某某在簽訂合同時(shí)交納定金30000元；另合同中特別約定：1、甲方無條件配合乙方辦理過戶及貸款事宜；2、乙方為貸款客戶，乙方首付款額度根據(jù)銀行審批額度而變化；3、交房時(shí)甲方保證水、電、暖、物業(yè)不欠費(fèi)；4、甲方違約甲方應(yīng)賠償乙方定金并賠償丙方中介費(fèi)，乙方違約定金不退，中介費(fèi)不退；5、雙方簽字合同生效，所交定金沖抵房款；6、甲方于2017年5月12日前收齊全款伍拾柒萬元整。合同簽訂當(dāng)日，原告朱某某向蔡某交付房款定金30000元，蔡某出具了收據(jù)，交付滄州名居房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司中介費(fèi)、貸款費(fèi)、過戶費(fèi)20000元，3月27日補(bǔ)交中介費(fèi)5000元，滄州名居房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司亦為朱某某出具了收據(jù)。滄州名居房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司于2017年4月20日在新華區(qū)中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行以原告兒子朱寶朋的名義辦理了房屋貸款手續(xù)，但被告蔡某堅(jiān)持以原告朱某某先付清房款再辦理過戶手續(xù)為由未協(xié)助辦理房屋過戶手續(xù)，致使該房屋居間合同未能如約履行。一審法院認(rèn)為：原、被告簽訂的《名居房屋居間合同》系當(dāng)事人真實(shí)意思表示，未違反法律法規(guī)的禁止性規(guī)定，合法有效，依法予以確認(rèn)。合同簽訂后，雙方均應(yīng)按照合同約定履行各自的義務(wù)，被告蔡某未按照約定履行合同并終止合同的履行，已構(gòu)成違約，合同中特別約定條款第4條明確約定，“甲方違約甲方應(yīng)賠償乙方定金并賠償丙方中介費(fèi)，乙方違約定金不退，中介費(fèi)不退”，因此，原告依法有權(quán)要求被告按照合同約定返還定金并承擔(dān)中介費(fèi)。庭審中被告蔡某辯稱簽訂合同前雙方口頭約定先交清房款再辦理過戶，且在合同中約定2017年5月12日前收齊房款，因此，自己未構(gòu)成違約，但雙方未在合同中有明確約定合同內(nèi)容履行順序，雙方約定2017年5月12日收齊房款與配合原告及居間方辦理房屋過戶手續(xù)并不矛盾，故對(duì)其辯稱不予采信。被告滄州名居房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司在合同履行過程中，作為居間方按合同約定履行了自己的義務(wù)，未有違約行為，故不承擔(dān)償還責(zé)任。本案經(jīng)調(diào)解無效，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條、第一百一十四條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，判決如下：一、被告蔡某返還原告朱某某定金30000元，支付原告朱某某中介費(fèi)30000元，共計(jì)60000元。限判決生效后十日內(nèi)履行。二、駁回原告的其他訴訟請(qǐng)求。如被告未按本判決指定的期間履行給付金錢的義務(wù)，應(yīng)加倍向原告支付遲延履行期間的債務(wù)利息。訴訟費(fèi)1320元，由被告蔡某負(fù)擔(dān)。本院二審期間，當(dāng)事人沒有提交新證據(jù)，本院所查事實(shí)與原審一致。另查明，三方所簽訂的《名居房屋居間合同》第二條第（三）款約定：甲、乙、丙三方約定的房款支付方式和時(shí)限采用以下第2種方式：2、乙方為貸款客戶，應(yīng)在銀行貸款審批通過后，支付給甲方房屋首付款（首付款為除貸款申請(qǐng)額之外的剩余房款），銀行貸款部分的房款按相關(guān)規(guī)定支付給甲方。第四條規(guī)定：丙方完成以上居間服務(wù)內(nèi)容，乙方按照房屋成交額0.1％支付傭金，具體數(shù)額為5700元，該房屋因產(chǎn)權(quán)過戶所發(fā)生的稅費(fèi)、貸款發(fā)生的費(fèi)用由乙方承擔(dān)。合同履行過程中，滄州名居房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司收取被上訴人朱連均中介費(fèi)5700元、貸款服務(wù)費(fèi)15400元、評(píng)估費(fèi)3900元、過戶費(fèi)5000元，以上共計(jì)30000元。本院認(rèn)為，三方所簽訂的《名居房屋居間合同》第二條和特別約定第6條，在購房款給付期限上存在矛盾，不能據(jù)此確認(rèn)首付款及尾款的給付時(shí)間，同時(shí)，合同中亦未約定涉案房屋的過戶時(shí)間，因此，合同對(duì)買賣雙方均未明確約定義務(wù)履行期限，無法確定雙方的合同義務(wù)履行順序，應(yīng)當(dāng)同時(shí)履行。雙方均要求對(duì)方先予履行，而怠于履行自己的合同義務(wù)，致使合同無法繼續(xù)履行，雙方均有過錯(cuò)，因合同無法履行所致?lián)p失，應(yīng)由雙方均擔(dān)。同時(shí)，在合同履行過程中，上訴人已明確表示被上訴人不付清房款既不予過戶，被上訴人隨之提起訴訟請(qǐng)求對(duì)方退還定金，也表明了不再繼續(xù)履行合同意思表示?！吨腥A人民共和國(guó)合同法》第九十四條規(guī)定：在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)，當(dāng)事人可以解除合同。據(jù)此，被上訴人要求解除合同，應(yīng)予支持，上訴人所收被上訴人定金3萬元，應(yīng)予退還。因三方合同已經(jīng)成立，原審被告滄州名居房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司的介紹雙方訂立合同的居間服務(wù)義務(wù)部分已經(jīng)履行，其有權(quán)按合同約定收取5700元的傭金，該傭金應(yīng)由買賣合同雙方均擔(dān)，因該費(fèi)用已由被上訴人朱連均全部向滄州名居房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司支付，故上訴人應(yīng)向上訴人支付該費(fèi)用的二分之一。滄州名居房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司向被上訴人朱連均收取的貸款服務(wù)費(fèi)15400元、評(píng)估費(fèi)3900元、過戶費(fèi)5000元，但均未提交證據(jù)證明上述費(fèi)用已經(jīng)實(shí)際發(fā)生，且上述費(fèi)用數(shù)額在合同中并無約定，同時(shí)，涉案房屋并未過戶，過戶費(fèi)用不可能產(chǎn)生，故其收取上述費(fèi)用沒有事實(shí)依據(jù)，依法應(yīng)退還被上訴人。綜上所述，上訴人蔡某上訴請(qǐng)求部分成立，本院依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十六條、第九十四條第（二）項(xiàng)、第九十七條、《中華人民共和國(guó)民法總則》第一百一十八條、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：一、維持河北省滄州市運(yùn)河區(qū)人民法院（2017）冀0903民初2078號(hào)民事判決第二項(xiàng)；二、撤銷河北省滄州市運(yùn)河區(qū)人民法院（2017）冀0903民初2078號(hào)民事判決第一項(xiàng)；三、解除三方所簽《名居房屋居間合同》；四、上訴人蔡某返還被上訴人朱連均定金30000元，給付被上訴人朱連均中介費(fèi)2850元；五、原審被告滄州名居房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司返還被上訴人朱連均貸款服務(wù)費(fèi)15400元、評(píng)估費(fèi)3900元、過戶費(fèi)5000元，以上共計(jì)24300元。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。一審案件受理費(fèi)1320元、二審案件受理費(fèi)1300元，共計(jì)2620元，由上訴人蔡某負(fù)擔(dān)1441元，被上訴人朱連均負(fù)擔(dān)131元，原審被告滄州名居房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司負(fù)擔(dān)1048元。本判決為終審判決。審判長(zhǎng)　　張友僧審判員　　余志剛審判員　　穆慶偉二〇一八年二月二十八日書記員　　孫　偉